Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 26 janvier 2024

Du 26 janvier 2024


5AA


SCI/



PPP Référés

N° RG 23/01606 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YHLT







[C] [X], [M] [X]

C/

[F] [S]










 

- Expéditions délivrées à avocat


- FE délivrée à Me FIRINO MARTELLE


Le 26/01/2024


Avocats : Me Thierry FIRINO MARTELL
Me Lenaïg HAMON





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2] - [Localité 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 janvier 2024



PRÉSIDENT : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,



DEMANDEURS :

Monsieur [C] [X]
né le 03 Septembre 1962 à [Localité 6]
[Adresse 1]
[Localité 5]

Madame [M] [X]
née le 12 Octobre 1970 à [Localité 8]
[Adresse 1]
[Localité 5]

Représentés par Me Thierry FIRINO MARTELL (Avocat au barreau de BORDEAUX)






DEFENDERESSE :

Madame [F] [S]
née le 28 Février 1990 à[Localité 6])
[Adresse 7]8
[Adresse 7]
[Localité 4]

Représentée par Me Lenaïg HAMON (Avocat au barreau de BORDEAUX)



DÉBATS :

Audience publique en date du 01 Décembre 2023


PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 31 Juillet 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l'ordonnance de référé rendue sera contradictoire.


EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date des 2 et 7 mai 2021, à effet du 7 mai 2021, Monsieur [X] [C] et Madame [X] [M] ont donné à bail à Madame [S] [F] un logement situé [Adresse 7] à [Localité 4], Résidence Golden Park, Appartement C308 et une place de stationnement n°38 située à la même adresse pour un loyer initial de 503.00 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 mai 2023, Monsieur [X] [C] et Madame [X] [M] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1071.38 euros au titre de l'arriéré locatif et de fournir les justificatifs d'une assurance couvrant les risques locatifs, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2023, Monsieur [X] [C] et Madame [X] [M] ont assigné Madame [S] [F] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 3 novembre 2023 aux fins de voir :

oPRONONCER l'acquisition de la clause résolutoire et en tant que de besoin,
oPRONONCER la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dans les deux mois du commandement, et ce, en application de la clause insérée dans ledit bail,

oORDONNER l'expulsion de Madame [F] [S] ainsi que celle de toutes personnes vivant sous son toit avec, au besoin le concours d'un serrurier et l'assistance éventuelle de la Force Publique, dans les conditions prévues par les articles L 411-1, L 412-1 à L 412-8 et R 411-3 et R412-1 à R 412-4 du Code des procédures civiles d'exécution,
oCONDAMNER Madame [F] [S] au paiement à titre provisionnel de la somme de 1.617,86€ arrêtée au 17 juillet 2023 à valoir sur les loyers et charges jusqu'à résiliation du bail,
oCONDAMNER Madame [F] [S] au paiement d'une indemnité d'occupation qui sera fixée au montant du loyer, outre les charges à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu'à vidange effective des lieux,
oCONDAMNER Madame [F] [S] au paiement des intérêts de droit sur la créance principale par application des dispositions de l'article 1231-6 du Code Civil à compter de la délivrance du commandement du 11 mai 2023,
oCONDAMNER Madame [F] [S] au paiement de la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens par application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 11 mai 2023, celui de la présente assignation, dénonciation au Préfet et les frais d'exécution à venir,
oORDONNER que l'exécution provisoire de l'ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

À l'audience du 3 novembre 2023, l'affaire a été renvoyée au 1er décembre 2023.

Lors de l'audience du 1er décembre 2023, Monsieur [X] [C] et Madame [X] [M], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s'élève désormais à la somme de 4387.45 euros au 24 novembre 2023 et confirment les termes de leur demande initiale. Ils indiquent ne pas être opposés à l'octroi de délai de paiement.

En défense, Madame [S] [F], représentée par son avocat, demande au tribunal de :

A titre principal,
oSURSEOIR à statuer dans l'attente de la décision de la Commission de surendettement quant aux mesures imposées relatives aux dettes de Madame [S],
A, titre subsidiaire
oCONSTATER la reprise du paiement du loyer par Madame [S],
oSUSPENDRE les effets de la clause résolutoire,
oDEBOUTER les Consorts [X] de toute autre demande plus ample et contraire,
oSTATUER ce que de droit sur les dépens.

Le diagnostic social et financier a été porté à l'audience à la connaissance des parties comparantes.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 26 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 1er août 2023, soit au moins six semaines avant la date de l'audience du 3 novembre 2023.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 12 mai 2023.

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la demande de sursis à statuer

L'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 dispose que " Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ".

En l'espèce, une décision de recevabilité a été rendue le 9 novembre 2023 par la commission de surendettement des particuliers de la Gironde.
De plus, il est énoncé à l'audience qu'un paiement est intervenu à l'initiative de Madame [S] [F].
Par conséquent, il n'apparaît pas nécessaire d'ordonner un sursis à statuer, l'octroi de délais de paiement étant possible.

Sur la résiliation du contrat de bail

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit - également - l'obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux places de stationnement louée accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à la place de stationnement louée par Monsieur [X] [C] et Madame [X] [M] à Madame [S] [F].

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d'assurance contre les risques locatifs.

Monsieur [X] [C] et Madame [X] [M] ont fait signifier à Madame [S] [F] un commandement d'avoir à payer la somme de 1071.38 euros au titre des loyers échus et d'avoir à justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 11 mai 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 7g de la même loi.
Toutefois, si le commandement fait effectivement état d'un défaut d'assurance couvrant les risques locatifs, cette demande n'est pas réitérée dans l'assignation et à l'audience.
Par conséquent, elle est réputée abandonnée, seule demeurant celle relative au défaut de paiement des loyers et charges locatives.

La locataire n'a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.

Ce défaut de régularisation fonde Monsieur [X] [C] et Madame [X] [M] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 12 juillet 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins, l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de 36 mois, des délais de paiement emportant suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit. Cet article précise en outre que :
- pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;
- ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;
- si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que Madame [S] [F] a repris le paiement du loyer courant.

Par suite, et dès lors que les bailleurs l'acceptent, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, Monsieur [X] [C] et Madame [X] [M] seront autorisés à poursuivre l'expulsion de Madame [S] [F].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [S] [F] sera tenue au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges (547.48 euros par mois à la date de l'audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, au soutien de leur demande, Monsieur [X] [C] et Madame [X] [M] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s'établirait à la somme de 4387.45 euros à la date du 24 novembre 2023.

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu'il convient de déduire de cette créance à savoir la somme de 547.48 euros au titre de l'appel du loyer du mois de décembre 2023. En effet, au jour du décompte en date du 24 novembre 2023, celui-ci n'était pas encore exigible. Il convient également de déduire des frais de rejet (7.25 euros) sans qu'il soit justifié du bienfondé de leur réclamation.

Le solde de la créance n'étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [S] [F] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3832.72 euros en deniers ou quittances, un versement étant susceptible d'être intervenu depuis le dernier décompte. Cette somme intervient à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 24 novembre 2023 - échéance du mois de novembre 2023 incluse.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l'hypothèse où Madame [S] [F] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d'occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er décembre 2023.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [S] [F].

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Madame [S] [F] à verser à Monsieur [X] [C] et Madame [X] [M] la somme de 400 euros.

Aux termes de l'article 489 du Code de procédure civile " En cas de nécessité, le juge peut ordonner que l'exécution de l'ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute ". Monsieur [X] [C] et Madame [X] [M] ne justifient par aucun élément qu'il soit nécessaire de mettre à exécution la présente ordonnance sans la faire signifier de sorte que leur demande d'ordonner que l'exécution aura lieu au seul vu de la minute sera rejetée.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :

REJETONS la demande de sursis à statuer ;

CONSTATONS la réunion à la date du 12 juillet 2023 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 2 et 7 mai 2021 entre Madame [S] [F] et Monsieur [X] [C] et Madame [X] [M], relatif au logement situé [Adresse 7] à [Localité 4], Résidence Golden Park, Appartement C308 et la place de stationnement n°38 située à la même adresse ;

CONDAMNONS Madame [S] [F] à payer à Monsieur [X] [C] et Madame [X] [M] la somme de 3832.72 euros en deniers ou quittances à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 24 novembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Madame [S] [F] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 106 euros chacune, suivies d'une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et (indemnité) de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
-la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
-si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
-qu'en ce cas, à défaut pour Madame [S] [F] d'avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
-qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
-qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (547.48 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [S] [F] à son paiement à compter du 1er décembre 2023, jusqu'à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [S] [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;

CONDAMNONS Madame [S] [F] à payer à Monsieur [X] [C] et Madame [X] [M] une indemnité de 400 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT