Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 2 février 2024

Du 02 février 2024


5AA


SCI/DL



PPP Référés

N° RG 23/01738 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YJEQ







[T] [H]

C/

[Y] [L], [F] [P] épouse [L]










 

- Expéditions délivrées à Avocats


- FE délivrée à Me DE LACOSTE LAREYMONDIE


Le 02/02/2024








TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 février 2024



PRÉSIDENT : Monsieur Edouard DE LEIRIS,

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,



DEMANDEUR :

Monsieur [T] [H]
né le 24 Mai 1942 à [Localité 6] (ALGERIE) 
[Adresse 5]
[Localité 7]

Représenté par Me Hugues DE LACOSTE LAREYMONDIE (Avocat au barreau de BORDEAUX)






DEFENDEURS :

Monsieur [Y] [L]
né le 20 Octobre 1971 à [Localité 7]
[Adresse 4]
[Localité 1]

Madame [F] [P] épouse [L]
née le 26 Janvier 1983 à [Localité 8]
[Adresse 4]
[Localité 1]

Représentés par Me Rémi HOUDAIBI (Avocat au barreau de PARIS)





DÉBATS :

Audience publique en date du 29 Décembre 2023


PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 12 Septembre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Les défendeurs ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé les 22 et 23 juin 2022, Monsieur [T] [H] a, par l'intermédiaire de son mandataire, la SARL Quinconces Immo, donné à bail à Madame [F] [P] épouse [L] et Monsieur [Y] [L] un logement situé [Adresse 3]) moyennant un loyer révisable mensuel de 950€ et une provision sur charges mensuelle de 100€.

Par un acte de commissaire de justice du 5 janvier 2023, Monsieur [H] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4.400 € au titre de l'arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause résolutoire contenue au contrat de bail ainsi qu'un commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs.

Par un courrier du 13 juillet 2023, les époux [L] ont donné congé à Monsieur [H] avec application du délai de préavis réduit à un mois.

Par un acte de commissaire de justice du 6 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer aux époux [L] un commandement de payer la somme de 9.958,89 € au titre de l'arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Par procès-verbal de constat dressé le 6 septembre 2023 par Monsieur [U], commissaire de justice, un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé.

Par actes du 12 septembre 2023, Monsieur [T] [H] a fait assigner Madame [F] [P] épouse [L] et Monsieur [Y] [L] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 6 octobre 2023 aux fins de constater l'acquisition de la clause résolutoire, juger que par le jeu de la clause résolutoire le bail est résilié de plein droit depuis le 5 mars 2023 et d'obtenir leur condamnation au paiement :
ode la somme de 2.286,53€ au titre des arriérés de loyers, charges arrêtés au 5 mars 2023
ode la somme de 6.200,25€ à titre d'indemnité d'occupation à compter du 6 mars 2023 et jusqu'au 30 août 2023, à parfaire
ode la somme provisionnelle de 1.500€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer d'un montant de 156,26€ et les frais de recouvrement de l'huissier instrumentaire

A l'audience du 6 octobre 2023, l'affaire a été renvoyée au 1er décembre 2023 puis au 29 décembre 2023.

Lors de l'audience du 29 décembre 2023, Monsieur [T] [H], représenté par son conseil, sollicite désormais au juge saisi de :
ose déclarer compétent pour connaître de la présente instance
ole recevoir en son action
A titre principal,
oconstater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail
ojuger que par le jeu de la clause résolutoire le bail liant les parties est résilié de plein droit depuis le 5 mars 2023
ocondamner les époux [L] à lui payer la somme de 2.286,53€ à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers, charges arrêtés au 5 mars 2023
ocondamner les époux [L] à lui payer la somme de 6.388,66€ à titre de provision à valoir sur les indemnités d'occupation à compter du 6 mars 2023 et jusqu'au 6 septembre 2023
A titre subsidiaire, vu le commandement de payer délivré le 6 septembre 2023
ojuger que par le jeu de la clause résolutoire le bail liant les parties est résilié de plein droit depuis le 18 octobre 2023
ocondamner les époux [L] à lui payer la somme de 10.187,40€ à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers, charges arrêtés au 18 octobre 2023
A titre plus subsidiaire,
ocondamner les époux [L] à lui payer la somme de 8.475,25€ à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers, charges dus au 31 août 2023
En tout état de cause,
ocondamner les époux [L] à lui payer la somme provisionnelle de 1.500€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer d'un montant de 156,26€ et les frais de recouvrement de l'huissier instrumentaire

Il expose que le bénéfice de la clause résolutoire est acquis à raison du défaut de paiement par les locataires des causes du commandement de payer à la date du 5 mars 2023 et que le bail s'en trouve donc résilié à cette date. Il se prévaut, à titre subsidiaire, d'un second commandement de payer du 6 septembre 2023 demeuré infructueux si le juge écartait le jeu de la clause résolutoire par l'effet du commandement de payer infructueux du 5 janvier 2023. Il indique enfin que la contestation concernant l'état du logement opposée par les défendeurs ne constitue pas une contestation sérieuse remettant en cause l'existence de l'obligation au paiement des loyers et des charges.

En défense, Madame [F] [P] épouse [L] et Monsieur [Y] [L], représentés par leur conseil, demandent au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :
A titre principal,
odébouter Monsieur [T] [H] de l'ensemble de ses demandes
A titre subsidiaire,
oréduire à une plus juste proportion le montant des loyers et indemnités d'occupation sollicités à titre provisionnel par Monsieur [T] [H]
oleur accorder les plus larges délais de paiement sur les condamnations prononcées
En tout état de cause,
odéclarer recevables toutes leurs demandes, fins et prétentions
oconstater la validité du congé délivré par eux ayant produit ses effets en date du 31 août 2023(24 heures)
et en conséquence,
oconstater la résiliation du bail en date du 1er septembre 2023
ocondamner Monsieur [T] [H] à verser à Madame [F] [P] épouse [L] et Monsieur [Y] [L], pris in solidum, une indemnité de 2.500€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile
ocondamner Monsieur [T] [H] aux dépens

Ils soutiennent que la demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire en date du 5 mars 2023 doit être rejetée dès lors que le montant de la dette du commandement de payer est erroné et qu'au surplus, un paiement est intervenu le 7 mars 2023 soldant tout impayé à cette date. Ils font valoir qu'ils ont valablement donné congé dans un délai d'un mois ; qu'ils sont fondés à solliciter la réduction du délai de préavis à un mois. 
Ils soutiennent que l'obligation de paiement sollicitée par le bailleur est sérieusement contestable au regard de l'indécence du logement loué et ne permettra pas au juge des référés de les condamner à une quelconque somme provisionnelle.

La juridiction n'a pas été destinataire d'un diagnostic social et financier.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 2 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur les demandes résultant du constat de la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l'espèce, Monsieur [H] a fait délivrer à Madame [P] épouse [L] et Monsieur [L] une assignation aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et tendant à juger que par le jeu de la clause résolutoire le bail liant les parties est résilié de plein droit depuis le 5 mars 2023.

Il appartient au bailleur de justifier spontanément qu'il a satisfait à cette exigence touchant à la saisine de la juridiction et sanctionnée par une fin de non-recevoir non régularisable et prononcée d'office.

Monsieur [H], représenté par son conseil, n'allègue pas, ni à plus forte raison ne justifie, avoir fait procéder à la notification de l'assignation au représentant de l'État dans le département, qui n'est pas plus listée dans le bordereau de communication de pièces joint à ses conclusions en application de l'article 768 du code de procédure civile.

Partant, la demande aux fins de constat de la résiliation du bail formée à titre principal est irrecevable.

Subséquemment, les demandes en paiement formées par Monsieur [H] en considération de la résiliation du bail sont devenues sans objet.

Sur les demandes fondées sur le congé des locataires 

En vertu de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.
Le délai de préavis est toutefois d'un mois :1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17.

En l'espèce, les époux [L] ont donné congé suivant lettre recommandée en date du 13 juillet 2023 et le logement loué est situé sur la commune de [Localité 9], commune comprise dans les zones tendues.

Par ailleurs, par courriel en date du 23 août 2023, l'agence AQUITAINE PROPERTY, gestionnaire du bien indique aux défendeurs que l'état des lieux de sortie se tiendra le 31 août 2023.

Par conséquent, il y a lieu de constater la validité du congé délivré par les époux [L] ayant produit ses effets en date du 31 août 2023 et de constater la résiliation du bail à cette même date.

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, au soutien de sa demande formée à titre plus subsidiaire, Monsieur [H] indique que sa créance s'établirait à la somme de 8.475,25€ au titre des arriérés de loyers et de charges dus à la date du 31 août 2023, date d'effet du congé donné par les locataires.

Il convient de rappeler que le montant du loyer s'élève, lors de la prise du bail, à la somme de 950€ outre 100€ de provision sur charges. Le contrat de bail prévoit en outre au titre des modalités de révision : a) date de révision: 23/06 et b) date ou trimestre de référence de l'IRL: premier trimestre 2022 indice : 133,93.

Ainsi, le bail ayant été signé par les parties les 22 et 23 juin 2022, il y a lieu d'appliquer une révision du loyer à compter du mois de juillet 2023 portant le loyer hors charges à la somme de 983,20 € ( 983,20€= 950,00 € x (indice de référence des loyers du 1er trimestre de l'année 2023 / indice de référence des loyers du 1er trimestre de l'année 2022).

Par ailleurs, en vertu des dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et à la demande expresse du bailleur formulée dans ses conclusions, il y a lieu de déduire des sommes dues au titre des loyers et charges impayés la somme de 950€ versée par les locataires au titre du dépôt de garantie.

Par conséquent, la créance du bailleur s'élève à ce titre à la somme de:

- loyers et charges de janvier à juin 2023 inclus : 6.300€ (1.050€ x 6 mois)

- loyers et charges du mois de juillet et août 2023: 2.166,40€ (1083,20€ (983,20€+100€) x 2 mois)

TOTAL : 8.466,40€ - 950€ (au titre du dépôt de garantie) = 7.516,40€

Enfin, si au regard des pièces produites par les défendeurs, notamment le rapport de visite établi le 9 mai 2023 par le Service local d'intervention pour la maîtrise de l'énergie (SLIME 33), le logement semble être affecté de désordres, les époux [L] ne peuvent se prévaloir de l'inexécution des travaux de réparation nécessaires pour refuser le paiement des loyers échus. En effet, il n'est pas justifié du caractère inhabitable des lieux, qui seul autorise le locataire à se dispenser du paiement du loyer. 

Dès lors, cette créance n'étant pas sérieusement contestable, Madame [P] épouse [L] et Monsieur [L] seront donc condamnés au paiement de la somme de 7.516,40€ à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers et charges locatives dus à la date du 31 août 2023.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle émise par Madame et Monsieur [L] au titre de l'octroi de délai de paiement

Aux termes du 1er alinéa de l'article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Madame [P] épouse [L] et Monsieur [L] sollicitent de se voir accorder les plus larges délais de paiement sur les condamnations prononcées.

Il résulte de l'avis d'impôt établi en 2023 pour l'impôt sur les revenus de 2022 versé aux débats que le revenu fiscal de référence des époux [L] s'élève à la somme de 30.224 €. 

Au regard de la situation des défendeurs, dont l'absence de bonne foi n'est pas caractérisée, il y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [P] épouse [L] et Monsieur [L] étant précisé qu'ils ne comprendront pas le coût des commandements de payer, l'action aux fins de constat de la résiliation du bail ayant été déclarée irrecevable.

Condamnés aux dépens, Madame [P] épouse [L] et Monsieur [L] seront déboutés de leur demande en paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Madame [P] épouse [L] et Monsieur [L] à verser à Monsieur [H] la somme de 500 €.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent :

DECLARONS Monsieur [T] [H] irrecevable en ses demandes aux fins de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

CONSTATONS la validité du congé délivré par Madame [F] [P] épouse [L] et Monsieur [Y] [L] ayant produit ses effets en date du 31 août 2023 ;

CONSTATONS l'extinction du bail le 31 août 2023 ;

CONDAMNONS Madame [F] [P] épouse [L] et Monsieur [Y] [L] à payer à Monsieur [T] [H] la somme de 7.516,40 € à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers et charges locatives à la date du 31 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

AUTORISONS Madame [F] [P] épouse [L] et Monsieur [Y] [L] à s'acquitter de leur dette en 18 mois par versements mensuels de 417,58€ ;

DISONS que le premier versement aura lieu au plus tard le 5 du premier mois qui suit la date de la présente ordonnance, que les autres auront lieu au plus tard le 5 de chaque mois, le dernier versement étant majoré ou réduit à concurrence du solde des sommes dues en principal, frais et intérêts ;

DISONS qu'à défaut de paiement d'une échéance à son terme, la dette redeviendra immédiatement exigible pour l'intégralité de son montant restant dû ;

REJETONS le surplus des demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNONS Madame [F] [P] épouse [L] et Monsieur [Y] [L] à payer à Monsieur [T] [H] une indemnité de 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [F] [P] épouse [L] et Monsieur [Y] [L] aux dépens, qui ne comprendront pas le coût des commandements de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT