Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 26 janvier 2024

Du 26 janvier 2024


5AA


SCI/DL



PPP Référés

N° RG 23/01712 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YILU







[N] [K]

C/

[H] [E]










 

- Expéditions délivrées à Avocat + déf.


- FE délivrée à Selarl LEXAVOUE BORDEAUX


Le 26/01/2024









TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2] - [Localité 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 janvier 2024


PRÉSIDENT : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,


DEMANDEUR :

Monsieur [N] [K]
né le 02 Juin 1929 à [Localité 6]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Représenté par Me ROGER Philippe de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX




DEFENDEUR :

Monsieur [H] [E]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4]

Présent à l’audience du 03/11/2023
Absent à l’audience du 01/12/2023


DÉBATS :

Audience publique en date du 01 Décembre 2023

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 21 Août 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.



QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant précédemment comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 6 janvier 2007, M. [K] [N] a donné à bail à M. [E] [H] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice du 31 mai 2023, M. [K] [N] a fait délivrer au locataire commandement de payer la somme de 1650 euros au titre de l'arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Cet acte a été dénoncé à la caution, M. [E] [R], en date du 15 juin 2023. 

Par acte de commissaire de justice du 21 août 2023, M. [K] [N]a assigné M. [E] [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 3 novembre 2023 aux fins de voir :
oConstater que le bail est résilié de plein droit depuis le 31 juillet 2023 ; 
oOrdonner l'expulsion de M. [E] [H] et de toute personne présente de son chef, avec au besoin le concours de la force publique ; 
oCondamner M. [E] [H] à payer au titre des loyers et charges impayés à la date du 31 juillet 2023 une provision de 2020 euros ; 
oCondamner M. [E] à titre provisionnel à régler à compter du 1er août 2023 une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges soit la somme de 550 euros par mois jusqu'à complète libération des lieux ; 
oLe condamner au paiement d'une indemnité de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, et de l'acte de dénonciation à la caution, soit la somme totale de 205,58 euros. 


Lors de l'audience du 3 novembre 2023, le dossier a été renvoyé à l'audience du 1er décembre 2023, afin de permettre au locataire de reprendre le paiement de son loyer courant. 

A l'audience du 1er décembre 2023, Monsieur [K] [N], représenté par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 3120 euros au 15 novembre 2023 et confirme les termes de sa demande initiale, indiquant qu'il s'oppose fermement à l'octroi de délais de paiement. 

Régulièrement assigné à personne, M. [E] [H] a comparu lors de l'audience du 3 novembre 2023, mais ne s'est pas présenté lors de l'audience du 1er décembre 2023 et ne s'est pas fait représenter.

Il a été donné lecture à l'audience du diagnostic social et financier.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 26 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur 

En application des dispositions de l'article 469 du code de procédure civile, si après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Le défendeur ayant comparu lors de l'audience du 3 novembre 2023, il y a lieu de statuer par ordonnance contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable aux procédures en cours s'agissant d'une règle de procédure, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 22 août 2023, soit au moins six semaines avant la date de l'audience du 3 novembre 2023.

Le bailleur ne justifie pas avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, cependant aucune sanction n'est prévue à l'encontre des personnes physiques.


Dès lors, l'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, applicable dans sa version en vigueur pour un contrat de location conclu le 6 janvier 2007, soit antérieurement à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
M. [K] [N] a fait signifier à M. [E] [H] un commandement d'avoir à payer la somme de 1650 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 31 mai 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

M. [E] [H] n'ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 31 mai 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu'il y a lieu de constater à la date du 31 juillet 2023, en application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 31 juillet 2023.

Dès lors, M. [E] [H] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 31 juillet 2023, ce qui constitue pour M. [K] [N] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion du défendeur à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

 En l'espèce, au soutien de sa demande, M. [K] [N] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 3.120 euros à la date du 15 novembre 2023.

Le solde de la créance n'étant pas sérieusement contesté ni contestable, M. [E] [H] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3.120 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 15 novembre 2023 - échéance du mois de septembre 2023 incluse. M. [E] [H] sera, en outre, condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (550 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er novembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux.

Il sera également précisé que si le commandement de payer a été dénoncé à la caution, celle-ci n'a pas été assignée par le bailleur, et n'est pas partie à la procédure de sorte qu'aucune condamnation ne peut être prononcée à son encontre. 

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.


Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Le demandeur sollicite également la condamnation de la défenderesse aux dépens en ce compris les frais de l'acte de dénonciation à la caution, acte non nécessaire à l'engagement de la présente instance puisque la caution n'est pas partie à la procédure.

Ceux-ci seront donc mis à la charge de M. [E] [H] à l'exclusion des frais de l'acte de dénonciation à la caution. 

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner M. [E] [H] à verser à M. [K] [N] la somme de 300 euros.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :

CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du bailleur, à la date du 31 juillet 2023 ;

CONDAMNONS M. [E] [H] à quitter le logement situé [Adresse 5] à [Localité 4] ;

AUTORISONS, à défaut pour M. [E] [H] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (550 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS M. [E] [H] à payer à M. [K] [N] la somme de 3120 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 15 novembre 2023 (échéance du mois de septembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS M. [E] [H] à payer à M. [N] [K], à compter du 1er novembre 2023 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS M. [E] [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;

CONDAMNONS M. [E] [H] à payer à M. [K] [N] une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT