Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 26 janvier 2024

Du 26 janvier 2024


5AA


SCI/LD



PPP Référés

N° RG 23/01662 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YHZ2







[X], [G] [V] [T]

C/

[U] [I] [B]










 

- Expéditions délivrées à AVAOCATS


- FE délivrée à Me Fleury


Le 26/01/2024


Avocats : Maître Arnaud FLEURY de la SELAS DEFIS AVOCATS
Me Lenaïg HAMON





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 janvier 2024



PRÉSIDENT : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,



DEMANDEUR :

Monsieur [X], [G] [V] [T]
né le 11 Février 1969 à [Localité 7]
[Adresse 5]
[Localité 3]

Représenté par Maître Arnaud FLEURY de la SELAS DEFIS AVOCATS




DEFENDERESSE :

Madame [U] [I] [B]
née le 28 Septembre 1999 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
 
Représentée par Me Lenaïg HAMON (Avocat au barreau de BORDEAUX)



DÉBATS :

Audience publique en date du 01 Décembre 2023


PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 30 Août 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l'ordonnance de référé rendue sera contradictoire.


EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 3 octobre 2022, à effet du 5 octobre 2022, Monsieur [X], [G], [V] [T] a donné à bail à Madame [U], [I] [B] un logement ainsi que deux emplacements de stationnement n°13 et n°14 situés [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer initial de 515 euros et 40 euros de charges.

Par acte d'huissier de justice du 16 février 2023, Monsieur [X], [G], [V] [T] a fait délivrer à la locataire un premier commandement de payer la somme de 1110 euros au titre de l'arriéré locatif et de justifier d'une assurance locative.

Par acte d'huissier de justice du 30 mai 2023, Monsieur [X], [G], [V] [T] a fait délivrer à la locataire un second commandement de payer la somme de 1665 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte d'huissier de justice du 30 août 2023, Monsieur [X], [G], [V] [T] a assigné Madame [U], [I] [B] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 3 novembre 2023 aux fins de voir :
oConstater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail par l'effet du commandement en date du 30 mai 2023,
oCondamner Madame [U], [I] [B] à quitter, vider et rendre libre de corps et de biens, ainsi que de toutes personnes ou objets mobiliers se trouvant de son chef dans les locaux dont s'agit,
oS'entendre dire que faute pour elle de ce faire, elle y sera contrainte et expulsée, si nécessaire avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
oAutoriser Monsieur [X], [G], [V] [T] à faire séquestrer dans tels garde-meubles de son choix et aux frais, risques et périls de Madame [U], [I] [B] les meubles et objets garnissant les lieux au jour de l'expulsion,
oCondamner par provision Madame [U], [I] [B] à payer à Monsieur [X], [G], [V] [T] la somme de 1715 euros avec intérêts de droit à compter du commandement en date du 30 mai 2023,
oCondamner Madame [U], [I] [B] à régler à Monsieur [X], [G], [V] [T] une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges dus jusqu'au jour de la vidange effective des lieux,
oCondamner Madame [U], [I] [B] aux entiers dépens en ceux compris le commandement, les frais d'exécution ainsi qu'à la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

À l'audience du 3 novembre 2023, l'affaire a été renvoyée au 1er décembre 2023.

Lors de l'audience du 1er décembre 2023, Monsieur [X], [G], [V] [T], représenté par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 1107,69 euros au 22 novembre 2023 et confirme les termes de sa demande initiale.

En défense, Madame [U], [I] [B], représentée par son conseil, expose qu'elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite du juge voir :
oConstater que Madame [U], [I] [B] a repris le paiement des loyers depuis le mois de juin 2023,
oSuspendre les effets de la clause résolutoire,
oAccorder à Madame [U], [I] [B] un délai de paiement de onze mois au vu de sa situation,
oJuger qu'elle réglera la somme de 100,69 euros par mois pendant 11 mois,
oDébouter Monsieur [X], [G], [V] [T] de toute autre demande plus ample et contraire,
oStatuer ce que de droit sur les dépens.

La juridiction n'a pas été destinataire d'un diagnostic social et financier.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 26 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 1er septembre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l'audience du 3 novembre 2023.

L'assignation en constatation de la résiliation du bail est donc régulière en la forme, étant observé que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, dont le bailleur ne justifie pas, n'est pas une condition de recevabilité en présence d'un bailleur personne physique.

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique aux emplacements de stationnement n°13 et n°14 loués par Monsieur [X], [G], [V] [T] à Madame [U], [I] [B].

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [X], [G], [V] [T] a fait signifier à Madame [U], [I] [B] un commandement d'avoir à payer la somme de 1665 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 30 mai 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

La locataire n'a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.

Ce défaut de régularisation fonde Monsieur [X], [G], [V] [T] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 31 juillet 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins, l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de 36 mois, des délais de paiement emportant suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit. Cet article précise en outre que :
- pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;
- ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;
- si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats, que Madame [U], [I] [B] a repris le paiement intégral du loyer courant. Elle est en situation de reprendre le paiement du loyer courant et de régler le montant de sa dette compte tenu d'une promesse d'embauche lui ayant été faite en date du 22 novembre 2023 prévoyant la perception d'un revenu mensuel de 1300 euros.

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, Monsieur [X], [G], [V] [T] sera autorisé à poursuivre l'expulsion de Madame [U], [I] [B].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [U], [I] [B] sera tenue au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges (573,01 euros par mois à la date de l'audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [X], [G], [V] [T] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 1107,69 euros à la date du 22 novembre 2023.

Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [U], [I] [B] sera donc condamnée au paiement de la somme de 1107,69 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 22 novembre 2023 - échéance du mois de novembre 2023 incluse.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l'hypothèse où Madame [U], [I] [B] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d'occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er décembre 2023.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Le demandeur sollicite également la condamnation de la défenderesse aux dépens en ce compris les frais d'exécution à venir. Si les frais d'exécution sont par principe à la charge des débiteurs, ils ne peuvent être compris dans les dépens étant postérieurs à la procédure.

Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [U], [I] [B].

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Madame [U], [I] [B] à verser à Monsieur [X], [G], [V] [T] la somme de 500 euros.

Il n'y a pas lieu de statuer sur le sort des frais d'exécution à venir, qui sont régis par les dispositions du Code des procédures civiles d'exécution.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 31 juillet 2023 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 3 octobre 2022 entre Madame [U], [I] [B] et Monsieur [X], [G], [V] [T], relatif au logement et aux emplacements de stationnement n°13 et n°14 situés [Adresse 2] à [Localité 4] ;

CONDAMNONS Madame [U], [I] [B] à payer à Monsieur [X], [G], [V] [T] la somme de 1107,69 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 22 novembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Madame [U], [I] [B] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 12 mois à raison de 11 mensualités successives de 100 euros chacune, suivies d'une 12ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
-la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
-si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
-qu'en ce cas, à défaut pour Madame [U], [I] [B] d'avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
-qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
-qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (573,01 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [U], [I] [B] à son paiement à compter du 1er décembre 2023, jusqu'à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [U], [I] [B] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;

CONDAMNONS Madame [U], [I] [B] à payer à Monsieur [X], [G], [V] [T] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT