Tribunal Judiciaire · Service des référés — 2 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■




 
N° RG 23/57446 - N° Portalis 352J-W-B7H-C22BZ

N° : 12

Assignation du :
24 Septembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 02 avril 2024



par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

La Société SWISSLIFE PRESTIGIMMO
Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable 
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Christophe DENIZOT de l’ASSOCIATION NICOLAS & DENIZOT ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #B0119


DEFENDERESSE

La société S.A.S. CHAMPION SPIRIT
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Me Rachid ELMAM, avocat au barreau de PARIS - #C0240




DÉBATS

A l’audience du 04 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 





Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 30 juin 2021, la société SWISSLIFE PRESTIGIMMO a donné à bail commercial à la société CHAMPION SPIRIT des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1], moyennant un loyer annuel en principal de 82.000 euros payable trimestriellement et par avance.

Par acte extrajudiciaire du 8 août 2023, la société SWISSLIFE PRESTIGIMMO a fait délivrer à la société CHAMPION SPIRIT un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d'avoir à lui payer la somme de 31.946,46 euros au titre des loyers et des charges impayés arrêtés au 27 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2023, la société SWISSLIFE PRESTIGIMMO a assigné la société CHAMPION SPIRIT devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir notamment :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail,
- ordonner l'expulsion de la société CHAMPION SPIRIT et de tous occupants de son chef,
- régler le sort des meubles,
- condamner la société CHAMPION SPIRIT à lui payer la somme provisionnelle de 43.021,45 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 11 septembre 2023 assortie des intérêts au taux légal,
- ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;
- condamner la société CHAMPION SPIRIT à lui payer la somme 4.302,14 euros au titre de la clause pénale,
- condamner la société CHAMPION SPIRIT à lui payer une indemnité d'occupation égale à deux fois le montant du loyer contractuelle outre les charges et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés,
- dire que la société SWISSLIFE PRESTIGIMMO pourra conserver le dépôt de garantie à titre d'indemnité,
- condamner la société CHAMPION SPIRIT à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement et de l'assignation.

A l'audience, la société SWISSLIFE PRESTIGIMMO a actualisé sa demande à la somme de 93.039,47 euros.

Par conclusions déposées et soutenues à l'audience la société CHAMPION SPIRIT a demandé au juge de :

- juger que la société CHAMPION SPIRIT acquiesce à la demande d'acquisition de la clause résolutoire,
- fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 86.183,16 euros,
- compenser le dépôt de garantie avec la dette locative,
- octroyer un délai de 18 mois consistant au versement de 18 mensualité d'un même montant,
- rejeter la demande au titre de la clause pénale,
- rejeter la demande de paiement de provision des charges et des honoraires de gestion,
- accorder un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision pour quitter les lieux, soit le 30 juin 2024,
- condamner la société SWISSLIFE PRESTIGIMMO à verser à société CHAMPION SPIRIT la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société SWISSLIFE PRESTIGIMMO aux dépens.


Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de la société SWISSLIFE PRESTIGIMMO

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 8 août 2023 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent.

Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.


Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il ressort des décomptes et des quittances versés à la procédure que la société CHAMPION SPIRIT n'a pas procédé au règlement de la totalité des sommes qui lui étaient demandées au titre des loyers impayés dans le mois ayant suivi le commandement.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du Code de commerce le 8 août 2023, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, avec toutes les conséquences de droit.

Aux termes de l'article 835, alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L'expulsion de la société CHAMPION SPIRIT, et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance.

Il est observé qu'il n'y a pas lieu d'ordonner un délai supplémentaire à la société CHAMPION SPIRIT pour quitter les lieux dans la mesure où elle a indiqué qu'elle a l'intention de trouver de nouveaux locaux et qu'elle avait depuis la date de l'audience la possibilité de chercher de nouveaux locaux pour son activité.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

Le maintien dans les lieux de la société CHAMPION SPIRIT causant un préjudice à la société SWISSLIFE PRESTIGIMMO, la partie défenderesse est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation.

Toutefois, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation.




Dans ces conditions, le montant de l'indemnité d'occupation sera fixé à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires.

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

La clause du bail qui prévoit la conservation du dépôt de garantie par le bailleur en cas de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi et qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.

S'agissant du paiement par provision de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La société SWISSLIFE PRESTIGIMMO justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte, que son locataire a cessé de payer ses loyers et charges et reste lui devoir au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnité d'occupation une somme de 93.039,47 euros, arrêtée au 16 février 2024, comprenant les honoraires de gestion et la provision sur charges locatives conformément au bail conclus entre les parties.

Il n'y a pas lieu à ordonner la compensation avec le dépôt de garantie dès lors notamment que la société CHAMPION SPIRIT n'a pas quitté les lieux.

La société CHAMPION SPIRIT sera en conséquence condamnée par provision au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 30.432,16 à compter de la date du commandement de payer et sur le surplus à compter du 4 mars 2024.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.






Compte tenu de la situation du preneur, du fait qu'il a continué à s'acquitter d'une partie de sa dette, de l'augmentation de ses charges fixes liées à l'inflation, de son bilan versé à la procédure, il convient d'accorder à la société CHAMPION SPIRIT un délai pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance ; étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, et la créance deviendra immédiatement exigible.

La société CHAMPION SPIRIT, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens de l'instance.

Il ne paraît pas inéquitable de condamner la société CHAMPION SPIRIT à payer à la société SWISSLIFE PRESTIGIMMO la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 8 septembre 2024;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société CHAMPION SPIRIT et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons la société CHAMPION SPIRIT à payer à la société SWISSLIFE PRESTIGIMMO à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société CHAMPION SPIRIT, à compter de la résiliation du bail du 9 septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, qui pourra être révisée selon les même modalités que le loyer, si besoin ;

Rejetons la demande de compensation ;

Condamnons par provision la société CHAMPION SPIRIT à payer à la société SWISSLIFE PRESTIGIMMO la somme de 93.039,47 euros, au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 16 février 2024 (loyer du premier trimestre 2024 inclus), assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 30.432,16 à compter de la date du commandement de payer et sur le surplus à compter du 4 mars 2024 ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur demande de provision au titre de la clause pénale ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur demande portant sur la conservation du dépôt de garantie ;

Suspendons les poursuites relatives au paiement de la provision, à condition que la société CHAMPION SPIRIT se libère de sa dette en 18 versements mensuels d’un montant égal, le premier versement intervenant le 1er du mois suivant la signification de la présente décision et les premiers de chaque mois ;

Disons qu’à défaut de respect du délai accordé ou à défaut de paiement à bonne date des échéances, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, et les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt ;

Rejetons les demandes plus amples ou contraires des parties ;

Condamnons la société CHAMPION SPIRIT à payer à la société SWISSLIFE PRESTIGIMMO la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamnons la société CHAMPION SPIRIT aux dépens comprenant le coût du commandement et de l'assignation ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


Fait à Paris le 02 avril 2024

Le Greffier,Le Président,



Pascale GARAVELCaroline FAYAT