Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 2 février 2024

Du 02 février 2024


5AA


SCI/DL



PPP Référés

N° RG 23/01883 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YLHX







S.A. MESOLIA HABITAT

C/

[R] [V] [W] [U], [Y] [T] [P]










 

- Expéditions délivrées aux parties


- FE délivrée à MESOLIA HABITAT


Le 02/02/2024








TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 février 2024



PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, 

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,



DEMANDERESSE :

S.A. MESOLIA HABITAT
RCS BORDEAUX B 469 201 552
[Adresse 1]
[Localité 4]

Représentée par Mme [Z] [S] (Membre de l’entrep.) munie d’un pouvoir spécial





DEFENDEURS :

Monsieur [R] [V] [W] [U]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 5]

Madame [Y] [T] [P]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 5]

Absents





DÉBATS :

Audience publique en date du 08 Décembre 2023


PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 04 Octobre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Les défendeurs n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.


EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date et à effet du 16 juin 2022, la SA MESOLIA HABITAT a donné à bail à Monsieur [R] [V] [W] [U] et Madame [Y] [T] [P] un logement situé [Adresse 2]).

Par acte d'huissier du 28 juillet 2023, la SA MESOLIA HABITAT a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2517,47 euros au titre de l'arriéré locatif et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte d'huissier du 4 octobre 2023, la SA MESOLIA HABITAT a assigné Monsieur [R] [V] [W] [U] et Madame [Y] [T] [P] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 8 décembre 2023 aux fins de voir :
"Constater la résiliation du contrat de location qui a été consentie par elle, pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et ce, à compter du jugement à intervenir, et pour défaut de souscription d'une assurance contre les risques locatifs,
"Ordonner leur expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de leur chef du logement qu'ils occupent sis [Adresse 2]), dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique,

"Condamner solidairement Monsieur [R] [V] [W] [U] et Madame [Y] [T] [P] au paiement de la somme prévisionnelle de 3495,97 euros en principal,
"Condamner solidairement Monsieur [R] [V] [W] [U] et Madame [Y] [T] [P] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant actuel du loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieux,
"Condamner solidairement Monsieur [R] [V] [W] [U] et Madame [Y] [T] [P] à payer une somme de 70 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
"Condamner solidairement Monsieur [R] [V] [W] [U] et Madame [Y] [T] [P] en tous les frais et dépens de l'instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 28 juillet 2023.

Lors de l'audience du 8 décembre 2023, la SA MESOLIA HABITAT, régulièrement représentée, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 3914,46 euros au 30 novembre 2023 et confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assignés à domicile avec dépôt de l'acte en l'étude d'huissier, Monsieur [R] [V] [W] [U] et Madame [Y] [T] [P] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Monsieur [R] [V] [W] [U] et Madame [Y] [T] [P] n'ont pas répondu à la convocation du service chargé par le préfet de la Gironde d'établir un diagnostic social et financier.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 2 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non comparution des défendeurs

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d'un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 5 octobre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l'audience du 8 décembre 2023.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 20 juillet 2023.

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l'obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d'assurance contre les risques locatifs.

La SA MESOLIA HABITAT a fait signifier à Monsieur [R] [V] [W] [U] et Madame [Y] [T] [P] un commandement d'avoir à payer la somme de 2517,47 euros au titre des loyers échus et d'avoir à justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 28 juillet 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 7g de la même loi.

Monsieur [R] [V] [W] [U] et Madame [Y] [T] [P] n'ayant pas, dans les délais légaux réglé les causes dudit commandement et justifié d'une assurance couvrant les risques locatifs, à compter de la délivrance du commandement du 28 juillet 2023, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu'il y a lieu de constater à la date du 29 août 2023, en application des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 29 août 2023.

Dès lors, Monsieur [R] [V] [W] [U] et Madame [Y] [T] [P] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 29 août 2023, ce qui constitue pour la SA MESOLIA HABITAT un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion des défendeurs à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
 
En l'espèce, au soutien de sa demande, la SA MESOLIA HABITAT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 3914,46 euros à la date du 30 novembre 2023.

Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [R] [V] [W] [U] et Madame [Y] [T] [P] seront donc condamnés au paiement de la somme de 3914,46 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 30 novembre 2023 - échéance du mois de novembre 2023 incluse. Monsieur [R] [V] [W] [U] et Madame [Y] [T] [P] seront, en outre, condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (654,85 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la solidarité

Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que " Le terme générique " preneur " désigne tous les signataires du contrat pour les preneurs et conformément aux articles 1200 et suivants du Code civil, il est convenu expressément que l'exécution des différentes clauses des conditions particulières et des présentes, notamment en ce qui concerne le paiement de toutes les sommes dues (loyers, charges, réparations locatives, supplément de loyer de solidarité, …), constitue une obligation solidaire et indivise ".

Monsieur [R] [V] [W] [U] et Madame [Y] [T] [P] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc solidairement mis à la charge de Monsieur [R] [V] [W] [U] et Madame [Y] [T] [P].

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner solidairement Monsieur [R] [V] [W] [U] et Madame [Y] [T] [P] à verser à la SA MESOLIA HABITAT la somme de 50 euros.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse, à la date du 29 août 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [V] [W] [U] et Madame [Y] [T] [P] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2]) ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [R] [V] [W] [U] et Madame [Y] [T] [P] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (654,85 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [R] [V] [W] [U] et Madame [Y] [T] [P] à payer à la SA MESOLIA HABITAT la somme de 3914,46 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 30 novembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [R] [V] [W] [U] et Madame [Y] [T] [P] à payer à la SA MESOLIA HABITAT, à compter du 1er décembre 2023 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [R] [V] [W] [U] et Madame [Y] [T] [P] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [R] [V] [W] [U] et Madame [Y] [T] [P] à payer à la SA MESOLIA HABITAT une indemnité de 50 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT