Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 26 janvier 2024

Du 26 janvier 2024


5AA


SCI/



PPP Référés

N° RG 23/01624 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YHS3







Société GIRONDE HABITAT

C/

[J] [E]










 

- Expéditions délivrées à demandeur et avocat


- FE délivrée à GIRONDE HABITAT


Le 26/01/2024


Avocats : Me Francine LINDAGBA-MBA





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 janvier 2024



PRÉSIDENT : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,



DEMANDERESSE :

Société GIRONDE HABITAT, Office Public de l’Habitat
RCS BORDEAUX 404 877 086
[Adresse 6]
[Localité 4]

Rep/assistants : Mme [C] [I] (Membre de l’entrep.) muni d’un pouvoir spécial



DEFENDERESSE :

Madame [J] [E]
née le 24 Août 1982 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]

Représentée par Me Francine LINDAGBA-MBA (Avocat au barreau de BORDEAUX)




DÉBATS :

Audience publique en date du 01 Décembre 2023


PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 22 Août 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l'ordonnance de référé rendue sera contradictoire.


EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 14 octobre 2015, à effet 17 décembre 2015, l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a donné à bail à Madame [E] [J] un logement situé [Adresse 2], Logement 2 pour un loyer initial de 507.88 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mai 2022, l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a fait délivrer à Madame [E] [J] un commandement de payer la somme de 1069.22 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 22 août 2023, l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a assigné Madame [E] [J] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 27 octobre 2023 aux fins de voir :

oLa condamner à payer la somme principale de 2344.93 euros pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure,

oFaire jouer corrélativement la clause résolutoire insérée dans le bail et l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989,

oPrononcer son expulsion ainsi que de toute personne vivant sous son toit avec le concours de la force publique, si besoin est,

oAllouer à la requérante une indemnité égale au montant du loyer jusqu'au départ effectif des lieux,

oLa condamner à payer à la somme de 150 euros en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,

oLa condamner au paiement des frais et dépens dans lesquels seront compris les frais accessoires, les frais de procédure et divers engagés jusqu'à ce jour conformément aux dispositions de l'article 696 Code de procédure civile.

A l'audience du 27 octobre 2023, l'affaire a été renvoyée au 1er décembre 2023.

Lors de l'audience du 1er décembre 2023, l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT, régulièrement représenté, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 2774.96 euros au 28 novembre 2023 et confirme les termes de sa demande initiale.

En défense, Madame [E] [J], représentée par son conseil, demande au tribunal de :

oDébouter GIRONDE HABITAT de l'ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions,
oFaire droit aux demandes reconventionnelles de Madame [E],
oConstater la bonne foi de Madame [E],
oSuspendre la réalisation ou les effets de la clause résolutoire visée par le commandement de payer,
oAccorder de larges délais de paiement à Madame [E], et juger que la dette locative sera échelonnée à raison de 50 € mensuels jusqu'à apurement,
oDire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile en raison de l'équité et en considération de la situation économique des parties,
oDébouter GIRONDE HABITAT de cette demande,
oStatuer ce que de droit quant aux dépens, étant précisé que Madame [E] est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale.
Le diagnostic social et financier a été porté à l'audience à la connaissance des parties comparantes.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 26 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 22 août 2023, soit au moins six semaines avant la date de l'audience du 27 octobre 2023.

L'établissement public bailleur justifie également avoir saisi la Caisse d'allocations familiales en date du 30 mai 2022, de sorte qu'aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de leur compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

L'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a fait signifier à Madame [E] [J] un commandement d'avoir à payer la somme de 1069.22 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 18 mai 2022. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

La locataire n'a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.

Ce défaut de régularisation fonde l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 19 juillet 2022, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins, l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d'office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de 36 mois, des délais de paiement emportant suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit. Cet article précise en outre que :
- pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;
- ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;
- si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que Madame [E] [J] a repris le paiement intégral du loyer courant. De plus, Madame [E] [J] est en situation de régler le montant de sa dette compte tenu d'une activité de micro-entreprise ainsi qu'une reconversion professionnelle.

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT sera autorisé à poursuivre l'expulsion de Madame [E] [J].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [E] [J] sera tenue au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges (564.92 euros par mois à la date de l'audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er novembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, au soutien de sa demande, l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 2774.96 euros à la date du 28 novembre 2023.

Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [E] [J] sera donc condamnée au paiement de la somme de 2774.96 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 28 novembre 2023 - échéance du mois d'octobre 2023 incluse.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l'hypothèse où Madame [E] [J] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d'occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er novembre 2023.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [E] [J].

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Madame [E] [J] à verser à l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT la somme de 50 euros.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,


Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 19 juillet 2022 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 14 octobre 2015 entre Madame [E] [J] et l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT, relatif au logement situé [Adresse 2], Logement 2 ;

CONDAMNONS Madame [E] [J] à payer à l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT la somme de 2774.96 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 28 novembre 2023 (échéance du mois d'octobre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Madame [E] [J] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 50 euros chacune, suivies d'une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l'échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
-la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
-si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
-qu'en ce cas, à défaut par Madame [E] [J] d'avoir libéré volontairement les lieux, qu'il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
-qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
-qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (564.92 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [E] [J] à son paiement à compter du 1er novembre 2023, jusqu'à libération effective des lieux ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [E] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CAF et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;

CONDAMNONS Madame [E] [J] à payer à l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT une indemnité de 50 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT