Tribunal judiciaire · JCP — 11 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/06351 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XLPA

N° de Minute : BX 24/00006

JUGEMENT

DU : 11 Janvier 2024

LMH

C/

[X] [V]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 11 Janvier 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

LMH, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 5]
représentée par Mme [C] [M], munie d'un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [X] [V], demeurant [Adresse 2] - [Localité 6]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Novembre 2023

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 11 Janvier 2024, date indiquée à l'issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier

LMH a par acte d'huissier en date du 26 juin 2023 fait citer devant le JCP du Tribunal Judiciaire de LILLE, Madame [V] [X] aux fins de voir,

Vu le contrat de bail conclu entre les parties,
Vu l'article 1728 du Code civil,
Vu l'article 7-b) de la loi du 6 juillet 1989,

- Prononcer la résiliation du bail pour faute de Madame [V], domiciliée [Adresse 2] à [Localité 6] à compter du jugement à intervenir,

En conséquence,

- Ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, conformément aux articles L153-2 du Code des Procédures civiles d'exécution,

- Condamner Madame [V] au paiement de la somme de 259,39 euros, correspondant à sa dette locative, actualisée au 12 octobre 2023 à 215,97 euros,

- Fixer l'indemnité d'occupation due par Madame [V] à une somme de 445,42 euros par mois correspondant à la valeur locative, ainsi qu'aux charges du logement qu'elle occupe,

- Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée dans l'hypothèse où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision,

- La condamner au paiement de cette somme qui devra être réglée à terme, au plus tard le 30 de chaque mois et au prorata temporis jusqu'à la libération effective et intégrale des lieux,

En tout état de cause,

- La débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes écritures,

- La condamner aux entiers frais et dépens de la présente instance,

- La condamner au paiement d'une somme de 1096,45 euros, au titre des frais irrépétibles, en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,

- Rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

Cette assignation a été notifiée au Préfet du Nord le 28 juin 2023.

Il est expressément fait référence à cette assignation pour l'exposé du litige et des prétentions de LMH.

Madame [V] présente à l'audience reconnait qu'elle est atteinte du syndrome de Diogène depuis environ 2 ans.

Elle indique qu'elle a demandé de l'aide auprès de LMH mais que le bailleur veut la restitution de l'appartement.

LMH expose qu'ils ont tenté de passer chez Madame [V], mais qu'elle ne répond jamais. Un accompagnement social a été proposé mais Madame [V] n'a pas répondu.

Madame [V] explique ses absences par un un accident survenu en septembre 2021 qui a donné lieu à 3 opérations et hospitalisations, ainsi qu'une convalescence de 3 mois chez sa fille.
Elle dit qu'elle a récupéré ses clefs chez l'huissier en juin, juillet 2022.

Elle indique qu'elle ne peut se servir de son bras et souhaite être aidée.

Elle conteste la dette de loyers et fait valoir qu'elle n'a pas de chauffage et d'eau chaude.

Le Tribunal a autorisé Madame [V] à procéder à la remise en état des lieux et à le faire constater par un procès-verbal de constat d'huissier, à produire en cours de délibéré.

LMH indique que même si Madame [V] produit un constat d'huissier, il maintient sa demande d'expulsion.

Madame [V] n'a produit aucun constat d'huissier en cours de délibéré.

MOTIFS

Le 18 janvier 1995, Madame [V] a pris à bail un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 6], propriété de LMH.

L'article 1728 du code civil dispose que "le preneur est tenu" notamment "d'user de la chose raisonnablement."

L'article 1729 du même code précise en outre que :

"Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail."

Au demeurant, conformément à l'article 7-d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé "de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure."

Madame [V] est également tenue par les termes de son contrat, notamment par son article 8 relatif aux obligations principales du locataire, porté à sa connaissance lors de la signature du bail, rappellant les dispositions de l'article précité.

En outre, il résulte de la jurisprudence que le défaut d'entretien d'un logement par un locataire a déjà permis de justifier la résiliation du bail notamment lorsque l'état de saleté et d'encombrement ne correspond pas à une situation de désordre temporaire mais bien à un phénomène d'accumulation pathologique mettant directement en cause l'état et la salubrité de l'immeuble.

En l'espèce, depuis l'année 2019, LMH expose qu'il est régulièrement interpelé par le voisinage de Madame [V], lequel se plaint d'une absence totale d'entretien de son appartement, jet d'immondices (excréments de pigeons) par le balcon, et dépôt de sacs poubelles aux abords de la résidence.

Si plusieurs tentatives amiables ont d'abord été diligentées afin de tenter de mettre fin à la situation litigieuse, LMH a finalement été contraint de rappeler Madame [V] à l'ordre.

Au printemps 2021, le requérant lui a finalement demandé de débarrasser et nettoyer son logement et a, ensuite, organisé une visite domiciliaire afin de s'assurer du respect de ses obligations locatives.

Les nombreux rendez-vous fixés par LMH sont toutefois demeurés infructueux, Madame [V] étant absente de son domicile et injoignable.

Compte tenu de l'impossibilité d'entrer en contact avec la locataire, LMH l'a donc, parallèlement, mise en demeure de justifier de l'occupation de son logement en juillet 2021.

Dans ce cadre, Maître [K] [D], commissaire de justice mandaté par LMH, s'est rendu au domicile de Madame [V] le 1er septembre 2021, et a constaté, de manière globale, un logement dans un piteux état, les pièces étant totalement encombrées et quasiment inaccessibles :

"A l'intérieur, j'ai pu constater que les lieux sont jonchés d'ordures ménagères.
- chambre 2 en fond de couloir : inaccessible, jonchée de linge, état sale.
- couloir de distribution : jonché de linge et valises et objets divers. Inaccessible.
- chambre 1: le sol est jonché de linge sale, cadavres de bouteilles, un lot de DVD, papiers sales.
Celle-ci est quasiment inaccessible.
- séjour : sol jonché d'ordures ménagères, poubelles, sacs plastiques et linge sale.
Salle à manger quasiment inaccessible. Balcon jonché d'excréments de pigeons.
- cuisine : sol jonché d'ordures ménagères, sacs poubelles, cadavres de bouteilles.
L'électroménager est dans un état de saleté indescriptible et repoussant.
Cellier inaccessible envahi de sacs poubelles, ordures ménagères, cadavres de bouteilles.
Je précise que les lieux sont dans un état de saleté absolument repoussant et les lieux sont quasiment inaccessibles."

Par courrier recommandé du 31 janvier 2022, LMH a de nouveau interpelé la locataire quant au non-respect de son obligation locative d'entretien des lieux loués.

Le 10 mai 2022, une nouvelle visite domiciliaire a été organisée et le défaut d'entretien du logement a de nouveau été relevé, Maître [D] ayant précisé que "les lieux sont dans le même état que lors de mon passage en date du 1er septembre 2021".

Aucune amélioration n'a donc été relevée malgré les mises en garde adressées à la locataire.

En parallèle, eu égard à la situation de fragilité de Madame [V], une conseillère sociale et le médiateur de LMH ont tenté, à plusieurs reprises, de rencontrer la locataire afin de lui proposer un accompagnement social, en vain.

L'association Ensemble Autrement, sollicitée par le bailleur, atteste également des démarches amiables entreprises et de l'impossibilité de solutionner la présente situation, Madame [V] n'ayant jamais ouvert la porte ni répondu à ses sollicitations.

Par ailleurs il résulte des courriers adressés par LMH à Madame [V], que cette dernière était au courant de la situation dès 2019, dans la mesure où elle avait envoyé une lettre à LMH concernant le médiateur de LMH.

Par ailleurs Madame [V] qui indique avoir demandé de l'aide à LMH, n'a jamais répondu aux sollicitations de l'association Ensemble Autrement saisie par LMH.

Il résulte des pièces versées aux débats qu'il existe un défaut manifeste d'entretien dû à un phénomène d'accumulation mettant directement en cause l'état et la salubrité de l'immeuble.

Ce défaut d'entretien persiste depuis 2019 en dépit des démarches amiables entreprises par le bailleur.

Dès lors il convient de prononcer la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de Madame [V] suivant les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Il y a lieu de condamner Madame [V] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges soit la somme de 445,42 euros à compter du présent jugement et jusqu'à complète libération des lieux.

Il y a lieu également de la condamner au paiement de la somme de 208,35 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 12 octobre 2023.

Il apparait équitable d'allouer à LMH la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision rendue par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort ;

Prononce la résiliation du bail consenti à Madame [V] [X] portant sur le logement sis à [Localité 6], [Adresse 2], pour défaut d'entretien ;

Ordonne l'expulsion de Madame [V] [X] ainsi que de tout occupant de son chef des lieux dont s'agit dans le délai de 2 mois du commandement de délaisser à intervenir, et au besoin avec le concours de la force publique ;

Condamne Madame [V] à payer à LMH en deniers ou quittances valables, une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges soit la somme de 445,42 euros à compter du présent jugement et jusqu'à complète libération des lieux ;

Dit que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée dans l'hypothèse où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision ;

Condamne Madame [V] à payer à LMH en deniers ou quittances valables la somme de 208,35 euros au titre des loyers et charges impayés au 12 octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamne Madame [V] à payer LMH la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [V] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le 11 Janvier 2024 par mise à disposition au greffe.

Le GREFFIER Le PRESIDENT