Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 26 janvier 2024

Du 26 janvier 2024


5AA


SCI/DL



PPP Référés

N° RG 23/01864 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YLG4







[E], [B] [H]

C/

[K] [V]










 

- Expéditions délivrées à avocat et défendeur


- FE délivrée à Me FIRINO MARTELL


Le 26/01/2024









TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 janvier 2024



PRÉSIDENT : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,


DEMANDERESSE :

Madame [E], [B] [H]
née le 20 Novembre 1969 à [Localité 6]
[Adresse 5]
[Localité 2]

Représentée par Me Thierry FIRINO MARTELL (Avocat au barreau de BORDEAUX)




DEFENDEUR :

Monsieur [K] [V]
né le 20 Juin 1977 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Absent



DÉBATS :

Audience publique en date du 01 Décembre 2023

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 19 Septembre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes sous seing privés en date des 26 juin 2022 et 8 juillet 2022, à effet du 8 juillet 2022, Madame [H] [E] a donné à bail à Monsieur [V] [K] un logement situé [Adresse 3] et une place de stationnement n°01/38 située à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2023, Madame [H] [E] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1469.14 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2023, Madame [H] [E] a assigné Monsieur [V] [K] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 1er décembre 2023 aux fins de voir :

PRONONCER l'acquisition de la clause résolutoire et en tant que de besoin,PRONONCER la résiliation du bail à usage d'habitation et du bail à usage d'emplacement de stationnement pour défaut de paiement des loyers dans les deux mois du commandement, et ce, en application de la clause insérée dans ledit bail ; ORDONNER l'expulsion de Monsieur [K] [V] ainsi que celle de toutes personnes vivant sous son toit avec, au besoin le concours d'un serrurier et l'assistance éventuelle de la Force Publique, dans les conditions prévues par les articles L 411-1, L 412-1 à L412-8 et R 411-3 et R412-1 à R 412-4 du Code des Procédures civiles d'Exécution ;CONDAMNER Monsieur [K] [V] au paiement à titre provisionnel de la somme de 2.981,51€ au titre du logement, et 160,45€ au titre de l'emplacement de parking, sommes arrêtées au 13 septembre 2023 à valoir sur les loyers et charges jusqu'à résiliation du bailCONDAMNER Monsieur [K] [V] au paiement d'une indemnité d'occupation qui sera fixée au montant du loyer, outre les charges à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu'à vidange effective des lieux ;CONDAMNER Monsieur [K] [V], à défaut de libération des lieux loués, au paiement d'une astreinte provisoire de 100€ par jour de retard à compter de la signification du jugement ordonnant l'expulsion et ce jusqu'à vidange effective des lieux ;CONDAMNER Monsieur [K] [V] au paiement des intérêts de droit sur la créance principale par application des dispositions de l'article 1231-6 du Code Civil à compter de la délivrance du commandement du 12 juillet 2023 ;CONDAMNER Monsieur [K] [V] au paiement de la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens par application des dispositions de l'article 696 du CPC, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 12 juillet 2023, celui de la présente assignation, dénonciation au Préfet et les frais d'exécution à venir ;ORDONNER que l'exécution provisoire de l'ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.
Lors de l’audience du 1er décembre 2023, Madame [H] [E], représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 5018.98 euros au 24 novembre 2023 et confirme les termes de sa demande initiale. 

Régulièrement assigné à domicile avec remise de l’acte à une personne présente, Monsieur [V] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 26 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur
En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable aux procédures en cours s'agissant d'une règle de procédure, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 20 septembre 2023, au moins six semaines avant la date de l’audience du 1er décembre 2023.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 13 juillet 2023.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable dans sa version en vigueur pour des contrats de location conclus les 26 juin 2022 et 8 juillet 2022, à effet du 8 juillet 2022, soit antérieurement à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023,que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux places de stationnement louées accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à la place de stationnement louée par Madame [H] [E] à Monsieur [V] [K].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Madame [H] [E] a fait signifier à Monsieur [V] [K] un commandement d’avoir à payer la somme de 1469.14 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 12 juillet 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.

Toutefois, tant dans l'assignation que lors de l'audience, aucune demande relative au défaut d'assurance couvrant les risques locatifs n'a été réitérée.

Par conséquent, elle est réputée abandonnée, seule demeurant celle relative au défaut de paiement des loyers et charges locatives.

Monsieur [V] [K] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 12 juillet 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 13 septembre 2023, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 13 septembre 2023.

Dès lors, Monsieur [V] [K] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 13 septembre 2023, ce qui constitue pour Madame [H] [E] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la demande d’astreinte
L'expulsion de l'occupant étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d'ordonner une astreinte en vue de le contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. 

Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n'y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.

Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [H] [E] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 5018.98 euros à la date du 24 novembre 2023. Cependant, ce décompte intègre des frais de rejet (7,25 x 5 = 36,25), que l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 ne permet pas de répercuter sur le locataire, qu'il convient donc de déduire de la créance. 

Pour le reste, cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [V] [K] sera donc condamné au paiement de la somme de 4.982,73 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 24 novembre 2023 – échéance du mois de décembre 2023 incluse. Monsieur [V] [K] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (727.32 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [V] [K]. La demanderesse sollicite également la condamnation de Monsieur [V] [K] aux dépens en ce compris les frais d'exécution à venir. Si les frais d'exécution sont par principe à la charge du débiteur, ils ne peuvent être compris dans les dépens étant postérieurs à la procédure. 

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [V] [K] à verser à Madame [H] [E] la somme de 300 euros.

Aux termes de l’article 489 du Code de procédure civile « En cas de nécessité, le juge peut ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute. ». Madame [H] [E] ne justifie par aucun élément qu’ il soit nécessaire de mettre à exécution la présente ordonnance sans la faire signifier de sorte que sa demande d’ordonner que l’exécution aura lieu au seul vu de la minute sera rejetée.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 13 septembre 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [K] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] et la place de stationnement n°01/38 située à la même adresse ;


AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [V] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (727.32 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [K] à payer à Madame [H] [E] la somme de 4.982,73euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 24 novembre 2023 (échéance du mois de décembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ; 

CONDAMNONS Monsieur [V] [K] à payer à Madame [H] [E], à compter du 1er janvier 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État, et non compris les frais d'exécution à venir ; 

CONDAMNONS Monsieur [V] [K] à payer à Madame [H] [E] une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT