Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 2 février 2024

Du 02 février 2024


5AA


SCI/LD



PPP Référés

N° RG 23/01257 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YAXQ







[Z], [H], [L] [T], [Y], [F] [T] épouse [N], [X], [I], [H] [T]

C/

[S] [M]






 

- Expéditions délivrées à avocat et défendeur

- FE délivrée à Me CAZEAU


Le 02/02/2024


Avocats : Maître Marie-pierre CAZEAU de la SELARL STRATEGIE IMMATERIELLE





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2] - [Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 février 2024



PRÉSIDENT : Monsieur Edouard DE LEIRIS,

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,



DEMANDEURS :

Monsieur [Z], [H], [L] [T]
né le 14 Mai 1928 à [Localité 5]
[Adresse 7]
[Localité 5]

Madame [Y] [T] épouse [N], née le 11/03/1962 à [Localité 5]
née le 11 Mars 1962 à [Localité 8]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Monsieur [X], [I], [H] [T]
né le 28 Juin 1963 à [Localité 8]
[Adresse 3]
[Localité 6]

Représentés par Maître Marie-pierre CAZEAU de la SELARL STRATEGIE IMMATERIELLE






DEFENDEUR :

Monsieur [S] [M]
né le 13 Septembre 1985 à [Localité 5]
[Adresse 7]
[Localité 5]

Absent à l’audience du 29/12/2023




DÉBATS :

Audience publique en date du 29 Décembre 2023


PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 04 Mai 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur s'est abstenu d'accomplir les actes de la procédure après avoir comparu ; la décision rendue sera contradictoire.


EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 9 juillet 2009, M. [Z] [T], Mme [Y] [T] et M. [X] [T] ont donné à bail à M. [S] [M] un bien à usage d'habitation situé à [Localité 5], [Adresse 7].

Des loyers étant demeurés impayés, M. [Z] [T], Mme [Y] [T] et M. [X] [T] ont fait signifier, le 21 novembre 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire et enjoignant à M. [S] [M] de justifier de l'assurance du logement.

Le 4 mai 2023, M. [Z] [T], Mme [Y] [T] et M. [X] [T] ont ensuite fait assigner M. [S] [M] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation provisionnelle au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.

L'affaire a été initialement appelée à l'audience du 21 juillet 2023, où elle a fait l'objet d'un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 29 décembre 2023.
Lors des débats, M. [Z] [T], Mme [Y] [T] et M. [X] [T] demandent :
- de constater l'acquisition de la clause résolutoire au 21 janvier 2023 sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;
- en conséquence, de prononcer l'expulsion de M. [S] [M] et d'ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu'il plaira au président de désigner aux frais risques et périls de M. [S] [M] ;
- de le condamner à quitter les lieux loués sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, jusqu'à libération des lieux ;
- de le condamner au paiement de la somme provisionnelle de 2838 euros, augmentée des intérêts de droit à compter de l'assignation, et d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle de 550 euros ;
- de le condamner à leur verser la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, pour l'exposé complet de leurs prétentions et de leurs moyens.

M. [S] [M], qui a comparu à la première audience, était absent aux suivante, malgré une première décision de réouverture des débats en vue de lui permettre de se présenter à l'audience. 

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

- sur la recevabilité de l'action :

M. [Z] [T], Mme [Y] [T] et M. [X] [T] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 29 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 4 mai 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 9 mai 2023, soit plus de 2 mois avant le 21 juillet 2023, date prévue pour l'audience par l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. 

L'action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose, en son I, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 24 prévoit en outre, en son VII,que le lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Le bail conclu contient une clause résolutoire (article page 3) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 novembre 2022, pour la somme en principal de 2000 euros. 

Par ailleurs, si ce commandement mettait également en demeure M. [S] [M] d'avoir à justifier de l'assurance du logement, les bailleurs ne se prévalent pas du motif correspondant de résiliation du bail.

Ce commandement, en tant qu'il mettait le locataire en demeure de payer un arriéré locatif, est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition étaient réunies à la date du 22 janvier 2023.


Le versement intégral du loyer courant n'a pas été repris avant la date de l'audience.

Par conséquent, les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail ne peuvent être suspendus et il convient de constater que le bail a pris fin.

L'expulsion de M. [S] [M] sera donc ordonnée en tant que de besoin. En l'état de cette expulsion ordonnée, il n'apparaît pas nécessaire d'ordonner une astreinte en vue de contraindre l'occupant à quitter les lieux.

Par ailleurs, il n'y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l'exécution.

- SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

M. [Z] [T], Mme [Y] [T] et M. [X] [T] produisent le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que M. [S] [M] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, au titre des loyers et des provisions pour charges, arrêtées au 21 janvier 2023, la somme de 2838 euros.

Faute d'être présent au cours des débats, M. [S] [M] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette locative et doit, par conséquent, être condamné au paiement de cette somme, à titre provisionnel. S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. 

Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 22 janvier 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, sur le fondement de la responsabilité délictuelle. En revanche, en l'absence de production de la mise en demeure contractuellement prévue, il n'est pas justifié de ce que la pénalité journalière de 10 % du loyer, dont l'application est invoquée, puisse jouer, à supposer même du reste que cette clause pénale ne présente pas un caractère manifestement excessif en l'absence de toute justification d'un quelconque préjudice. Aussi, l'indemnité sera fixée, pour janvier 2023, au prora temporis, à la somme forfaitaire et provisionnelle de 162 euros, puis, à compter du 1er février 2023, à la somme forfaitaire et provisionnelle de 500 euros.

- SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

M. [S] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

L'équité et la situation économique de M. [S] [M] commandent de fixer l'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 300 euros.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Edouard de Leiris, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 22 janvier 2023, l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 juillet 2009 et liant M. [Z] [T], Mme [Y] [T] et M. [X] [T] à M. [S] [M], concernant le bien à usage d'habitation, situé à [Localité 5], [Adresse 7] ;

ORDONNONS en conséquence à M. [S] [M] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu'à défaut pour M. [S] [M] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [Z] [T], Mme [Y] [T] et M. [X] [T] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

DISONS n'y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS M. [S] [M] à payer à M. [Z] [T], Mme [Y] [T] et M. [X] [T] à titre provisionnel la somme de 2338 euros, au titre de l'arriéré de loyers et de charges (décompte arrêté au 18 avril 2023, échéance de janvier 2023 comprise au prorata temporis), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS M. [S] [M] à payer, en deniers ou quittance, à M. [Z] [T], Mme [Y] [T] et M. [X] [T] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 22 janvier 2023 et jusqu'à la date de la libération des lieux ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme forfaitaire de 162 euros pour le mois de janvier 2023, puis de 500 euros pour les mois suivants ;

CONDAMNONS M. [S] [M] à payer à M. [Z] [T], Mme [Y] [T] et M. [X] [T] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS M. [S] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT