Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 26 janvier 2024

Du 26 janvier 2024


5AA


SCI/DL



PPP Référés

N° RG 23/01861 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YK7I







[C] [J]

C/

[E], [U], [M] [H]










 

- Expéditions délivrées aux parties


- FE délivrée à Selarl MILANI-WIART


Le 26/01/2024









TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 janvier 2024



PRÉSIDENT : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,



DEMANDEUR :

Monsieur [C] [J]
né le 14 Octobre 1937 à [Localité 5]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Représenté par Maître Philippe MILANI de la SELARL MILANI - WIART




DEFENDEUR :

Monsieur [E], [U], [M] [H]
né le 06 Mars 1984 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 7]

Absent



DÉBATS :

Audience publique en date du 01 Décembre 2023

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 22 Septembre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 17 novembre 2012, Monsieur [C] [J] a donné à bail à Monsieur [E] [U] [M] [H] et Madame [X] [Z] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7] moyennant le paiement mensuel d'un loyer initial de 550 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29 décembre 2022, Monsieur [C] [J] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1.881,58 euros au titre de l'arriéré locatif et de justifier d'une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Madame [X] [Z] est décédée le 23 août 2023, Monsieur [E] [U] [M] [H] devenant ainsi seul titulaire du bail du 17 novembre 2012.

Par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2023, Monsieur [C] [J] a assigné Monsieur [E] [U] [M] [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 1er décembre 2023 aux fins de voir :
oConstater le jeu de la clause résolutoire contenue dans le bail ayant pris effet le 17 novembre 2012,
oCondamner Monsieur [E] [U] [M] [H] à devoir, ainsi que tout occupant de son chef, libérer le local sis [Adresse 2] à [Localité 7] ainsi qu'à le vider de tout bien lui appartenant au plus tard dès le commandement d'avoir à le faire,
oPrononcer son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,
oCondamner Monsieur [E] [U] [M] [H] au paiement de la somme provisionnelle de 7.717.30 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 décembre 2022 pour les sommes qui y sont visées et à compter de la date de la présente assignation pour le surplus, au titre des loyers impayés au 20 septembre 2023 inclus,
oCondamner Monsieur [E] [U] [M] [H] au paiement provisionnel mensuel d'une indemnité d'occupation égale au loyer mensuel augmenté des charges soit 598.43 euros jusqu'à son départ effectif,
oCondamner Monsieur [E] [U] [M] [H] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
oLe condamner aux entiers dépens.

Lors de l'audience du 1er décembre 2023, Monsieur [C] [J], représenté par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 8.944,56 euros au 15 novembre 2023 et confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l'acte en l'étude de commissaire de justice, Monsieur [E] [U] [M] [H] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Monsieur [E] [U] [M] [H] n'a pas répondu à la convocation du service chargé par le préfet de la Gironde d'établir un diagnostic social et financier.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 26 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d'un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.
 
Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable aux procédures en cours s'agissant d'une règle de procédure, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 25 septembre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l'audience du 1er décembre 2023.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 29 décembre 2022.

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l'obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable dans sa version en vigueur pour un contrat de location conclu le 17 novembre 2012 soit antérieurement à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.



En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d'assurance contre les risques locatifs.

Monsieur [C] [J] a fait signifier à Monsieur [E] [U] [M] [H] un commandement d'avoir à payer la somme de 1.881,58 euros au titre des loyers échus et d'avoir à justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 29 décembre 2022. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 7g de la même loi.

Monsieur [E] [U] [M] [H] n'ayant pas, dans les délais légaux réglé les causes dudit commandement et justifié d'une assurance couvrant les risques locatifs, à compter de la délivrance du commandement du 29 décembre 2022, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu'il y a lieu de constater à la date du 30 janvier 2023, en application des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 30 janvier 2023.

Dès lors, Monsieur [E] [U] [M] [H] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 30 janvier 2023, ce qui constitue pour Monsieur [C] [J] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion du défendeur à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
 
En l'espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [C] [J] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 8944,56 euros à la date du 15 novembre 2023.

Cependant, ce décompte intègre des frais de relance (188,48 euros) que l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 ne permet pas de répercuter sur le locataire, qu'il convient de déduire de cette créance.

Le solde de la créance n'étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [E] [U] [M] [H] sera donc condamné au paiement de la somme de 8.756,08 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 15 novembre 2023 - échéance du mois de novembre 2023 incluse. Monsieur [E] [U] [M] [H] sera, en outre, condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (598,43 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [E] [U] [M] [H].

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Monsieur [E] [U] [M] [H] à verser à Monsieur [C] [J] la somme de 250 euros.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :

CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du bailleur, à la date du 30 janvier 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [U] [M] [H] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 7] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [E] [U] [M] [H] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (598,43 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [U] [M] [H] à payer à Monsieur [C] [J] la somme de 8.756,08 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 15 novembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [U] [M] [H] à payer à Monsieur [C] [J], à compter du 1er décembre 2023 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [U] [M] [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [U] [M] [H] à payer à Monsieur [C] [J] une indemnité de 250 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;


RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT