Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 26 janvier 2024

Du 26 janvier 2024


5AA


SCI/DL



PPP Référés

N° RG 23/01929 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YMH2







S.C.I. HUBO

C/

[X], [Z], [V] [J]










 

- Expéditions délivrées à avocat et défendeur


- FE délivrée à Me X. DELAVALLADE



Le 26/01/2024








TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 janvier 2024



PRÉSIDENT : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,


DEMANDERESSE :

S.C.I. HUBO
RCS BORDEAUX 433 129 384
[Adresse 1]
[Localité 4]

Représentée par Maître Xavier DELAVALLADE de la SCP DELAVALLADE - RAIMBAULT




DEFENDEUR :

Monsieur [X], [Z], [V] [J]
né le 22 Mars 1982 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 5]

Absent




DÉBATS :

Audience publique en date du 01 Décembre 2023

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 26 Septembre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.


EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 24 juin 2021, à effet du 26 juin 2021, la SCI HUBO a donné à bail à Monsieur [J] [X] un logement situé [Adresse 3] et une place de stationnement située à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 30 novembre 2022, la SCI HUBO a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2266.33 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2023, la SCI HUBO a assigné Monsieur [J] [X] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 1er décembre 2023 aux fins de voir :

Constater l'arrêt du paiement des loyers et charges, en violation du contrat de bail du 26 juin 2021 consenti par la SCI HUBO, pour le bien situé [Adresse 3],Constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 26 juin 2021 est acquise depuis le 30 janvier 2023,Constater en conséquence la résiliation du bail à compter du 30 janvier 2023,Fixer à 714.11 euros la valeur de l'indemnité d'occupation depuis la date de résiliation du bail, jusqu'à parfaite libération des locaux,Ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, conformément aux dispositions des articles susvisés,Statuer ce que de droit sur le mobilier lui appartenant,Le condamner à titre provisionnel au paiement au profit de la SCI HUBO de la somme de 8817.34 euros correspondant aux loyers, charges exigibles et indemnité d'occupation, sauf à parfaire à la date de la décision à intervenir, et ce jusqu'à la libération effective des lieux, outre les sommes de 136.09 euros au titre du coût de l'acte de commandement de payer,Le condamner à payer la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
Lors de l’audience du 1er décembre 2023, la SCI HUBO, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 5167.77 euros au 16 mars 2023 et confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [J] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 26 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable aux procédures en cours s'agissant d'une règle de procédure, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 11 octobre 2023, au moins six semaines avant la date de l’audience du 1er décembre 2023.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 7 décembre 2022.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable dans sa version en vigueur pour un contrat de location conclu le 24 juin 2021, à effet du 26 juin 2021 soit antérieurement à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux places de stationnement louées accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à la place de stationnement louée par la SCI HUBO à Monsieur [J] [X].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La SCI HUBO a fait signifier à Monsieur [J] [X] un commandement d’avoir à payer la somme de 2266.33 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 30 novembre 2022. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [J] [X] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 30 novembre 2022, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 31 janvier 2023, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 31 janvier 2023.

Dès lors, Monsieur [J] [X] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 31 janvier 2023, ce qui constitue pour la SCI HUBO un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI HUBO produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 5167.77 euros à la date du 16 mars 2023.

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance à savoir des frais de relance ou liés au recouvrement (3 x 15.00 = 45.00 euros) que l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 ne permet pas de répercuter sur le locataire.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [J] [X] sera donc condamné au paiement de la somme de 5122.77 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 16 mars 2023 – échéance du mois de mars 2023 incluse. Monsieur [J] [X] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (714.11 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er avril 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [J] [X].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [J] [X] à verser à la SCI HUBO la somme de 300 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 31 janvier 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [X] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] située à la même adresse ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [J] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;


DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (714.11 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [X] à payer à la SCI HUBO la somme de 5122.77euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 16 mars 2023 (échéance du mois de mars 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ; 

CONDAMNONS Monsieur [J] [X] à payer à la SCI HUBO, à compter du 1er avril 2023 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [X] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [X] à payer à la SCI HUBO une indemnité de 300euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT