Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab A2 — 21 décembre 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT N° 23/ 
du 21 Décembre 2023


Enrôlement : N° RG 22/00108 - N° Portalis DBW3-W-B7F-ZQBP


AFFAIRE :Mme [X] [D] ( Maître Laure CAPINERO de la SELARL IN SITU AVOCATS)
 C/S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE MEDITERRANEE (la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON)





DÉBATS : A l'audience Publique du 19 Octobre 2023
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente
 
Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier


A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 21 Décembre 2023


PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 21 Décembre 2023

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier


NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES


DEMANDERESSE

Madame [X] [D]
née le 04 Novembre 1975 à NANCY, de nationalité française, demeurant et domiciliée 47 Bis rue Bénard 75014 PARIS
s
représentée par Maître Laure CAPINERO de la SELARL IN SITU AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE


C O N T R E


DEFENDERESSE

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE MEDITERRANEE, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 442 964 391, dont le siège social est sis 22-24 rue de Bellevue 92100 BOULOGNE BILLANCOURT, prise en la personne de son représentant légal en exercice 

représentée par Maître Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON, avocats au barreau de MARSEILLE


* * * * * 

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 18 Novembre 2019, Madame [X] [D] a acquis en l’état futur d’achèvement de la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE MEDITERRANEE (ci-après la SCI MEDITERRANEE), dont la société PROMOGIM est la gérante, un box garage constituant le lot n°5 de la copropriété sise 95 Rue de LODI 13006 MARSEILLE, situé au troisième sous-sol du bâtiment.

La livraison est intervenue le 21 décembre 2020 avec deux réserves mentionnées comme suit au procès-verbal : « finition maçonnerie sur reprise bétonnage » et « manque habillage en partie haute porte ».

Se plaignant de l’absence de levée des réserves par son vendeur et après mise en demeure restée infructueuse, Madame [D] a assigné la SCI MEDITERRANEE devant le tribunal judiciaire de Marseille par acte d’huissier du 20 décembre 2021, afin principalement d’obtenir sa condamnation à lever les réserves sous astreinte au visa des articles 1642-1 et 1648 du code civil. 

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22/00108.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 21 février 2023 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, Madame [D] demande au tribunal de : 

Vu les articles 1642-1 et 1648 du code civil, les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats,

- A titre principal,
CONDAMNER la SCI SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE MEDITERRANEE à lever les réserves sur la reprise bétonnage et sa finition, mentionnées et acceptées dans le procès-verbal de livraison et ce, sous astreinte de 500 EUROS par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir,
CONDAMNER la SCI SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE MEDITERRANEE au paiement de la somme de 5.000 € au titre du préjudice de jouissance subi,

- Subsidiairement,
CONDAMNER la SCI SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE MEDITERRANEE au paiement de la somme de 10 000 euros correspondant aux travaux nécessaires pour remédier aux réserves non levées, à une diminution du prix de vente et aux préjudices de jouissance subis par l’acquéreur.

- En toute hypothèse,
CONDAMNER la SCI SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE MEDITERRANEE au paiement de la somme de 3000 EUROS au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Me Laure CAPINERO avocat sur son affirmation de droit.


Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 12 octobre 2022 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la SCI MEDITERRANEE demande au tribunal de : 

Vu les dispositions des articles 9, 696, 699, 700 du code de procédure civile,
Vu les dispositions de l’article 1642-1, du code civil,
Vu les dispositions de l’article R131-6-1 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution
Vu les pièces produites au débat et les jurisprudences visées,

REJETER comme infondées en leur principe et leur quantum les demandes de Madame [X] [D]
DEBOUTER Madame [X] [D] de l’intégralité de ses demandes fines et concluions dirigées à l’encontre de la SCI MEDITERRANEE
CONDAMNER Madame [X] [D] aux dépens de la présente procédure


L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 juin 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 19 octobre 2023. 

La décision a été mise en délibéré au 21 décembre 2023.


MOTIFS

Sur les demandes principales 

Madame [D] fonde son action à l’égard de la société MEDITERRANEE, vendeur en état futur d’achèvement, sur la garantie spécifique prévue à l’article 1642-1 du code civil. 

En vertu de ce texte, le vendeur en état futur d'achèvement ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y a pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer. 

Le vendeur d'immeuble à construire concerné par un désordre apparent relevant de l'article 1642-1 du code civil engage sa responsabilité de plein droit, sans que soit exigée la démonstration d'une faute, à l'égard du maître de l'ouvrage ou de l'acquéreur, sauf s’il établit que les désordres proviennent d’une cause étrangère.

Ces dispositions qui instaurent un régime spécifique de garantie due par le vendeur d’immeuble à construire pour les désordres apparents à la livraison sont d’ordre public, et le vendeur d'immeuble à construire ne peut être tenu des garanties des vices apparents au-delà des limites résultant des dispositions de l’article 1642-1 du code civil. 

Ainsi, les désordres apparents à la livraison qui affectent un immeuble vendu en état futur d'achèvement sans revêtir de gravité décennale ou biennale relèvent exclusivement de cette garantie. 

En l’espèce, il convient de constater à titre liminaire que dans le cadre de ses dernières conclusions, Madame [D] ne se plaint plus que de la persistance d’un seul défaut, ayant fait l’objet d’une réserve à livraison qui n’aurait pas été levée, mentionnée au sein du procès-verbal de livraison en date du 21 décembre 2021 de la manière suivante : « finition maçonnerie sur reprise bétonnage ». Ainsi, aucune demande n’est plus formulée au titre de l’autre réserve émise au titre de l’habillage de la porte du garage, dont il n’est pas contesté qu’elle a finalement été levée. Il n’y a dès lors pas lieu de répondre aux moyens de défense soutenus sur ce point. 

S’agissant du défaut de finition de la maçonnerie, il consiste selon les écritures et pièces de la requérante en un état dégradé du béton recouvrant le mur du fond de son box garage, aggravé par des traces importantes d’humidité générées par des infiltrations récurrentes. 

La matérialité du défaut affectant la finition de la maçonnerie en béton est établie en premier lieu du procès-verbal de livraison, qui a été établi au moment de celle-ci au contradictoire de la société MEDITERRANEE et du maitre d’œuvre et qui a mentionné expressément qu’elle était à reprendre. 

Elle est également corroborée par les courriers et par les photographies versées aux débats par la requérante, qui bien que non datées démontrent la réalité des dégradations invoquées, et montrent en particulier un défaut d’aspect du béton ainsi que des traces importantes de coulures.

La société MEDITERRANEE ne peut dès lors prétendre qu’aucun défaut n’existerait en se prévalant de la notice de vente faisant état de murs en béton brut, alors que les traces précédemment citées correspondent bien à des dégradations du béton, et non à un simple état brut du revêtement, ce qu’elle a d’ailleurs elle-même reconnu en acceptant la mention d’une réserve en lien avec ce défaut de finition au sein du procès-verbal de livraison. 

Elle ne justifie par ailleurs par aucune pièce du fait que cette réserve aurait été levée par l’intervention de la société EIC et que la requérante aurait refusé tout rendez-vous pour en signer le quitus, ce qu’elle se borne à affirmer sans en rapporter la preuve, en l’absence notamment de toute facture d’intervention de ladite société, attestation ou courrier/courriel.

Il y a donc lieu de considérer que le défaut de finition du béton posé sur le mur du fond du box de Madame [D] est bien établi et que la réserve émise à la livraison concernant ce défaut n’a jamais été levée par la société MEDITERRANEE. 

Le fait qu’il ne s’agisse que d’un défaut de nature esthétique et que le box soit parfaitement utilisable en l’état est par ailleurs indifférent au stade de l’appréciation de la responsabilité du vendeur. 

Dans ces conditions, la société MEDITERRANEE sera condamnée sous astreinte à faire procéder à la levée de cette réserve, selon les modalités précisées au dispositif. 

S’agissant de la demande de dommages et intérêts formulée par ailleurs par Madame [D], le tribunal ne peut en revanche que constater qu’elle ne produit aucune pièce de nature à démontrer la dévaluation de la valeur de son box ou le fait qu’elle aurait rencontré des difficultés pour le louer ou l’utiliser. 

Elle ne conteste d’ailleurs pas que son garage soit utilisable malgré le défaut allégué, étant précisé que ce défaut est purement esthétique s’agissant d’un défaut de finition et de la présence de traces sur le mur, et qu’elle ne peut se prévaloir dans le cadre de la présente instance d’un préjudice en lien avec l’humidité du box et l’existence d’infiltrations dès lors que seul le désordre concernant l’état de finition du béton a fait l’objet d’une réserve à la livraison et peut donc être réparé sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil, à l’exclusion d’un désordre en lien avec des infiltrations qui n’est aucunement mentionné, et qui fait ailleurs l’objet d’une procédure distincte à l’initiative du syndicat des copropriétaires dans laquelle une expertise est en cours. 

Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée. 

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 

La société MEDITERRANEE, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens. 

Elle sera également condamnée à verser à Madame [D] une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, justifiée compte tenu de l’ancienneté du litige. 

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique après audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

Condamne la SCI SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE MEDITERRANEE à procéder ou à faire procéder à ses frais à la réparation du défaut affectant le box garage de Madame [X] [D], objets de la réserve visée au sein procès-verbal de livraison en date du 21 décembre 2020 sous la mention « finition maçonnerie sur reprise bétonnage », et ce sous astreinte de 500 euros par jours de retard qui commencera à courir passé un délai de un mois à compter de la signification de la présente décision ;

Déboute Madame [X] [D] de sa demande de dommages et intérêts en lien avec son préjudice de jouissance ; 

Condamne la SCI SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE MEDITERRANEE à payer à Madame [X] [D] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne la SCI SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE MEDITERRANEE aux entiers dépens ; 

Autorise la distraction des dépens au profit de Me Laure CAPINERO ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire ; 

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit. 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le vingt et un décembre deux mille vingt trois


LE GREFFIER LE PRESIDENT