Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 26 janvier 2024

Du 26 janvier 2024


5AA


SCI/ld



PPP Référés

N° RG 23/01972 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YM7B







S.A. 1001 VIES HABITAT

C/

[W] [O]










 

- Expéditions délivrées à avocat et défendeur

- FE délivrée à Me MERCERON


Le 26/01/2024


Avocats : Me Damien MERCERON






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
180, rue Lecocq - CS 51029 - 33077 Bordeaux Cedex

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 janvier 2024



PRÉSIDENT : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,



DEMANDERESSE :

S.A. 1001 VIES HABITAT, SA D’HLM
RCS PARIS 572 015 451
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représentée par Me Damien MERCERON (Avocat au barreau de BORDEAUX)





DEFENDERESSE :

Madame [W] [O]
née le 01 Août 1975 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Présente



DÉBATS :

Audience publique en date du 01 Décembre 2023


PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 20 Septembre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l'ordonnance de référé rendue sera contradictoire.


EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 23 février 2018, à effet du même jour, la Société Coopération Famille a donné à bail à Monsieur [D] [T] et Madame [W] [O] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 726.99 euros et 44.91 euros de charge. Par fusion absorption en date du 01 juillet 2018, la Société Coopération et Famille est devenue la Société 1001 VIES HABITAT.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2023, la société 1001 VIES HABITAT a fait délivrer à Madame [W] [O] un commandement de payer la somme de 2.127,38 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. 

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2023, la société 1001 VIES HABITAT a assigné Madame [W] [O] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 01 décembre 2023 aux fins de :
- Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 4], avec effet au 27 août 2023,
- Ordonner l'expulsion de Madame [W] [O] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours d'un serrurier et l'assistance de la force publique, 
- Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble ou dans tout autre lieu au choix du bailleur, et aux frais, risques et périls des défendeurs, et ce garantie de toutes sommes qui pourraient être dues ;
- Condamner Madame [W] [O] au paiement de la somme provisionnelle de 1.947,38 euros correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d'occupation, dus au 14 septembre 2023, avec intérêts de droit 
- Condamner Madame [W] [O] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges locatives, jusqu'à la libération effective des lieux, avec intérêt de droit 
- Condamner Madame [W] [O] à payer une somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner Madame [W] [O] aux dépens, en ce compris le coût du commandement, de la notification à la CCAPEX, de la signification de l'assignation, de la dénonciation au Préfet et les frais d'exécution à venir.

Lors de l'audience du 1er décembre 2023, LA SOCIETE 1001 VIES HABITAT, régulièrement représentée confirme les termes de sa demande initiale et expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 2.665,33 euros selon décompte actualité au 28 novembre 2023. Elle indique que Madame [W] [O] a repris le paiement du loyer courant et ne pas être opposée à l'octroi de délai de paiement. 

En défense, Madame [W] [O] comparaît et expose qu'elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 70 euros en sus du loyer courant sur 35 mois, augmentée du solde de la dette le 36ème mois. Elle affirme ne pas avoir d'autre dette. Par ailleurs, elle précise qu'elle perçoit 1.900 euros de pension d'invalidité et 300 euros de pension alimentaire par mois pour ses deux enfants à charge. 

La juridiction n'a pas été destinataire d'un diagnostic social et financier.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 26 janvier 2023.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 21 septembre 2023, six semaines avant la date de l'audience du 01 décembre 2023. 

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 28 juin 2023.

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. 

Sur la résiliation du contrat de bail

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique au garage loué par la société 1001 VIES HABITAT à Madame [W] [O].

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La société 1001 VIES HABITAT a fait signifier à Madame [W] [O] un commandement d'avoir à payer la somme de 2.127,38 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 26 juin 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.


La locataire n'a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.

Ce défaut de régularisation fonde la société 1001 VIES HABITAT à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 27 août 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins, l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de 36 mois, des délais de paiement emportant suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit. Cet article précise en outre que :
- pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;
– ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;
– si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats, que Madame [W] [O] a repris le paiement du loyer courant, et est en situation de régler le montant de sa dette, compte tenu d'un revenu mensuel de 2.200 euros, dont 300 euros de pension alimentaire. 

Par suite, et dès lors que le bailleur ne s'y oppose pas, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la société 1001 VIES HABITAT sera autorisée à poursuivre l'expulsion de Madame [W] [O].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [W] [O] sera tenue au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges (822,38 euros par mois à la date de l'audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

En l'espèce, au soutien de sa demande, la société 1001 VIES HABITAT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 2.665,33 euros à la date du 28 novembre 2023.

Le solde de la créance n'étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [W] [O] sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.665,33 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 28 novembre 2023 – échéance du mois de novembre incluse. 

Dans l'hypothèse où Madame [W] [O] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d'occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux. 

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [W] [O].

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Madame [W] [O] à verser à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 27 août 2023 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 22 février 2018 entre Madame [W] [O] et la société 1001 VIES HABITAT, relatif au logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi qu’à l’emplacement de parking situé à la même adresse ;

CONDAMNONS Madame [W] [O] à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 2.665,33 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 28 novembre 2023 (échéance du mois de novembre incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Madame [W] [O] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 70 euros chacune, suivies d'une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et (indemnité) de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l'échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
–la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
–si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
–qu'en ce cas, à défaut pour Madame [W] [O] d'avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
–qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
–qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (822,38 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [W] [O] à son paiement à compter du 1er décembre 2023, jusqu'à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [W] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;

CONDAMNONS Madame [W] [O] à payer à la société 1001 VIES HABITAT une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT