Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 26 janvier 2024

Du 26 janvier 2024


5AA


SCI/LD



PPP Référés

N° RG 23/01755 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YJLD







Société GIRONDE HABITAT

C/

[S] [G] épouse [V], [O] [V]










 

- Expéditions délivrées aux parties + avaocat


- FE délivrée à GIRONDE HABITAT


Le 26/01/2024


Avocats : Me Sandrine DURGET





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 janvier 2024



PRÉSIDENT : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,



DEMANDERESSE :

Société GIRONDE HABITAT, Office Public de l’Habitat
RCS BORDEAUX 404 877 086
[Adresse 5]
[Localité 4]

Rep/assistants : Mme [J] (Membre de l’entrep.) muni d’un pouvoir spécial






DEFENDEURS :

Madame [S] [G] épouse [V]
[Adresse 3] - CCAS
[Localité 7]
Absente

Monsieur [O] [V]
[Adresse 2]
[Adresse 6]
[Localité 7]

Représenté par Me Sandrine DURGET (Avocat au barreau de BORDEAUX)





DÉBATS :

Audience publique en date du 01 Décembre 2023


PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 23 Août 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Un seul des défendeurs comparait ; la décision étant en premier ressort, l'ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire à l'égard de tous.


EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 22 juillet 2010, à effet au 23 juillet 2010, l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a donné à bail à Monsieur [V] [O] et Madame [G] [S] épouse [V] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7], [Adresse 6] pour un loyer initial de 525.47 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 23 juin 2021, Madame [G] [S] épouse [V] informait l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT avoir quitté le logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2023, l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a fait délivrer à Monsieur [V] [O] et Madame [G] [S] épouse [V] un commandement de payer la somme de 3172.04 euros au titre de l'arriéré locatif et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 23 août 2023, l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a assigné Monsieur [V] [O] et Madame [G] [S] épouse [V] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 27 octobre 2023 aux fins de voir :

oCondamner solidairement les défendeurs à payer la somme principale de 2775.20€ pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure,

oFaire jouer corrélativement la clause résolutoire insérée dans le bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

oPrononcer leur expulsion ainsi que de toute personne vivant sous leur toit avec le concours de la force publique, si besoin est,

oAllouer à la requérante une indemnité égale au montant du loyer jusqu'au départ effectif des lieux,

oCondamner solidairement les débiteurs à la somme de 150 euros en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,

oCondamner solidairement les débiteurs au paiement des frais et dépens dans lesquels seront compris les frais accessoires, les frais de procédure et divers engagés jusqu'à ce jour conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile.

A l'audience du 27 octobre 2023, l'affaire a été renvoyée au 1er décembre 2023.

Lors de l'audience du 1er décembre 2023, l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT, régulièrement représenté, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 2757.30 euros au 28 novembre 2023 et confirme les termes de sa demande initiale.

En défense, Monsieur [V] [O], représenté par son conseil, demande au tribunal de :

oDéclarer Monsieur [V] recevable et bien fondé en ses demandes,
oSuspendre la mise en œuvre de la clause résolutoire contenue dans le bail,
oAccorder à Monsieur [V] des délais de paiement sur une durée maximale de 36 mois afin d'apurer le règlement de l'arriéré de loyers,
oAccorder à Monsieur [V] le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire.


Régulièrement assignée selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, Madame [G] [S] épouse [V] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été porté à l'audience à la connaissance des parties comparantes.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 26 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution de la défenderesse

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée et ayant disposé d'un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 24 août 2023, soit au moins six semaines avant la date de l'audience du 27 octobre 2023.

L'établissement public bailleur justifie également avoir saisi la Caisse d'allocations familiales en date du 10 mai 2023, de sorte qu'aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de leur compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit - également - l'obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d'assurance couvrant les risques locatifs.

L'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a fait signifier à Monsieur [V] [O] et Madame [G] [S] épouse [V] un commandement d'avoir à payer la somme de 3172.04 euros au titre des loyers échus et d'avoir à justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 22 mai 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 7g de la même loi.

Toutefois, si le commandement fait effectivement état d'un défaut d'assurance couvrant les risques locatifs, cette demande n'est pas réitérée dans l'assignation et à l'audience. Par conséquent, elle est réputée abandonnée, seule demeurant celle relative au défaut de paiement des loyers et charges locatives.

Les locataires n'ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.

Ce défaut de régularisation fonde l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 23 juillet 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins, en application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Cet article précise en outre que :

- pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;
- ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;
- si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que Monsieur [V] [O] a repris le paiement du loyer résiduel. Ces versements devraient permettre la reprise de l'aide personnalisée au logement versée par la Caisse d'allocations familiales et ainsi le paiement intégral du loyer courant. De plus, Monsieur [V] [O] a effectué diverses démarches afin d'obtenir des aides financières : une demande d'AAH en cours d'examen auprès de la MDPH ainsi qu'une demande de dossier d'aide auprès du FSL. L'ensemble de ces demandes atteste de sa bonne foi quant à sa volonté d'apurer le règlement de sa dette locative, qui pourrait intervenir s'il y est fait droit.

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT sera autorisé à poursuivre l'expulsion de Monsieur [V] [O], Madame [G] [S] épouse [V] ayant déjà quitté le logement.

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [V] [O] sera tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges (690.26 euros par mois à la date de l'audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er novembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, au soutien de sa demande, l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 2757.30 euros à la date du 28 novembre 2023.

Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [V] [O] sera donc condamné au paiement de la somme de 2757.30 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 28 novembre 2023 - échéance du mois d'octobre 2023 incluse.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l'hypothèse où Monsieur [V] [O] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchus, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d'occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er novembre 2023.

Sur la solidarité

Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. En application de l'article 1751 du code civil, le droit au bail, signé même avant le mariage, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux. Les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux en vertu de l'article 220 du même code.

Néanmoins, s'agissant de la demande de condamnation solidaire de Madame [G] [S] épouse [V] cette dernière ne saurait être tenue au paiement de cette dette locative et d'une indemnité d'occupation qui ne revêtent pas les caractéristiques d'une dette ménagère. 

En effet, l'épouse, qui a quitté volontairement le logement loué, et dont le bail a été résilié, n'a pas à être condamnée avec son époux au paiement de la dette de loyer ni à l'indemnité d'occupation dans la mesure où cette dette n'est pas ménagère puisque non destinée à l'entretien du ménage ou à l'éducation d'un enfant commun, alors qu'elle a averti le bailleur dès le 23 juin 2021 qu'elle avait quitté le domicile, et qu'il n'existait aucune dette de loyer à cette date. 

La demande de condamnation solidaire sera par conséquent rejetée. 

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'admission provisoire à l'aide juridictionnelle

Aux termes de l'article 20 de la loi nº 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique : " Dans les cas d'urgence, sous réserve de l'application des règles relatives aux commissions ou désignations d'office, l'admission provisoire à l'aide juridictionnelle peut être prononcée par la juridiction compétente ou son président. L'admission provisoire à l'aide juridictionnelle peut également être accordée lorsque la procédure met en péril les conditions essentielles de vie de l'intéressé, notamment en cas d'exécution forcée emportant saisie de biens ou expulsion. L'aide juridictionnelle est attribuée de plein droit à titre provisoire dans le cadre des procédures présentant un caractère d'urgence dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. L'aide juridictionnelle provisoire devient définitive si le contrôle des ressources du demandeur réalisé a posteriori par le bureau d'aide juridictionnelle établit l'insuffisance des ressources ".

Aux termes de l'article 61 du décret nº 2020-1717 du 28 décembre 2020 portant application de la loi nº 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique et relatif à l'aide juridictionnelle et à l'aide à l'intervention de l'avocat dans les procédures non juridictionnelles : " L'admission provisoire peut être accordée dans une situation d'urgence, notamment lorsque la procédure met en péril les conditions essentielles de vie de l'intéressé ou en cas d'exécution forcée emportant saisie de biens ou expulsion. Elle est accordée de plein droit au demandeur et au défendeur lorsque la procédure concerne la délivrance d'une ordonnance de protection. L'admission provisoire est accordée par le président du bureau ou de la section ou le président de la juridiction saisie, soit sur une demande présentée sans forme par l'intéressé, soit d'office si celui-ci a présenté une demande d'aide juridictionnelle ou d'aide à l'intervention de l'avocat sur laquelle il n'a pas encore été statué ". 

Maître Sandrine DURGET, avocat de Monsieur [V] [O], sollicite le prononcé de l'aide juridictionnelle provisoire au profit de son client, il y a lieu de faire droit à cette demande en considération de la nature du litige, visant l'expulsion de son client mettant ainsi en péril les conditions essentielles de vie de l'intéressé. 

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [V] [O]. 

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Monsieur [V] [O] à verser à l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,


Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :

ADMETTONS à titre provisoire Monsieur [V] [O] au bénéfice de l'aide juridictionnelle ; 

CONSTATONS la réunion à la date du 23 juillet 2023 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 22 juillet 2010 entre Monsieur [V] [O] et Madame [G] [S] épouse [V] et l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT, relatif au logement situé [Adresse 2] à [Localité 7], [Adresse 6] ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [O] à payer à l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT la somme de 2.757,30 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 28 novembre 2023 (échéance du mois d'octobre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Monsieur [V] [O] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 35 mois à raison de 36 mensualités successives de 76 euros chacune, suivies d'une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l'échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

-la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
-si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
-qu'en ce cas, à défaut par Monsieur [V] [O] d'avoir libéré volontairement les lieux, qu'il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
-qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
-qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (690.26 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [V] [O] à son paiement à compter du 1er novembre 2023, jusqu'à libération effective des lieux ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CAF et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [O] à payer à l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT