Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 12 janvier 2024

Du 12 janvier 2024


5AA


SCI/ld



PPP Référés

N° RG 23/00913 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X3JQ







[F] [U], [T] [U]

C/

[J], [L], [K] [D]










 

- Expéditions délivrées à avocats


- FE délivrée à ME LEGROS


Le 12/01/2024


Avocats : Me Margaux LAFOURCADE
Me Jean Christophe LEGROS





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Décembre 2023
Prorogé au 12 janvier 2024



PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,



DEMANDEURS :

Monsieur [F] [U]
né le 14 Octobre 1939 à [Localité 7] (ESPAGNE)
[Adresse 5]
[Localité 4]

Madame [T] [U]
née le 03 Août 1943 à [Localité 6] (ESPAGNE)
[Adresse 5]
[Localité 4]

Représentées par Me Jean Christophe LEGROS (Avocat au barreau de MONTPELLIER)




DEFENDEUR :

Monsieur [J], [L], [K] [D]
né le 22 Février 1991 à [Localité 8]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représenté par Me Margaux LAFOURCADE (Avocat au barreau de BORDEAUX)




DÉBATS :

Audience publique en date du 27 Octobre 2023


PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 02 Mai 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l'ordonnance de référé rendue sera contradictoire.


EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte d'assignation en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 2 mai 2023 à comparaître à l'audience du 7 juillet 2023 à neuf heures auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions de Monsieur [S] [U] et de Madame [T] [U] , il est demandé au tribunal à l'encontre de Monsieur [J] [D] de constater le jeu de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail du logement situé [Adresse 1], d'ordonner son expulsion des lieux ainsi que celle de tous occupants de son chef et de le condamner au paiement de la somme provisionnelle de 10 320,67 euros à valoir sur le montant des loyers et charges restant actuellement dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir. 

Il est sollicité également sa condamnation au paiement à compter du 1er novembre 2023 à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation mensuelle de 817,80 euros à la date de l'audience, égale au montant des loyers et charges après régularisation et une indemnité de procédure de 1200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l'instance en ce compris le coût de commandement de payer et les notifications à la préfecture. 

À l'audience du 27 octobre 2023 à laquelle cette affaire a été renvoyée, Monsieur [S] [U] et Madame [T] [U] ont repris leurs prétentions développées dans leur acte introductif d'instance en faisant valoir qu'il n'existe pas de contestation sérieuse sur la régularité du commandement de payer qui précise sans contradiction contrairement à ce qui est invoqué par le défendeur , dans un décompte détaillé les montants des loyers et des provisions sur charges actualisées au regard du loyer initial figurant dans le bail et ce pour les mois de juillet 2022 à janvier 2023 ainsi que les paiements partiels reçus par les bailleurs de sorte que le locataire ne pouvait avoir aucun doute sur le montant de sa dette.

Les requérants ajoutent qu'à supposer que l'absence de mention du montant actualisé du loyer en tête du commandement constitue une irrégularité, il n'est justifié d'aucun grief causé au locataire dans la mesure où le décompte des sommes dues précise mois par mois le montant du loyer et de la provision sur charges actualisés.

Ils font observer que le commandement délivré le 23 janvier 2023 est un commandement de payer et d'avoir à justifier d'une assurance or cette obligation n'a pas été non plus remplie par le locataire qui par ailleurs à laisser croître l'arriéré sans justifier de sa situation personnelle et financière.

Monsieur [J] [D] conclut d'une part à « l'incompétence » du juge des référés en raison de l'existence d'une contestation sérieuse en raison de l'irrégularité du commandement de payer qui mentionnerait par erreur le montant du loyer et des charges figurant dans le bail en contradiction avec le montant réel actualisé des loyers et charges et d'autre part au rejet des prétentions des demandeurs sollicitant reconventionnellement leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 199,74 euros au titre des horaires du cabinet TALENCAIS au motif que le montant imputé au preneur représentant les honoraires de l'agence immobilière pour la négociation et la rédaction du bail ne peut excéder celui du bailleur de sorte que le montant des honoraires aurait dû être partagé à hauteur de moitié entre les parties.

Il convient pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties de se référer expressément à leurs dernières conclusions écrites développées oralement à l'audience.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la régularité de la procédure :

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique avec accusé de réception du 3 mai 2023 soit deux mois au moins avant la date de l'audience.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 27 janvier 2023 conformément à l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc régulière et recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans la limite de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remises en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Or en l'espèce il est constant que par acte du 23 janvier 2023 il a été signifié au défendeur un commandement de payer les loyers et d'avoir à justifier d'une assurance aux fins de résiliation du bail pour la somme au total de 3386,31 euros.

Force est de constater que ce commandement de payer n'est entaché d'aucune irrégularité de nature à causer un grief à la partie à qui il est signifié dans la mesure où s'il mentionne « le bail signé en date du 2 juin 2020 stipulant un montant mensuel de loyer de 778,50 euros et de charges locatives de 11,50 euros », il porte en deuxième page sur la situation du compte au 2 janvier 2023, le détail des loyers dus mois par mois à hauteur de la somme de 786,38 euros et de 11,92 euros pour les provisions sur charges de sorte qu'aucune contradiction n'existe, le défendeur ne pouvant ignorer la réalité de sa dette qui n'a cessé de croître au fil des mois sans s'expliquer sur les motifs de ces impayés.

C'est donc à tort et sans fondement que Monsieur [J] [D] soutient qu'il existerait une contestation sérieuse excédant les pouvoirs du juge des référés.

Il convient en conséquence en l'absence de règlement des loyers dans le délai imparti par le commandement et de justification d'une assurance d'habitation, de constater le jeu de la clause résolutoire à la date du 24 mars 2023 stipulée dans le contrat de bail d'habitation et d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef faute par lui d'avoir libéré les lieux avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier.

Lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable il peut être accordé une provision au créancier ou ordonné l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Force est de constater en l'espèce que la créance s'établit en deniers ou quittances à la somme de 10 320,67 euros et laquelle n'est pas sérieusement contestable de sorte qu'il convient de condamner Monsieur [J] [D] au paiement de cette somme à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnité d'occupation dus à la date de l'audience cette somme portant intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Il sera également tenu au paiement à compter du 1er novembre 2023 jusqu'à libération effective des lieux, d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et de la provision sur charges ( 817,80 euros à la date de l'audience) augmentée de la régularisation au titre des charges, avec revalorisation de droit à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à libération effective des lieux.

S'agissant d'une provision cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle :

Il convient de déclarer irrecevable la demande reconventionnelle du défendeur relative au paiement des honoraires dus à l'agence immobilière comme étant prescrite au regard de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et alors qu'elle est dirigée à tort contre le bailleur et non contre l'agence immobilière plus de trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Il sera relevé surabondamment qu'il est établi que le bailleur a payé la somme de 909,50 euros selon le décompte de l'historique propriétaire (pièce numéro sept) correspondant à sa part au titre des honoraires de l'agence immobilière quand bien même le bail ne le mentionnerait pas expressément de sorte qu'il n'est pas démontré que locataire aurait payé plus que la moitié des honoraires dus.

Sur la demande relative à l'application de l'article 700 du code de procédure civile :

L'équité commande de condamner Monsieur [J] [D] à payer aux requérants une indemnité de procédure de 800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens lesquels seront mis à sa charge y inclus le coût du commandement de payer du 23 janvier 2023 et des notifications à la préfecture .

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort.

Déclare l'action de monsieur [S] [U] et de Madame [T] [U] régulière, recevable et fondée.

Déclare irrecevable la demande reconventionnelle de Monsieur [J] [D].

Constate à la date du 24 mars 2023 la résiliation du bail d'habitation en vertu de la clause résolutoire du logement situé [Adresse 1] .

Condamne Monsieur [J] [D] à payer à M. [S] [U] et à Madame [T] [U] en deniers ou quittance valable la somme de 10 320,67 euros à valoir sur le montant des loyers et charges restant actuellement dus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Dit qu'à défaut d'avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin est l'assistance de la force publique et d'un serrurier deux mois après la délivrance commandement de quitter les lieux conformément dispositions des articles L 411–1 et L412–1 du code des procédures civiles d'exécution.

Dit qu'il sera dû à compter du 1er novembre 2023 et ce jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges soit à la date de l'audience la somme de 817,80 euros augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées.

Le condamne en tant que de besoin au paiment de ces sommes.

Le condamne à payer à une indemnité de procédure de 800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Le condamne également à payer les dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer et des notifications à la préfecture.

 Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT