Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 2 février 2024

Du 02 février 2024


5AA


SCI/DL



PPP Référés

N° RG 23/01726 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YI2T







[M], [S] [X] [D]

C/

[P] [B], [U], [Z] [A] épouse [R]










 

- Expéditions délivrées à Avocats


- FE délivrée à Selarl LEX URBA


Le 02/02/2024









TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 février 2024



PRÉSIDENT : Monsieur Edouard DE LEIRIS,

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,



DEMANDEUR :

Monsieur [M], [S] [X] [D]
né le 31 Octobre 1961 à [Localité 8]
[Adresse 1]
[Localité 6]

Représenté par Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS




DEFENDEURS :

Monsieur [P] [B]
né le 07 Juin 2000 à [Localité 7] (COTE D’IVOIRE)
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-007157 du 15/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Madame [U], [Z] [A] épouse [R] (caution)
née le 13 Mai 1967 à [Localité 7] (COTE D’IVOIRE)
[Adresse 3]
[Localité 5]

Représentés par Me Francine LINDAGBA-MBA (Avocat au barreau de BORDEAUX)


DÉBATS :

Audience publique en date du 29 Décembre 2023

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 05 Septembre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Les défendeurs ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 13 janvier 2023, à effet du 18 janvier 2023, Monsieur [M] [S] [X] [D] a donné à bail à Monsieur [P] [B] un logement situé [Adresse 9] à [Localité 4] ainsi qu'un emplacement de stationnement n°15 situé à la même adresse.

Suivant acte sous seing privé en date du 12 janvier 2023, Madame [U] [Z] [A] épouse [R] s'est portée caution solidaire des engagements du locataire.

Par acte de commissaire de justice du 2 juin 2023, Monsieur [M] [S] [X] [D] a fait délivrer à Monsieur [P] [B] un commandement de payer la somme de 4957,20 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Ce commandement a été dénoncé à Madame [U] [Z] [A] épouse [R] le 14 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2023, Monsieur [M] [S] [X] [D] a assigné Monsieur [P] [B] et Madame [U] [Z] [A] épouse [R] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 10 novembre 2023 aux fins de voir :
oConstater le jeu de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail survenue le 03 août 2023, du fait de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail conclu le 13 janvier 2023,
oPrononcer l'expulsion et ordonner la libération des lieux par le défendeur et de tous occupants de leur chef, ainsi que la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie avec, au besoin, le concours et l'assistance de la force publique,
oAssortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 80 euros par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, et ce jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés,
oOrdonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur,
oFixer l'indemnité d'occupation due par Monsieur [B] [P] à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à parfaite libération des lieux, à hauteur de la somme de 792 euros par mois, devenue exigible le 1er de chaque mois,
oCondamner in solidum, à titre provisionnel les défendeurs au paiement de la somme de 5872.28 euros à parfaire au titre de la dette locative ,
oCondamner in solidum à titre provisionnel et en tant que de besoin les défendeurs à payer le 1er de chaque mois l'indemnité d'occupation fixée par le Juge à hauteur de 792 euros par mois, devenue exigible le 1er du mois suivant,
oCondamner in solidum, les défendeurs au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 02 juin 2023 d'un montant de 156.48 euros et la dénonciation du commandement à la caution le 14 juin 2023 soit 70.48 euros.

A l'audience du 10 novembre 2023, l'affaire a été renvoyée au 29 décembre 2023.

Lors de l'audience du 29 décembre 2023, Monsieur [M] [S] [X] [D], représenté par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 9369,16 euros au 22 décembre 2023 et confirme les termes de sa demande initiale. Il indique être opposé à l'octroi de délai de paiement. Il ajoute avoir reçu quelques heures avant l'audience un virement bancaire d'un montant de 1200 euros.

En défense, Monsieur [P] [B] et Madame [U] [Z] [A] épouse [R], représentés par leur conseil, exposent qu'ils ne contestent ni le principe, ni le montant de la dette. Ils sollicitent des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 50 euros en sus du loyer courant. Monsieur [P] [B], étudiant, explique avoir eu des difficultés personnelles s'étant répercutées sur son projet professionnel. Madame [U] [Z] [A] épouse [R] indique avoir travaillé en tant qu'assistante maternelle jusqu'en septembre 2023 et avoir perçu à ce titre des revenus mensuels de 1687 euros. Elle ajoute percevoir l'aide au retour à l'emploi à compter du 31 octobre 2023 pour un montant mensuel de 1525,80 euros. Ils demandent au juge de :
oDébouter Monsieur [M] [S] [X] [D] de l'ensemble de leurs demandes, moyens, fins et conclusions,
oSuspendre la réalisation ou les effets de la clause résolutoire visée par le commandement de payer,
oAccorder de larges délais de paiement à Monsieur [P] [B], et juger que la dette locative sera échelonnée à raison de 50 euros mensuels jusqu'à apurement,
oAccorder de larges délais de paiement à Madame [U] [Z] [A] épouse [R] à hauteur de 50 euros mensuels,
oDire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du CPC,
oDébouter Monsieur [M] [S] [X] [D] de cette demande,
oStatuer ce que de droit quant aux dépens, étant précisé que Monsieur [B] est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale.

Il est renvoyé à l'assignation, valant conclusions, et aux conclusions en défense déposées à l'audience pour l'exposé complet des prétentions et des moyens des parties. 

La juridiction n'a pas été destinataire d'un diagnostic social et financier.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 2 février 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 6 septembre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l'audience.

L'assignation en constatation de la résiliation du bail est donc régulière en la forme, étant observé que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, dont le bailleur ne justifie pas, n'est pas une condition de recevabilité en présence d'un bailleur personne physique.

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.


Sur la résiliation du contrat de bail

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de leur compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. 

En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à l'emplacement de stationnement n°15 loué par Monsieur [M] [S] [X] [D] à Monsieur [P] [B].

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [M] [S] [X] [D] a fait signifier à Monsieur [P] [B] un commandement d'avoir à payer la somme de 4957,20 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 2 juin 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Le 14 juin 2023, le commandement de payer a été régulièrement dénoncé à Madame [U] [Z] [A] épouse [R].



Monsieur [P] [B] n'ayant pas, dans les délais légaux le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 2 juin 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu'il y a lieu de constater à la date du 3 août 2023, en application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 3 août 2023.

Dans la mesure ou aucune pièce n'a été produite à l'audience attestant des capacités financières de Monsieur [P] [B], qu'un seul paiement est intervenu seulement quelques heures avant le jour de l'audience du 29 décembre 2023, et ce, depuis le mois d'août 2023 et que la dette représente une somme importante, aucun délai de paiement ne saurait lui être accordé.

Dès lors, Monsieur [P] [B] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 3 août 2023, ce qui constitue pour Monsieur [M] [S] [X] [D] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion du défendeur à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.

L'expulsion de l'occupant étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d'ordonner une astreinte en vue de le contraindre à quitter les lieux.

Sur la provision et les indemnités d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [M] [S] [X] [D] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 9369,16 euros à la date du 22 décembre 2023.

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu'il convient de déduire de cette créance:
-les frais de procédure qui relèvent des dépens (253,72 euros),


-les frais relevant de l'article 700 du Code de procédure civile (13 euros).

Le solde de cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [P] [B] sera donc condamné au paiement de la somme de 9102,44 euros, en derniers ou quittance à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 22 décembre 2023 - échéance du mois de décembre 2023 incluse, de laquelle il pourra convenir de déduire un virement de 1200 euros susceptible d'être intervenu postérieurement à ce décompte.

Monsieur [P] [B] sera, en outre, condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (792 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er janvier 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur l'engagement de la caution

Il résulte de l'article 2288 du code civil que celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

Madame [U] [Z] [A] épouse [R] s'est portée caution solidaire des engagements du locataire afin de garantir le paiement des loyers, indemnités d'occupation, réparations locatives, impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure relatifs au bail susvisé. Il résulte dudit contrat qu'elle a eu connaissance de la nature et de l'étendue de son engagement. En outre, celui-ci respecte les formes de l'article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Madame [U] [Z] [A] épouse [R] est donc tenue au paiement des sommes dues par Monsieur [P] [B] au titre des loyers, des charges et indemnités d'occupation. Elle sera donc condamnée solidairement avec Monsieur [P] [B] au paiement de ces sommes.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de Monsieur [P] [B] et Madame [U] [Z] [A] épouse [R].

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner solidairement Monsieur [P] [B] et Madame [U] [Z] [A] épouse [R] à verser à Monsieur [M] [S] [X] [D] la somme de 300 euros.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :

CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du bailleur, à la date du 3 août 2023 ;

REJETONS la demande de délais formée par Monsieur [P] [B] et Madame [U] [Z] [A] épouse [R] ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [B] à quitter le logement, appartement 604, étage 6 ainsi que l'emplacement de stationnement n°15 loués situés [Adresse 9] à [Localité 4] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [P] [B] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (792 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [B] et Madame [U] [Z] [A] épouse [R], cette dernière en qualité de caution, au paiement de cette indemnité d'occupation ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [B] et Madame [U] [Z] [A] épouse [R], cette dernière en qualité de caution, à payer à Monsieur [M] [S] [X] [D] la somme de 9102,44 euros, en derniers ou quittance valable à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 22 décembre 2023 (échéance du mois de décembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, ainsi qu'au paiement des indemnités d'occupation continuant à courir à compter du 1er janvier 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [B] et Madame [U] [Z] [A] épouse [R] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la caution, de l'assignation et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [B] et Madame [U] [Z] [A] épouse [R] à payer à Monsieur [M] [S] [X] [D] une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT