Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 2 février 2024

Du 02 février 2024


5AA


SCI/DL



PPP Référés

N° RG 23/01669 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YH2U







Société DOMOFRANCE

C/

XXXXX [F]










 

- Expéditions délivrées aux parties


- FE délivrée à Sté DOMOFRANCE


Le 02/02/2024





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 février 2024


PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,


DEMANDERESSE :

Société DOMOFRANCE, SA D’HLM
RCS BORDEAUX 458 204 963
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représentée par Mme [J] [B] (Membre de l’entrep.) munie d’un pouvoir spécial




DEFENDEUR :

Monsieur [F] Xxxx
né le 05 Août 1984 à [Localité 5] (MAYOTTE) 
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]

Absent



DÉBATS :

Audience publique en date du 08 Décembre 2023

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 24 Août 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.


EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date et à effet du 16 novembre 2021, la SA HLM DOMOFRANCE a donné à bail à Monsieur Xxxx [F] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 4].

Par acte sous seing privé en date du 2 mai 2022, la SA HLM DOMOFRANCE a donné à bail à Monsieur Xxxx [F] un emplacement de stationnement n°4 situé [Adresse 6] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice du 20 avril 2023, la SA HLM DOMOFRANCE a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 6813,35 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre des clauses contractuelles de résiliation de plein droit des baux.

Par acte de commissaire de justice du 24 août 2023, la SA HLM DOMOFRANCE a assigné Monsieur Xxxx [F] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 8 décembre 2023 aux fins de voir :
"Constater l'acquisition de la clause résolutoire des baux des 16 novembre 2021 et 2 mai 2022 à la date du 21 juin 2023,
"Constater qu'il est occupant sans droit ni titre depuis cette date,
"Ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier, de la totalité des lieux visés par les baux des 16 novembre 2021 et 2 mai 2022,
"En tant que de besoin, fixer que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-3 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,
"Le condamner à lui payer la somme provisionnelle de 3310,48 euros au titre des loyers dus à la date du 21 juin 2023 (terme de mai 2023 inclus), assortie des intérêts au taux légal compter de la présente assignation,
"Le condamner à lui payer une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation des baux, augmenté des charges, et ce à compter du 21 juin 2023 et jusqu'à complète restitution des lieux visés par les baux des 16 novembre 2021 et 2 mai 2022, vides de toute occupation et de tout objet mobilier,
"Le condamner à lui payer la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
"Le condamner aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 avril 2023.

Lors de l'audience du 8 décembre 2023, la SA HLM DOMOFRANCE, régulièrement représentée, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 3903,37 euros au 7 décembre 2023 et confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l'acte en l'étude de commissaire de justice, Monsieur Xxxx [F] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été porté à l'audience à la connaissance des parties comparantes.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 2 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non comparution du défendeur

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d'un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 25 août 2023, soit au moins six semaines avant la date de l'audience du 8 décembre 2023.


La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 21 avril 2023.

L'action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière. 

Sur la résiliation des contrats de bail

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. 

En l'espèce, les baux conclus entre les parties comportent chacun une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La SA HLM DOMOFRANCE a fait signifier à Monsieur Xxxx [F] un commandement d'avoir à payer la somme de 6813,35 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 20 avril 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Le locataire n'a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.


Ce défaut de régularisation fonde la SA HLM DOMOFRANCE à se prévaloir de la résiliation des baux à la date du 21 juin 2023, par le jeu des clauses contractuelles de résiliation de plein droit.

Néanmoins, l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de 36 mois, des délais de paiement emportant suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit. Cet article précise en outre que :
- pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;
- ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;
- si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que Monsieur Xxxx [F] a repris le paiement du loyer courant. Ce dernier est en situation de reprendre le paiement du loyer courant et de régler le montant de sa dette locative, compte tenu d'un revenu mensuel de 1600 euros.

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant les clauses de résiliation des baux.

En cas de non-respect de ce moratoire, la SA HLM DOMOFRANCE sera autorisée à poursuivre l'expulsion de Monsieur Xxxx [F].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur Xxxx [F] sera tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges (512,27 euros par mois à la date de l'audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, au soutien de sa demande, la SA HLM DOMOFRANCE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 3903,37 euros à la date du 7 décembre 2023.

Cependant, ce décompte intègre l'indemnité forfaitaire de 25 euros débitée en juin 2023 liée à l'enquête du supplément loyer de solidarité sans qu'il soit justifié de la régularité de son application, qu'il convient de déduire de cette créance.

Le solde de cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur Xxxx [F] sera donc condamné au paiement de la somme de 3878,37 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 7 décembre 2023 - échéance du mois de novembre 2023 incluse.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l'hypothèse où Monsieur Xxxx [F] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d'occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er décembre 2023.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur Xxxx [F].

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Monsieur Xxxx [F] à verser à la SA HLM DOMOFRANCE la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.



PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la réunion à la date du 21 juin 2023 des conditions d'acquisition des clauses de résiliation insérées aux contrats de bail des 16 novembre 2021 et 2 mai 2022 entre Monsieur Xxxx [F] et la SA HLM DOMOFRANCE, relatif au logement B001 et à l'emplacement de stationnement n°4 situés [Adresse 6] à [Localité 4] ;

CONDAMNONS Monsieur Xxxx [F] à payer à la SA HLM DOMOFRANCE la somme de 3878,37 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 7 décembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Monsieur Xxxx [F] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 110 euros chacune, suivies d'une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance;

DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets des clauses de résiliation permettant la continuation des contrats de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, les clauses de résiliation des baux seront réputées n'avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
-la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
-si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, les clauses de résiliation reprendront leur plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate des contrats de bail ;

-qu'en ce cas, à défaut pour Monsieur Xxxx [F] d'avoir libéré volontairement les lieux, qu'il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
-qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
-qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (512,27 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur Xxxx [F] à son paiement à compter du 1er décembre 2023, jusqu'à libération effective des lieux ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur Xxxx [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;

CONDAMNONS Monsieur Xxxx [F] à payer à la SA HLM DOMOFRANCE une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT