Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 2 février 2024

Du 02 février 2024


5AA


SCI/DL



PPP Référés

N° RG 23/01252 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YAXG







Société AQUITANIS

C/

[U] [R], [X] [R]










 

- Expéditions délivrées aux parties


- FE délivrée à AQUITANIS


Le 02/02/2024






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 février 2024



PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, 

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,



DEMANDERESSE :

AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de [Localité 4]
RCS BORDEAUX 398 731 489
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représenté par M. [H] [D] (Membre de l’entreprise) muni d’un pouvoir spécial






DEFENDEURS :

Monsieur [U] [R]
né le 18 Août 1954 à [Localité 6] TUNISIE
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-003576 du 28/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Madame [X] [R]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4]
(Aide Juridictionnelle en cours)

Représentés par Me Anaïs FOIX (Avocat au barreau de BORDEAUX)




DÉBATS :

Audience publique en date du 08 Décembre 2023

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Juin 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Les défendeurs ayant comparu, l’ordonnance rendue sera contradictoire.


EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant assignation en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 27 juin 2023 à comparaître à l’audience du 19 octobre 2023 délivrée à Madame [X] [R] et à Monsieur [U] [R], il est demandé au Tribunal de :
- constater la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges locatives, 
d’ordonner l’expulsion de Madame [X] [R] et de Monsieur [U] [R] 
- et de les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel de la somme de 1638,28 euros correspondant au montant des loyers et charges à payer à ce jour avec intérêts au taux légal 
- outre une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux des défendeurs 
- et la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

À l’audience du 8 décembre 2023 à laquelle cette affaire a été renvoyée, l’office public AQUITANIS, dûment représenté indique que les loyers n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer du 13 mars 2023 visant la clause résolutoire insérée au bail pour la somme principale de 1566,23 euros, échéance de novembre 2023 incluse et que dès lors les demandes à l’encontre des défendeurs sont fondées notamment sur la demande en paiement des loyers et charges de 1566,23 euros, sans que la prescription puisse être retenue alors que la dette a été reconnue par les paiements successifs des loyers effectués par ces derniers.

Les défendeurs, dûment représentés par leur conseil, concluent :
- au rejet des prétentions de l’office public AQUITANIS, 
- demandent au tribunal de prononcer la mise hors de cause de Madame [X] [R], 
- de constater la prescription de l’action de la demanderesse concernant les loyers échus avant le 27 juin 2020 et en conséquence de réduire le montant de la dette réclamée à la somme de 968,89 euros, 
- de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Monsieur [U] [R], les plus larges délais pour régler sa dette à savoir sur 36 mois.

Ils font valoir que Madame [R] n’est pas partie au contrat de louage d’un garage que son époux a pris seul à bail avant leur mariage, qu’il est justifié d’une assurance du garage et que la prescription des loyers réclamés au-delà de trois ans doit être acquise tout en contestant le montant des loyers réclamés.


MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la mise en cause de Madame [X] [R] : 

Il convient de relever que si le bail en date du 1er février 2001 n’est pas signé par cette personne quand bien même le contrat de location serait assujetti à la loi du 6 juillet 1989 comme le bail d’habitation, les demandeurs étant mariés depuis le 22 août 2001, soit postérieurement à la signature du contrat de location du garage, le paiement des loyers échus pendant le mariage oblige l’autre conjoint solidairement en application de l’article 220 du Code civil de sorte qu’il n’y a pas lieu à mettre hors de cause Madame [X] [R].

Sur la souscription effective d’un contrat d’assurance par les locataires :

Il est justifié par les défendeurs qu’ils ont souscrit un contrat d’assurance habitation applicable aux faits de la cause.

Sur la prescription des loyers réclamés :

S’il est exact que le délai de la prescription est de trois ans en matière de loyers, en vertu de l’article 2242 du Code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

En conséquence la reconnaissance, même partielle, que le débiteur fait du droit de celui contre lequel il prescrivait entraîne pour la totalité de la créance un effet interruptif qui ne peut se fractionner et que dans le décompte des loyers dus, des règlements sont intervenus partiellement ayant pour effet d’interrompre le délai de prescription ce qui est le cas de l’assignation en justice.

Il convient donc de rejeter cette exception de fin de non-recevoir.

Sur la contestation du montant des loyers réclamés :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans la limite de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remises en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Or en l’espèce il est constant que par acte du 13 mars 2023 il leur a été signifié un commandement de payer à aux fins de résiliation du bail pour la somme au total de 1703,01 euros.

Il convient de constater le jeu de la clause résolutoire à la date du 14 mai 2023 stipulée dans le contrat de bail et d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef faute par eux d’avoir libéré les lieux avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier.

Lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable il peut être accordé une provision au créancier ou ordonné l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Force est de constater en l’espèce que la créance s’établit en deniers ou quittances à la somme de 1566,23 euros, échéance de novembre 2023 comprise, laquelle n’est pas contestée ni sérieusement contestable de sorte qu’il convient de les condamner solidairement au paiement de cette somme à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré des loyers, charges locatives et indemnité d’occupation dus à la date de l’audience cette somme portant intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Ils seront également tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges avec revalorisation de droit à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement :

Au regard de la reprise, même récente, du paiement des loyers et charges, le bailleur ne s’oppose pas à la demande de suspension de la clause résolutoire pour pouvoir bénéficier de délais soit compte-tenu du délai maximal de 36 mois et du montant restant du, il convient donc de fixer des mensualités de 42 € pour les 35 premières et du solde restant dû pour la dernière.

En cas de non-respect de ce moratoire, la résiliation du bail reprendra son plein et entier effet et le bailleur sera autorisé à poursuivre l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de son chef.

Il convient de condamner solidairement les défendeurs au paiement des intérêts au taux légal à compter de la première échéance due en vertu de l’article 1155 du Code civil.

L’équité commande de condamner solidairement les défendeurs à payer à l’office public AQUITANIS une indemnité de procédure de 150 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens lesquels seront mis solidairement à leur charge .

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DECLARE l’action de l’office public AQUITANIS régulière, recevable et fondée ;

ACCORDE l’aide juridictionnelle provisoire à Madame [X] [R] 

CONSTATE à la date du 14 mai 2023 la résiliation du bail relatif au garage n°72 sis [Adresse 7] en vertu de la clause résolutoire ;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [R] et Monsieur [U] [R] à payer à l’office public AQUITANIS en deniers ou quittance valable la somme de 1566,23 euros à valoir sur le montant des loyers et charges restant actuellement dus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT qu’à défaut d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin est l’assistance de la force publique et d’un serrurier deux mois après la délivrance commandement de quitter les lieux conformément dispositions des articles L 411–1 et L412–1 du code des procédures civiles d’exécution ;

ACCORDE à Madame [X] [R] et à Monsieur [U] [R] la faculté de se libérer de leur dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités égales de 42 € suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et des frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts à compter de la première échéance, dépens et autres frais et s’il y a lieu;

ORDONNE en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail ;

DIT que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais jouée ;

DIT qu’il sera dû une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées à compter de la date de résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

LES CONDAMNE solidairement en tant que de besoin au paiment de ces sommes ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges, de l’indemnité d’occupation ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

LES CONDAMNE solidairement à payer à l’office public AQUITANIS une indemnité de procédure de 150 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LES CONDAMNE également solidairement à lui payer les dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT