Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 2 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Laure FLORENT


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Tanguy LETU

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/04320 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2CUL

N° MINUTE : 
1-2024






JUGEMENT 
rendu le mardi 02 avril 2024


DEMANDEUR
Monsieur [H] [I], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Tanguy LETU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0120


DÉFENDERESSE
S.A. AXA FRANCE ILE DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Laure FLORENT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0549



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique
assisté de Laura DEMMER, greffière lors de l’audience et de Antonio FILARETO, Greffier lors du prononcé

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 08 novembre 2023
Délibéré le 02 avril 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 avril 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier


Décision du 02 avril 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/04320 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2CUL

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [H] [I] est propriétaire d'un studio situé au 7ème étage d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] pour l'avoir acquis le 8 janvier 2020. Le syndicat de l'immeuble est le cabinet VALORIM GESTION et la copropriété est assurée auprès d'AXA FRANCE IARD.

L'appartement a subi un dégât des eaux le 23 novembre 2019 provoqué par des infiltrations en toiture occasionnant des dommages aux peintures, alors qu'un compromis de vente avait été signé avec Monsieur [H] [I] le 9 septembre 2019.

Aux termes de l'acte authentique, le vendeur s'est engagé à reverser à Monsieur [H] [I] la somme à recevoir de la compagnie d'assurance en réparation du sinistre.

Soutenant n'avoir pas pu louer son appartement pendant six mois les travaux n'ayant pu être réalisés avant le séchage des murs, Monsieur [H] [I] a par acte de commissaire de justice du 1er juin 2023 assigné la société AXA FRANCE IARD devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir sa condamnation à lui verser la somme de 5 940 euros en réparation de son préjudice de jouissance outre 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l'audience du 8 novembre 2023, Monsieur [H] [I], représenté par son conseil, a maintenu les termes de son assignation.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [H] [I] fait valoir en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et des dispositions des articles L.113-1 et L.124-3 du code des assurances que le dégât des eaux engage la responsabilité de la copropriété et de son assureur et qu'il n'a perçu aucune somme de l'ancien propriétaire ou de son assureur. 

Il estime que sans la survenance du dégât des eaux son appartement aurait pu immédiatement être mis en location et que son préjudice de jouissance est établi tant dans sa durée que dans son montant par une attestation de valeur locative.

La société AXA FRANCE IARD, représentée par son conseil, a sollicité le débouté des demandes et la condamnation de Monsieur [H] [I] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

La société AXA FRANCE IARD conteste la réalité et le montant du préjudice allégué en soutenant pour l'essentiel que le demandeur a acheté l'appartement en connaissance de cause, qu'il ne démontre pas son intention de le mettre en location et qu’il aurait dû de toute façon rafraîchir le bien d'un standing moyen avant de pouvoir le louer.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l'audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l'appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 février 2024 puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

Sur la demande d'indemnisation au titre de la perte de loyers

Aux termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Selon l'article L.113-1 du code des assurances, les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

Enfin, l'article L.124-3 du même code dispose que le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

En l'espèce, il résulte des pièces du dossier notamment du rapport d'expertise de la société ELEX du 24 janvier 2020 mandatée par la société ALLIANZ, assureur de l'ancien propriétaire, que le 23 novembre 2019 un dégât des eaux a occasionné des dommages aux embellissements de la pièce principale et de la salle de bains (peinture plafonds et murs) de l'appartement lequel a ensuite été vendu à Monsieur [H] [I].

Il ressort de ce rapport et il n'est pas contesté par la société AXA FRANCE IARD que ce dégât des eaux a été provoqué par des infiltrations en toiture au droit d'une soudure sur le chéneau central de l'immeuble et trouve donc son origine dans une partie commune engageant ainsi la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Il est par ailleurs constant que le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, le cabinet VALORIM GESTION est assuré auprès de la société AXA FRANCE IARD et qu'aux termes des conditions générales et particulières de la police d'assurance souscrite sont notamment garantis les dommages aux biens provoqués par des dégât des eaux et les pertes de loyer et d'usage en résultant et ce à concurrence de trois années de loyer (page 9 des conditions générales et page 1/7 des conditions particulières.

Il s'ensuit que Monsieur [H] [I], tiers lésé, est recevable à agir à l'encontre de la société AXA FRANCE IARD pour obtenir l'indemnisation des pertes de loyers consécutives au dégât des eaux dont la responsabilité incombe au syndicat des copropriétaires de l'immeuble, étant observé que sauf mention contraire dans l'acte de vente, l'acquéreur d'un bien a seule qualité pour réclamer le paiement d'indemnités d'assurance contre l'assureur garantissant les dommages à l’ouvrage, même si la déclaration de sinistre a été effectuée avant la vente (Cass. 3ème civ., 15 septembre 2016, n° de pourvoi : 15-21. 630).

C'est précisément le sens de la clause insérée en page 11 de l'acte de vente aux termes de laquelle les parties ont convenu que la somme à recevoir de la société ALLIANZ, assureur de l'ancien propriétaire, serait versée à l'acquéreur, indemnisation qui en définitive n'est jamais intervenue ainsi qu'il ressort du courrier du courtier du 7 juillet 2020 puisque l'origine du sinistre étant collective, la société ALLIANZ n'avait pas à intervenir.

En outre, si Monsieur [H] [I] ne produit effectivement aucun élément de nature à à établir qu'il avait l'intention de louer l'appartement, la société AXA FRANCE IARD n'explique pas pour quelle raison il aurait dû immédiatement engager des démarches de mise en location, sachant qu'il ne pourrait louer le bien avant la fin des travaux dans la mesure où l'ensemble des murs et des plafonds était à refaire, et qu'on voit mal pourquoi il aurait procédé à cette acquisition, si ce n'est à des fins d'investissement locatif, alors qu'il ressort des mentions de l'acte authentique qu'il est marié, dispose déjà d'un domicile à [Localité 4] et que l'appartement litigieux est un studio d'une superficie de seulement 27,30 m², étant observé qu’en tout état de cause la perte d'usage est également couverte par la police d'assurance.

Il s'ensuit que le préjudice de jouissance subi n'est pas contestable et que Monsieur [H] [I] est bien fondé à solliciter une indemnisation au titre des pertes de loyer qu'il a subi du fait du dégât des eaux.

Toutefois, la réparation de son préjudice doit aboutir à replacer la victime dans la situation dans laquelle elle se serait trouvée si le fait dommageable n'avait pas eu lieu. Il s'ensuit que le demandeur ne peut prétendre à être indemnisé sur la totalité de la période de séchage des murs en ce que son préjudice s'analyse une perte de chance, car Monsieur [H] [I] n'était pas assuré d'une location continue quand bien même son studio aurait été sans défaut.

Dès lors, en prenant en compte comme base de calcul le loyer de référence fixé dans le cadre de la réglementation sur l'encadrement des loyers à [Localité 4] de 27,3 euros du m² pour un appartement d'une pièce, non meublé situé dans le quartier [Localité 6] à [Localité 4], soit pour un logement de 27 m² un loyer mensuel de 737,10 euros, il convient d'évaluer le préjudice de jouissance de Monsieur [H] [I] au titre de la perte de loyer, et ce pendant une période limitée à quatre mois, à la somme totale arrondie à 2 950 euros. 

La société AXA FRANCE IARD sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme et Monsieur [H] [I] débouté du surplus de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

La société AXA France IARD, qui perd le procès, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [H] [I] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société AXA FRANCE IARD à verser à Monsieur [H] [I] la somme de 2 950 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE la société AXA FRANCE IARD à verser à Monsieur [H] [I] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la société AXA FRANCE IARD aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 02 avril 2024 susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier,Le Président