Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 2 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■


18° chambre 
1ère section

 
 N° RG 21/10899 
N° Portalis 352J-W-B7F-CU32Y

N° MINUTE : 4

réputé contradictoire

Assignation du :
26 Août 2021









JUGEMENT 
rendu le 02 Avril 2024 


DEMANDERESSE

Société IMMORENTE
[Adresse 3]
[Localité 5] / FRANCE

représentée par Maître Nelson SEGUNDO de la SELARL RACINE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0301




DÉFENDERESSE

S.A.R.L. SUN SOURIRE
[Adresse 1]
[Localité 4] / FRANCE

défaillante






Décision du 02 Avril 2024
18° chambre 1ère section
 N° RG 21/10899 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU32Y


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,


DÉBATS

A l’audience du 29 Janvier 2024, tenue en audience publique, 
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 2 avril 2024.


JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
en premier ressort


FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 13 avril 2011, la société IMMORENTE a donné à bail en renouvellement à la société GALERIE DAUPHINE des locaux sis [Adresse 1], et [Adresse 2], à [Localité 4], pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2011, moyennant un loyer de 20 000 euros par an, payable mensuellement à terme d'avance.

Par cession de droit au bail du 4 octobre 2011, la société SUN SOURIRE est venue aux droits de la société GALERIE DAUPHINE en qualité de preneuse.

Par avenant du 4 octobre 2011, la destination des lieux a été définie comme l'activité de « soins esthétiques, onglerie, blanchissement des dents », et le loyer a été porté à la somme de 21 000 euros par an, outre une indemnité de déspécialisation de 5 000 euros.

Par avenant du 31 mai 2017, la destination des lieux a été élargie pour devenir l'activité de « soins esthétiques, onglerie, blanchissement des dents, agence immobilière », moyennant le paiement d'une indemnité de déspécialisation de 10 000 euros.

Par acte extrajudiciaire du 25 juin 2020, la société IMMORENTE a fait signifier à la société SUN SOURIRE un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme de 12 380,20 euros en principal, due au titre de loyers et charges impayés.

Par acte du 2 décembre 2020, la société IMMORENTE a fait assigner la société SUN SOURIRE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et obtenir la condamnation de la preneuse au paiement d'une indemnité d'occupation et de la somme de 10 157,50 euros au titre de l'arriéré locatif. Par ordonnance du 12 mars 2021, le juge des référés a cependant dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la bailleresse.



Par acte du 26 août 2021, la société IMMORENTE a fait assigner au fond la société SUN SOURIRE devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment de voir ordonner la résiliation judiciaire du bail unissant les parties et condamner la société SUN SOURIRE au paiement d'une indemnité d'occupation et de la somme de 12 632,78 euros au titre des loyers et charges dus jusqu'au 30 juin 2021 inclus.

Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées le 30 mai 2022, la société IMMORENTE demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1104 et 1728 du code civil, de :
« Ordonner la résiliation judiciaire du bail commercial consenti le 17 juillet 1998 et ordonner, en conséquence, l'expulsion de la société SUN SOURIRE ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la Force Publique si besoin était,
Condamner la société SUN SOURIRE à payer à la société IMMORENTE une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel, augmentée des taxes et charges récupérables, à compter de la résiliation judiciaire du bail et jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l'expulsion,
Condamner la société SUN SOURIRE à payer à la société IMMORENTE la somme de 9 152,46 euros au titre des loyers et charges dus jusqu'au 31 mai 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer,
Condamner la société SUN SOURIRE à payer à la société IMMORENTE une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer. »

Assignée à étude dans les conditions prévues par l’article 659 du code de procédure civile par exploit du 26 août 2021, la société SUN SOURIRE n’a pas constitué avocat.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 13 octobre 2022. L’affaire a été fixée pour être plaidée le 19 juin 2023, puis reportée au 29 janvier 2024 par avis du 24 janvier 2023, “en raison du depart de plusieurs magistrats du service et de la charge de travail”.

L'affaire a été appelée à l'audience du 29 janvier 2024 et mise en délibéré au 2 avril 2024.


MOTIFS DU JUGEMENT

À titre liminaire, il est rappelé qu'en application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail et la demande d'expulsion

La société IMMORENTE, bailleresse, fait valoir que la société SUN SOURIRE, preneuse, est tenue de payer aux termes convenus les loyers et charges dont elle est redevable en exécution du bail qui lui a été consenti. Elle expose que la preneuse s'abstient néanmoins du règlement des sommes ainsi dues depuis de nombreux mois, de sorte qu'est caractérisé un manquement grave justifiant la résiliation du bail unissant les parties.


Selon l'article 1134 ancien et l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de respecter les obligations mises à sa charge par le bail, dont celle de payer le prix aux termes convenus, des manquements à ces obligations pouvant justifier, en vertu de l'article 1184 ancien du même code, le prononcé de la résiliation du contrat s'ils sont suffisamment graves pour interdire la poursuite des relations contractuelles.

En outre, en application de l'article 1315 ancien du code civil, aux termes duquel celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, il appartient au preneur de justifier de s'être libéré du paiement du loyer entre les mains de son bailleur.

En l'espèce, le bail unissant les parties stipule que le locataire est redevable d'un loyer annuel d'un montant de 21 000 euros par an hors charges et hors taxes, payable mensuellement à terme d'avance, outre les charges augmentatives du loyer.

La bailleresse soutient que la preneuse a cessé de s’acquitter de manière régulière et intégrale des loyers et charges à compter de l’année 2020. Elle produit un décompte locatif arrêté au 12 mai 2022 faisant état d'un solde débiteur de 9 152,46 euros, lequel tient compte de paiements intervenus depuis l'assignation introductive de la présente instance.

Il sera relevé que la preneuse qui n’a pas comparu à la présente procédure n’a pas contesté le décompte produit par la bailleresse. 

Dés lors, est caractérisé un manquement grave compromettant la poursuite des relations contractuelles et justifiant le prononcé de la résiliation du bail.

Il y a lieu, en conséquence, de prononcer la résiliation du bail litigieux et de faire droit à la demande d'expulsion formée par la société IMMORENTE contre la société SUN SOURIRE et tous occupants de son chef. Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation

La société IMMORENTE expose que, l'expulsion devant être ordonnée, il y a lieu de condamner la société SUN SOURIRE au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux.

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation, en application des dispositions de l'article 1382 du code civil, en sa version applicable à la cause.

En l'espèce, la société SUN SOURIRE, qui ne justifie pas de la restitution des lieux loués et demeure occupante sans droit ni titre, doit être condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation de son bail et jusqu'à la complète libération des lieux.

L'indemnité d'occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.

Par conséquent, il y a lieu de condamner la société SUN SOURIRE au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des locaux par la remise des clés, d'un montant égal au montant du dernier loyer contractuel, majoré des taxes et charges.

Sur l'arriéré locatif

Selon l'article 1134 ancien et l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de respecter les obligations mises à sa charge par le bail, dont celle de payer le prix aux termes convenus. En outre, en application de l'article 1315 ancien du code civil, aux termes duquel celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, il appartient au preneur de justifier de s'être libéré du paiement de son loyer entre les mains de son bailleur. Aux termes de l'article 1153 ancien du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal.

En l'espèce, le bail unissant les parties stipule que le locataire est redevable d'un loyer annuel d'un montant de 21 000 euros par an hors charges et hors taxes, payable mensuellement à terme d'avance, outre les charges augmentatives du loyer.

Comme énoncé précédemment, en l’absence de contestation du décompte produit par la bailleresse et en l’absence de preuve de paiements réalisés par la locataire, la société SUN SOURIRE sera condamnée à payer à la bailleresse la somme de 9 152,46 euros correspondant aux loyers et charges échus au 12 mai 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.


Sur les autres demandes

La société SUN SOURIRE, succombante et occupante sans droit ni titre, sera condamnée aux dépens incluant les coûts du commandement de payer en application de l'article 696 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement de la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du même code.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononce la résiliation du bail conclu entre la SCPI IMMORENTE et la SARL SUN SOURIRE et portant sur les locaux sis [Adresse 1], et [Adresse 2], à [Localité 4] à la date du présent jugement,

Dit que la SARL SUN SOURIRE devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement,

Faute pour la SARL SUN SOURIRE de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, autorise la SCPI IMMORENTE à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

Dit que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Condamne la SARL SUN SOURIRE à payer à la SCPI IMMORENTE une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer contractuel, majoré des taxes et charges, à compter de la présente décision jusqu'à la libération des locaux par la remise des clés,


Condamne la SARL SUN SOURIRE à payer à la SCPI IMMORENTE la somme de 9 152,46 euros correspondant aux loyers et charges échus au 12 mai 2022, avec intérêts au taux légal à compter de du 26 août 2021, date de l’assignation,

Condamne la SARL SUN SOURIRE à payer à la société IMMORENTE la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL SUN SOURIRE aux dépens en ce compris les coûts du commandement de payer du 25 juin 2020,


Fait et jugé à Paris le 02 Avril 2024.


Le GreffierLe Président

Christian GUINANDDiana SANTOS CHAVES