Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 2 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■


18° chambre 
1ère section

 
 N° RG 21/13281 
N° Portalis 352J-W-B7F-CVMNJ

N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du :
25 Octobre 2021









JUGEMENT 
rendu le 02 Avril 2024 


DEMANDERESSE

S.C.I. SAINT DENIS 265 - 267
[Adresse 5]
[Localité 4]

représentée par Me Antoine ATTIAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2306




DÉFENDERESSE

S.A.R.L. DIAMOND FOR EDEN
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me Edmond MSIKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0484







Décision du 02 Avril 2024
18° chambre 1ère section
 N° RG 21/13281 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVMNJ


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 29 Janvier 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 2 avril 2024.

JUGEMENT

Rendue par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort


Par acte sous seing privé en date du 29 novembre 2012, la SCI Saint Denis 265/267 a consenti à la SARL Diamond for Eden un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2], pour une durée de 9 ans à compter du 1er février 2013 pour se terminer le 31 janvier 2022, moyennant un loyer annuel de 103.200 euros hors taxes et hors charges, pour le négoce de gros, demi-gros, et détail de tous biens, et plus particulièrement de prêt-à-porter de robes de cocktails, de tous produits liés à la mode, importation, exportation de tous produits manufacturés, et matières premières.

La société Diamond for Eden a rencontré des difficultés pour honorer ses loyers à la suite de la crise sanitaire liée à la pandémie de covid-19. 

Le 4 août 2020, la SCI Saint Denis 265/267 a fait procéder à une saisie-conservatoire sur les comptes de la société Diamond for Eden à hauteur de 45.622,24 euros, laquelle s’est révélée fructueuse.

Par ordonnance en date du 22 mars 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, saisi sur assignation de la bailleresse, a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 31 janvier 2021, ordonné l’expulsion de la société Diamond for Eden, fixé une indemnité d’occupation provisionnelle et condamnée par provision la preneuse à payer la somme de 28.474,11 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 28 mars 2021.

La société Diamond for Eden a quitté les lieux le 1er avril 2021 et un état des lieux contradictoire de sortie a été établi à cette date.

Par acte extrajudiciaire du 25 octobre 2021, la SCI Saint Denis 265/267 a fait assigner la société Diamond for Eden devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de : 
« - CONDAMNER la société DIAMOND FOR EDEN à payer à la SCI SAINT DENIS la somme de 90.000 € au titre de dommages-intérêts correspondant à la perte d’une chance de percevoir les loyers jusqu’à la fin de la période triennale (à savoir 31 janvier 2022) ; 
- CONDAMNER la société DIAMOND FOR EDEN à payer à la SCI SAINT DENIS la somme de 3.000 € au titre de son préjudice moral ; 
- CONDAMNER la société DIAMOND FOR EDEN à payer à la SCI SAINT DENIS la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC ;
- La CONDAMNER aux entiers dépens, lesquels devront comprendre le coût de la procédure de saisie-conservatoire engagée, en ce compris les émoluments de l’huissier prévus à l’article 444-31 du code de commerce ».

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 24 février 2022, la société Diamond for Eden demande au tribunal de :
« - CONSTATER l’absence de faute de la société DIAMOND FOR EDEN dans l’exécution et la résiliation du contrat de bail conclu le 29 septembre 2012 avec la SCI SAINT DENIS, portant sur les locaux sis [Adresse 2] intervenue en conséquence de l’exécution d’une ordonnance de référé constatant l’acquisition de la clause résolutoire dudit bail, procédure initiée par le bailleur ;
- JUGER la demande de la société SCI SAINT DENIS mal fondé, au regard de plus fort, de l’absence de préjudice de perte d’une chance de relouer le local commercial sis [Adresse 2] ; 
En conséquence, 
- DEBOUTER la société SCI SAINT DENIS de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 
A titre reconventionnel, 
 - CONDAMNER la société SAINT DENIS à payer à la société DIAMOND FOR EDEN la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de préjudice résultant de la procédure diligentée à tort à l’encontre de cette dernière ; 
- CONDAMNER la société SAINT DENIS à payer à la société DIAMOND FOR EDEN la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 janvier 2023. L'affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 29 janvier 2024, à laquelle la SCI Saint Denis 265/267 ne s’est pas présentée, et mise en délibéré au 2 avril 2024 par mise à disposition au greffe. 

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur les demandes de dommages et intérêts de la SCI Saint Denis 265/267 

La SCI Saint Denis 265/267 fait valoir qu’en application de l’article 1760 du code civil, la société preneuse qui connaissait la date d’échéance du bail le 31 janvier 2022, a sollicité à plusieurs reprises la résiliation amiable anticipée du bail ; que face au refus de la bailleresse, la preneuse a organisé sa propre expulsion pour s’exonérer du paiement des loyers jusqu’au terme ou de l’obligation de lui présenter un nouveau locataire ; que la bailleresse a ainsi perdu la chance de tirer une rentabilité certaine de son bien loué jusqu’à son terme. Elle soutient qu’elle est une société civile familiale qui a pour objet d’assurer les soins de la mère de famille par les revenus locatifs et que la situation créée par la preneuse a causé un préjudice moral à la bailleresse qui subit des procédures judiciaires depuis 2020 et des frais de procédure.



La société Diamond for Eden expose qu’elle n’a pas commis de faute dans l’exécution et la résiliation du bail qui est intervenue à l’initiative de la bailleresse en raison de carences de paiement de loyers survenues à la suite de la crise sanitaire. Elle estime que la bailleresse a refusé tout accord sur les loyers pendant la période de crise sanitaire, adoptant ainsi un comportement fautif. Elle fait valoir que la somme importante présente sur son compte à l’occasion de la saisie conservatoire résultait du PGE. Elle estime que c’est la bailleresse qui l’a contrainte à quitter les lieux en refusant tout accord. Elle soutient que la fin du bail résulte de l’initiative de la bailleresse et qu’aucune perte de chance ne peut dés lors être caractérisée. Elle estime que la présence d’un nouveau locataire dans les locaux depuis janvier 2022 écarte tout préjudice de perte de chance.

Aux termes de l’article 1134 dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable. La réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, il ressort des échanges entre les parties, versés aux débats par la défenderesse, qu’au cours de l’année 2020 la locataire a sollicité à plusieurs reprises des aménagements au paiement des loyers, faisant état des difficultés rencontrées en raison de la crise sanitaire, difficultés justifiées par les attestations comptables produites et mettant en évidence une baisse importante de son chiffre d’affaires, de 45% sur l’année 2020, et que les parties ne sont pas parvenues à s’entendre sur des aménagements de loyer. 

Il est établi que la société Diamond for Eden n’a pas procédé au règlement de plusieurs échéances de loyers au cours de l’année 2020, et que la bailleresse a mis en œuvre les moyens de droit à sa disposition pour obtenir le paiement des arriérés de loyers, à savoir, une saisie-conservatoire réalisée le 4 août 2020, une assignation en référé le 1er septembre 2020, puis un commandement de payer le 24 décembre 2020.

Dans le cadre de la procédure de référé, la SCI Saint Denis 265/267 a sollicité la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et l’expulsion de la locataire, prenant l’initiative de mettre un terme au bail liant les parties. Si ce terme visait à sanctionner un manquement de la locataire à son obligation de paiement résultant du bail, il convient de replacer ce manquement dans le contexte de la pandémie liée à la covid-19 qui a contraint de nombreux bailleurs et preneurs à négocier des adaptations aux échéances de paiement des loyers. 

Si la saisie-conservatoire pratiquée sur les comptes de la société Diamond for Eden a été fructueuse et a révélé qu’elle disposait d’une somme de 1.006.088 euros sur un compte, cet élément ne peut suffire à caractériser une faute de la locataire justifiant l’indemnisation d’une perte de chance dés lors que la bailleresse a elle-même pris l’initiative de la rupture contractuelle et que cet élément aurait aussi pu la conduire à agir en paiement des loyers sans pour autant solliciter la résiliation du bail. Il en résulte que la faute invoquée par la bailleresse à l’origine de sa perte de rentabilité n’est pas caractérisée.

En conséquence, les demandes de la SCI Saint Denis 265/267 de réparation d’un préjudice de perte de chance et d’un préjudice moral ne sont pas fondées.


Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit, mais toute faute dans l'exercice des voies de droit est susceptible d'engager la responsabilité des plaideurs, la faute pouvant être caractérisée par une intention nocive mais encore par la malveillance, la mauvaise foi, l'erreur grossière ou encore la légèreté « blâmable ».

En l'espèce, la société Diamond for Eden ne démontre pas le caractère abusif de la demande présentée par SCI Saint Denis 265/267. En effet, le caractère infondé des demandes ne suffit pas, à lui seul, à caractériser une faute ayant fait dégénérer en abus le droit d’agir en justice. Au regard du résultat de la saisie conservatoire pratiquée sur les comptes de la société locataire, la bailleresse pouvait s’interroger sur le caractère délibéré du défaut de paiement des loyers pour la contraindre à résilier le bail. Le fait que la faute de la société Diamond for Eden ne soit pas caractérisée ne suffit pas à caractériser l’abus de la bailleresse dans l’exercice de son droit d’agir.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts de la société Diamond for Eden sera rejetés. 


Sur les demandes accessoires

L’équité commande de condamner les parties chacune pour moitié aux dépens de l’instance. 

Les parties étant condamnées chacune pour moitié aux dépens, il ne sera pas fait droit aux demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déboute la SCI Saint Denis 265-267 de ses demandes en paiement au titre de la perte de chance de percevoir des loyers jusqu’à la fin de la période triennale et au titre du préjudice moral, 

Déboute la SARL Diamond for Eden de sa demande en paiement au titre d’une procédure abusive,

Dit qu’il n’y a pas lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne chacune des parties à la moitié des dépens de l’instance,

Fait et jugé à Paris le 02 Avril 2024.

Le GreffierLe Président

Christian GUINANDDiana SANTOS CHAVES