Tribunal Judiciaire · Service des référés — 2 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/54197 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZXHX

N° : 9

Assignation du :
23 Mai 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


JUGEMENT rendu selon la PROCEDURE ACCELEREE au FOND
 le 02 avril 2024



par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

Madame laMaire de la Ville de [Localité 7] représentant ladite Ville
[Adresse 2]
[Adresse 2] 
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS - #K0131

DEFENDERESSE

La S.C.I. TOT prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [S] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 6]
et actuellement 
[Adresse 4] 
[Localité 6] 

représentée par Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS - #D1735


DÉBATS

A l’audience du 04 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 




Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par assignation en date du 23 mai 2023, enregistrée sous le numéro de RG 23/54197, la Ville de Paris prise en la personne de Madame la Maire de Paris a fait assigner la société TOT devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant l’appartement situé [Adresse 1].

La Ville de [Localité 7] demande de :

Au principal :
-constater que la société TOT a enfreint les dispositions de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation ;−condamner la société TOT à payer une amende civile de 50.000 euros ;-condamner la société TOT à payer une amende civile de 5.000 euros ;-condamner la société TOT à payer à la Ville de [Localité 7] une amende civile de 10.000 euros ;-condamner la société TOT à payer à la Ville de [Localité 7] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;-condamner la société TOT aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la Ville de [Localité 7] fait valoir que la société TOT a donné en location meublée de courte durée à une clientèle de passage l'appartement situé sis [Adresse 1]. La Ville de [Localité 7] expose que cet appartement n'est pas la résidence principale de la partie défenderesse, qu'il est à usage exclusif d'habitation et que la location meublée de courte durée à une clientèle de passage, sans autorisation préalable, est un changement d'usage qui doit être sanctionné.

La demanderesse ajoute qu'ayant loué son bien sans avoir procédé à la formalité de déclaration préalable soumise à enregistrement imposée par l'article L 324-1-1 III du code du tourisme, la partie défenderesse encourt l'amende de 5000 euros prévue à l'article L 324-1-1 V du même code.

La demanderesse ajoute que n'ayant pas transmis à la commune le nombre de nuitées louées durant l'année civile précédant la demande que lui a adressée la Ville de [Localité 7], la société TOT a violé les obligations résultant de l'article L324-1-1 IV du code du tourisme et encourt l'amende de 10 000 euros prévue à l'article L324-1-1 V du même code.

Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, la société TOT demande de :

A titre principal :
−débouter la Ville de [Localité 7] de l’intégralité de ses demandes;A titre subsidiaire :
−condamner la société TOT à une amende symbolique de 1 euro au regard de la cessation de l’infraction présumée et sa coopération avec la Ville de [Localité 7] ;
A titre infiniment subsidiaire :
−ramener le montant de l'amende civile à une somme qui ne pourrait excéder 500 euros ;En tout état de cause :
−rejeter la demande formée par la Ville de [Localité 7] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;−condamner la Ville de [Localité 7] à payer à la société TOT la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;−ordonner que les parties conservent la charge de leurs frais de procédure et leurs dépens.
Au soutien de ses prétentions, la société TOT conteste avoir enfreint les dispositions de l'article L631-7 du code de la construction et de l'habitation. La partie défenderesse fait valoir ne pas avoir eu connaissance des locations qu'elle impute à sa locataire Madame [W] [P].
A titre subsidiaire et s'agissant du quantum de l'amende civile, elle invoque sa bonne foi, sa collaboration avec les services de la Ville de [Localité 7], la cessation des locations de courte durée et le retour du bien à l'usage d'habitation.

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l'audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.

La date de délibéré a été fixée au 2 avril 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation

L'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit :
« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.



Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ».

L'alinéa premier de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit que :
« Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 7], d’établir :

−l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;
−un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 7] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n'est pas allégué qu'elle a été mise en œuvre.






En l'espèce, il est constant comme résultant des écritures et observations orales des parties, concordantes sur ce point, que le bien immobilier situé [Adresse 1] était affecté à un usage d'habitation au sens de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation.

Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage :

En l'espèce il ressort des éléments de la procédure que :

−le constat de location meublée touristique du 15 décembre 2022 établi par un agent assermenté du service municipal du logement de la mairie de [Localité 7] fait état d’une annonce sur booking.com intitulée « Motorgueil Charming Place » pour la location courte durée d’un logement et d'une annonce -« Montorgueil Flat » sur le site airbnb.fr ;−le constat fait état de 38 commentaires sur booking.com (le premier en juillet 2019 et le dernier en mars 2022)et de 29 commentaires sur Airbnb (le premier en juillet 2019 et le dernier en décembre 2021) ;−selon le décompte transmis par booking.com, le bien a été loué 128 nuitées en 2020 et 97 nuitées en 2021. Selon le décompte transmis par Airbnb, le bien a été loué 59 nuitées en 2020 et 168 nuitées en 2021.
Aussi la preuve de la location de l'appartement sis [Adresse 1] de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage n'y élisant pas domicile est-elle rapportée. Il est par ailleurs constant qu'aucune autorisation de changement d'usage n'a été obtenue préalablement à la mise en location courte durée du bien.

Seul le propriétaire d'un bien immobilier a qualité pour solliciter l'autorisation de changement d'usage et ne peut reporter sur le locataire l'obligation légale de demander les autorisations nécessaires au changement d'affectation. Il s'ensuit que le propriétaire d'un bien immobilier contrevient aux dispositions de l'article L631-7 du code de la construction et de l'habitation et encourt la sanction instituée par l'article L651-2 du même code, dès lors qu'il a connaissance du changement d'usage de son bien.

En l'espèce, il ressort des éléments de la procédure que la société TOT a signé le 1er mai 2019 un bail meublé avec Madame [P] [W], avec prise d’effet le même jour pour une durée d’un an, reconduit tacitement.

La société TOT produit les quittances de loyers de Madame [P] [W] de juin 2019 à décembre2021.

Madame [P] [W] a mis fin au bail fin décembre 2021. Un état des lieux a été conclu à sa sortie portant la date du 6 janvier 2022.

Or, l'article 6.2 relatif aux obligations du locataire prévoit que le locataire a l'obligation de « ne pas céder le contrat de location ou sous-louer sauf avec l'accord préalable du Bailleur y compris sur le loyer ».




Dans ces conditions, la société TOT démontre que le local litigieux dont elle est propriétaire était loué à Madame [W] [P] pendant toute la durée des locations de courtes durées.

Elle démontre également que la locataire ne pouvait effectuer de location touristique sans son consentement.

Enfin, la société TOT produit le procès-verbal établi le 21 juillet 2022 établi par les services de la préfecture de police de [Localité 7] aux termes duquel elle a déclaré porter plainte contre sa locataire Madame [W] [P] pour avoir réalisé des sous-locations sans son consentement.

Il s'ensuit que le contrat de bail consenti par la société TOT à Madame [W] [P] est de nature à l'exonérer de la responsabilité qu'elle encourt en qualité de propriétaire du bien situé [Adresse 1].

La demande de condamnation de la société TOT sera dès lors rejetée.

Sur la demande de condamnation de la partie défenderesse sur le fondement des dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme

L’article L.324-1-1 du code du tourisme, en sa rédaction temporellement applicable, dispose :
“I.-Pour l'application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.
II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.
Cette déclaration préalable n'est pas obligatoire lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d'un meublé de tourisme.
La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.
Un téléservice permet d'effectuer la déclaration. La déclaration peut également être faite par tout autre moyen de dépôt prévu par la délibération susmentionnée.
Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d'un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration.
Un décret détermine les informations qui peuvent être exigées pour l'enregistrement.


IV.-Dans les communes ayant mis en ouvre la procédure d'enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
La commune peut, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d'un mois, en rappelant l'adresse du meublé et son numéro de déclaration. [...]
V.-Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 euros.
Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 euros. [...]”

Par délibération des 4, 5 et 6 juillet 2017, le Conseil de [Localité 7] a décidé de mettre en œuvre le dispositif prévu par l’article L.324-1-1 II et III du code du tourisme et de soumettre à déclaration préalable soumise à un enregistrement toute location pour de courtes durées d’un local meublé à destination d’une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, cette déclaration précisant si le logement constitue la résidence principale du loueur et donnant lieu à la délivrance d’un numéro d’enregistrement.

S'agissant de la demande portant sur une amende de 5000 euros, il convient de constater que s'il ressort du constat effectué par l'agent assermenté de la Ville de [Localité 7] que l'annonce présentait un faux numéro de télédéclaration, il a été constaté ci-avant que les locations litigieuses ne sont pas imputables à la société TOT.

Dans ces conditions, la demande de condamnation au titre du défaut de déclaration préalable à la mise en location d’un meublé de tourisme sera rejetée.

S'agissant de la demande portant l'amende de 10.000 euros pour défaut de transmission d'information relative au nombre de jours loués en infraction aux dispositions de l'article L.324-1-1 IV du code du tourisme, il y a lieu d'observer que l'obligation de transmission issue de cette disposition ne concerne que les personnes qui offrent à la location un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale.

Ainsi qu’il l’a été constaté ci-avant, les locations litigieuses ne sont pas imputables à la société TOT qui n’était dès lors pas en mesure de transmettre les documents sollicités.

Dans ces conditions, la demande visant à prononcer une amende civile sur le fondement des dispositions de l'article L.324-1-1 IV du code du tourisme sera rejetée.







Sur les mesures accessoires :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La Ville de [Localité 7], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La Ville de [Localité 7] devra verser une indemnité que l'équité commande de fixer à 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

En application des articles 481-1 6° et 514 alinéa 2 du code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Rejette la demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation ;

Rejette la demande de la Ville de [Localité 7] fondée sur des dispositions de l'article L.324-1-1 III du code du tourisme, dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 7] ;

Rejette la demande de la Ville de [Localité 7] fondée sur les dispositions de l'article L.324-1-1 IV du code du tourisme ;

Condamne la Ville de [Localité 7] à payer à la société TOT la somme de mille cinq cents euros (1 500 euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la Ville de [Localité 7] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.


Fait à Paris le 02 avril 2024

Le Greffier,Le Président,



Pascale GARAVELCaroline FAYAT