Tribunal Judiciaire · Service des référés — 2 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/59530 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PVJ

N° : 11

Assignation du :
19 Décembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 02 avril 2024



par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

La Société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE EGALITE
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS - #R0054


DEFENDERESSE

La S.A.R.L. MMSR
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me Antoine GOURDET, avocat au barreau de PARIS - #P0557



DÉBATS

A l’audience du 04 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 










Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé en date du 23 novembre 2009, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE EGALITE a donné à bail commercial à la société AUX AMIS aux droits de laquelle vient la société MMSR des locaux commerciaux situés [Adresse 1] [Localité 3].
 
Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte extrajudiciaire du 6 novembre 2023, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE EGALITE a fait délivrer à la société MMSR un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d'avoir à lui payer la somme de 6.826,55 euros au titre des loyers et des charges, mois d'octobre 2023 inclus.

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2023, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE EGALITE a assigné la société MMSR devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

-Ordonner l’expulsion des locaux litigieux de la société MMSR ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance, si besoin est, du commissaire de police et de la force publique,
-Ordonner la séquestration du mobilier se trouvant sur place dans un garde meubles du choix de la demanderesse aux frais, risques et périls de la défenderesse,
-Condamner par provision la société MMSR à payer à la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE EGALITE la somme de 9.436,27 euros correspondant d’une part aux arriérés de loyers et charges dus sur la période d’octobre 2023 à décembre 2023 inclus (8.578,45 euros), d’autre part au montant de la majoration contractuellement prévue (857,84 euros),
-Condamner par provision la société MMSR à payer à la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE EGALITE, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 4.246 euros à compter du 6 décembre 2023 et ceci jusqu’à restitution totale, effective et définitive des locaux litigieux,
-Ordonner que le dépôt de garantie actuellement détenu par la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE EGALITE lui soit définitivement acquis,
-Condamner la société MMSR à payer à la demanderesse la somme de 2.500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et en raison des frais irrépétibles occasionnés par la présente instance,
-Condamner la défenderesse aux entiers dépens en ce compris le coût de délivrance du commandement de payer en date du 6 novembre 2023.

A l'audience, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE EGALITE a indiqué que la dette locative ayant été soldée, elle se désistait de sa demande de provision mais que compte tenu des défaillances du preneur, elle maintenait sa demande visant à constater l'acquisition de la clause résolutoire et ses demandes subséquentes.



Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, la société MMSR a demandé au juge de :

-Constater l’erreur sur le montant des loyers et charges dus au titre du commandement de payer le montant étant de 5.826,55 euros et non de 6.826,55 euros,
-Constater les règlements intervenus dans le mois du commandement à hauteur de 3.000 euros,
-Ordonner qu'au terme d'un délai d'un mois, la dette locative relative aux sommes visées au commandement s'établissait à 2.826,55 euros qui ont été réglées au mois de décembre 2024,
-Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire en accordant au besoin un délai d'un mois,
-Constater le règlement intégral des loyers et charges dus au mois de février 2024 inclus,
-Débouter la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE EGALITE de ses demandes aux fins d'expulsion, et de conservation du montant du dépôt de garantie,
-Débouter la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE EGALITE de ses demandes de condamnations pécuniaires au titre des loyers et charges ,
-Débouter la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE EGALITE de ses demandes au titre de la clause pénale qui se heurte à une contestation sérieuse tant en son principe qu'en son quantum,
-Débouter la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE EGALITE de toutes autres demandes et notamment au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.






Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 6 novembre 2023 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent.

Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il ressort des décomptes et des quittances versés à la procédure que, la société MMSR avait procédé, sur la totalité des sommes demandées au paiement de la somme de 1.000 euros au mois d'octobre 2023, soit avant même la signification de l'acte et qu'elle a ensuite réglé la somme de 3.000 euros dans le mois du commandement.

Cependant, la société MMSR n'a pas procédé au règlement de la totalité des sommes qui lui étaient régulièrement demandées au titre des loyers impayés dans le mois ayant suivi le commandement.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du Code de commerce le 6 novembre 2023, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, avec toutes les conséquences de droit.

L'article L145-41 du Code de commerce prévoit que le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il ressort des éléments de la procédure que la société MMSR a régularisé sa situation en réglant l'arriéré locatif par virements bancaires et qu'au jour de l'audience, il n'est pas contesté que la dette locative a été intégralement réglée.

Dans la mesure où la société MMSR a exécuté ses obligations, il convient d'accorder rétroactivement au défendeur un délai, soit jusqu'au 4 mars 2024 pour s'acquitter de sa dette et de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu'à cette date.

Il est constaté que l'obligation de régler la dette a été respectée dans les délais accordés et qu'en conséquence, la clause résolutoire ne joue pas.

En conséquence, il n'y a pas lieu à référé sur les demandes subséquentes à l'acquisition de la clause résolutoire portant sur la demande d'expulsion, d'indemnité de jouissance et de dépôt de garantie.

Sur la demande de provision au titre

Il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

La clause du bail qui prévoit la conservation du dépôt de garantie par le bailleur en cas de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi et qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.

L'intégralité du paiement de la dette n'était survenue qu'après la date d'assignation, la société MMSR sera condamnée au paiement des dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer du 6 novembre 2024.

En l'espèce, il ne paraît pas inéquitable de condamner la société MMSR à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE EGALITE la somme de 750 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure pénale.






PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons que le commandement de payer du 6 novembre 2024 a été délivré régulièrement par la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE EGALITE;

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ;

Accordons rétroactivement à la la société MMSR un délai, soit jusqu'au 4 mars 2024 pour s'acquitter de sa dette ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire jusqu'à cette date ;

Constatons que la société MMSR s'est intégralement acquittée du paiement de la dette susvisée dans le délai accordé ;

Disons en conséquence que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre de la clause pénale ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande au titre du dépôt de garantie ;

Rejetons les demandes plus amples ou contraires des parties ;

Condamnons la société MMSR à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE EGALITE la somme de 750 euros à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamnons la société MMSR aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 02 avril 2024

Le Greffier,Le Président,



Pascale GARAVELCaroline FAYAT