Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab A2 — 21 décembre 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT N° 23/ 
du 21 Décembre 2023


Enrôlement : N° RG 21/09513 - N° Portalis DBW3-W-B7F-ZKJI


AFFAIRE :S.C.I. NAVI FAMILIALE ( la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES)
C/Mme [F] [O] (l’AARPI ADSL)





DÉBATS : A l'audience Publique du 19 Octobre 2023
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente
 
Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier


A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 21 Décembre 2023


PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 21 Décembre 2023

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier



NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES


DEMANDERESSE

LA SCI NAVI FAMILIALE, immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 408 591 626, dont le siège social est sis 81 traverse Nicolas 13008 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice 

représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE


C O N T R E


DEFENDERESSE

Madame [F] [O]
née le 30 septembre 1962 à MARSEILLE, demeurant et domiciliée 122 Boulevard Notre Dame 13006 MARSEILLE

représentée par Maître Sylvain DAMAZ de l’AARPI ADSL, avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * * 

EXPOSE DU LITIGE

La SCI NAVI FAMILIALE est propriétaire des lots n° 17, 18, 19 et 20 au sein de l’immeuble en copropriété sis 122 boulevard Notre Dame à Marseille 6ème. Elle les a reçus aux termes d’un acte notarié en date du 25 juin 1996 dans le cadre de la succession de Madame [G] [E], qui les avait elle-même acquis de Monsieur [X] [M] selon acte notarié de vente en date du 25 janvier 1979. 

Les lots 17 et 18, qui étaient anciennement constitués de chambres de bonnes situées au 8ème étage, ont été réunis pour former un studio, de même que les lots 19 et 20. 

L’acte de vente de ces lots conclu entre Monsieur [M] et Madame [E] le 25 janvier 1979 mentionne l’existence d’un droit d’usage exclusif d’une terrasse située au 8ème étage côté Sud au profit des lots 17 et 18, tandis qu’un droit de jouissance exclusive d’une autre terrasse située au 8ème étage côté Nord est mentionné au profit des lots 19 et 20. 

Madame [F] [O] est quant à elle propriétaire du lot n°14 situé au 7ème étage de l’immeuble, qu’elle a acquis par acte notarié du 7 mars 2017 de Madame [I]. Celle-ci l’avait elle-même acquis de Monsieur [K], qui l’avait acheté à Monsieur [M]. 

Le règlement de copropriété du 2 janvier 1950 fait état d’un droit de jouissance exclusif de la terrasse située au 8ème étage côté Nord au profit de Monsieur [M], alors propriétaire du lot n°14 ultérieurement acquis par Madame [O].

Après l’acquisition de ce lot, celle-ci a revendiqué auprès de la SCI NAVI FAMILIALE la jouissance exclusive de cette terrasse sur le fondement du règlement de copropriété.

La SCI requérante s’est opposée à cette demande en invoquant son acte de propriété. En 2020, Madame [O] a procédé au changement de la serrure ouvrant l’accès à ladite terrasse pour s’en réserver l’usage exclusif. 

Par assignation en date du 16 juillet 2020, la SCI NAVI FAMILIALE a saisi le juge des référés aux fins de voir ordonner à Madame [O] le rétablissement de l’accès à la terrasse Nord sous astreinte.

Par ordonnance en date du 22 janvier 2021, le juge des référés a conclu à l’existence de contestations sérieuses quant au titulaire du droit d’usage exclusif de la terrasse et a dit n’y avoir lieu à référé sur cette question. 

Par acte d’huissier en date du 25 octobre 2021, la SCI NAVI FAMILIALE a assigné Madame [O] devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant au fond aux fins notamment de voir reconnaitre son droit de jouissance exclusif sur la terrasse côté Nord.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 21/09513.

***

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 22 septembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la SCI NAVI FAMILIALE demande au tribunal de : 

Vu les articles 2272, 2258 du code civil
Vu les articles 1240 et suivant du code civil
Vu la loi du 10 juillet 1965 et notamment l’article 42
Vu les titres de propriété
Vu le règlement de copropriété
Vu les pièces versées aux débats

DEBOUTER Madame [F] [O] de l’ensemble de ses demandes

JUGER que le droit de jouissance de la terrasse située au 8eme étage côté Nord de l’immeuble 122 boulevard Notre dame a été vendu par Monsieur [M] à Madame [G] [E] moyennant paiement d’un prix par acte notarié du 25 janvier 1979

JUGER que la SCI NAVI FAMILIALE propriétaire des lots 17, 18, 19 et 20 situés au 8eme étage de l’immeuble 122 boulevard Notre dame 13006 MARSEILLE est titulaire du droit de jouissance exclusif sur la terrasse côté Nord située au 8eme étage dudit immeuble en vertu de son titre de propriété pour l’avoir expressément acquis au terme de l’acte de vente intervenu le 25 janvier 1979

JUGER que Madame [F] [O] ne dispose d’aucun droit de jouissance sur la terrasse située au 8eme étage côté NORD.

Si le Tribunal devait considérer que la vente de la jouissance privative de la terrasse du 8eme étage côté Nord intervenue le 25 janvier 1979 entre Monsieur [M] et Madame [E] a été faite en violation du règlement de copropriété du 2 janvier 1950 :

JUGER que l’action en violation du règlement de copropriété s’agissant de la vente du 25 janvier 1979 est prescrite depuis le 25 janvier 1989 et que des lors Madame [F] [O] n’est plus fondée à se prévaloir de cette violation et que dès lors la SCI NAVI FAMILIALE est titulaire du droit de jouissance privatif sur la terrasse située 8ème étage côté Nord de l’immeuble 122 boulevard Notre dame 13006.

En conséquence

CONDAMNER Madame [F] [O] sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir à procéder au rétablissement de l’accès à la terrasse Nord de la copropriété

CONDAMNER Madame [F] [O] à verser la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance à la SCI NAVI FAMILIALE

La condamner à verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi aux entiers dépens sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile.


Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 22 novembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile, Madame [F] [O] demande au tribunal de : 

- DEBOUTER la SCI FAMILIALE NAVI de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

- CONDAMNER la SCI FAMILIALLE NAVI à payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

- CONDAMNER la SCI FAMILIALLE NAVI aux entiers dépens,


***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 novembre 2022.

L’affaire, initialement fixée à l’audience de plaidoirie du 22 juin 2023, a été renvoyée et finalement appelée à l’audience du 19 octobre 2023. 

La décision a été mise en délibéré au 21 décembre 2023. 


MOTIFS

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « dire », « juger » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « constater » ou de « donner acte », dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas susceptibles d’être qualifiées de prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile, mais constituent de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal n’est donc pas tenu d’y répondre.

Sur le droit de jouissance de la terrasse

Selon l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.
Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.
Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte.

En vertu de l’article 9 de la même loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

En l’espèce, le présent litige porte sur le droit de jouissance de la terrasse située au huitième étage de l’immeuble côté Nord, dont il n’est pas contesté qu’elle constitue une partie commune. 
 
Le règlement de copropriété en date du 2 janvier 1950, établi au moment de la constitution de la copropriété et non modifié depuis sur ce point, stipule :
- en son article 3, que les planchers terrasses formant couverture d’une partie de la maison sont des parties communes, mais seront grevés, pour ceux situés côté postérieur, d’un droit d’usage exclusif au profit de deux copropriétaires dans les conditions prévues à l’article 4 ; 
- en son article 4, dans sa section « Terrasses », que « la terrasse côté postérieur Nord sera à l’usage exclusif de Monsieur [M], qui en aura la charge », et que celui-ci pourra renoncer à l’exercice de ce droit, ou le transmettre à ses héritiers et ayant-cause ou à « l’acquéreur de son appartement dont il sera un accessoire de commodité ».

Il résulte également de la lecture dudit règlement qu’au moment de sa rédaction, Monsieur [M] était propriétaire d’un seul appartement au sein de la copropriété, situé au 7ème étage de l’immeuble côté Nord et constituant le lot n°14, ce qui n’est pas discuté. 

Il est ainsi permis de déduire de ces dispositions que le règlement de copropriété a attaché le droit de jouissance exclusive de la terrasse Nord, partie commune, au lot n°14 de la copropriété, dont il constituait l’accessoire et qui appartenait alors à Monsieur [M]. 

Or, il apparait que ce dernier a ensuite entendu vendre le droit de jouissance exclusif dont il disposait sur la terrasse Nord en le détachant de la vente de son lot n°14.

En effet, il est démontré par les actes de vente et titres de propriété versés aux débats que Monsieur [M] était ultérieurement devenu propriétaire de plusieurs autres lots au sein de l’immeuble, et notamment des lots n°19 et 20, acquis par ses soins en 1976 alors qu’ils appartenaient auparavant en propre à son épouse qui les avait elle-même achetés en 1969 à Monsieur et Madame [R]. 

Par acte notarié conclu le 25 janvier 1979, Monsieur [M] a ensuite vendu à Madame [E], auteur de la SCI NAVI FAMILIALE, les lots n°17 à 20 dont il était devenu propriétaire ainsi que le droit de jouissance dont il disposait sur la terrasse Nord en sa qualité de propriétaire du lot n°14. Cet acte désigne en effet clairement les biens vendus de la manière suivante : 
« DESIGNATION DES BIENS VENDUS 
1°/ LE LOT N°DIX-SEPT (…)
2°/ LE LOT N°DIX-HUIT (…)
3°/ LE LOT N°DIX-NEUF consistant en : 
- Une chambre au HUITIEME ETAGE dite « Chambre n°3 » 
Cette chambre ayant le droit d'usage exclusif avec le propriétaire de la chambre n°4 contigüe, du water-closet ayant lucarne sur courette Nord et du couloir. 
- Et les DIX/MILLIEMES (10/10000) indivis des parties communes et du terrain.
4°/ LE LOT N°VINGT consistant en : 
- Une chambre située au HUITIEME ETAGE dite « Chambre n°4 » 
Cette chambre a le droit d'usage exclusif avec le propriétaire de la chambre n°3 ci-dessus, et contigüe, du water-closet ayant lucarne sur courette Nord et du couloir. 
- Et les ONZE /MILLIEMES (11/1 0000) indivis des parties communes de l’immeuble.
Observation étant faite que ces 2 chambres sont maintenant réunies pour former un petit appartement comprenant : un séjour, une chambre, une salle d’eau, avec water-closet. 
5°/ Est également compris dans la présente vente, le droit d'usage exclusif sur une terrasse située également au HUITIEME ETAGE de l’immeuble, côté postérieur et au Nord. »

Ainsi, le droit d’usage exclusif de la terrasse Nord a bien été cédé par Monsieur [M] à Madame [E] en même temps que les lots n°17 à 20 situés au même étage. 

La même année, il a parallèlement cédé le lot n°14 à Monsieur [K] sans mentionner ce droit de jouissance relatif à la terrasse, pourtant expressément prévu par le règlement de copropriété comme un accessoire de celui-ci. 

Or, il est constant que c’est le règlement de copropriété qui détermine l'étendue des droits des copropriétaires, en particulier sur les parties communes. 

Les dispositions du règlement de copropriété, qui s’imposent à tous les copropriétaires, priment donc indiscutablement sur celles d’un titre de propriété contraire et postérieur.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la vente par Monsieur [M] à Madame [E] du droit de jouissance sur la terrasse Nord ne peut qu’être considérée comme irrégulière au regard du règlement de copropriété, dès lors qu’elle aboutit à priver le lot n°14 de ce droit de jouissance exclusif sans qu’aucune autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires n’ait été accordée pour modifier la consistance de ce lot et en détacher le droit accessoire d’usage de la terrasse, partie commune, et sans qu’il ait été procédé à une modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division pour entériner ce changement. 

La SCI NAVI FAMILIALE ne peut donc valablement se prévaloir de son acte d’acquisition pour revendiquer aujourd’hui la jouissance de cette terrasse, que le règlement de copropriété du 20 janvier 1950, non modifié, attache clairement à la propriété du lot n°14 comme en constituant l’accessoire. 

Il ne peut être valablement soutenu que ce règlement de copropriété doit être interprété à la lumière des actes de propriété postérieurs qui émaneraient de la même personne et qu’il conviendrait dès lors de rechercher la seule volonté de leur unique rédacteur, dès lors que contrairement à ce que sous-entend la SCI NAVI FAMILIALE, Monsieur [M] n’était pas le seul rédacteur du règlement de copropriété, qui avait été établi par les sept copropriétaires de l’immeuble. Or, il n’est aucunement démontré que ce dernier aurait détaché de son lot initial le droit de jouissance dont il disposait sur la terrasse Nord en accord avec les autres copropriétaires. 

En outre, le fait que l’acte notarié du 25 janvier 1979 relatif à la vente de ce droit de jouissance ait été publié ne rend pas celle-ci régulière au regard du règlement de copropriété et a seulement pour conséquence de la rendre opposable aux tiers sous réserve des dispositions d’autres actes également publiés, ce qui est le cas du règlement de copropriété qui est toujours en vigueur à ce jour.
Par ailleurs, la SCI NAVI FAMILIALE ne peut arguer de la prescription décennale de l’action en violation du règlement de copropriété pour conclure que la jouissance de la terrasse lui est acquise. En effet, Madame [O] n’a engagé aucune action pour revendiquer ce droit de jouissance ou pour solliciter la restitution des parties communes du fait de la violation du règlement. Elle se contente, dans le cadre du présent litige, de conclure au débouté des demandes de la SCI requérante sur le fondement des dispositions du règlement de copropriété, et c’est bien cette dernière qui, seule, sollicite la condamnation de la défenderesse à lui laisser l’accès à la terrasse. Madame [O] ne demande pas davantage l’annulation de la vente conclue en 1979 entre Monsieur [M] et Madame [E]. 

En l’absence de toute demande formée par la défenderesse, aucune prescription d’une hypothétique demande en lien avec la violation du règlement ne peut être invoquée, étant relevé que Madame [O] dispose actuellement de l’usage exclusif de la terrasse litigieuse pour l’avoir récupéré en changeant sa serrure courant 2020, et ce en conformité avec le règlement de copropriété. 

Enfin, la SCI NAVI FAMILIALE n’est pas fondée à se prévaloir de la prescription acquisitive du droit d’usage de la terrasse litigieuse, qu’elle soit trentenaire ou abrégée, ce qu’elle ne fait d’ailleurs pas à la lecture des motifs de ses écritures et qu’elle évoque simplement par le visa des articles 2272 et 2258 du code civil au sein de son dispositif. En effet, si elle dispose bien d’un titre concernant la jouissance de cette terrasse, elle ne justifie par aucune pièce d’une possession paisible, continue et non équivoque de ce droit, alors que Madame [O] produit au contraire cinq attestations de différents voisins habitant l’immeuble qui témoignent que la terrasse aurait toujours été utilisée par les occupants successifs du lot n°14. La SCI NAVI FAMILIALE ne verse quant à elle aucune pièce sur ce point, et se contente d’affirmer que ni Madame [O] ni ses auteurs n’auraient jamais eu les clés de la terrasse, sans le démontrer. 

La bonne foi de la requérante, qui n’est pas discutée ni discutable, ainsi que le prix payé par son auteur en contrepartie de l’acquisition de ce droit de jouissance sont également indifférents dès lors qu’ils ne suffisent pas à faire échec à l’application du règlement de copropriété, et peuvent seulement être invoqués pour rechercher la responsabilité du notaire ayant reçu l’acte de vente, ou celle de son vendeur, ce qu’elle ne fait pas dans le cadre de la présente instance. 

C’est par conséquent à bon droit que Madame [O] se prévaut aujourd’hui d’un droit d’usage exclusif de la terrasse litigieuse puisque le règlement de copropriété, toujours en vigueur à ce jour, stipule l’existence de ce droit de jouissance comme étant l’accessoire de la propriété du lot n°14, dont elle est propriétaire. 

Les demandes de la SCI NAVI FAMILIALE doivent par conséquent être intégralement rejetées.


Sur les demandes accessoires 

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 

La SCI NAVI FAMILIALE, qui succombe, supportera la charge des dépens.

En équité, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles. 

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique après audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition des parties au greffe, 

DEBOUTE la SCI NAVI FAMILIALE de l’ensemble de ses demandes ; 

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE la SCI NAVI FAMILIALE aux dépens ; 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit. 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le vingt et un décembre deux mille vingt trois


LE GREFFIER LE PRESIDENT