Tribunal Judiciaire · 7ème chambre 1ère section — 9 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

7ème chambre 1ère section

N° RG 22/01414
N° Portalis 352J-W-B7G-CVRWV

N° MINUTE : 

Assignation du :
25 Novembre 2021






JUGEMENT 
rendu le 09 Janvier 2024 
DEMANDEURS

Syndic. de copro. SDC 96 et 96 bis rue marcel Bonnet à Cachan
96 rue Marcel Bonnet
94230 Cachan

Monsieur [S] [K]
96 B rue Marcel Bonnet
94230 Cachan

Madame [Y] [O]
96 B rue Marcel Bonnet
94230 Cachan

représentées par Me Salah GUERROUF, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D1952




DÉFENDERESSE

S.C.I. SCCV CACHAN 79/85 Avenue Aristide Briand
29 rue de Provence
75009 PARIS

représentée par Maître Christophe VERSCHAEVE de la SELEURL ILEX, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #B0467




Décision du 09 Janvier 2024
7ème chambre 1ère section
 N° RG 22/01414 - N° Portalis 352J-W-B7G-CVRWV


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame ROBERT, Vice-Président
Monsieur DELSOL, Juge
Madame KOURAR, Juge

assistée de Madame Ines SOUAMES, Greffier,


DÉBATS

A l’audience du 30 Octobre 2023 tenue en audience publique devant Monsieur DELSOL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Contradictoire
en premier ressort
Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues aux deuxième alinéa de l’article de l’article 450 du Code de procédure civile.
Signé par Madame Perrine ROBERT, Présidente, et par Madame Inès SOUAMES, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire



EXPOSE DU LITIGE

La société SCCV CACHAN 79/85 RUE ARISTIDE BRIAND (ci-après la société SCCV CACHAN) a entrepris, en qualité de maître d’ouvrage, la réalisation d’un programme immobilier sur un terrain situé 79-85 avenue Aristide Briand et 33 avenue des Lumières à CACHAN, portant sur la construction d’un ensemble immobilier constitué de quarante logements, deux commerces et trente-neuf places de stationnements. Les travaux se déroulent notamment sur les parcelles cadastrées D61, D62, D63 et D64.

Sur la parcelle voisine D65 se trouve la maison individuelle de Monsieur [S] [K] et Madame [Y] [O], située au 96 bis rue Marcel Bonnet à CACHAN, ainsi qu’une maison individuelle voisine située au 96 de la même rue. Ces deux maisons sont soumises au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La séparation entre la parcelle D64 et D65 était matérialisée par un mur maçonné.

La société SCCV CACHAN a sollicité auprès du Président du tribunal de grande instance de Paris la désignation d’un expert dans le cadre d’un référé préventif. Par ordonnance de référé du 26 novembre 2019, le Président du tribunal de grande instance de Paris a désigné Monsieur [V] [H] en qualité d’expert.

Au cours de l’expertise, le 17 septembre 2021, le mur mitoyen séparant la parcelle où se déroulait le chantier et la parcelle supportant la maison de Monsieur [S] [K] et Madame [Y] [O] a été détruit.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier en date du 25 novembre 2021, Monsieur [S] [K], Madame [Y] [O] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 96 et 96 bis rue Marcel Bonnet à CACHAN, représenté par son syndic bénévole, Madame [B] [E] (ci-après le syndicat des copropriétaires) ont assigné la société SCCV CACHAN devant le tribunal judiciaire de PARIS en vue d’obtenir réparation des préjudices que leur aurait causés la destruction du mur mitoyen.
Dans leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 31 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires, Monsieur [S] [K] et Madame [Y] [O] demandent au tribunal de :

“- Constater et juger que la société SCCV CACHAN 79/85 RUE ARISTIDE BRIAND a commis une faute caractérisée qui aurait pu avoir des conséquences graves pour Monsieur [K], Madame [O] et de leurs enfants mineurs en ayant procédé le 17 septembre 2021 à la démolition du mur mitoyen de leur maison sans les avoir préalablement informés de cette démolition ni recueilli leur accord à ce sujet et ce, en contravention flagrante avec les dispositions de l’article 662 du Code civil, 
 
En conséquence : 

- Juger que la société SCCV CACHAN 79/85 RUE ARISTIDE BRIAND doit réparer les préjudices subis par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 96 et 96 bis rue Marcel Bonnet à Cachan ainsi que Monsieur [K] et Madame [O] du fait de la démolition irrégulière du mur mitoyen de ces derniers survenue le 17 septembre 2021, 
- Condamner la société SCCV CACHAN 79/85 RUE ARISTIDE BRIAND à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 96 et 96 bis rue Marcel Bonnet à Cachan ainsi qu’à Monsieur [K] et Madame [O] la somme respective de 20.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices.
- Condamner la société SCCV CACHAN 79/85 RUE ARISTIDE BRIAND à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 96 et 96 bis rue Marcel Bonnet à Cachan ainsi qu’à Monsieur [K] et Madame [O] la somme respective de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- Condamner la société SCCV CACHAN 79/85 RUE ARISTIDE BRIAND aux dépens lesquels seront recouvrés par Maître Salah GUERROUF, avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, 
- Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir en toutes ses dispositions conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile. ”

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent au visa de l’article 662 du code civil que la société SCCV CACHAN a volontairement démoli le mur mitoyen sans les en avertir et sans informer l’expert judiciaire. Ils estiment que ce comportement est fautif en ce que la démolition a été réalisée par un constructeur professionnel pourtant informé de ses obligations, que la démolition a été effectuée au moyen d’une pelleteuse sans aucune mesure de sécurité, qu’un arrêté de péril de la commune de CACHAN a immédiatement été notifié à la société SCCV CACHAN lui demandant de cesser les travaux, que le mur n’a jamais été reconstruit et qu’aucune discussion n’a été entreprise à ce jour.

Ils déplorent une perte de jouissance d’une partie significative du jardin du fait de l’empiètement de la clôture provisoire, une perte de confiance envers les entreprises qui réalisent les travaux, et des inquiétudes sur les futures opérations de construction à venir.


***
Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 12 mars 2021,la société SCCV CACHAN demande au tribunal de :

“-ECARTER la pièce des demandeurs n°10 comme non communiquée ; 
- DEBOUTER les demandeurs de toutes leurs prétentions ; 
- LES CONDAMNER in solidum à verser à la SCCV concluante la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ; 
- LES CONDAMNER in solidum aux entiers dépens dont distraction à Me VERSCHAEVE, SELARL ILEX, Avocat au Barreau de PARIS conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC ; 
- DIRE qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.”

Au soutien de ses prétentions, elle considère que sa responsabilité est recherchée sur le fondement de la responsabilité délictuelle et que ni la faute, ni le préjudice allégués ne sont établis. 

Elle expose qu’en raison des blocages et des exigences déraisonnables des demandeurs, le sort du mur litigieux n’a pas été résolu, de telle sorte qu’il s’est effondré lui-même dans la nuit du 16 au 17 septembre 2021, ce qu’a découvert l’entreprise en charge du terrassement à son arrivée sur le chantier. Elle soutient que l’entreprise en charge du terrassement a constaté que le reste du mur pouvait s’ébouler à tout moment : elle indique que ce danger manifeste et immédiat à la sécurité des personnes et des biens l’a conduit à déblayer la maçonnerie restante. Elle en déduit qu’elle était contrainte de procéder à la démolition du reste du mur, qui était dangereux, et que cet état de fait résulte des exigences déraisonnables des demandeurs pour qu’une intervention préventive sur ce mur soit réalisée.

Elle ajoute que dès lors que les demandeurs reconnaissent le caractère mitoyen du mur, ils doivent assumer leur propre part de responsabilité dans sa dégradation et son défaut d’entretien ayant conduit à sa démolition. 

Elle affirme également que Monsieur [S] [K] et Madame [Y] [O] ont initialement contesté le bornage et qu’elle devrait faire son affaire de la démolition. Elle en déduit qu’ils ne peuvent lui reprocher une faute si elle l’avait démolie de sa propre initiative.

Elle fait valoir que le préjudice dont se plaignent Monsieur [S] [K] et Madame [Y] [O] est inexistant puisque le mur dont ils déplorent la disparition appartient en réalité au syndicat des copropriétaires, de sorte qu’aucune perte n’est démontrée. 
Elle souligne que les demandeurs sollicitent l’indemnisation de l’atteinte portée à une propriété qu’ils contestaient auparavant, afin d’éviter de payer les charges résultant de son caractère mitoyen et de la nécessité de le réparer.

Enfin, elle assure que l’échec de la médiation engagée résulte de l’attitude des demandeurs, précisant qu’un accord est intervenu sur l’ensemble des autres différends qui les opposaient.

*

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 mai 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 octobre 2023 et mise en délibéré au 09 janvier 2024.


MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater que », « dire et juger que » et « juger que » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la demande de voir écarter la pièce n°10 du syndicat des copropriétaires, de Monsieur [S] [K] et de Madame [Y] [O]

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, Monsieur [S] [K] et Madame [Y] [O] ne répondent pas à cette prétention et ne justifient pas avoir communiqué leur pièce n°10 à la société SCCV CACHAN.

En conséquence, elle sera écartée des débats.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 653 du code civil dispose que dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s'il n'y a titre ou marque du contraire.

Aux termes de l’article 662 du code civil, l'un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l'autre.



Il résulte de ce texte que le voisin qui n’observe par les mesures imposées par cet article s’expose à une condamnation à des dommages et intérêts envers le voisin lésé.

En l’espèce, contrairement à ce que soutient la société SCCV CACHAN, le syndicat des copropriétaires, Monsieur [S] [K] et Madame [Y] [O] ne fondent pas leurs prétentions sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle, mais sur la violation de l’article 662 du code civil.

Les demandeurs affirment que le mur est mitoyen sur la base du bornage réalisé, et il s’évince des conclusions de la société SCCV CACHAN qu’elle ne conteste pas véritablement le caractère mitoyen du mur, mais qu’elle se contente en réalité de critiquer la position des demandeurs qui ont refusé de signer le bornage et de reconnaître initialement ce caractère mitoyen, qu’ils admettent désormais.
Au surplus, le procès-verbal de bornage versé aux débats mentionne qu’il ressort “du plan annexé au règlement de copropriété de la parcelle cadastrée section D n°65 et de la disposition actuelle des lieux, le mur de 25cm d’épaisseur est mitoyen sur toute sa longueur, la limite de propriété passe donc à son axe.” Ces conclusions ne sont aucunement contestées, de sorte que le mur est présumé mitoyen au sens de l’article 653 du code civil.

La société SCCV CACHAN admet que l’entreprise qu’elle employait sur le chantier a démoli une partie du mur mitoyen, le 17 septembre 2021, sans que le syndicat des copropriétaires, Monsieur [S] [K] et Madame [Y] [O] en aient donné l’autorisation requise par l’article 662 du code civil.

Si la société SCCV CACHAN affirme que cette entreprise a fait le choix de détruire le mur parce qu’il s’était en partie effondré dans la nuit du 16 au 17 septembre 2021 et qu’il était dangereux, force est de constater qu’elle n’en rapporte nullement la preuve.

Par ailleurs, si l’expert désigné dans le cadre du référé-préventif a indiqué, dans sa note n°1 aux parties, que l’ouvrage ne résisterait pas aux travaux à venir, en raison notamment de nombreuses fissures structurelles sur les murs périmétriques, cette fragilité ne suffit pas à démontrer la nécessité de le démolir le 17 septembre 2021, sans l’autorisation des demandeurs.

Dans ces conditions, la circonstance que les demandeurs aient initialement conditionné leur accord à la démolition du mur à diverses conditions prétendument déraisonnables pour la société SCCV CACHAN ne permettait pas à cette dernière de procéder à la démolition du mur sans leur accord.

De même, le défaut d’entretien et les dégradations dont les demandeurs seraient éventuellement responsables ne justifient pas l’initiative de la société SCCV CACHAN de démolir le mur.

Il en résulte qu’en application de l’article 662 du code civil, la société SCCV CACHAN doit réparer le préjudice causé par l’effondrement du mur.



Si la société SCCV CACHAN soutient que seul le syndicat des copropriétaires est recevable à en demander réparation, il résulte de l’acte de vente produit que Monsieur [S] [K] et Madame [Y] [O] bénéficient de la jouissance exclusive de la cour se trouvant derrière leur pavillon, où se trouve le mur litigieux. Ils sont donc fondés à rechercher réparation du préjudice que leur a causé la démolition du mur sans autorisation.

Au titre du préjudice subi, ils se plaignent d’abord d’un empiètement dans le jardin du fait des palissades installées à la place du mur mitoyen. S’ils produisent un constat d’huissier qui montre effectivement la présence de ces palissades, il ressort des photographies jointes que ces palissades n’occupent pas un espace important, et il n’est pas clairement démontré en quoi celles-ci privent Monsieur [S] [K] et Madame [Y] [O] de la jouissance de leur jardin. L’huissier de justice se limite en effet à constater : “Je constate, qu’un mur s’est effondré ; que de la terre s’est effondrée ; Un empiètement des palissades sur le jardin du requérant”, sans plus de précisions sur l’ampleur de l’empiètement. Tout au plus subissent-ils un préjudice esthétique, mais celui-ci n’est pas allégué par les demandeurs. En outre, aucun risque ou danger particulier éventuellement causé par la pose de ces palissades n’est démontré.

E nrevanche, si la “perte de confiance” dans le déroulement des travaux ne peut être indemnisée, les inquiétudes et tracas légitimement causés par la présente procédure sont susceptibles de l’être et seront évalués à la somme de 1.500 euros.

En conclusion, la société SCCV CACHAN sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, à Monsieur [S] [K] et Madame [Y] [O] ensemble, et non à chacun d’eux, la somme de 1.500 euros.


Sur les demandes accessoires


•Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société SCCV CACHAN sera condamnée aux dépens.

•Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la société SCCV CACHAN sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, Monsieur [S] [K] et Madame [Y] [O] ensemble, et non à chacun d’eux, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la société SCCV CACHAN au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

•Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile, issu de l’article 3 du décret du 19 novembre 2019 applicable aux instances introduites au 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En conséquence, l’exécution provisoire est de droit et rien ne justifie de l’écarter.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

ECARTE des débats la pièce n°10 de Monsieur [S] [K], de Madame [Y] [O] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 96 et 96 bis rue Marcel Bonnet à CACHAN ;

CONDAMNE la société SCCV CACHAN 79/85 RUE ARISTIDE BRIAND à payer au syndicat des copropriétaires, à Monsieur [S] [K] et à Madame [Y] [O] ensemble, et non à chacun d’eux, la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société SCCV CACHAN 79/85 RUE ARISTIDE BRIAND payer au syndicat des copropriétaires, à Monsieur [S] [K] et à Madame [Y] [O] ensemble, et non à chacun d’eux, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société SCCV CACHAN 79/85 RUE ARISTIDE BRIAND aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Salah GUERROUF, avocat ;

REJETTE la demande de la société SCCV CACHAN 79/85 RUE ARISTIDE BRIAND au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE quel’exécution provisoire est de droit.


Fait et jugé à Paris le 09 Janvier 2024

Le Greffier Le Président