Cour d'Appel · 1ère Chambre — 2 avril 2024

Le copies exécutoires et conformes délivrées à 

MW/FA











REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



Minute n°

N° de rôle : N° RG 21/02157 - N° Portalis DBVG-V-B7F-EOPB





COUR D'APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale



ARRÊT DU 02 AVRIL 2024 





Décision déférée à la Cour : jugement du 08 novembre 2021 - RG N°11-21-0084 - TRIBUNAL DE PROXIMITE DE PONTARLIER 

Code affaire : 51H - Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d'une indemnité pour amélioration des lieux loués





COMPOSITION DE LA COUR :



M. Michel WACHTER, Président de chambre.



M. Cédric SAUNIER et Mme Anne-Sophie WILLM, Conseillers.



Greffier : Mme Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.





DEBATS :



L'affaire a été examinée en audience publique du 30 janvier 2024 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, M. Cédric SAUNIER et Mme Anne-Sophie WILLM, conseillers et assistés de Mme Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.





L'affaire oppose : 





PARTIES EN CAUSE :



APPELANT





Monsieur [H] [T]

de nationalité française, 

demeurant [Adresse 1]



Représenté par Me Denis LEROUX de la SELARL LEROUX ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON









ET :



INTIMÉ 





Monsieur [L] [O]

né le 21 Avril 1975 à [Localité 4], de nationalité française, infirmier, 

demeurant [Adresse 2]



Représenté par Me Victoria PRILLARD, avocat au barreau de BESANCON









ARRÊT :





- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par Mme Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.





************* 





Par acte du 12 avril 2017, M. [H] [T] a donné à bail à M. [L] [O] une maison d'habitation sise à [Localité 3] (25) [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 1 000 euros.



M. [O] a donné congé le 21 août 2019, et un état des lieux de sortie a été dressé le 18 novembre 2019 par huissier de justice.



Par exploit du 6 avril 2021, M. [O] a fait assigner M. [T] devant le tribunal de proximité de Pontarlier en paiement de la somme de 1 000 euros au titre du loyer de septembre 2019 réglé deux fois, de celle de 1 000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, de celle de 2 000 euros au titre de la majoration liée à la non-restitution du dépôt de garantie et de celle de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts. Il a notamment contesté les réparations locatives imputées par le bailleur et a soutenu avoir subi un préjudice du fait de l'état insalubre de la maison louée.



M. [T] s'est opposé aux demandes de M. [O], et a sollicité reconventionnellement la condamnation de ce dernier à lui payer la somme de 1 555,94 euros au titre des réparations locatives, et celle de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l'absence d'entretien des locaux par M. [O] et de certaines dégradations locatives qu'il n'avait pas fait réparer.



Par jugement du 8 novembre 2021, le tribunal a :



- condamné M. [H] [T] à payer à M. [L] [O] la somme (de) 538,85 euros correspondant au solde locatif avec intérêts légaux à compter de la présente décision ;



- débouté partiellement M. [H] [T] et l'a condamné à payer à M. [L] [O] la somme de 825 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie avec intérêts légaux à compter de la présente décision ;





- condamné M. [H] [T] à payer à M. [L] [O] la somme de 2 000 euros, correspondant à 20 mois de retard de restitution de la caution avec intérêts légaux à compter de la présente décision ;



- condamné M. [H] [T] à payer à M. [L] [O] la somme de 2 300 euros en réparation de l'ensemble de ses préjudices à compter (sic) avec intérêts légaux de la présente décision ;



- débouté M. [H] [T] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts ;



- condamné M. [H] [T] à payer à M. [L] [O] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- débouté M. [H] [T] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamné M. [H] [T] aux dépens de l'instance, comprenant les frais du constat d'huissier du 18 juillet 2018, les frais d'assignation et de mise en demeure ;



- débouté les parties de l'ensemble de leurs autres demandes ;



- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.



Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu :



- qu'il n'était pas contesté que M. [O] avait réglé deux fois le loyer du mois de septembre 2019 ; que celui-ci reconnaissant cependant être redevable de la somme de 461,15 euros au titre des redevances incitatives de 2017 à 2019, M. [T] devait, après compensation, payer à M. [O] la somme de 538,85 euros ;



- que, par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie, les réparations locatives justifiées s'élevaient à un montant total de 175 euros ;



- que le bailleur devait donc restituer la somme de 825 euros au titre du dépôt de garantie ; que M. [T] avait, en application de l'article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 jusqu'au 20 janvier pour restituer le dépôt de garantie ou justifier des montants retenus au titre des réparations locatives ; qu'il n'avait transmis un compte des réparations locatives à M. [O] que le 27 février 2020, sur la base de devis établis postérieurement au 20 janvier 2020 ; que la date tardive de l'établissement de ce compte, comme la disproportion entre les montants facturés et ceux retenus établissaient que la rétention du dépôt de garantie était abusive ;



- qu'il se déduisait des documents produits aux débats que M. [T] avait gravement manqué à ses obligations contractuelles en mettant à disposition de M. [O] des locaux non sécurisés sur le plan électrique, équipés de garde-corps non scellés, ainsi que d'un chauffage défectueux, et qu'il avait commis un abus de droit en ayant inséré dans le contrat une clause abusive relative à la prise en charge par le locataire de l'eau et de l'électricité concernant l'atelier dont le bailleur s'était réservé l'usage, et en faisant de cet atelier un usage non conforme en y habitant ; qu'il devait indemniser son locataire à hauteur de 2 300 euros ;



- que M. [T] devait être débouté de sa demande de dommages et intérêts, le bailleur ne pouvant, sans contrevenir à la loi, écarter des réparations locatives du compte qu'il était tenu d'établir, pour les réclamer ensuite sous forme de dommages et intérêts, et faute de caractériser une faute de son locataire.



M. [T] a relevé appel de cette décision le 9 décembre 2021.









Par conclusions transmises le 8 mars 2022, l'appelant demande à la cour :



- de confirmer le jugement en ce qu'il : 

 

* a condamné M. [T] à payer à M. [O] la somme de 538,85 euros correspondant au solde locatif avec intérêts légaux ;

* a été débouté de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts ; 

 

- de l'infirmer pour le surplus ; 

 

- de condamner M. [O] à payer la somme de 2 394,79 euros au titre des réparations et du nettoyage de la maison louée ; 

 

- de débouter M. [O] de sa demande de dommages intérêts relatifs à un prétendu retard de restitution de dépôt de garantie, et de préjudice de jouissance voire économique ;

 

- de le débouter de ses demandes de remboursements des dépens et article 700 du code de procédure civile ;

 

- de condamner M. [O] aux entiers frais et dépens d'appel outre à la somme de 2 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par conclusions notifiées le 24 mai 2022, M. [O] demande à la cour :



Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 

Vu les articles 1719, 1720 du code civil, 

Vu les articles 1754 et 1755 du code civil, 

Vu l'article 1302 du code civil, 



- de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a : 



* condamné M. [T] à payer à M. [O] la somme de 538,85 euros correspondant au solde locatif avec intérêts légaux à compter de la décision du tribunal de proximité ;

* condamné M. [T] à payer à M. [O] la somme de 825 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie avec intérêts légaux à compter de la décision du tribunal de proximité ;

* condamné M. [T] à payer à M. [O] les pénalités dues en cas de retard de restitution de la caution avec intérêts légaux à compter de la décision du tribunal de proximité ; 

* condamné M. [T] à payer à M. [O] la somme de 2 300 euros en réparation de l'ensemble de ses préjudices avec intérêts légaux à compter de la décision du tribunal de proximité ; 

* débouté M. [T] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts ;

* condamné M. [T] à payer à M. [O] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant les frais du consta d'huissier du 18 juillet 2018, les frais d'assignation et de mise en demeure ;

 

- d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné M. [T] à verser à M. [O] la somme de 2 000 euros au titre des pénalités de retard ;

 

Statuant à nouveau



- de condamner M. [T] à payer à M. [O] la somme de 2 400 euros au titre de la majoration liée à la non-restitution du dépôt de garantie pendant 24 mois, avec intérêts légaux à compter de la décision du tribunal de proximité ;

 











En tout état de cause, 

 

- de débouter M. [T] de l'intégralité de ses éventuelles demandes, fins et conclusions contraires ;

 

- de condamner en cause d'appel M. [T] à payer à M. [O] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



La clôture de la procédure a été prononcée le 9 janvier 2024.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l'exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.





Sur ce, la cour,



Il sera relevé à titre liminaire qu'aucune des parties ne remet en cause le chef de jugement relatif à la restitution du loyer trop versé après déduction des redevances incitatives. 



Par ailleurs, même si M. [T] a déféré à la cour le chef du jugement l'ayant débouté de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts, force est de constater qu'il ne formule plus à hauteur d'appel de demande indemnitaire autre que celle tendant aux réparations locatives.



Sur les réparations locatives et le dépôt de garantie



Après avoir pertinemment rappelé la teneur de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le premier juge a à juste titre retenu qu'il résultait de la comparaison des états des lieux établis respectivement à l'entrée puis à la sortie du locataire, que la cuisine et la salle de bains avaient été restitués dans un état de saleté imposant leur nettoyage, et que l'une des clés remises au locataire n'avait pas été restituée. 



C'est cependant sans aucunement s'expliquer sur l'évaluation du montant finalement retenu qu'il a opéré une réfaction du coût des travaux mis en compte par le bailleur au titre du nettoyage, au motif qu'il l'estimait trop élevé, alors que M. [T] produisait un devis Barth du 31 janvier 2020 portant sur le nettoyage de la cuisine et de la salle de bains, soit très exactement les prestations rendues nécessaires par le constat de l'état des lieux en fin de bail, à hauteur respectivement de 500 euros HT et 250 euros HT, soit un total 750 euros HT (825 euros TTC). 



Le jugement déféré sera infirmé sur ce point, et il sera fait droit à la demande à hauteur du montant justifié par les pièces produites, peu important qu'il ne s'agisse que d'un devis, à savoir 825 euros.



De même, en ce qui concern e la non-restitution d'une clé, c'est à tort que le premier juge n'a pas tenu compte du devis Vuillemin Serrurerie du 14 février 2020 d'un montant de 178,79 euros TTC, au motif qu'il portait, non sur le remplacement d'une clé, mais sur le changement du barillet de serrure complet, alors que l'appelant fait valoir à juste titre qu'au regard de l'absence d'une clé, les impératifs de sécurité imposent qu'il soit procédé au changement de la serrure elle-même. Il y a donc lieu de mettre à la charge de M. [O] la somme de 178,79 euros.



Le jugement entrepris sera en revanche approuvé en ce qu'il a écarté la demande relative à la réfection du sol du garage, dont il n'est pas contesté que M. [T] avait conservé l'usage, et celle concernant l'entretien des espaces extérieurs, dont l'imputation au locataire sortant n'est pas justifiée au regard de la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie.



S'agissant des frais de ramonage des deux cheminées équipant respectivement l'entrée et le salon, M. [T] produit une facture Perrot du 15 février 2020 d'un montant de 180 euros TTC. Toutefois, il ressort d'une fiche de repérage établie le 21 février 2018 par la police municipale à la demande de M. [O] que le conduit de l'insert à bois est défectueux car fondu, de sorte qu'il n'apparaît pas justifié de mettre à la charge du locataire le ramonage d'un conduit défectueux. Il sera en conséquence imputé le coût d'un seul ramonage, soit 90 euros, étant observé que la facture de ramonage produite par M. [O] est datée du 13 novembre 2017, soit deux années avant la libération des lieux, et se rapporte au demeurant au conduit endommagé de l'insert.



Il sera ainsi mis à la charge de M. [O] au titre des réparations locatives la somme totale de 1 093,79 euros.



Il y a lieu d'imputer sur ce montant celui du dépôt de garantie, soit 1 000 euros, de sorte que M. [O] sera en définitive condamné à payer à M. [T] la somme de 93,79 euros, la décision entreprise étant infirmée en ce sens.



Dès lors ainsi que M. [O] ne peut prétendre à la restitution, même partielle du dépôt de garantie, il n'est pas fondé à obtenir la majoration prévue à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Le jugement sera également infirmé de ce chef.



Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [O]



Le premier juge a à bon droit rappelé que le bailleur avait l'obligation de fournir au locataire un logement dont les équipements ne présentent pas de danger pour ses occupants, et d'assurer sa jouissance paisible.



Il a d'autre part observé à bon escient qu'il résultait de la fiche de repérage de la police municipale déjà évoquée au sujet de la défectuosité d'un conduit de cheminée, que la salle de bains était dépourvue de VMC, que deux appareils de chauffage électrique étaient défectueux, qu'à l'extérieur le plancher de la terrasse était défectueux, que des piliers de clôture n'étaient pas scellés, et que les travaux prévus lors de l'état des lieux d'entrée sur l'installation électrique n'avaient pas été réalisés. La réalité de problèmes électriques est confortée par le dossier technique établi le 26 avril 2018 par un organisme de diagnostic immobilier, dont il ressort que l'installation électrique de la maison comportait des anomalies de nature à présenter un risque pour les personnes.



C'est dès lors à juste titre que le tribunal a retenu un manquement du bailleur dans ses obligations, et a considéré qu'il était résulté de cet état de fait un préjudice pour M. [O], qui a vécu pendant plus de deux ans dans des locaux non sécurisés, alors au demeurant qu'il hébergeait un enfant en bas âge. 



Au regard de la nature des désordres et de la durée de leur exposition, le premier juge a fait une juste appréciation de ce préjudice en l'évaluant à 2 300 euros, M. [T] n'établissant pas au moyen des éléments produits à hauteur de cour que cette appréciation serait surévaluée.



La confirmation s'impose donc de ce chef.



Sur les autres dispositions



Le jugement déféré sera infirmé s'agissant des dépens et des frais irrépétibles.



Il sera fait masse des dépens de première instance et d'appel, qui seront supportés par moitié par chacune des parties.



Les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

















Par ces motifs



Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,





Confirme le jugement rendu le 8 novembre 2021 par le tribunal de proximité de Pontarlier en ce qu'il a :



* condamné M. [H] [T] à payer à M. [L] [O] la somme de 538,85 euros correspondant au solde locatif avec intérêts légaux à compter du jugement ;

* condamné M. [H] [T] à payer à M. [L] [O] la somme de 2 300 euros en réparation de l'ensemble de ses préjudices avec intérêts légaux à compter du jugement ;

* débouté M. [H] [T] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts ;



Infirme le jugement déféré pour le surplus ;



Statuant à nouveau, et ajoutant :



Condamne, après déduction du montant du dépôt de garantie, M. [L] [O] à payer à M. [H] [T] la somme de 93,79 euros au titre des réparations locatives ;



Rejette la demande de M. [L] [O] relative à la majoration du dépôt de garantie pour retard de restitution ;



Fait masse des dépens de première instance et d'appel, et dit qu'ils seront supportés par M. [H] [T] et M. [L] [O], chacun pour moitié ;



Rejette les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.









Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier. 

 

Le greffier, Le président,