Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 2 février 2024

Du 02 février 2024


5AA


SCI/DL



PPP Référés

N° RG 23/01600 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YHJU







S.A. INCITE [Localité 3] METROPOLE TERRITOIRES

C/

[O] [F]










 

- Expéditions délivrées à Avocat + déf.


- FE délivrée à SELAS DS AVOCATS


Le 02/02/2024









TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 février 2024


PRÉSIDENT : Monsieur Edouard DE LEIRIS,

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,


DEMANDERESSE :

S.A. INCITE [Localité 3] METROPOLE TERRITOIRES (INCITE)
RCS BORDEAUX 775 584 519
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représentée par Maître Isabelle CARTON DE GRAMMONT de la SELAS DS AVOCATS



DEFENDEUR :

Monsieur [O] [F]
né le 29 Juin 1974 à [Localité 5]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Présent



DÉBATS :

Audience publique en date du 29 Décembre 2023

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 23 Août 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 15 septembre 2010, la société INCITE [Localité 3] LA CUB a donné à bail à Monsieur [O] [F] un logement situé [Adresse 4]) moyennant un loyer mensuel de 322,51€ et une provision sur charges mensuelle de 84,75€.

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2023, la société INCITE [Localité 3] METROPOLE TERRITOIRES venant aux droits de la société INCITE [Localité 3] LA CUB a fait délivrer à Monsieur [F] un commandement de payer la somme de 4.965,89€ au titre de l'arriéré locatif incluant l'échéance du mois de mars 2023 ainsi qu'une sommation d'avoir à justifier de ses ressources dans un délai d'un mois.

Par acte introductif d'instance en date du 23 août 2023, la société INCITE [Localité 3] METROPOLE TERRITOIRES a fait assigner Monsieur [F] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 3 novembre 2023 aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail, obtenir son expulsion et celle de tous occupants de son chef, ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant le logement ainsi que sa condamnation au paiement :
ode la somme provisionnelle de 3.176,78€ au titre des arriérés de loyers, provisions pour charges arrêtés au 18 juin 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir
od'une indemnité provisionnelle de 443,35€ à titre d'indemnité d'occupation mensuelle, fixée à titre provisionnel au montant actuel du loyer et des charges soit à compter de la date de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et jusqu'à complète libération des lieux, outre les intérêts au taux légal
ode la somme de 1.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, la signification de l'assignation et la notification de l'assignation au représentant de l'État dans le département.

A l'audience du 3 novembre 2023, l'affaire a été renvoyée au 1er décembre 2023 puis au 29 décembre 2023.

Lors de l'audience du 29 décembre 2023, la société INCITE [Localité 3] METROPOLE TERRITOIRES, représentée par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 2.523,16 € à la date du 21 décembre 2023 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle précise que quelques versements sont intervenus en espèces et qu'il y a eu un rappel d'APL au mois de novembre 2023. Elle indique que le décompte ne remonte pas au mois de mars 2022 mais qu'à un moment, il y a eu une dette réelle. Elle ajoute qu'en juin 2023, le supplément de loyer de solidarité a été recrédité.

En défense, Monsieur [O] [F] comparaît et expose qu'il conteste la dette. Il déclare qu'il n'a jamais eu de proposition d'apurement ; qu'il n'y a pas eu de rappel d'APL sans apurement ou dette possible sinon la CAF n'aurait pas fait de rappel. Il soutient avoir un décompte de crédit en sa faveur du 16 mars 2022. Il fait valoir que la dette créée est fictive. Il précise qu'au mois de septembre, il était au RSA et n'avait pas les moyens de payer un loyer complet sans APL. Il soutient que le questionnaire SLS est rempli en personne et directement à l'agence de sorte qu'il n'a pas de preuve de dépôt. Il explique qu'il le fait tous les ans sans problème. Il ajoute qu'il rencontre un problème avec les impôts et qu'il n'aura son avis d'imposition qu'en janvier alors que le questionnaire doit être rempli en octobre / novembre. Il précise que c'est dans son intérêt de le fournir.

Le diagnostic social et financier a été porté à l'audience à la connaissance de la société INCITE [Localité 3] METROPOLE TERRITOIRES.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 2 février 2024.

En cours de délibéré et après y avoir été autorisé, Maître Isabelle CARTON DE GRAMMONT, conseil de la société INCITE [Localité 3] METROPOLE TERRITOIRES, a produit, le 3 janvier 2024, le relevé de comptes locataire à compter du 18 janvier 2022.

MOTIFS DE LA DECISION
 
Sur la régularité de la procédure
 
Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 24 août 2023, au moins six semaines avant l'audience du 3 novembre 2023.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 18 avril 2023.

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. 

Le commandement de payer fait pour une somme supérieure au montant réel de la dette reste valable pour la partie non contestable de la dette.
 
En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La société INCITE [Localité 3] METROPOLE TERRITOIRES a fait signifier à Monsieur [F] un commandement d'avoir à payer la somme de 4.965,89€ au titre des loyers échus suivant exploit du 18 avril 2023. 
Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [F] soutient qu'il n'y a pas de dette.

Il ressort des relevés de compte locataire des 21 décembre 2023 et 2 janvier 2024 que des sommes ont été imputées à Monsieur [F] au titre du supplément de loyer de solidarité en sus des loyers et des charges courants aux mois de janvier, février, mars, avril et mai 2023. Toutefois, la somme de 4.227,65€ a été recréditée au titre du supplément de loyer de solidarité le 30 juin 2023. Par ailleurs, si les APL et les sommes perçues au titre de la réduction du loyer de solidarité (RLS) n'ont plus été versées à compter du mois de juillet 2022, Monsieur [F] a bénéficié, le 30 novembre 2023, d'un rappel d'APL à hauteur de 2.134,08€ et d'un rappel de RLS, le 30 novembre 2023, d'un montant de 496,34€. Malgré tout, une dette subsiste à hauteur de 2.523,16€ au 21 décembre 2023.

Le relevé de compte locataires du 2 janvier 2024 produit en cours de délibéré démontre que Monsieur [F] ne s'est pas acquitté du loyer résiduel restant à sa charge après versement des APL et des RLS pour les mois de mai et juin 2022, du loyer dans sa totalité pour les mois d'août et septembre 2022 et n'a versé que la somme de 292,45€ au mois de juillet 2022 et que la somme de 150€ aux mois de décembre 2022, janvier 2023, février 2023, mars 2023, avril 2023 alors qu'il n'y avait plus de versement des APL et du RSL sur ces périodes.

Au jour de la délivrance du commandement de payer du 18 avril 2023, Monsieur [F] était donc redevable de la somme de 2.858,61€ au titre des loyers et charges échus. Quant au différentiel entre la dette mentionnée dans le commandement avec ce montant finalement retenu, il tient dans la suppression a posteriori de l'indemnité de supplément de loyer de solidarité, provisoirement liquidée en application de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, en l'absence de réponse en temps voulu par le locataire à l'enquête annuelle prévue par ce texte, et ultérieurement recrédité, une fois justifié par le locataire de son revenu fiscal de référence. 

Monsieur [F], qui allègue qu'il n'a pas de dette, n'apporte pas la preuve du paiement de cette somme.

Monsieur [F], n'ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 18 avril 2023, réglé les causes dudit commandement à hauteur de 2.858,61€, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu'il y a lieu de constater à la date du 19 juin 2023, en application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 19 juin 2023.

Au vu des dispositions de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, à défaut pour le locataire de démontrer qu'il est en situation de régler sa dette locative et à défaut d'avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, il ne pourra pas être accordé de délais de paiement à Monsieur [F] et les effets de la clause de résiliation de plein droit ne pourront pas être suspendus par la juridiction.

Dès lors, Monsieur [F] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 19 juin 2023, ce qui constitue pour la société INCITE [Localité 3] METROPOLE TERRITOIRES un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion du défendeur à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.
Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, au soutien de sa demande, la société INCITE [Localité 3] METROPOLE TERRITOIRES produit un décompte actualisé à la date du 21 décembre 2023 selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 2.523,16€ (novembre 2023 inclus).

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu'il convient de déduire de cette créance à savoir les frais de procédure qui relèvent des dépens (190,05€).

Par ailleurs, s'agissant du supplément de loyer de solidarité, il convient de rappeler que les sommes facturées à Monsieur [F] à ce titre ont été recréditées à hauteur de 4.227,65€ le 30 juin 2023.

Si Monsieur [F] soutient qu'il n'a pas de dette, il résulte des développements ci-avant, qu'une dette locative persiste.

Monsieur [F] ne démontre pas s'être acquitté des sommes dues à hauteur de 2.333,11€.

Cette créance n'étant pas sérieusement contestable, Monsieur [F] sera donc condamné au paiement de la somme de 2.333,11€ à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 21 décembre 2023 - échéance du mois de novembre 2023 incluse. Monsieur [F], sera, en outre, condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (443,35€ par mois à la date de l'audience) à compter du 1er décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens en ceux compris le coût du commandement de payer et le coût de la notification de l'assignation au représentant de l'État, ces frais antérieurs à l'engagement de la présente instance étant dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci, étant ici rappelé que les frais d'assignation sont des débours tarifés compris dans les dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [F].

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. 

Il convient de condamner Monsieur [F] à verser à la société INCITE [Localité 3] METROPOLE TERRITOIRES la somme de 50 €.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :

CONSTATONS que la société INCITE [Localité 3] METROPOLE TERRITOIRES a régulièrement mis en œuvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges par commandement de payer en date du 18 avril 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [F] à quitter les lieux loués situés [Adresse 4]) ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [O] [F] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (443,35€ par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [F] à payer à la société INCITE [Localité 3] METROPOLE TERRITOIRES la somme de 2.333,11€ à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 21 décembre 2023 - échéance du mois de novembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision, ainsi qu'au paiement des indemnités d'occupation à compter du 1er décembre 2023 jusqu'à libération effective des lieux ;
 
REJETONS le surplus des demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [F] à payer à la société INCITE [Localité 3] METROPOLE TERRITOIRES une indemnité de 50 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNONS Monsieur [O] [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et le coût de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT