Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 2 février 2024

Du 02 février 2024


5AA


SCI/DL



PPP Référés

N° RG 23/01963 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YM6Q







S.A.R.L. LA GENERALE IMMOBILIERE

C/

[E] [J]










 

- Expéditions délivrées aux parties


- FE délivrée à Sté LA GENERALE IMMOBILIERE


Le 02/02/2024








TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 février 2024



PRÉSIDENT : Monsieur Edouard DE LEIRIS,

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,



DEMANDERESSE :

S.A.R.L. LA GENERALE IMMOBILIERE
RCS BORDEAUX 398 911 172
[Adresse 2]
[Localité 5]

Représentée par M. [V] [P] (Membre de l’entreprise) muni d’un pouvoir spécial




DEFENDEUR :

Monsieur [E] [J]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Présent




DÉBATS :

Audience publique en date du 29 Décembre 2023

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 17 Octobre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 22 février 2016, prenant effet le même jour, la SARL LA GENERALE IMMOBILIERE a donné à bail à Monsieur [J] [E] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4].
Un avenant au contrat a été signé entre les parties le 18 février 2019 afin de mensualiser le règlement de la taxe des ordures ménagères.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2023, la SARL LA GENERALE IMMOBILIERE a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 6206.79 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2023, la SARL LA GENERALE IMMOBILIERE a assigné Monsieur [J] [E] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 29 décembre 2023 aux fins de voir :

oConstater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 et ce, pour défaut de paiement des loyers et charges dus.
oOrdonner, en conséquence, son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par son fait dans les lieux et ce, conformément aux dispositions de l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution.
oOrdonner que, faute par lui de quitter les lieux dans les délais légaux ou judiciaires, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la Force Publique et d'un serrurier, si besoin est.
oLe condamner :

oAu paiement, à titre provisionnel, de la somme indiquée, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer du 22 février 2023, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats :


oAu paiement, à titre provisionnel, des loyers et charges impayés à compter du jour du commandement de payer et ce, jusqu'au jour de la décision de justice à intervenir, avec intérêts de droit.

oLa dette locative s'élevant au 5 octobre 2023 à la somme de 8.110,79 € suivant le décompte joint à la présente assignation.

oAu paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu'à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, avec intérêts de droit.
oAu paiement de la somme de 500,00 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante, en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
oAu paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de la présente assignation, en application de l'article 696 du Code de procédure civile.

Lors de l'audience du 29 décembre 2023, la SARL LA GENERALE IMMOBILIERE, régulièrement représentée, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 9681.34 euros au 28 décembre 2023 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique maintenir ses demandes.

En défense, Monsieur [J] [E] comparaît et expose qu'il ne conteste pas la dette. Il sollicite le renvoi afin de reprendre le paiement du loyer courant.

Il est renvoyé, pour le surplus, à l'assignation, valant conclusions, et aux écritures en défense, déposées à l'audience, pour l'exposé complet des moyens des parties. 

Le diagnostic social et financier a été porté à l'audience à la connaissance des parties comparantes.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 2 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION
 
Sur la demande de renvoi

Au regard de la comparution à l'audience des parties, mises de façon effective en mesure de soutenir leurs prétentions, ainsi que de l'ancienneté et de l'ampleur de la dette locative, qui a déjà fait l'objet d'un précédent plan d'apurement, non respecté, il n'y a pas lieu de renvoyer l'affaire.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 19 octobre 2023, au moins six semaines avant la date de l'audience du 29 décembre 2023.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 22 février 2023.

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.



La SARL LA GENERALE IMMOBILIERE a fait signifier à Monsieur [J] [E] un commandement d'avoir à payer la somme de 6206.79 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 21 février 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [J] [E] n'ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 21 février 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu'il y a lieu de constater à la date du 22 avril 2023, en application de l'article 244 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 22 avril 2023.

Dès lors, Monsieur [J] [E] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 22 avril 2023, ce qui constitue pour la SARL LA GENERALE IMMOBILIERE un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion du défendeur à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
 
En l'espèce, au soutien de sa demande, la SARL LA GENERALE IMMOBILIERE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 9681.34 euros à la date du 28 décembre 2023.

Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [J] [E] sera donc condamné au paiement de la somme de 9681.34 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 28 décembre 2023 - échéance du mois de décembre 2023 incluse. Monsieur [J] [E] sera, en outre, condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (881.00 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er janvier 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [J] [E].

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Monsieur [J] [E] à verser à la SARL LA GENERALE IMMOBILIERE la somme de 50 euros.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :

CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 22 avril 2023 ;

REJETONS la demande de renvoi formée par Monsieur [J] [E] ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [E] à quitter les lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 4] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [J] [E] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (881.00 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [E] à payer à la SARL LA GENERALE IMMOBILIERE la somme de 9681.34 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 28 décembre 2023 (échéance du mois de décembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [E] à payer à la SARL LA GENERALE IMMOBILIERE, à compter du 1er janvier 2024 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [E] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la dénonciation à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [E] à payer à la SARL LA GENERALE IMMOBILIERE une indemnité de 50 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT