Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 24 janvier 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 27 MARS 2024



(n° , 12 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/09288 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDVSR



Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Mai 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY RG n° 16/11572





APPELANTS

 

Monsieur [A] [V]

né le [Date naissance 6] 1954 à [Localité 19] (Algérie)

[Adresse 11]

[Localité 13]



Madame [P] [Y] épouse [V]

née le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 19] (Algérie)

[Adresse 11]

[Localité 13]



Tous deux représentés par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Ayant pour avocat plaidant Me Aurore TABORDET-MERIGOUX de l'AARPI ATP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0490







INTIMES 



Monsieur [U] [B]

né le [Date naissance 4] 1950 à [Localité 17] (Algérie)

[Adresse 2]

[Localité 13]



Représenté par Me Nicolas CHEWTCHOUK, avocat au barreau de PARIS, toque : E0851



Madame [D] [N] épouse [B]

née le [Date naissance 3] 1968 à [Localité 16] (Maroc)

[Adresse 2]

[Localité 13]



Représentée par Me Nicolas CHEWTCHOUK, avocat au barreau de PARIS, toque : E0851



Madame [T] [J] épouse [G]

[Adresse 9]

[Localité 15]



Représentée par Me Harry ORHON de la SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 31



Madame [H] [J] épouse [Z]

[Adresse 7]

[Localité 12]



Représentée par Me Harry ORHON de la SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 31



Madame [L] [F] [E] épouse [J]

[Adresse 10]

[Localité 13]



Représentée par Me Harry ORHON de la SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 31



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 10] ET [Adresse 11] A [Localité 13] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet ORLY SAINCLAIRE, SASU immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 821 544 061

C/O Cabinet ORLY SAINCLAIRE

[Adresse 8]

[Localité 14]



DEFAILLANT









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 24 Janvier 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère



qui en ont délibéré.





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 

ARRET :



- DEFAUT



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition. 





* * * * * * * * * * * *







FAITS &PROCÉDURE



L'ensemble immobilier sis [Adresse 10] et [Adresse 11] à [Localité 13], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et ayant fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété reçu le 10 février 1956, est composé des trois lots privatifs suivants :

- le lot numéro 1, correspondant à un pavillon d'habitation, acquis par M. et Mme [K] [J] le 4 novembre 1999 ;

- le lot numéro 2, correspondant à un pavillon d'habitation, donnant [Adresse 11], acquis par M. et Mme [V] le 21 juillet 1989 ;

- le lot numéro 3, correspondant à un bâtiment de 47,10 mètres carrés, à usage de garage, donnant sur la [Adresse 10], acquis par M. et Mme [B] le 10 juin 2011.



Se prévalant d'une appropriation illicite de la cour de l'immeuble, M. et Mme [B] ont, par actes d'huissier enrôlés le 5 mars 2013, fait assigner M. et Mme [V], et M. et Mme [J] devant le tribunal de grande instance de Bobigny (RG 13/3325).



Radiée le 15 décembre 2014, l'affaire a été réinscrite au rôle sur demande des époux [B] présentée le 20 octobre 2016 (RG 16/11572).



En cours d'instance, les époux [B] ont également : 

- fait assigner en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 47

[Adresse 10] et [Adresse 11] à [Localité 13], représenté par maître Florence Tulier Polge

en sa qualité d'administrateur provisoire, par acte d'huissier enrôlé le 18 avril 2018 (RG

18/4379), cette instance ayant été jointe à la première par mention au dossier du 11 juin 2018,

- fait assigner en intervention forcée Mme [T] [J] et Mme [H] [J], en leur qualité d'héritières de M.[K] [J], décédé, par actes d'huissier enrôlés le 8 janvier 2020 (RG 20/260), cette instance ayant été jointe à la première par mention au dossier du 24 février 2020, 



aux fins de solliciter :



- la condamnation solidaire de Mme [L] [E] épouse [J] et de Mme [T] [J] et Mme [H] [J], en leur qualité d'héritières de M.[K] [J], décédé, et du syndicat des copropriétaires, à démolir les constructions non autorisées dans la cour commune et à remettre les lieux en conformité avec le règlement de copropriété et leur titre de propriété, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; 

- la condamnation solidaire de Mr [A] [V], Mme [P] [Y] et du syndicat des copropriétaires, à leur laisser libre accès à la cour commune, en leur remettant le double des clefs de la porte y permettant l'accès, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir ; 

- la condamnation solidaire de M. [A] [V], Mme [P] [Y] et du syndicat des copropriétaires, à démolir les constructions non autorisées édifiées sur les deux cours parties communes se trouvant derrière et de chaque côté de leur maison, comprises dans le lot numéro 2 dont ils ont une jouissance exclusive, et à remettre les lieux en conformité avec le règlement de copropriété et leur titre de propriété, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; 

- subsidiairement, sur cette dernière demande, la désignation d'un expert pour constater l'atteinte aux parties communes de l'immeuble par les époux [V] ; 

- l'exécution provisoire de la décision à intervenir, outre condmanation aux dépens et aux frais irrépétibles.



Le syndicat des copropriétaires n'a pas constitué avocat et les autres parties adverses se sont opposées à ces demandes.



Par décision du 10 mai 2021 le tribunal judiciaire de Bobigny a, par jugement réputé

contradictoire,

-déclaré recevable l'action de M.[U] [B] et Mme [D] [N] ;

-ordonné à M.[A] [V] et Mme [P] [Y] de remettre à M. [U] [B] et Mme [D] [N] un double des clés de la porte donnant sur le numéro 52 de la rue de Stalingrad et la cour commune de la copropriété, sous peine d'astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de sept jours à compter de la signification du présent jugement, et ce pendant un mois ; 

-ordonné à l'ensemble des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 10] et [Adresse 11] à [Localité 13], de laisser, à Mr [U] [B] et Mme [D] [N], libre accès à la cour commune de l'immeuble ; 

-ordonné à M. [A] [V] et Mme [P] [Y] de démolir les constructions édifiées sur les deux parties de la cour commune sur laquelle ils disposent d'un droit de jouissance privative, et de remettre les lieux en leur état antérieur, conforme au règlement de copropriété, sous peine d'astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, et ce pendant trois mois ; 

-constaté que Mme [L] [E] veuve [J], Mme [T]

[J] et Mme [H] [J] sont propriétaires par prescription

de la partie de la cour commune sur laquelle est édifiée leur cuisine, au sein de l'ensemble

immobilier sis [Adresse 10] et [Adresse 11] à [Localité 13] ; 

-débouté M. [U] [B] et Mme [D] [N] de leur demande de démolition de la cuisine précitée ; 

-débouté M. [A] [V] et Mme [P] [Y] de leur demande de scission de la

copropriété ; 

-débouté M. [A] [V], Mme [P] [Y], Mme [L] [E] veuve

[J], Mme [T] [J] et Mme [H]

[J], de leur demande de dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en

justice ; 

-condamné in solidum M. [A] [V] et Mme [P] [Y] aux dépens, avec

bénéfice du droit prévu par les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; 

-condamné in solidum M. [A] [V] et Mme [P] [Y] à payer à M.[U] [B] et Mme [D] [N] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

-débouté les autres parties de leur demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

-dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement ; 

-débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.



M. et Mme [V] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 17 mai 2021;



La procédure devant la cour a été clôturée le 29 novembre 2023 ;





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions en date du 10 février 2022 par lesquelles M. et Mme [V] appelant, invitent la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965 :



-les déclarer recevables et bien fondés en leur appel et en leurs écritures ; 

 

En conséquence : 

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 10 mai 2021en ce qu'il a : 

- ordonné à M. [A] [V] et Mme [P] [Y] de remettre à M. [U] [B] et Mme [D] [N] un double des clés de la porte donnant sur le numéro 52 de la rue de Stalingrad et la cour commune de la copropriété, sous peine de 100 euros par jour de retard passé un délai de sept jours à compter de la signification du présent jugement, et ce pendant un mois 

- ordonné à l'ensemble des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 10] et 

[Adresse 11] à [Localité 13], de laisser à M. [U] [B] et Mme [D] [N], libre accès à la cour commune de l'immeuble 

- ordonné à M. [A] [V] et Mme [P] [Y] de démolir les constructions édifiées sur les deux parties de la cour commune sur laquelle ils disposent d'un droit de jouissance privative, et de remettre les lieux en leur état antérieur, conforme au règlement de copropriété, sous peine d'astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, et ce pendant trois mois 

- constaté que Mme [L] [E] veuve [J], Mme [T] 

[J] et Mme [H] [J] sont propriétaires par 

prescription de la partie de la cour commune sur laquelle est édifiée leur cuisine, au sein 

de l'ensemble immobilier sis [Adresse 10] et [Adresse 11] à [Localité 13] 

- débouté M. [U] [B] et Mme [D] [N] de leur demande de démolition de la cuisine précitée 

- débouté M. [A] [V] et Mme [P] [Y] de leur demande de scission de la copropriété 

- débouté M. [A] [V], Mme [P] [Y], Mme [L] [E] veuve [J], Mme [T] [J] et Mme [H] [J], de leur demande de dommages et intérêts pour abus du droit d'agir 

en justice 

- condamné in solidum M. [A] [V] et Mme [P] [Y] aux dépens, avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l'article 699 du code de procédure 

civile 

- condamné in solidum M. [A] [V] et Mme [P].[Y] à payer à M. [U] [B] et Mme [D] [N] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile 

- débouté les autres parties de leur demande présentée au titre de l'article 700 du code de 

procédure civile mais seulement sur les demandes formées par M. [A] [V] et Mme [P] [Y] ;

 Statuant à nouveau : 

-reconnaître l'usucapion sur la salle de bains et la cuisine des consorts [V] ; 

-débouter les consorts [B] de l'ensemble de leurs demandes d'accès à la cour 

commune, de démolition des parties privatives des consorts [V] ; 

-débouter les intimés de leur appel incident ; 

 En tout état de cause, 

-condamner toute partie succombante à leur verser la somme de 5.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. 

 

Vu les conclusions en date du 22 novembre 2023 par lesquelles M.et Mme [B], intimés, demandent à la cour, au visa des articles 15, 25 et 26 de la loi du 10/07/1965, de confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 10 mai 2021 en ce qu'il a : 

- déclaré recevable l'action de M. [U] [B] et Mme [D] [N] ; 

- ordonné à M. [A] [V] et Mme [P] [Y] de remettre à M. [U] [B] et Mme [D] [N] un double des clés de la porte donnant sur le numéro 52 de la rue de Stalingrad et la cour commune de la copropriété, sous peine d'astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de sept jours à compter de la signification du présent jugement, et ce pendant un mois ; 

- ordonné à l'ensemble des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 10] et 

[Adresse 11] à [Localité 13], de laisser, à M. [U] [B] et Mme [D] [N], libre accès à la cour commune de l'immeuble ; 

- ordonné à M.[A] [V] et Mme [P] [Y] de démolir les constructions édifiées sur les deux parties de la cour commune sur laquelle ils disposent d'un droit de jouissance privative, et de remettre les lieux en leur état antérieur, conforme au règlement de copropriété, sous peine d'astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, et ce pendant trois mois ; 

- débouté M. [A] [V], Mme [P] [Y], Mme [L] [E] veuve 

[J], Mme [T] [J] et Mme [H] [J], de leur demande de dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en 

justice ; 

- condamné in solidum M. [A] [V] et Mme [P] [Y] aux dépens, avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile  ; 

- condamné in solidum M. [A] [V] et Mme [P] [Y] à payer à M.[U] [B] et Mme [D] [N] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

 A titre incident, 

 Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 10 mai 2021 en ce qu'il a : 

- constaté que Mme [L] [E] veuve [J], Mme [T] [J] et Mme [H] [J] sont propriétaires par 

prescription de la partie de la cour commune sur laquelle est édifiée leur cuisine, au sein 

de l'ensemble immobilier sis [Adresse 10] et [Adresse 11] à [Localité 13] ; 

- débouté M. [U] [B] et Mme [D] [N] de leur demande de démolition de la cuisine précitée ; 

 Statuant à nouveau, 

 -ordonner à Mme [T] [G], Mme [H] [R] [Z] et Mme [E] [L] [F] veuve [J] de démolir les constructions non autorisées et à remettre les lieux en conformité avec le règlement de copropriété et leur titre de propriété, et ce, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de ladécision à intervenir ; 

- condamner in solidum M. [A] [V], Mme [P] [Y], Mme [T] [G], Mme [H] [R] [Z] et Mme [E] [L] [F] veuve [J] à verser à M.[U] [B] et à Mme [D] [N] épouse [B] une somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel 



Vu les conclusions notifiées le 17 novembre 2023 par lesquelles Mme [T] [G], Mme [H] [R] [Z] et Mme [E] [L] [F] veuve [J] ( ci-après 'les Consorts [J]') sollicitent de la cour, au visa des articles 2258 et suivants du Code civil, 

 

- Déclarer et juger recevables et bien leurs conclusions, fins et prétentions, 

 

En conséquence, 

 

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : 

 


Constaté qu'ils sont propriétaires par prescription de la partie de la cour commune sur laquelle est édifiée leur cuisine, au ein de l'ensemble immobilier sis [Adresse 10] et [Adresse 11] à [Localité 13], 

Débouté les époux [B] de leur demande de démolition de la cuisine précité

Débouté les époux [V] de leur demande visant à ce qu'il soit jugé que la surface litigieuse de 35m² contestée par les consorts [B] n'est pas une cour commune mais une partie privative du lot 2 et que les «constructions litigieuses» bénéficient de la prescription acquisitive, 


 

- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : 


ordonné aux époux [V] de remettre aux époux [B] un double des clés de la porte donnant sur le numéro 52 de la rue de Stalingrad et la cour commune de la copropriété, sous peine d'astreinte, 


 


ordonné à l'ensemble des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 10] et [Adresse 11] à [Localité 13], de laisser, aux époux [B] libre accès à la cour commune de l'immeuble, 


 

Statuant de nouveau : 


débouter les époux [B] de toutes leurs demandes, ces derniers n'ayant pas de droit sur la cour ; 

débouter les époux [V] de leurs demandes, 

condamner in solidum M.et Mme [B] et M. et Mme [V] à payer la somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, 

condamner les époux [B] et les époux [V] aux entiers dépens avec application du bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 






SUR CE, 



Vu la signification le 12 juillet 2021 de la déclaration d'appel au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 10] et [Adresse 11] représenté par Maître Florence Tulier Polge en sa qualité d'administratrice provisoire, en Etude d'huissier selon la procédure de l'article 658 du code de procédure civile ; Le syndicat des copropriétaires n'a pas constitué avocat ;il sera statué par défaut ;



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; 



Le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a dit recevable les demandes du syndicat des copropriétaires ;





Sur les demandes principales relatives aux cours se trouvant derrière et de chaque côté de la construction du lot n°2 ( propriété des époux [V]) bénéficiant d'un droit de jouissance spéciale



Conformément à l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, la détermination des parties

privatives et communes en copropriété résulte au premier chef du règlement conventionnel de copropriété, l'article 3 de la même loi précisant que sont communes les parties des bâtiments etdes terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux,et les articles 6-3 et 6-4 de la même loi, que le règlement de copropriété peut prévoir l'existence de parties communes à jouissance privative ;



En vertu de l'article 2258 du code civil, 'la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans qui celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi' ;



L'article 2272 du code civil prévoit que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans ; toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ; 



Ainsi, un copropriétaire qui s'est approprié une partie commune peut faire jouer à son profit la prescription acquisitive dans la mesure où un droit de jouissance privatif sur des parties communes est un droit réel et perpétuel qui peut s'acquérir par usucapion ;





Il résulte du titre de propriété des époux [V] établi par Maître [W] [S] désignant en pages 3 et 4 leur bien et reprenant les mentions du réglement de copropriété que : 



Il est énoncé au II de l'article premier du réglement de copropriété :



'I - DIVISION DE L'IMMEUBLE PAR LOTS' 



L'immeuble à vendre sera divisé en trois lots de la manière suivante :

-Lot numéro 1 : pavillon d'habitation, [Adresse 18] comprenant deux pièces et cuisine, deux débarras.



-Lot numéro 2 : pavillon d'habitation [Adresse 11], maison construite en bois avec soubassement en parpaings levé sur terre plein d'un rez de chaussée de quatre pièces.

Droit à la jouissance de la cour se trouvant derrière et de chaque côté de cette construction délimitée suivant plan ci-joint teinte jaune clair d'une superficie de quarante cinq mètres carrés .



-Lot numéro 3 : bâtiment à usage de garages, donnant sur la [Adresse 10].

Observation étant ici faite que le sol de chacun de ces lots est compris dans les parties communes ci-après.(...)



II PARTIES COMMMUNES



Les parties communes de la copropriété comprendront la totalité du sol de la propriété désigné sous le paragraphe premier, ainsi que ses water-closets.



Il résulte donc de la lecture croisée du règlement de copropriété outre de l'acte de propriété de M. et Mme [V] en date du 21 juillet 1989 que la cour est une partie commune de la copropriété, et que seules les deux parties situées de part et d'autre du lot numéro 2 et derrière celui-ci, sont affectées à la jouissance spéciale dudit lot ;



En ce qui concerne les demandes relatives aux cours se trouvant derrière et de chaque côté de la construction du lot n°2 sur lesquelles ont été édifiées les constructions litigieuses '1 et 2", il est constant que sur ces parties de la cour commune affectées à la jouissance privative du lot des époux [V], se trouvent désormais des constructions constituant une extension dudit lot privatif ( cuisine et salle de bain) ;



Il est également constant qu'il est expressément mentionné à l'article deuxième du réglement de copropriété au paragraphe II 'Usage des chose communes' dûment mentionnée à l'acte de propriété des époux [V] en date du 21 juillet 1989 que '(...)l'acquéreur du second lot aura seul l'usage de la cour comprise en son lot, il pourra les modifier et disposer de ces constructions et cour comme il l'entendra à condition de ne pas nuire aux propriétaires des autres lots.' ;



En conséquence de cette disposition du réglement de copropriété, il apparaît que les extensions litigieuses édifiées sur les cours situées à droite et gauche du bâtiment principal des consorts [V] doivent s'analyser en des 'constructions 'édifiées sur 'la cour comprise en son lot' et dont 'l'acquéreur du second lot a seul l'usage' ;



Ainsi et par application des dispositions de l'article 2272 du code civil qui définit le juste titre comme celui qui serait en soi, de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription, il apparaît que cette mention est suffisante à établir un 'juste titre' de propriété au profit de M. et Mme [V] sur lesdites extensions litigieuses nonobstant leur absence de désignation dans l'acte de vente ou le réglement de copropriété ;





En effet, par 'juste titre' il faut entendre un acte translatif de propriété à titre particulier en dépit de l'irrégularité qui l'entache et qui empêcherait l'acquéreur d'acquérir des droits réels sur ledit bien. L'usucapion décénnale vise justement à remédier à cette cause d'inefficacité de l'acte en protégeant l'acquéreur ;



Dès lors, le jugement doit être réformé en ce qu'il a débouté M. et Mme [V] de leur demande tendant à bénéficier de la prescription acquisitive décennale sur les extensions litigieuses ;



Toutefois, pour se prévaloir du bénéfice de la prescription acquisitive abrégée de dix ans, outre ce juste titre, les époux [V] doivent justifier d'une possession de bonne foi ;



En ce qui concerne l'annexion dite '2" litigieuse, les époux [V] versent aux débats un compte rendu de consultation d'un expert en techniques du bâtiment, effectué sur site de manière non contradictoire le 7 septembre 2021, duquel il ressort manifestement que cette annexe est revêtue d'une toiture qui ne présente aucune distinction visible entre sa couverture et celle du batiment principal, ce qui est de nature à confirmer que les consorts [V] ont acquis cette extension en même temps que le bâtiment principal, soit le 21 juillet 1989 ;



En ce qui concerne l'extension dite '1"litigieuse et bien que sa toiture apparaisse nettement différente au vu du reportage photographique de ce même rapport d'expertise, il ressort des attestations établies par des membres de l'indivision [I] auprès de qui les époux [V] ont acquis la maison en 1989 avec les constructions annexes, lesquelles auraient été édifiées dans les années 1970, ainsi :

 «Notre père avait construit lui-même dans les années 1970 sur un côté de la maison de 

WC et une salle de bains et sur l'autre côté de la maison une cuisine» ( [O] [I])

et que lors de la vente aux consorts [V] : «les pièces cuisine et salle de bain existaient déjà» ( [X] [I]). En outre, cette dernière précise :«ces 2 pièces ont été construites par notre père, j'avais environ 16 ans. J'ai aujourd'hui 66 ans ([Date naissance 5]/1955), ce qui ramène la construction à environ 50 ans !» ;

 

En conséquence, il résulte de la lecture de ces attestations précises et circonstanciées, que les époux [V] justifient avoir acquis en 1989 en l'état, et de bonne foi, les constructions litigieuses annexes à la contruction principale édifiées sur les cours situées de part et d'autre de leur maison principale ; ainsi, il apparaît qu'à la date du 5 mars 2013, date d'introduction de la procédure en première instance les époux [V] justifient d'une possession de bonne foi depuis plus de dix années, propre à fonder l'acquisition de ces deux constructions annexes à leur maison principale au bénéfice d'une prescription abrégée de dix ans ;



Le jugement sera donc réformé en ce qu'il a ordonné à M. [A] [V] et Mme [P] [Y] de démolir sous astreinte les constructions édifiées sur les deux parties de la cour commune sur laquelle ils disposent d'un droit de jouissance privative, et de remettre les lieux dans un état conforme au règlement de copropriété ; 



Il y a lieu de dire que les époux [V] sont propriétaires des annexes édifiées sur les cours situées de part et d'autre de leur maison principale constituant le lot n°2 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 10] et [Adresse 11] à [Localité 13] et d'ordonner la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière à leurs frais.





Sur les demandes en ce qui concerne l'accès à la cour commune : 



L'acte de vente des époux [B] définit le lot n°3 comme constitué «d'un bâtiment à usage de garage donnant sur le [Adresse 10] et les 222/1.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales» ; 



Si les époux [B] revendiquent un accès à la cour commune il est constant qu'il résulte de la lecture croisée du réglement de copropriété précité et de l'acte de propriété des époux [B] en date du 10 juin 2011, que le lot n°3 dont ils sont propriétaires est un bâtiment à usage de garage donnant sur la [Adresse 10] ; aucune précision quant à un éventuel accès à la cour commune depuis ce garage n'y fait mention pas plus qu'il n'est fait référence à la propriété ou la jouissance d'une cour pour le lot numéro 3 ; 



Par ailleurs, et même s'il est constant que le cadastre n'a pas de valeur de preuve en matière de droit de propriété et ne peut constituer qu'une présomption de la propriété immobilière, il ressort du plan cadastral de 1974 versé par les époux [B] eux mêmes, que du lot n°3 il n'existe aucun accès à la cour depuis le garage constituant le lot n°3 de l'ensemble immobilier, ce lot donnant exclusivement sur la [Adresse 10] et non sur la rue Stalingrad depuis laquelle seule, on peut accèder à la cour commune litigieuse ; 



Dès lors, la seule référence du réglement de copropriété afférente en paragraphe II aux parties communes de la copropriété qui sont définies comme 'comprenant la totalité du sol de la propriété désignée sous le paragraphe premier, ainsi que ses water-closets ne peut être de nature à consacrer un droit d'accès à ladite cour au lot n°3" ; tout au plus cette mention peut-elle se comprendre comme définissant l'emprise au sol du lot n°3 au sein de la copropriété de l'ensemble immobilier sis [Adresse 10] et [Adresse 11] à [Localité 13] puisque ce lot se situe en limite séparative de la cour commune par deux de ses côtés sans toutefois bénéficier d'accès à la cour commune ;



En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a retenu que l'accès à la cour commune, pour la partie non grevée d'un droit de jouissance spéciale, laquelle inclut notamment la porte donnant sur le numéro 52 de la rue de Stalingrad, doit être librement accordé aux époux [B] par une remise du double des clés de la porte, le tout sous peine d'astreinte ;



Il échet de débouter les époux [B] de leur demande tendant à voir condamner solidairement M. et Mme [V], Mme [P] [Y] et le syndicat des copropriétaires, à leur laisser libre accès à la cour commune, en leur remettant le double des clefs de la porte y permettant l'accès, sous astreinte ;





Sur la demande incidente des époux [B] relative à la démolition des constructions non autorisées des consorts [J]



En vertu de l'article 2258 du code civil, 'la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans qui celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi';



L'article 2272 du code civil prévoit que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans ; toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ; 



Par ailleurs, il est constant que le cadastre est un document administratif qui n'a pas de valeur de preuve en matière de droit de propriété mais que celui-ci peut constituer une présomption de la propriété immobilière ;



En l'espèce, pour soutenir que les consorts [J], ont irrégulièrement érigé une cuisine sur la cour commune de la copropriété, et solliciter sa démolition sous astreinte, les époux [B] font valoir que cette construction a été édifiée sans autorisation préalable des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 10] et [Adresse 11] à [Localité 13] ;



Toutefois, et ainsi que l'a justement retenu le juge de première instance, il apparaît que la demande de démolition de la construction édifiée sur une partie de la cour commune, qui sert de cuisine au lot des consorts [J], se heurte à la prescription au moins trentenaire ayant opéré, au jour de l'assignation introductive d'instance en 2013, au profit des propriétaires successifs dudit lot n°1, la possession utile étant notamment établie par la présence de la cuisine sur un plan cadastral réalisé par un géomètre en 1974 sur lequel il est expressément précisé que Monsieur [M], propriétaire du lot numéro 1 à cette date, a construit antérieurement à cette date les parties B C F G qui comprennent notamment la cuisine ;



Il ressort donc de ces éléments que la cuisine des consorts [J] existe effectivement depuis l'année 1974 de sorte que ces derniers sont bien fondés à exciper de l'usucapion à leur profit nonobstant l'absence de mention de ladite construction sur leur acte de propriété ; 

 

En conséquence et sans qu'il n'y ait besoin pour la cour de répondre à l'argumentation des époux [B] sur une discordance alléguée entre les mesures de surface relevées, laquelle est sans incidence sur la consécration du bénéfice de la prescription acquisitive au profit des consorts [J] sur la surface litigieuse, il convient de confirmer le jugement sur ce point et de débouter les époux [B] de leur demande incidente tendant à voir ordonner à Mme [T] [G], Mme [H] [R] [Z] et Mme [E] [L] [F] veuve [J] de démolir les constructions non autorisées et à remettre les lieux en conformité avec le règlement de copropriété et leur titre de propriété sous astreinte ;



Il n'y a lieu à statuer sur d'autres demandes ;





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile 



Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de dire que les époux [B], partie perdante, seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel, et à payer, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance comme en cause d'appel :

- la somme globale de 2.500 euros à M. et Mme [A] [V], 

- la somme globale de 1.500 euros à Mme [L] [E] veuve [J], Mme [T] [J] et Mme [H] [J] ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut, 

Infirme le jugement, sauf en ce qu'il a débouté les époux [B] de leur demande tendant à voir ordonner à Mme [T] [G], Mme [H] [R] [Z] et Mme [E] [L] [F] veuve [J] de démolir les constructions non autorisées et à remettre les lieux en conformité avec le règlement de copropriété et leur titre de propriété sous astreinte ;



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,



Dit que M. et Mme [V] ont acquis par usucapion les constructions litigieuses 1 et 2, édifiées sur les cours situées de part et d'autre de leur maison principale constituant le lot numéro 2 correspondant à un pavillon d'habitation, donnant [Adresse 11], acquis par M. et Mme [V] le 21 juillet 1989 dans l'ensemble immobilier sis [Adresse 10] et [Adresse 11] à [Localité 13] ;



Ordonne la publication aux frais de époux [V] du présent arrêt au service de la publicité foncière,



Déboute en conséquence les époux [B] de leur demande tendant à voir condamner solidairement M. et Mme [V], Mme [P] [Y] et le syndicat des copropriétaires, à leur laisser libre accès à la cour commune, en leur remettant le double des clefs de la porte y permettant l'accès, sous astreinte ;



Dit que Mme [L] [E] veuve [J], Mme [T] [J] et Mme [H] [J] sont propriétaires par prescription de la partie de la cour commune sur laquelle est édifiée leur cuisine, au sein de l'ensemble immobilier sis [Adresse 10] et [Adresse 11] à [Localité 13] ; 



Ordonne la publication aux frais de Mme [L] [E] veuve [J], Mme [T] [J] et Mme [H] [J], du présent arrêt au service de la publicité foncière,



Déboute en conséquence les époux [B] de leur demande tendant à voir ordonner la démolition sous astreinte de la construction édifiée sur une partie de la cour commune et constituant la cuisine de Mme [L] [E] veuve [J], Mme [T] [J] et Mme [H] [J] ;



Condamne M. et Mme [B], aux dépens de première instance et d'appel, et à payer, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance comme en cause d'appel :

- la somme globale de 2.500 euros à M. et Mme [A] [V], 

- la somme globale de 1.500 euros à Mme [L] [E] veuve [J], Mme [T] [J] et Mme [H] [J];



Rejette toutes autres demandes.







LA GREFFIERE LE PRESIDENT