Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 2 février 2024

Du 02 février 2024


5AA


SCI/DL



PPP Référés

N° RG 23/02038 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YNL6







[X] [V]

C/

[C] [Y], [W] [Z]










 

- Expéditions délivrées aux parties


- FE délivrée à SELARL LEX URBA


Le 02/02/2024









TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 février 2024



PRÉSIDENT : Monsieur Edouard DE LEIRIS,

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,



DEMANDERESSE :

Madame [X] [V]
née le 13 Novembre 1964 à [Localité 6]
[Adresse 4]
[Localité 1]

Représentée par la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS






DEFENDEURS :

Madame [C] [Y]
née le 23 Février 1980 à [Localité 5]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 3]

Présente

Monsieur [W] [Z]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 3]

Absent



DÉBATS :

Audience publique en date du 29 Décembre 2023

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 23 Octobre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Un des défendeurs n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.


EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 22 mai 2023, Mme [X] [V] a donné à bail à Mme [C] [Y] et M. [W] [Z] un bien à usage d’habitation situé à [Adresse 7] et emplacement de stationnement n° 295, [Adresse 7].

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [X] [V] a fait signifier, le 19 juillet 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le 23 octobre 2023, Mme [X] [V] a ensuite fait assigner Mme [C] [Y] et M. [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation provisionnelle au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 29 décembre 2023. 

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2023, Madame [V] [X] a assigné Madame [Y] [C] et Monsieur [Z] [W] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 29 décembre 2023 aux fins de voir :
- DECLARER le demandeur recevable et bien-fondé en ses prétentions, 

- CONSTATER LE JEU DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET PRONONCER la résiliation du bail survenue le 20 septembre 2023, du fait de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail conclu le 22 mai 2023, 
- PRONONCER L'EXPULSION ET ORDONNER la libération des lieux par les défendeurs et de tous occupants de leur chef, ainsi que la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie avec, au besoin, le concours et l'assistance de la force publique, 
- ASSORTIR l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 80 euros par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification dé l'ordonnance a intervenir, et ce jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés, 
- ORDONNER l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des défendeurs, 
- FIXER l'indemnité d'occupation due par Madame [C] [Y] et Monsieur [W] [Z] à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à parfaite libération des lieux, à hauteur de la somme de 448 euros par mois, devenue exigible le 1er de chaque mois, 
- CONDAMNER IN SOLIDUM, à titre provisionnel les défendeurs au paiement de la somme de 1 741.30 euros à parfaire au titre de la dette locative, 
- CONDAMNER IN SOLIDUM à titre provisionnel et en tant que de besoin les défendeurs à payer le 1er de chaque mois l'indemnité d'occupation fixée par le Juge à hauteur de 448 euros par mois, devenue exigible le 1er du mois suivant, 
- CONDAMNER IN SOLIDUM, les défendeurs au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement délivrés le 19 juillet 2023 soit 91.99 euros.

Lors de l'audience du 29 décembre 2023, Madame [V] [X], représentée par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 2383.40 euros au 22 décembre 2023 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique être opposée à l'octroi de délai de paiement.

Il est renvoyé pour le surplus aux conclusions déposées par le conseil de Mme [X] [V] à l'audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

En défense, Madame [Y] [C] comparaît et expose qu'elle ne conteste pas la dette, sauf à tenir compte d’un versement de 430 euros le 25 décembre 2023. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 200 euros en sus du loyer courant.

M. [W] [Z], dont la convocation a été faite par remise à domicile, ne comparaît pas à l'audience.

Un diagnostic social et financier, reçu au greffe avant l’audience, figure au débat.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 24 octobre 2023, soit plus de six semaines avant le 29 décembre 2023, date prévue pour l'audience par l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. 

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose, en son I, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 
Le bail conclu contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 19 juillet 2023, pour la somme en principal de 1232,91 euros. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 20 septembre 2023.
- SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Il est produit par Mme [X] [V] le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Mme [C] [Y] et M. [W] [Z] restent devoir la somme de 2383,40 euros à la date du 22 décembre 2023, dont il convient de déduire le montant du commandement de payer, pour 91.99 euros, qui relève des dépens.

Mme [C] [Y] et M. [W] [Z] ne forment pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette, sauf à déduire un versement du 25 décembre 2023, dont il sera tenu compte en fixant la date d’arrêté de compte au 22 décembre 2023. Ils doivent, par conséquent, être condamnés à titre provisionnel, de ce chef. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. La solidarité étant convenue au contrat, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire. 

Toutefois, il ressort des éléments produits à l'audience, en particulier du diagnostic social et financier et de la justification du versement du 25 décembre 2023, que les locataires ont repris le paiement du loyer courant et apparaissent en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l'arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient néanmoins de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l'expulsion de Mme [C] [Y] et M. [W] [Z] pourra être poursuivie et ils seront tenus, in solidum, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu'il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges, à la somme forfaitaire de 448 euros, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision. 

A l'inverse, l'expulsion des occupants étant autorisée, il n'apparaît pas nécessaire d'ordonner une astreinte en vue de les contraindre à quitter les lieux. Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.

- SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

Mme [C] [Y] et M. [W] [Z], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L'équité et la situation économique de Mme [C] [Y] et M. [W] [Z] commandent de fixer l'indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 400 euros.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Edouard de Leiris, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 20 septembre 2023, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mai 2023 et liant Mme [X] [V] à Mme [C] [Y] et M. [W] [Z], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 7] et emplacement de stationnement n° 295, [Adresse 7] ;


CONDAMNONS solidairement Mme [C] [Y] et M. [W] [Z] à payer à Mme [X] [V] à titre provisionnel la somme de 2291,41 euros, au titre de l'arriéré de loyers et de charges (décompte arrêté au 22 décembre 2023, échéance de décembre 2023 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; 

AUTORISONS Mme [C] [Y] et M. [W] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 200 euros chacune, outre une dernière mensualité soldant la dette en principal, intérêts, dépens et indemnité de procédure 

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s'imputeront prioritairement sur la dette de loyers et de charges ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d'une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :

- la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

- le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

- à défaut pour Mme [C] [Y] et M. [W] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Mme [X] [V] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

- Mme [C] [Y] et M. [W] [Z] seront tenus de payer à Mme [X] [V] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale à 448 euros, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux et, en tant que de besoin, les y CONDAMNONS in solidum sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

DISONS n'y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS solidairement Mme [C] [Y] et M. [W] [Z] à payer à Mme [X] [V] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS solidairement Mme [C] [Y] et M. [W] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT