Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 26 janvier 2024

Du 26 janvier 2024


5AC


SCI/DL



PPP Référés

N° RG 23/01635 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YHWS







[X] [S], [I] [K] épouse [S]

C/

[C] [F]










 

- Expéditions délivrées à Avocats





Le 26/01/2024








TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 janvier 2024



PRÉSIDENT : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,



DEMANDEURS :

Monsieur [X] [S]
né le 22 Mai 1955 à [Localité 6]
[Adresse 4]
[Localité 5]

Madame [I] [K] épouse [S]
née le 14 Mars 1956 à [Localité 7]
[Adresse 4]
[Localité 5]

Représentés par Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU




DEFENDEUR :

Monsieur [C] [F]
né le 28 Juin 1961 à [Localité 8] (ALGÉRIE)
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-004977 du 28/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Représenté par Me Paul CESSO (Avocat au barreau de BORDEAUX)


DÉBATS :

Audience publique en date du 01 Décembre 2023


PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion en date du 07 Septembre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.


EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 30 juin 2017, Madame [I] [K] épouse [S] et Monsieur [X] [S] ont, par l'intermédiaire de leur mandataire, la société PICHET IMMOBILIER ET SERVICES, donné à bail à effet du même jour à Monsieur [C] [F] un logement ainsi qu'un emplacement de stationnement situés [Adresse 2]) moyennant un loyer révisable mensuel de 456 € et une provision mensuelle sur charges de 45€.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2022, les bailleurs ont fait délivrer à Monsieur [F] un commandement de payer la somme de 1 073,91€ au titre de l'arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Les causes du commandement ont été réglées dans le délai des deux mois.

Suivant acte de commissaire de justice 20 décembre 2022, Madame [K] épouse [S] et Monsieur [S] ont fait délivrer à Monsieur [F] un congé aux fins de vente du logement à effet au 29 juin 2023.

Monsieur [F] s'est maintenu dans les lieux postérieurement à la date d'effet du congé.


Par acte introductif d'instance en date du 7 septembre 2023, Madame [K] épouse [S] et Monsieur [S] ont fait assigner Monsieur [F] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 29 septembre 2023 aux fins de voir :

oConstater que le bail d'habitation est résilié depuis le 29 juin 2023, date d'effet du congé pour vente donné par eux ; 
oConstater que Monsieur [C] [F] est occupant sans droit ni titre, depuis le 29 juin 2023, date d'effet du congé donné par eux ; 
En conséquence,
oOrdonner à Monsieur [C] [F] et à toute personne de son chef, de libérer et de restituer les lieux libres de toute occupation dans un délai de 8 jours suivant la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100€ par jour passé ce délai ;
oOrdonner l'expulsion de Monsieur [C] [F] et de toute personne présente de son chef, avec au besoin le concours de la Force publique et d'un serrurier et le transport des meubles dans tel garde-meubles désigné par les bailleurs ou à défaut par le juge des contentieux de la protection ;
oCondamner Monsieur [C] [F], à compter de la décision à intervenir, au paiement d'une éventuelle indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant des loyers et charges (en ce compris la taxe sur les ordures ménagères) qui auraient été dus si le loyer s'était poursuivi, et ce jusqu'à la libération complète des lieux; 
oDire qu'il sera procédé à un constat de l'état des lieux contradictoirement avec Monsieur [C] [F], après libération de l'appartement ou qu'à défaut il sera dressé un procès-verbal de constat par huissier dont les frais seront mis à la charge de Monsieur [C] [F] ; 
oCondamner Monsieur [C] [F] à leur payer une somme de 1.500€ à titre de dommages et intérêts ; 
oCondamner Monsieur [C] [F] au paiement d'une indemnité de 2.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, lesquels comprendront notamment les frais de congé en vue de la vente, de commandement de payer, d'assignation et tous frais d'exécution ; 
A l'audience du 29 septembre 2023, l'affaire a été renvoyée au 3 novembre 2023 puis au 1er décembre 2023.

Lors de l'audience du 1er décembre 2023, Madame [I] [K] épouse [S] et Monsieur [X] [S], représentés par leur conseil, maintiennent les termes de leur demande initiale et sollicitent le débouté de Monsieur [F] de l'ensemble de ses demandes. 



Ils exposent que, malgré le congé pour vente délivré conformément à l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [F] s'est maintenu dans les lieux de sorte qu'il est occupant sans droit ni titre depuis la date d'effet du congé ; qu'ils sont fondés à solliciter son expulsion. Ils font valoir que le congé est valable et indiquent avoir, dès le mois de février 2021, pris attache avec le Cabinet MLDS PATRIMOINE pour vendre leur appartement car leur retraite approchant, ils n'avaient plus les moyens de le financer ; qu'ils souhaitaient vendre leur bien avant que Monsieur [F] manque à plusieurs reprises à son obligation de payer ses loyers et charges justifiant la délivrance d'un commandement de payer le 27 septembre 2022. 

Ils précisent que Monsieur [F] n'a pas indiqué vouloir acquérir l'appartement. Ils indiquent qu'il ne s'agit pas d'évincer leur locataire car il aurait réglé in extremis les causes du commandement mais seulement de mettre en vente leur logement dès lors qu'ils n'ont plus les moyens de l'assumer financièrement. 

Ils soutiennent qu'aucune fraude consistant à mentionner un prix dissuasif pour empêcher Monsieur [F] de se rendre acquéreur n'a été commise par eux ; que deux agences indépendantes ont estimé le bien litigieux et que le bien litigieux a été mis en vente à un prix conforme au prix du marché immobilier. Ils s'opposent à l'octroi de délais pour quitter les lieux dans la mesure où Monsieur [F] a fait preuve d'une mauvaise foi patente depuis la délivrance du congé pour vente le 20 décembre 2022 ; qu'il n'a jamais montré aucune volonté de se reloger durant les six derniers mois ; qu'il n'a pas donné suite aux propositions de relogement qui lui ont été faites. 

Ils précisent que Monsieur [F] a sous-loué un temps son appartement et ce, alors que c'est proscrit par le contrat de bail. Ils indiquent que, si le juge entendait faire droit au principe de l'octroi de délai pour quitter les lieux, ce délai ne saurait excéder 3 mois. Ils sollicitent l'allocation d'une somme à titre de dommages et intérêts au vu de l'attitude de Monsieur [F] qui les empêche de pouvoir disposer librement de leur bien et notamment de pouvoir organiser des visites en vue de la vente envisagée pour laquelle ils ont déjà des acquéreurs qui se sont manifestés.

En défense, Monsieur [C] [F], représenté par son conseil, sollicite du juge des contentieux de la protection statuant en référé de:
oannuler le congé pour vente ; 
odébouter les époux [S] de l'ensemble de leurs demandes ; 
osubsidiairement, lui accorder un délai d'une année avant la mise en oeuvre de l'expulsion ;
ocondamner les demandeurs aux dépens.

Il explique que, compte tenu de son état de santé nécessitant des hospitalisations régulières, il a parfois pris du retard dans le paiement des loyers. Il indique que l'expulsion ne trouve son origine que dans le congé pour vente délivré, les bailleurs y ajoutant une prétendue faute de sa part. 

Il fait valoir que le congé doit être annulé ; que le juge opère un contrôle sur la réalité du motif et que le but des demandeurs n'est pas de vendre le bien mais d'évincer un locataire qui a eu quelques échéances de retard et qui a réglé dans le délai du commandement de payer mais in extremis. Il indique qu'il n'est pas justifié de la mise en vente effective du logement. Il fait valoir en outre que le congé doit être annulé en cas de fraude de la part du bailleur consistant à mentionner un prix dissuasif pour empêcher le locataire de se rendre acquéreur ; que le prix de vente proposé est volontairement dissuasif par rapport au prix du marché. 

Il ajoute que les estimations des agences immobilières sont clairement surévaluées. Il demande au tribunal d'annuler le congé et à tout le moins au stade du référé de constater, du fait de l'illégalité manifeste de celui-ci, l'existence de contestation sérieuse, le tout devant amener au rejet des prétentions des demandeurs. 

Il sollicite, à titre subsidiaire, l'octroi d'un délai d'un an pour quitter les lieux avant la mise en œuvre de l'expulsion au visa des articles L412-3 et 4 du Code des procédures civiles d'exécution faisant valoir qu'il est gravement malade et ne peut vivre sans un toit, qu'il paye son loyer et n'a pas de retard dans le paiement de celui-ci à l'heure actuelle et a d'ores et déjà fait des démarches en vue de son relogement. Il sollicite le débouté de la demande de dommages et intérêts formée à son encontre au motif qu'il se serait opposé aux visites de l'appartement loué dès lors qu'il n'est justifié ni d'une faute de sa part ni du moindre préjudice.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 26 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DECISION
 
Sur les demandes de Madame [K] épouse [S] et Monsieur [S]

L'article 834 du Code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 

L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En outre, l'article 15 I et II de la loi du 6 juillet 1989 impose, à peine de nullité du congé pour vente, l'indication du motif invoqué, la mention du prix et des conditions de la vente ainsi que la reproduction des termes des cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi. En outre, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Au surplus, le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

Est frauduleux le congé pour vendre qui ne correspond pas à la réalité des intentions du propriétaire.

En l'espèce, se prévalant d'une occupation sans droit ni titre de Monsieur [F] en ce qu'il s'est maintenu dans les lieux au-delà de l'expiration du délai de préavis du congé pour vendre le logement qui lui a été signifié, sans qu'il n'ait accepté l'offre de vente, Madame [K] épouse [S] et Monsieur [S] entendent obtenir son expulsion et sa condamnation à leur verser une indemnité d'occupation outre des demandes subséquentes liées à l'expulsion.

De son côté, Monsieur [F] conteste la validité du congé pour vendre.

S'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d'annuler un congé pour vendre, il lui appartient de rechercher si les contestations portant sur la validité de vente sont sérieuses, auquel cas il ne pourra être fait droit à la demande de Madame [K] épouse [S] et Monsieur [S] d'ordonner l'expulsion de Monsieur [F] du bien pour occupation sans droit ni titre et à sa condamnation à leur verser une indemnité d'occupation.

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties ont conclu un contrat de bail le 30 juin 2017 à effet du même jour pour une durée de 3 ans reconductible lequel a été reconduit tacitement.

Il est constant que Madame [K] épouse [S] et Monsieur [S] ont fait délivrer à Monsieur [F], par acte d'huissier du 20 décembre 2022, un congé pour vente à effet au 29 juin 2023.

Ce congé comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 15 I et II de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu'il contient l'indication du motif invoqué, la mention du prix et des conditions de la vente ainsi que la reproduction des termes des cinq premiers alinéas de l'article 15 II de la loi précitée. Au surplus, il a été délivré par les bailleurs dans un délai de six mois.

S'agissant de la délivrance du congé, il convient de souligner que les demandeurs indiquent à la fois dans leurs écritures avoir, dès le 25 février 2021, "pris attache avec le Cabinet MLDS PATRIMOINE pour vendre leur appartement car leur retraite approchant, ils n'avaient plus les moyens de le financer" et avoir fait délivrer par, acte du 20 décembre 2022, un congé aux fins de vente à Monsieur [F] "désireux de ne plus avoir de tracas et de ne plus être placé dans l'incertitude quant au respect par le locataire de ses obligations" (Pages 2 et 5 des conclusions de Madame [K] épouse [S] et Monsieur [S]).

En outre, s'agissant de la mise en vente du logement, Madame [K] épouse [S] et Monsieur [S] soutiennent que le bien a été mis en vente depuis le 5 décembre 2022 en tant que bien libre de tout occupation mais qu'aucune visite n'a pu intervenir du fait du maintien de Monsieur [F] dans les lieux et produisent une fiche du bien émanant de l'agence CENTURY 21 pour justifier de la mise en vente. Ils ajoutent que des acquéreurs se sont d'ores et déjà manifestés. Toutefois, il convient de noter qu'ils ne fournissent aucune autre pièce corroborant une mise en vente effective du logement ni ne démontrent avoir reçu, comme ils le soutiennent, des demandes pour visiter ou acquérir ledit bien confirmant ainsi une mise en vente réelle du bien.

Enfin et surtout, s'agissant du prix vente du bien figurant dans le congé, Monsieur [F] soutient que le prix de vente proposé est volontairement dissuasif par rapport au marché ce que les demandeurs réfutent faisant valoir que le bien litigieux a été mis en vente à un prix conforme au prix du marché immobilier.

Le congé délivré à Monsieur [F] mentionne un prix de vente fixé à 150.000 € pour un appartement de type 2 d'une surface habitable de 38m2 sans parking.

Madame [K] épouse [S] et Monsieur [S] produisent un avis de valeur du 24 mars 2021 indiquant que le bien vide est estimé à +/- 150.000€ et à +/- 130.000€ s'il était vendu loué ainsi qu'un courriel de Madame [P] en date du 21 septembre 2022 aux termes duquel une estimation à hauteur de +/-150.000€ est proposée pour le bien litigieux. 
Ils fournissent en outre une attestation notariale du 29 septembre 2023 mentionnant la vente d'un appartement de même surface que le bien litigieux et d'un parking et situé dans la même résidence pour un montant de 159.000€.

Monsieur [F] verse, quant à lui aux débats, l'historique des ventes survenues dans la même résidence au moyen d'une recherche de demande de valeur foncière (DVF) sur le site DVF.ETALAB.GOUV.FR. Il ressort de ce tableau que plusieurs appartements ont été vendus avec des dépendances, sur la période de novembre 2022 à mars 2023, dans la même résidence et pour des superficies équivalentes à celles de l'appartement donné à bail à Monsieur [F] entre 130.000€ et 135.000€.

Un débat existe indéniablement quant au prix proposé dans le congé, à sa sur-estimation et donc à son caractère éventuellement dissuasif.

L'ensemble de ces éléments conduit à s'interroger sur la réelle intention de Madame [K] épouse [S] et Monsieur [S] entourant la délivrance du congé aux fins de vente à Monsieur [F].

Le juge des référés n'étant pas compétent pour apprécier l'intention des parties, la réalité du motif du congé ni pour se prononcer sur une éventuelle fraude liée au prix de vente excessif, force est de constater qu'il existe une contestation sérieuse relative à la validité du congé pour vente délivré Monsieur [F] qu'il appartient au juge du fond de trancher.

Partant, les demandes tendant à constater que le bail est résilié depuis le 29 juin 2023, date d'effet du congé pour vente et que Monsieur [F] est occupant sans droit ni titre, les demandes visant à ordonner à Monsieur [F] de libérer et de restituer les lieux sous astreinte et à ordonner son expulsion ne peuvent utilement prospérer en l'état en référé. 

Par ailleurs, la demande de condamnation de Monsieur [F] au paiement d'une indemnité d'occupation ainsi que celle visant à dire qu'il sera procédé à un constat de l'état des lieux contradictoirement avec Monsieur [F], après libération de l'appartement ou qu'à défaut il sera dressé un procès-verbal de constat par huissier, demandes subséquentes, seront de fait tout naturellement rejetées.

S'agissant de la demande de dommages et intérêts formée par Madame [K] épouse [S] et Monsieur [S] à hauteur de 1.500€, il convient de rappeler que si, en application de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des référés a le pouvoir d'accorder une provision au créancier si celui-ci justifie d'une créance non sérieusement contestable, il n'est pas compétent pour allouer des dommages et intérêts. 

En conséquence, il n'y a pas lieu à statuer en référé sur la demande en paiement de dommages et intérêts formulée par Madame [K] épouse [S] et Monsieur [S].

Sur la demande reconventionnelle émise par Monsieur [F] à titre subsidiaire

Au vu de la solution adoptée par la juridiction de céans ayant dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées par Madame [K] épouse [S] et Monsieur [S], la demande de Monsieur [F] tendant à lui accorder un délai d'une année avant la mise en oeuvre de l'expulsion formulée à titre subsidiaire est devenue sans objet.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [K] épouse [S] et Monsieur [S].

Condamnés aux dépens, Madame [K] épouse [S] et Monsieur [S] seront déboutés de leur demande en paiement au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et au titre des dépens.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l'existence d'une contestation sérieuse au fond quant aux demandes de Madame [I] [K] épouse [S] et Monsieur [X] [S] ;

DISONS, en conséquence, n'y avoir lieu à référé ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir devant le Juge du fond pour l'examen de ces demandes ;

DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande en paiement de dommages et intérêts formée par Madame [I] [K] épouse [S] et Monsieur [X] [S] ;

REJETONS le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

DEBOUTONS Madame [I] [K] épouse [S] et Monsieur [X] [S] de leur demande en paiement en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [I] [K] épouse [S] et Monsieur [X] [S] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT