Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 26 janvier 2024

Du 26 janvier 2024


5AA


SCI/ld



PPP Référés

N° RG 23/01902 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YLPI







[K] [J]

C/

[N] [L] [M]










 

- Expéditions délivrées à avocat et défendeur

- FE délivrée à Me REDON REY


Le 26/01/2024


Avocats : Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY & ASSOCIÉ





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 janvier 2024



PRÉSIDENT : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,



DEMANDERESSE :

Madame [K] [J]
née le 30 Décembre 1968 à [Localité 6]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Représentée par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY & ASSOCIÉ





DEFENDEUR :

Monsieur [N] [L] [M]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 2]

Présent




DÉBATS :

Audience publique en date du 01 Décembre 2023


PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 20 Septembre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l'ordonnance de référé rendue sera contradictoire.


EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 17 novembre 2022, à effet au 21 novembre 2022, Madame [K] [J] représentée par le Cabinet Citya Immobilier Atlantis, a donné à bail à Monsieur [N] [L] [M] un logement situé [Adresse 7] à [Localité 5] moyennant un loyer initial de 596 euros et 60 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice du 09 mai 2023, Madame [K] [J] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.961,94 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2023, Madame [K] [J] a assigné Monsieur [N] [L] [M] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 01 décembre 2023 aux fins de voir :

- Juger et constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers,
- Ordonner sans délai l'expulsion de Monsieur [N] [L] [M] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et l'assistance d'un serrurier, 
- Condamner par provision Monsieur [N] [L] [M] au paiement de la somme de 2.249,94 euros, correspondant au titre des loyers et charges impayés, quittancement du mois de septembre 2023 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l'audience à intervenir,
- Condamner par provision Monsieur [N] [L] [M] au paiement d'une indemnité d'occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu'au départ effectif des lieux par ce dernier, soit la somme de 672 euros. 
- Dire et juger que l'indemnité d'occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause inérée dans le bail tant que l'occupant n'aura pas quitté les lieux litigieux, 
- Dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 09 mai 2023,
- Condamner Monsieur [N] [L] [M] au paiement d'une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile
- Condamner Monsieur [N] [L] [M] au paiement des entiers dépens d'instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de Procédure Civile, 

Lors de l'audience du 01 décembre 2023, Madame [K] [J], représentée par son conseil expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 2.320,94 euros au 28 novembre 2023 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique être opposée à l'octroi de délai de paiement.

En défense, Monsieur [N] [L] [M] comparaît et expose qu'il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 100 euros en sus du loyer courant sur 20 mensualités. Il affirme ne pas avoir d'autre dette et précise percevoir 1.800 euros par mois. 


Le diagnostic social et financier a été porté à l'audience à la connaissance des parties comparantes.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 26 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 22 septembre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l'audience du 01 décembre 2023. 

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 11 mai 2023.

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. 

Sur la résiliation du contrat de bail

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique au garage loué par Madame [K] [J] à Monsieur [N] [L] [M].

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Madame [K] [J] a fait signifier à Monsieur [N] [L] [M] un commandement d'avoir à payer la somme de 1.961,94 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 09 mai 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. 

Le locataire n'a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.

Ce défaut de régularisation fonde Madame [K] [J] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 10 juillet 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins, l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de 36 mois, des délais de paiement emportant suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit. Cet article précise en outre que :
– pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;
– ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;
– si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que Monsieur [N] [L] [M] a repris le paiement intégral du loyer courant depuis août 2023 augmenté de la somme de 28 euros par mois permettant un apurement de la dette locative et des charges. Monsieur [N] [L] [M] est en situation de régler le montant de sa dette, compte tenu d'un revenu mensuel de 1.300 euros.

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, Madame [K] [J] sera autorisée à poursuivre l'expulsion de Monsieur [N] [L] [M].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [N] [L] [M] sera tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges (672 euros par mois à la date de l'audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

En l'espèce, au soutien de sa demande, Madame [K] [J] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 2.320,94 euros à la date du 27 novembre 2023.

Le solde de la créance n'étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [N] [L] [M] sera donc condamné au paiement de la somme de 2.320,94 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 28 novembre 2023 – échéance du mois de novembre incluse. Monsieur [N] [L] [M] sera, en outre, condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (672 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l'hypothèse où Monsieur [N] [L] [M] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d'occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [N] [L] [M].

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Monsieur [N] [L] [M] à verser à Madame [K] [J] la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.




PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 10 juillet 2023 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 17 novembre 2022 entre Monsieur [N][L] [M] et Madame [K] [J], relatif au logement situé [Adresse 7] à [Localité 5], ainsi qu’à l’emplacement de parking situé à la même adresse ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [L] [M] à payer à Madame [K] [J] la somme de 2.320,94 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 28 novembre 2023 (échéance du mois de novembre incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Monsieur [N] [L] [M] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 20 mois, à raison de 20 mensualités successives de 100 euros chacune, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
–la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
–si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
–qu'en ce cas, à défaut pour Monsieur [N] [L] [M] d'avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
–qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
–qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (672 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [N] [L] [M] à son paiement à compter du 1er décembre 2023, jusqu'à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [L] [M] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [L] [M] à payer à Madame [K] [J] une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT