Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 2 février 2024

Du 29 décembre 2023


5AA


SCI/DL



PPP Référés

N° RG 23/01605 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YHLS







[L] [C], [R], [P] [Z] épouse [C]

C/

[M] [H]










 

- Expéditions délivrées à Avocat + déf.


- FE délivrée à SELARL CAPORALE


Le 02/02/2024








TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 Février 2024


PRÉSIDENT : Monsieur Edouard DE LEIRIS,

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [C]
né le 27 Août 1967 à [Localité 7] (SENEGAL)
[Adresse 3]
[Adresse 1]

Madame [R], [P] [Z] épouse [C]
née le 21 Avril 1967 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Adresse 1]

Représentés par Me MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE MAILLOT BLATT (Avocat au Barreau de BORDEAUX)



DEFENDEUR :

Monsieur [M] [H]
né le 09 Mars 1971 à [Localité 8]
[Adresse 4]
[Localité 5]

Présent


DÉBATS :

Audience publique en date du 29 Décembre 2023

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 13 Juillet 2023


Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.


EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 29 octobre 2011, Madame [R] [Z] épouse [C] et Monsieur [L] [C] ont, par l'intermédiaire de leur mandataire la société IDEA PIERRE, donné à bail à effet du 1er novembre 2011 à Monsieur [M] [H] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 5] moyennant un loyer révisable mensuel de 720€ et une provision mensuelle sur charges de 30€.

Par acte d'huissier du 3 avril 2023, Madame [Z] épouse [C] et Monsieur [C] ont fait délivrer à Monsieur [H] un congé aux fins de vente du logement à effet au 31 octobre 2023.

Par acte du même jour, les bailleurs ont fait délivrer à Monsieur [H] un commandement de payer la somme de 3.636,12€ au titre de l'arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause résolutoire contenue au contrat de bail et de fournir les justificatifs d'assurance.

Par acte introductif d'instance en date du 13 juillet 2023, Madame [R] [Z] épouse [C] et Monsieur [L] [C] ont fait assigner Monsieur [M] [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 29 septembre 2023 aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et par conséquent la résiliation du contrat de bail, obtenir son expulsion et celle de tous occupants de son chef ainsi que sa condamnation au paiement, à titre provisionnel, de :
ola somme de 6.150,96€ au titre de l'arriéré de loyers et charges du au 3 janvier 2023, date d'effet du commandement
oune somme mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter du 1er juillet 2023 et jusqu'à libération complète des lieux, la dette locative s'élevant à la date du 6 juillet 2023 à la somme de 7.160,30€
ola somme de 2.000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens de l'instance qui comprendront les frais de commandement et les frais de notification à la CCAPEX et à la Préfecture
odire que les sommes en principal seront assorties des intérêts de droit par application de l'article 1231-6 du Code civil

L'affaire initialement appelée à l'audience du 29 septembre 2023 a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a finalement été plaidée à l'audience du 29 décembre 2023.

A l'audience du 29 décembre 2023, Madame [R] [Z] épouse [C] et Monsieur [L] [C], représentés par leur conseil, sollicitent désormais du juge des contentieux de la protection statuant en référé de :
oconstater la résiliation du bail en date du 29 octobre 2011
ojuger que Monsieur [M] [H] est redevable de la somme de 9.120,80€ envers eux au titre des loyers impayés
ocondamner Monsieur [M] [H] à leur payer:
- 9.120,80€ au titre de l'arriéré de loyers à la date du 30 octobre 2023
- la somme de 3.000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile
odire que les sommes en principal seront assorties des intérêts de droit par application de l'article 1231-6 du Code civil
ocondamner Monsieur [M] [H] aux entiers dépens de l'instance qui comprendront les frais de commandement et les frais de notification à la CCAPEX et à la Préfecture
odire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire

Ils exposent que Monsieur [H] a quitté le logement et qu'un état des lieux de sortie a été réalisé et demandent au juge de constater la résiliation du bail. Ils indiquent que la dette locative s'élève à la somme de 9.120,80 € à la date du 31 octobre 2023. Ils sollicitent le rejet des demandes formulées par Monsieur [H]. Ils précisent que le diagnostic de performance énergétique a bien été annexé au contrat de bail de sorte que Monsieur [H] ne peut prétendre qu'il subi un préjudice du fait de la non-communication du DPE. Ils soutiennent, s'agissant des travaux effectués par le défendeur, qu'ils ont été réalisés à l'initiative exclusive de ce dernier; qu'ils n'ont jamais sollicité ces aménagements et que Monsieur [H] n'est donc pas fondé à obtenir leur condamnation au paiement d'une somme au titre du remboursement de ces travaux. Ils sollicitent en outre le débouté des demandes formées à titre de dommages et intérêts par Monsieur [H] pour annonce mensongère, caducité du bail et pour insalubrité du logement et mise en danger du la santé. Ils soutiennent n'avoir jamais mis en danger la santé de Monsieur [H] et qu'il ne peut se prévaloir de l'insalubrité du logement.


En défense, Monsieur [M] [H] comparaît et ne conteste pas le montant de la dette locative. Il explique ce non-paiement en raison de problèmes financiers, précisant ne pas avoir été en mesure d'honorer les loyers sur les derniers mois, qu'étant chef d'entreprise, il a subi consécutivement 3 impayés concernant deux liquidations judiciaires et un refus d'honorer une échéance depuis 2019, que la période de COVID ne lui a pas permis de surmonter la situation et de rattraper les sommes perdues. Il ajoute qu'il n'a plus de revenus. 

A titre reconventionnel, il sollicite une provision en réduction de la dette consistant en un remboursement de 5 ans de loyers pour annonces mensongères, pour caducité du bail et pour l'insalubrité du logement avec destruction de ses biens et mise en danger de sa santé et de celle de ses enfants. A cet effet, il indique ne pas avoir reçu le DPE au moment de la prise à bail alors qu'il s'agit d'une obligation à la charge du bailleur et que le DPE fourni ne comporte pas toutes les mentions. Il précise avoir effectué des travaux pour mises aux normes et d'embellissements à ses frais dans le bien de Madame et Monsieur [C] sans demander une quelconque participation de leur part. Il soutient avoir subi, depuis des années, dans l'appartement des niveaux d'insalubrité très importants. 

Le diagnostic social et financier a été porté à l'audience à la connaissance de Madame [Z] épouse [C] et Monsieur [C].

A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 2 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du contrat de bail

Ainsi qu'il résulte de l'état des lieux de sortie versé aux débats, Monsieur [H] a quitté les lieux le 31 octobre 2023. Partant, il y a lieu de constater l'extinction du contrat de bail du 29 octobre 2011 et l'abandon des demandes d'expulsion subséquentes.

Sur la créance de Madame [Z] épouse [C] et Monsieur [C]

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.


En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.


En l'espèce, au soutien de leur demande, Madame [Z] épouse [C] et Monsieur [C] produisent un décompte actualisé à la date du 31 octobre 2023 selon lequel leur créance s'établirait à la somme de 9.120,80 €.

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu'il convient de déduire de cette créance:
- les frais de procédure qui relèvent des dépens (171,06€)
- la somme de 141€ au titre du devis RAMOUNA révision chaudière, aucune facture acquittée n'étant versée aux débats

Monsieur [H] ne conteste ni principe ni le quantum de la dette de loyers.

L'obligation au paiement de la créance réclamée par Madame [Z] épouse [C] et Monsieur [C] n'étant pas contestée et sérieusement contestable, Monsieur [H] sera condamné à payer la somme de 8.808,74€ à titre d'indemnité provisionnelle au titre de l'arriéré de loyers et de charges arrêté à la date du 31 octobre 2023.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle émise par Monsieur [H]

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

A cet égard, s'il appartient au demandeur à une provision d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, c'est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

En vertu de l'article 1719 2° du Code civil et de l'article 6 c) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état d'entretien normal des lieux loués.

En revanche, le bailleur n'est nullement tenu d'exécuter des travaux de confort ou de rembourser au locataire les travaux qu'il a réalisé pour de simples raisons de convenance personnelle.

L'article 1er du décret n°87-712 du 26 août 1987 énonce que les réparations locatives sont définies comme étant les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

L'annexe dudit décret fournit une liste des réparations locatives laquelle prévoit notamment en son point III intitulé "Parties intérieures,
a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons:
-Maintien en état de propreté ;
-Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.

En l'espèce, Monsieur [H] sollicite l'allocation d'une provision pour annonce mensongère, non communication du DPE, pour caducité du bail, insalubrité du logement avec destruction de bien et mise en danger de sa santé et de celle de ses enfants ainsi qu'en remboursement des travaux qu'il a effectué à ses frais.

En premier lieu, pour justifier sa demande de provision, Monsieur [H] soutient avoir réalisé des travaux de mise aux normes (électricité, moisissures, plomberie, placard, VMC, humidité) ainsi que des travaux d'embellissements à ses frais sans demander une quelconque participation au bailleur.

S'agissant des travaux que Monsieur [H] qualifie de mise aux normes (électricité, moisissures, plomberie, placard, VMC, humidité), il ne produit aucune facture ou élément corroborant la réalisation et la nécessité desdits travaux de mise aux normes ni ne précise en quoi ils ont consisté exactement. Aussi, si Monsieur [H] fournit une facture de l'entreprise ECOELEC33 du 3 octobre 2013 pour des travaux de fourniture et pose d'un inter différentiel dans le tableau existant, il ne démontre pas l'existence d'une non-conformité et de la nécessité impérative de procéder à une pose de cet inter différentiel.

Pour ce qui concerne les autres travaux effectués par Monsieur [H], ce dernier dresse une liste décomposée comme suit:

-un comptoir table en chêne (valeur 2.520 € TTC), élément laissé dans l'appartement
-une hotte aspirante de la marque SIEMENS
-un châssis en Corian pour les plaques de gaz ainsi que des plaques de gaz de la marque Bosch, allumage automatique
-l'éclairage du four (ancien four à pain) avec spot
-ajout de prises pour internet
-miroir rétro-éclairé dans la salle de bain

A titre liminaire, il convient de souligner que Monsieur [H] reconnaît qu'il s'agit de travaux d'embellissement qu'il qualifie ainsi lui-même.

En tout état de cause, il est constant que le locataire a trouvé un intérêt personnel à exécuter ces travaux et ne peut en demander le remboursement dès lors qu'il les a réalisé par convenance personnelle. Au surplus, Monsieur [H] ne démontre pas que l'achat de la hotte est venu en remplacement d'une hotte non fonctionnelle ni avoir sollicité ses bailleurs sur ce point. De même, s'agissant du châssis en Corian pour les plaques de gaz et des plaques de gaz de la marque Bosch, allumage automatique, le défendeur ne rapporte pas la preuve de la détérioration de ces éléments et de la nécessité de leur remplacement. Il ne produit d'ailleurs pas de facture pour les travaux de châssis et de plaques de gaz de la marque Bosch.

Concernant les peintures, il convient de relever d'une part que si Monsieur [H] soutient avoir pris à sa charge les peintures des pièces de l'appartement, il ne produit aucune pièce confirmant ses dires telle qu'une facture d'une entreprise intervenue pour repeindre les lieux ou une facture comportant l'achat de fournitures. En outre, si le locataire est tenu de prendre à sa charge les menus raccords de peintures, il n'a pas à prendre en charge les peintures des pièces du logement. Il ne démontre pas avoir sollicité ses bailleurs sur ce point. Au demeurant et surtout, l'état des lieux de sortie établi le 31 octobre 2023 démontre que l'état des peintures du logement en fin de bail est soit en état d'usage soit en mauvais état ce qui ne permet pas de confirmer que Monsieur [H] a réalisé des travaux de peinture justifiant un remboursement.

Au soutien de sa demande de provision, Monsieur [H] allègue en outre des niveaux d'insalubrité très importants de l'appartement. S'il résulte des clichés photographiques produits par Monsieur [H] que le logement est effectivement affecté par de la moisissure dans certaines pièces, ce qui est corroboré par l'état des lieux de sortie du 31 octobre 2023 pour l'entrée, la cuisine, le séjour et les deux chambres, le défendeur échoue à démontrer que celle-ci est imputable aux bailleurs. En effet, il ne verse ni courrier des services d'hygiène de la Mairie ou ni rapport d'expertise amiable ni toute autre pièce permettant d'imputer effectivement les problèmes de moisissures aux bailleurs. D'ailleurs, il y a lieu de relever que si Monsieur [H] fait état d'une problématique de moisissures dans le logement par courriels des 12 novembre 2013, 20 septembre 2014 et 22 mars 2016, il s'abstiendra de toute réclamation concernant la présence de moisissures par la suite et jusqu'en octobre 2023, date de son départ des lieux.

S'agissant de la destruction de ses biens, Monsieur [H] échoue à démontrer un lien de causalité entre les désordres et préjudices qu'il allègue et leur imputabilité à Madame [Z] épouse [C] et Monsieur [C]. S'il produit des photographies de vêtements ou chaussures abîmés, Monsieur [H] ne démontre pas que ces biens ont effectivement été détériorés à raison d'un manquement imputable aux bailleurs.

Enfin, pour justifier de l'allocation d'une provision, Monsieur [H] soutient encore que le DPE ne lui a pas été communiqué lors de la conclusion du bail. Or, il résulte du contrat de bail signé par Monsieur [H] le 29 octobre 2011 qu'un dossier de diagnostic technique comprenant un diagnostic de performance énergétique fourni par le bailleur était annexé au bail. Il ne démontre pas avoir sollicité son bailleur au cours du bail afin de faire état de cette non-communication. Les bailleurs produisent par ailleurs le dossier de diagnostic technique réalisé le 17 décembre 2009 pour le bien situé [Adresse 4] à [Localité 5].

Pour toutes les raisons ci-avant exposées, Monsieur [H] échoue à démontrer l'existence de l'obligation non sérieusement contestable de Madame [Z] épouse [C] et Monsieur [C]. Par conséquent, sa demande de provision sera rejetée.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis la charge de Monsieur [H]. Il n'y a toutefois pas lieu de mettre à sa charge les frais de commandement ni les frais de notification à la CCAPEX et à la Préfecture dans la mesure où la demande de constatation d'acquisition du jeu de la clause résolutoire n'est pas maintenue par Madame [Z] épouse [C] et Monsieur [C] et que la juridiction n'a donc pas été amenée à se prononcer sur ce point.

Aux termes de l'article 700 du code précité, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Cette dernière commande en l'espèce de rejeter la demande de ce chef.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :

CONSTATONS l'extinction du contrat de bail du 29 octobre 2011 et l'abandon des demandes d'expulsion subséquentes ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [H] à payer à Madame [R] [Z] épouse [C] et Monsieur [L] [C] la somme de 8.808,74 € à titre d'indemnité provisionnelle au titre de l'arriéré de loyers et de charges arrêté à la date du 31 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

REJETONS le surplus des demandes des parties plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [H] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT