Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 2 février 2024

Du 02 février 2024


5AA


SCI/DL



PPP Référés

N° RG 23/01559 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YG5R







[C] [X]

C/

[D] [P]










 

- Expéditions délivrées à Avocats


- FE délivrée à Selarl LEX URBA


Le 02/02/2024






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 février 2024



PRÉSIDENT : Monsieur Edouard DE LEIRIS,

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,


DEMANDEUR :

Monsieur [C] [X]
né le 05 Mars 1951 à [Localité 8]
[Adresse 2]
[Localité 1]

Représenté par la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS



DEFENDEUR :

Monsieur [D] [P]
né le 22 Novembre 1990 à [Localité 7] (ALGERIE)
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-005204 du 17/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])
Représenté par Me Adélie RABOUIN (Avocat au barreau de BORDEAUX)



DÉBATS :

Audience publique en date du 29 Décembre 2023

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 25 Août 2023



Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.


EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 17 octobre 2022, à effet au 28 octobre 2022, Monsieur [C] [X] a donné à bail à Monsieur [D] [P] un logement meublé situé [Adresse 4]) ainsi que deux emplacements de stationnement n°39 lot 124 et n°221 lot 201 situés à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2023, Monsieur [C] [X] a fait délivrer à Monsieur [D] [P] un premier commandement de payer la somme de 2258,08 euros au titre de l'arriéré locatif et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 mai 2023, Monsieur [C] [X] a fait délivrer à Monsieur [D] [P] un second commandement de payer la somme de 2528,08 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte d'huissier de justice du 25 août 2023, Monsieur [C] [X] a assigné Monsieur [D] [P] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 27 octobre 2023 aux fins de :

oConstater le jeu de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail survenue le 05 juillet 2023, du fait de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail conclu le 17 octobre 2022,
oPrononcer l'expulsion et ordonner la libération des lieux par le défendeur et de tous occupants de son chef, ainsi que la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie avec, au besoin, le concours et l'assistance de la force publique,
oAssortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 80 euros par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, et ce jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés,
oOrdonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur,
oFixer l'indemnité d'occupation due par Monsieur [D] [P] à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à parfaite libération des lieux, à hauteur de la somme de 750 euros par mois, devenue exigible le 1er de chaque mois,
oCondamner à titre provisionnel le défendeur au paiement de la somme de 2789.30 euros à parfaire au titre de la dette locative,
oCondamner à titre provisionnel et en tant que de besoin le défendeur à payer le 1er de chaque mois l'indemnité d'occupation fixée par le juge à hauteur de 750 euros par mois, devenue exigible le 1er du mois suivant,
oCondamner le défendeur au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le du coût du commandement de payer du 23 janvier 2023 d'un montant de 160.80 euros et le coût du commandement de payer du 04 mai 2023 d'un montant de 165.34 euros.

À l'audience du 27 octobre 2023, l'affaire a été renvoyée au 24 novembre 2023. Elle a fait l'objet d'un nouveau renvoi à l'audience du 29 décembre 2023.

Lors de l'audience du 29 décembre 2023, Monsieur [C] [X], représenté par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 3106,57 euros selon décompte en date du 27 décembre 2023 et confirme les termes de sa demande initiale. Il précise que doit être soustraite de la dette locative la somme de 715 euros relative aux frais d'honoraires de l'agence de location FONCIA. Il indique être opposé à l'octroi de délai de paiement.

En défense, Monsieur [D] [P], représenté par son conseil, explique avoir eu des difficultés professionnelles, notamment du fait de son licenciement au mois de juillet 2023. Il ajoute cependant être en recherche active d'emploi, être en cours de formation pour passer l'examen d'accès à la profession de conducteur VTC et être dans l'attente d'une réponse suite à un entretien d'embauche. Il indique bénéficier mensuellement de l'aide au retour à l'emploi à hauteur de 751,68 euros ainsi que d'une prime d'activité pour un montant mensuel de 219,54 euros. Ainsi, il sollicite voir :
oA titre liminaire, sur l'arriéré locatif :
- Soustraire de l'arriéré locatif les sommes suivantes :
- 516,19 euros de frais d'huissier de justice,
- 13 euros de droit de plaidoirie,
- 715 euros d'honoraires dus à l'agence de gestion FONCIA,
- Fixer l'arriéré locatif à la somme de 1862,38 euros au mois de décembre 2023,
oA titre principal :
- Accorder des délais de paiement à Monsieur [D] [P] à raison de 30 mensualités à hauteur de 60 euros par mois, le reliquat sera réglé le 31ème mois,
- Suspendre les effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail
oA titre subsidiaire :
- Accorder des délais à Monsieur [D] [P] à hauteur de 11 mois afin de lui permettre de se reloger dans des conditions normales,
- Débouter Monsieur [C] [X] de sa demande de condamnation sous astreinte,
- A défaut, rappeler que l'astreinte n'a qu'un caractère provisoire et qu'elle ne pourra excéder la somme compensatrice du préjudice effectivement causé,
oEn tout état de cause :
- Débouter Monsieur [C] [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- Débouter Monsieur [C] [X] de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et au titre des dépens en ce compris les frais d'huissier de justice relatifs aux commandements.

Il est renvoyé aux conclusions déposées par les parties à l'audience pour l'exposé complet de leurs prétentions et de leurs moyens. 

Le diagnostic social et financier a été porté à l'audience à la connaissance des parties comparantes.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 2 février 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 28 août 2023, soit au moins six semaines avant la date de l'audience du 27 octobre 2023.

L'assignation en constatation de la résiliation du bail est donc régulière en la forme, étant observé que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, dont le bailleur ne justifie pas, n'est pas une condition de recevabilité en présence d'un bailleur personne physique.

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique aux emplacements de stationnement n°39 lot 124 et n°221 lot 201 loués par Monsieur [C] [X] à Monsieur [D] [P].

Ces dispositions sont rendues applicables aux baux de logements meublés par l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [C] [X] a fait signifier à Monsieur [D] [P] un commandement d'avoir à payer la somme de 2528,08 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 4 mai 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Le locataire n'a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.

Ce défaut de régularisation fonde Monsieur [C] [X] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 5 juillet 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins, l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de 36 mois, des délais de paiement emportant suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit. Cet article précise en outre que :
- pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;
- ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;
- si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que Monsieur [D] [P] a intégralement repris le paiement du loyer courant. En outre, il est en situation de reprendre le paiement du loyer courant et de régler le montant de sa dette, des aides lui étant octroyées. A ce titre, Monsieur [D] [P] a été orienté vers le CCAS de [Localité 6] pour un suivi social, afin notamment de solliciter une aide auprès du fonds de Solidarité du Logement. Enfin, une demande d'attribution de logement social est en cours, lui permettant, à terme, de quitter son logement actuel.

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, Monsieur [C] [X] sera autorisé à poursuivre l'expulsion de Monsieur [D] [P].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [D] [P] sera tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges (774,45 euros par mois à la date de l'audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux loués.

L'expulsion de l'occupant étant autorisée en cas de non-respect des délais de paiement accordés à Monsieur [D] [P], il ne paraît pas nécessaire d'ordonner une astreinte en vue de le contraindre à quitter les lieux.

Sur la provision et les indemnités d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [C] [X] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 3106,57 euros à la date du 27 décembre 2023.

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu'il convient de déduire de cette créance :
-les frais de procédure qui relèvent pour certains des dépens (516,19 euros),
-les frais qui relèvent de l'article 700 du Code de procédure civile (13 euros),
-les frais d'honoraires de l'agence de location FONCIA (715 euros).

Le solde de la créance n'étant pas, pour le surplus, sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [D] [P] sera donc condamné au paiement de la somme de 1862,38 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 27 décembre 2023 - échéance du mois de décembre 2023 incluse.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l'hypothèse où Monsieur [D] [P] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d'occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er janvier 2024.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [D] [P].

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Monsieur [D] [P] à verser à Monsieur [C] [X] la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 5 juillet 2023 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 17 octobre 2022 entre Monsieur [D] [P] et Monsieur [C] [X], relatif au logement et aux emplacements de stationnement n°39 lot 124 et n°221 lot 201 situés [Adresse 4]) ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [P] à payer à Monsieur [C] [X] la somme de 1862,38 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers et de charges locatives à la date du 27 décembre 2023 (échéance du mois de décembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Monsieur [D] [P] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 31 mois à raison de 30 mensualités successives de 60 euros chacune, suivies d'une 31ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
-la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
-si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
-qu'en ce cas, à défaut pour Monsieur [D] [P] d'avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
-qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
-qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (774,45 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [D] [P] à son paiement à compter du 1er janvier 2024, jusqu'à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [P] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [P] à payer à Monsieur [C] [X] une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT