Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 29 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [O] [Y] [G]
Monsieur [S] [Y]
Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Rachel NAKACHE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/06813 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TWD

N° MINUTE : 
5 JCP






JUGEMENT 
rendu le lundi 29 janvier 2024


DEMANDEUR
Monsieur [V] [I], demeurant [Adresse 2] TUNISIE - 
représenté par Me Rachel NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0099

DÉFENDEURS
Madame [O] [Y] [G], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

Monsieur [S] [Y], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 21 novembre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 janvier 2024 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier


Décision du 29 janvier 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/06813 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TWD

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [I] a consenti à Madame [O] [Y] [G] et Monsieur [S] [Y] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] par acte sous seing privé du 1er décembre 2013.

Par actes d'huissier signifiés le 23 mai 2022, Monsieur [V] [I] a fait délivrer à Madame [O] [Y] [G] et Monsieur [S] [Y] un congé pour reprise à effet au 30 novembre 2022.

Par actes d'huissier de justice signifiés le 8 février 2023, Monsieur [V] [I] a fait délivrer à Madame [O] [Y] [G] et Monsieur [S] [Y] un commandement de payer la somme principale de 1550 euros au titre de l'arriéré locatif.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [O] [Y] [G] et Monsieur [S] [Y] le 8 février 2023.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 26 juillet 2023, Monsieur [V] [I] a fait assigner Madame [O] [Y] [G] et Monsieur [S] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir, avec exécution provisoire :

la validation du congé délivré, subsidiairement le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, et l'expulsion de Madame [O] [Y] [G] et Monsieur [S] [Y] et de tout occupant de leur chef, sous astreinte, avec séquestration du mobilier, leur condamnation solidaire à lui payer une indemnité d'occupation égale au double du montant du loyer depuis le 1er décembre 2022 et jusqu'à la libération des lieux, 3720 € au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation dû au mois de juillet 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2023 sur la somme de 1550 € et de l’assignation pour le surplus, et 372 € au titre de la clause pénale prévue au contrat, à actualiser selon l’arriéré,leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 mai 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

A l'audience du 21 novembre 2023, Monsieur [V] [I] a soutenu les demandes de son acte introductif d'instance.

Il est renvoyé à l’assignation soutenue oralement pour un exposé plus ample des prétentions et moyens. 

L'affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2024 par mise à disposition au greffe.



MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de validation du congé
En application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprendre le logement, six mois au moins avant l'échéance du bail, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par acte d'huissier.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. 
Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. 
Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

La preuve de la fraude incombe au locataire qui l'invoque.

En l'espèce, le bail consenti à Madame [O] [Y] [G] et Monsieur [S] [Y] pour une durée de 3 ans expirait le 30 novembre 2022.

Le congé du bailleur signifié par huissier le 23 mai 2022 a donc été délivré dans les formes requises plus de six mois avant l'échéance précitée. Il indique que le congé est donné pour permettre à Monsieur [V] [I] de reprendre les lieux pour les habiter, celui-ci domicilié en Tunisie souhaitant vivre en France.
 
En conséquence, le congé ayant été délivré dans les formes et les délais légaux il y a lieu de constater que le bail s'est trouvé résilié par l'effet du congé le 30 novembre 2022.

Madame [O] [Y] [G] et Monsieur [S] [Y] étant ainsi occupants sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 1er décembre 2022, il y a lieu de faire droit en tant que de besoin à la demande d'expulsion dans les conditions du dispositif.
 
Aucune circonstance de l’espèce ne permet de supprimer le délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par les dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
Ainsi, l’expulsion ne pourra être poursuivie qu’à l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

La résistance à l’exécution de la décision n’étant pas établie, la demande d’astreinte, prématurée, est rejetée.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Sur la demande au titre de l'indemnité d'occupation et au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation
Madame [O] [Y] [G] et Monsieur [S] [Y] sont redevables des loyers et charges impayés jusqu'à la date de la résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. 

En revanche, l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'«est réputée non écrite toute clause : (...) i) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ».

En l'espèce, le contrat de bail produit au débat prévoit à titre de clause pénale le paiement d’une indemnité de 10 % des sommes dues en cas d’impayés.

Cette clause étant réputée non écrite en application des dispositions susvisées, la demande en paiement à ce titre est rejetée.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail crée un préjudice au propriétaire privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien.

La clause du contrat de bail prévoyant la fixation de l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer et des charges est constitutive d’une clause pénale susceptible de modération par le juge en application de l’article 1231-5 du code civil.
Or le paiement d’une telle indemnité revêt un caractère manifestement excessif au regard du préjudice réellement subi par Monsieur [V] [I] de sorte qu’il convient en application de l’article 1231-5 du code civil de réduire le montant de l’indemnité d’occupation à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux.

Monsieur [V] [I] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er novembre 2023, Madame [O] [Y] [G] et Monsieur [S] [Y] lui devaient ainsi la somme de 4960 euros, au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation.

Madame [O] [Y] [G] et Monsieur [S] [Y] seront donc condamnés à payer cette somme à Monsieur [V] [I], avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2023 sur la somme de 1550 €, à compter de l’assignation sur la somme supplémentaire de 2170 euros et à compter de la signification de la décision pour le surplus, conformément à la demande et aux dispositions des articles 1231-6, et 1344-1 du code civil.

Ils seront également condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du terme de décembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Le contrat de bail ne comportant pas de clause de solidarité, la condamnation ne sera pas solidaire mais conjointe.

Sur les demandes accessoires
La solution apportée au litige justifie de condamner Madame [O] [Y] [G] et Monsieur [S] [Y] conjointement aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile comprenant le coût du commandement de payer mais non celui du constat d’huissier et de la sommation de quitter les lieux qui ne sont pas des actes nécessaires à l’instance.

L’équité justifie en revanche de rejeter la demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS


Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre Madame [O] [Y] [G] et Monsieur [S] [Y] et Monsieur [V] [I] portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] par l'effet du congé pour reprise,

CONSTATE que Madame [O] [Y] [G] et Monsieur [S] [Y] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2022,

ORDONNE à défaut de libération volontaire des lieux leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, 

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE Madame [O] [Y] [G] et Monsieur [S] [Y] conjointement à payer à Monsieur [V] [I] la somme de 4960 euros due au 1er novembre 2023 terme de novembre 2023 inclus au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2023 sur la somme de 1550 €, à compter de l’assignation sur la somme supplémentaire de 2170 euros et à compter de la signification de la décision pour le surplus,

CONDAMNE Madame [O] [Y] [G] et Monsieur [S] [Y] conjointement à verser à Monsieur [V] [I] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce à compter du terme de décembre 2023, et jusqu’à la date de la libération effective des lieux, 

DEBOUTE Monsieur [V] [I] de sa demande d’astreinte,

REJETTE la demande au titre de la clause pénale,

REJETTE les autres demandes,

REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE conjointement Madame [O] [Y] [G] et Monsieur [S] [Y] aux dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer, mais non le coût du constat d’huissier et de la sommation de quitter les lieux,

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. 


Le greffierLe juge des contentieux 
de la protection