Cour d'Appel · 1ère Chambre — 2 avril 2024

Le copies exécutoires et conformes délivrées à 

CS/FA











REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



Minute n°

N° de rôle : N° RG 22/01201 - N° Portalis DBVG-V-B7G-EREQ





COUR D'APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale



ARRÊT DU 02 AVRIL 2024 





Décision déférée à la Cour : jugement du 24 mai 2022 - RG N°19/01234 - TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE VESOUL 

Code affaire : 62B - Demande en réparation des dommages causés à une chose mobilière ou immobilière par un immeuble





COMPOSITION DE LA COUR :



M. Michel WACHTER, Président de chambre.



M. Cédric SAUNIER et Mme Anne-Sophie WILLM, Conseillers.



Greffier : Mme Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.





DEBATS :



L'affaire a été examinée en audience publique du 30 janvier 2024 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, M. Cédric SAUNIER et Mme Anne-Sophie WILLM, conseillers et assistés de Mme Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.







L'affaire oppose : 





PARTIES EN CAUSE :



APPELANTES



S.A.R.L. AGENCE ELIA inscrite au RCS de VESOUL sous le n°452 027 600, représentée en la personne de sa liquidatrice amiable, Mme [P] [Y], domiciliée en cette qualité audit siège

Sise [Adresse 9]



Représentée par Me Camille BEN DAOUD de la SELARL HBB AVOCAT, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant

Représentée par Me Charles-Henri DE GAUDEMONT de la SELARL MCH AVOCATS, avocat au barreau de VAL D'OISE, Avocat plaidant





ET :



INTIMÉS 



Madame [V] [E] épouse [U]

née le [Date naissance 5] 1957 à [Localité 13], de nationalité française, animateur, demeurant [Adresse 6]



Représentée par Me Xavier CLAUDE de la SCP CLAUDE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE



Monsieur [B] [W]

né le [Date naissance 1] 1984 à [Localité 13], de nationalité française,

demeurant [Adresse 3]



Représenté par Me Olivier GUICHARD de la SELARL OXO AVOCATS, avocat au barreau de BELFORT, avocat plaidant

Représenté par Me Elodie DE ALMEIDA, avocat au barreau de BELFORT, avocat postulant



Madame [C] [LS] [Z] veuve [E]

née le [Date naissance 2] 1937 à ITALIE, de nationalité française, retraitée, 

demeurant [Adresse 6]



Représentée par Me Xavier CLAUDE de la SCP CLAUDE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE



Syndicat des copropriétaires '[Adresse 11]' agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, la SARL GERANCE SYNDIC MOURET ayant siège [Adresse 7]

Sis [Adresse 8]



Représentée par Me Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT - PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant

Représentée par Me Frédérique THOMAS, avocat au barreau de HAUTE-SAONE, avocat plaidant







ARRÊT :





- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par Mme Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.





************* 





Faits, procédure et prétentions des parties



[N] [E], décédé le [Date décès 4] 2017 en laissant pour lui succéder son épouse Mme [C] [Z] et sa fille Mme [V] [E] épouse [U], a acquis selon acte authentique établi le 10 novembre 1979 un ensemble immobilier cadastré [Cadastre 14] lieudit [Localité 10] situé [Adresse 8] composé :

- du lot n° 8, à savoir un appartement comprenant deux pièces situé dans les combles ainsi que les 25/10 000èmes de la propriété du sol ;





- du lot n° 9, à savoir une pièce vétuste à usage commercial située au rez-de-chaussée sous le porche portant le n° 1 au plan annexé ainsi que les 46/10 000èmes de la propriété du sol.



Par acte authentique établi le 20 mars 2006, M. [B] [W] a acquis de M. [D] [S] et Mme [J] [G], au sein du même ensemble immobilier, le lot n° 1 composé d'un appartement de type T3 situé au premier étage ainsi que les 573/10 000èmes des parties communes et le lot n° 17 composé d'une cave ainsi que les 7/10 000èmes des parties communes, avec droit d'usage d'une terrasse située sur la toiture terrasse du lot n° 10, cédé aux termes d'un acte notarié établi le 13 décembre 1979 entre la SARL Cotra, cédante, et M. [R] [K], cessionnaire.



Suivant acte authentique du 22 décembre 2010, la SARL ACV a par ailleurs vendu à Mme [A] [O] épouse [F] et M. [T] [F] un ensemble immobilier, jouxtant les deux cellules commerciales appartenant à Mme [V] [U] et Mme [C] [Z], composé :

- du lot n° 10, à savoir un local à usage d'habitation situé au rez-de-chaussée donnant sur la cour intérieure du [Adresse 11] ;

- des 467/10 000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales située en-dessous de la terrasse attenante à l'appartement appartenant à M. [W].



En raison de problèmes d'humidité, divers travaux ont été réalisés au cours des années 2015 et 2016 par la venderesse puis par les acquéreurs.





Au motif d'infiltrations ayant dégradé plusieurs locaux situés sous la terrasse attenante à l'appartement de M. [W] malgré les travaux susvisés, une expertise a été ordonnée par ordonnances de référé rendues les 20 mars et 02 octobre 2018.



A la suite du dépôt du rapport d'expertise le 31 mai 2019, Mme [V] [U] et Mme [C] [Z] ont, par acte signifié le 05 septembre 2019, fait assigner M. [W] devant le tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire, de Vesoul en sollicitant, avec exécution provisoire et outre frais irrépétibles et dépens, aux termes de leurs dernières écritures :

- qu'il lui soit enjoint sous astreinte de réparer la toiture-terrasse de l'appartement lui appartenant avec remplacement de la conduite d'écoulement des eaux de pluie de la terrasse ;

- sa condamnation à leur payer la somme de 106 800 euros de dommages-intérêts augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement. 



Par actes signifiés le 25 août 2020, M. [W] a assigné en intervention forcée et en garantie, solidairement entre eux, la SARL Agence Elia, syndic de copropriété, ainsi que la société ACV et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8], en concluant au rejet des demandes formées à son encontre et à 'la réserve du coût de la pose et dépose d'un nouveau carrelage en cas de réfection de l'étanchéité par le Syndicat des copropriétaires mais déjà de dire que ces travaux incombent audit syndicat', subsidiairement à une nouvelle expertise ou une demande d'avis technique avant-dire droit, encore plus subsidiairement à la condamnation de la société Generali Iard à le garantir et sollicitait qu'il soit 'dit' que les trois intervenants forcés seront tenus de le garantir solidairement entre eux.



Les sociétés Agence Elia et ACV, ainsi que le syndicat des copropriétaires, sollicitaient le rejet des demandes formées par M. [W] à leur encontre.





Par jugement rendu le 24 mai 2022, le tribunal a :

- condamné M. [W] à procéder à la réparation de la toiture terrasse de l'appartement lui appartenant avec 'remplacement de l'écoulement des eaux de pluie de la terrasse', dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement, et passé ce délai, sous astreinte de 250 euros par jour de retard ;

- condamné M. [W] à payer à Mme [V] [U] et Mme [C] [Z] les sommes suivantes :

. 106 800 euros au titre des travaux d'assèchement de l'appartement ;

. 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamné le Syndicat des copropriétaires et la société Agence Elia :

. à garantir M. [W] solidairement entre eux des condamnations prononcées à son encontre au profit de Mme [V] [U] et Mme [C] [Z] ;

. 'à lui payer la somme de 800 euros chacun' au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. [W] à payer à la société ACV la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- ordonné l'exécution provisoire du jugement ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

- condamné M. [W] aux dépens de l'instance principale et aux dépens de l'appel en garantie formé contre la société ACV ;

- condamné le Syndicat des copropriétaires et la société Agence Elia aux dépens des appels en garantie dirigés contre eux.



Pour parvenir à cette décision, le juge de première instance a considéré qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de 'donner acte', 'juger' et constater', et :



Concernant l'origine des désordres et sur la demande d'expertise judiciaire ou de recours à un technicien avant-dire droit :

- qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire que les locaux appartenant à Mme [V] [U] et Mme [C] [Z] sont affectés de désordres dus à des infiltrations, avec formation de moisissures, provenant de la toiture-terrasse attenante à l'appartement de M. [W], notamment en raison d'un défaut d'étanchéité de son revêtement et de l'osbtruction d'une descente d'eau de pluie ;

- que s'il critique la mise en cause de sa responsabilité, M. [W] ne conteste ni l'origine des infiltrations ni le défaut d'étanchéité de la terrasse confirmés par l'analyse effectuée par la SAS Sari 25 ;

- que la note technique datée du 14 avril 2020 établie par M. [D] [X] et le courriel de M. [H] [I] daté du 05 mars 2022, relatant des constatations réalisées hors présence des parties et de l'expert, sont impropres à remettre en cause les termes de son rapport dont ils confirment au surplus les conclusions concernant l'origine des infiltrations ;



Concernant la responsabilité de M. [W] :

- que le règlement de copropriété reçu le 10 novembre 1979 prévoit en son article 6 que les parties communes comprennent toutes les terrasses, accessibles ou non et en son article 7 qu'il en est de même des canalisations d'écoulement des eaux pluviales, sauf les parties de celles-ci affectées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire et se trouvant à l'intérieur des parties privatives ;

- qu'aux termes de son acte d'achat du 20 mars 2006, M. [W] dispose d'un droit d'usage exclusif du toit-terrasse du lot n° 10, ce droit ayant été cédé originellement par un acte notarié du 13 décembre 1979, publié au bureau des hypothèques de [Localité 12] le 10 janvier 1980 et opposable à M. [W], selon autorisation de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 16 novembre 1979 qui précise que le cessionnaire, 'ou toute personne physique ou morale qui pourra se substituer à lui par la suite, devra protéger cette terrasse par des carrelages pour éviter de perforer l'étanchéité' ;

- que si la toiture-terrasse reste une partie commune, quand bien même M. [W] dispose du droit exclusif d'en jouir, il résulte des stipulations contractuelles susvisées que la contrepartie de la cession de ce droit consiste en l'obligation d'en maintenir l'étanchéité ;

- que dès lors, M. [W] ne peut valablement soutenir que seuls les frais d'entretien de la partie superficielle sont à sa charge et que les frais de structure, comprenant l'étanchéité, sont à la charge de la copropriété ;

- qu'au surplus, il résulte de l'expertise que l'origine des infiltrations réside dans le défaut d'entretien de la terrasse ainsi que le caractère défectueux et la dégradation de la membrane de protection ;

- qu'au contraire, aucun élément ne permet de considérer que ce défaut d'étanchéité est la conséquence d'un vice de construction affectant le gros oeuvre ou la structure de la dalle elle-même ou est le résultat du défaut de pose ou d'une pose défectueuse d'un revêtement étanche sur la dalle lors de sa construction rendant ce défaut d'étanchéité imputable à la copropriété ;

- qu'à supposer que les travaux relèvent du syndicat de copropriété, M. [W], qui n' a pas assuré l'étanchéité de sa terrasse dont le revêtement s'est dégradé, doit en réparer les conséquences quand bien même les réparations pourraient être mises à la charge du syndicat ou d'autres co-responsables ;



- qu'il ne saurait se retrancher derrière la responsabilité des propriétaires successifs, alors qu'en sa qualité d'acquéreur des locaux, il était cessionnaire des droits et obligations mis à sa charge en contrepartie du droit d'usage exclusif de la terrasse ;

- qu'il ne peut valablement invoquer l'occupation des locaux par ses locataires, ou encore la responsabilité des entreprises qui sont intervenues pour réaliser les travaux défectueux sur la terrasse, alors qu'en sa qualité de copropriétaire il est responsable des conséquences dommageables de l'absence d'entretien ou du défaut de mesures prises pour assurer l'étanchéité de la terrasse dont il a l'usage exclusif ;

- que, n'ignorant pas l'existence d'infiltrations provenant de la terrasse, il ne justifie d`aucune démarche en vue de remédier au défaut d'étanchéité ;

- que s'agissant de la canalisation d'évacuation des eaux pluviales, constituant une partie commune, M. [W] ne peut se retrancher derrière l'inaction de la copropriété, même si elle a contribué à l'apparition des infiltrations, et ne peut, en pareil cas, que se retourner contre la copropriété mais non échapper à sa propre responsabilité ;



Concernant la réparation :

- que s'il s'est étonné du chiffrage des travaux d'assèchement des deux cellules commerciales par l'expert à la somme de 30 000 euros, M. [W] n'y oppose aucun élément objectif ;

- que le préjudice au titre du traitement des moisissures et de la réfection des locaux a été évalué à la somme de 30 000 euros par l'expert, sans être sérieusement contesté ;

- que le chiffrage du recours nécessaire à un maître d'oeuvre, soit la somme de 3 600 euros, n'est pas contesté ;

- concernant la perte de loyer, que Mme [V] [U] et Mme [C] [Z] réclament une somme de 43 200 euros pour la période comprise entre les mois de mars 2018 et de février 2022, correspondant à un loyer mensuel de 450 euros tel que retenu par l'expert pendant une durée de quarante-huit mois ;

- que si la terrasse constitue une partie commune, il appartient à M. [W] d'en assurer l'entretien et de s'assurer de son étanchéité, de sorte qu'il doit être condamné à prendre en charge les travaux de réfection de ladite étanchéité ;

- que par contre, le remplacement de la descente d'eaux pluviales relève du syndicat des copropriétaires, de sorte qu'il est en droit de réclamer à ce dernier de prendre en charge du coût des travaux qu'il aura fait réaliser ;



Concernant les appels en garantie :

- que la société Generali Iard n'ayant pas été mise en cause, M. [W] doit être débouté de ses demandes formées à son encontre ;

- que la canalisation dont l'obstruction a participé aux infiltrations constitue une partie commune de sorte que le syndicat des copropriétaires a engagé sa responsabilité sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le droit d'usage privatif de M. [W] sur le toit-terrasse étant sans incidence, de sorte qu'il doit sa garantie à ce dernier ;

- que M. [W] n'a formé aucune demande à l'encontre du syndic la société Gérance Syndic Mouret, sous l'enseigne GSM Immo, lequel n'est entré en fonction qu'au mois novembre 2019, c'est-à-dire postérieurement à l'apparition du dommage ;

- concernant le syndic la société Agence Elia, en fonctions jusqu'à l'assemblée générale des copropriétaires du 20 novembre 2019, M. [W], auquel il appartient sur le fondement quasi délictuel d'établir des fautes dans l'accomplissement de sa mission, établit que celle-ci n'a pas effectué les démarches visant à remédier aux désordres dont elle a eu connaissance dès l'année 2017 de sorte qu'elle a commis une faute ayant concouru aux désordres sans que le quitus annuel lui ayant été donné ne soit libératoire à cet égard ;

- que la société ACV n'est pas en charge de l'entretien ou de la maintenance des parties communes dont font partie la toiture-terrasse et la canalisation défectueuses, de sorte que sa responsabilité n'est pas établie, alors même qu'il n'est pas prouvé que son intervention aurait contribué à la détérioration de l'étanchéité de celle-ci.





Par déclaration du 19 juillet 2022 enregistrée sons la référence 22/01201, la société Agence Elia, intimant Mmes [E] et Mme [Z], M. [W] et le Syndicat des copropriétaires, a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il :



- l'a condamnée, avec le Syndicat des copropriétaires, à garantir M. [W] solidairement entre eux des condamnations prononcées à son encontre au profit de Mme [V] [U] et Mme [C] [Z] et 'à lui payer la somme de 800 euros chacun' au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- a débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

- l'a condamnée, avec le Syndicat des copropriétaires, aux dépens des appels en garantie dirigés contre eux.



Selon ses dernières conclusions transmises le 03 janvier 2024, elle conclut à son infirmation et demande à la cour de déclarer irrecevable Mme [V] [U], Mme [C] [Z] et M. [W] en leurs demandes dirigées à son encontre et, statuant à nouveau, de :

- déclarer M. [W] entièrement responsable des conséquences dommageables à l'égard notamment des réclamations formulées à son encontre par Mme [V] [U] et Mme [C] [Z] ;

- 'déclarer' qu'il ne rapporte pas la preuve d'une faute imputable à la société Agence Elia, en sa qualité d'ancien syndic, dans sa gestion de l'immeuble en lien causal direct et certain avec un préjudice qui lui serait notamment personnel ;

- débouter M. [W], et le cas échéant toute autre partie à l'instance, de ses demandes sur appel incident, fins et conclusions dirigées à son encontre, notamment de sa demande de condamnation solidaire de la concluante avec le Syndicat des copropriétaires à lui rembourser la somme de 10 523 euros au titre des travaux de réfection de la terrasse et des descentes d'eaux pluviales ;

- statuer ce que de droit sur l'appel incident formé par le Syndicat des copropriétaires ;

- déclarer l'arrêt à intervenir commmun et opposable à Mme [V] [U] et Mme [C] [Z] ;



Subsidiairement, la société Agence Elia demande à la cour :

- de déclarer que sa responsabilité ne peut en toutes hypothèses être retenue pour la période postérieure au 20 novembre 2019, date de la cessation de ses fonctions ;

- d'ordonner un partage de responsabilité entre les parties, la part de M. [W] ne pouvant être inférieure à 95 % des condamnations prononcées ;

- de faire application de la notion de perte de chance et ramener à de plus justes proportions les demandes indemnitaires dirigées à son encontre ;



La société Agence Elia sollicite enfin, en toutes hypothèses, la condamnation de M. [W] à lui payer une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de 4 500 euros au titre de la procédure d'appel, outre les entiers dépens avec distraction au profit de son conseil.





Elle fait valoir :

- que Mme [V] [U] et Mme [C] [Z] n'ont pas conclu au fond dans le délai fixé par l'article 909 du code de procédure civile dans le cadre de son appel ;

- que M. [W] n'a pas conclu dans le délai fixé par l'article 910 du code précité dans le cadre de l'appel interjeté à l'encontre de la même décision part le Syndicat des copropriétaires ;

- que la responsabilité civile délictuelle du syndic suppose la preuve d'une faute ayant généré un préjudice direct et personnel à un copropriétaire, alors qu'il n'est tenu qu'à une obligation de moyen ;

- que M. [W] est exclusivement responsable des dommages en raison de sa faute tirée du défaut d'entretien de la terrasse auquel il est tenu, étant observé au surplus qu'il a connaissance des infitrations depuis l'année 2017 ;

- que l'origine des infiltrations est sans lien avec l'obstruction de la descente d'eau pluviale qui n'a été constatée que le 09 avril 2019 par la société Sari 25 ;

- que M. [W] n'établit aucune faute de sa part dans l'accomplissement de ses diligences, étant précisé qu'elle a mis en demeure celui-ci d'exécuter ses obligations ;

- qu'il lui est reproché par le jugement dont appel de ne pas avoir engagé de recherche de fuite en 2017 alors qu'elle atteste avoir fait intervenir M. [M] à cette fin au printemps 2017 ;

- que par ailleurs et contrairement à la motivation des juges de première instance, il ne lui appartenait pas de prendre contact avec M. [W] pour procéder à une vérification de l'étanchéité de la structure interne de la toiture, alors même que ceux-ci ont retenu l'absence de tout vice de construction du gros oeuvre ;





- qu'à défaut d'établir la nécessité de travaux urgents nécessaire à la sauvegarde de l'immeuble, elle n'a pas manqué à son obligation de pourvoir à sa conservation prévue par l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- que M. [W] n'a jamais fait porter à l'ordre du jour d'une assemblée générale les difficultés rencontrées avec certains copropriétaires, tandis qu'aucune des parties n'a estimé nécessaire d'informer le syndic ou le syndicat des copropriétaires du litige, ceci démontrant son caractère strictement privé ;

- qu'il lui a été donné quitus de sa gestion à l'unanimité lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 20 novembre 2019, ce qui empêche la recherche de sa responsabilité ;

- subsidiairement, que son éventuelle responsabilité devrait être appréciée à l'aune de la seule notion de perte de chance, en l'absence de faute de sa part à l'origine directe du dommage ou ayant concouru à sa réalisation, étant ajouté qu'elle ne peut être responsable au titre de la période postérieure à la cessation de ses fonctions le 20 novembre 2019 ;

- que l'acte de vente des deux cellules commerciales précise que celles-ci étaient inoccupées depuis de nombreuses années et vétustes, alors qu'il n'est justifié ni de travaux postérieurs de sorte que les sommes accordées au titre de la réfection doivent être diminuées, ni d'une location de sorte que le préjudice à ce titre est hypothétique ;

- que si la cour considérerait néanmoins qu'elle a pu concourir aux conséquences dommageables du sinistre, elle ne pourra lui imputer, ainsi qu'à la copropriété, l'intégralité des condamnations pécuniaires mais devra prononcer un partage de responsabilité, celle de M. [W] ne pouvant être inférieure à 95 % des condamnations prononcées ;

- que la demande nouvelle en cause d'appel formulée par M. [W], tendant à la voir condamnée solidairement avec le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10 523 euros est infondée.





Par ordonnance rendue le 24 janvier 2023, le conseiller de la mise en état a :

- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Mme [V] [U] et Mme [C] [Z] tirée de l'irrecevabilité des conclusions de la société Agence Elia ;

- rejeté la demande de radiation de l'affaire du rôle présentée par Mme [V] [U] et Mme [C] [Z] ;

- débouté la société Agence Elia et Mme [V] [U] et Mme [C] [Z] de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.





Par déclaration du 25 juillet 2022 enregistrée sons la référence 22/01242, le Syndicat des copropriétaires, intimant la société Agence Elia et M. [W], a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il :

- l'a condamné, solidairement avec la société Agence Elia, à garantir M. [W] des condamnations prononcées à son encontre ainsi qu'à lui payer la somme de 800 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- l'a débouté du surplus de ses demandes ;

- l'a condamné, avec la société Agence Elia, aux dépens des appels en garanties dirigés contre eux.



Par ses conclusions transmises les 25 octobre et 07 novembre 2022 dans chacune des deux procédures avant leur jonction, il sollicite l'infirmation du jugement et demande à la cour statuant à nouveau de :

- 'juger' que M. [W] a commis une faute de nature à exonérer totalement le Syndicat des copropriétaires de toute responsabilité ;

- de le juger seul responsable du préjudice subi par Mme [V] [U] et Mme [C] [Z] ; 

- de le condamner à procéder seul au règlement de l'intégralité des condamnations mises à sa charge au profit de ces dernières ; 

- de le condamner à régler seul les charges de copropriété qui pourraient être générées par son éventuelle condamnation ;

- de 'juger' qu'il ne formule aucune demande à l'encontre du syndic société GSM Immo ; 

- de 'juger' qu'il ne rapporte pas la preuve d'une faute lui étant imputable ;

- de le débouter de toutes ses demandes dirigées à son encontre ;

- de déclarer l'arrêt à intervenir commun et opposable à Mme [V] [U] et Mme [C] [Z] ;





- subsidiairement, d'ordonner un partage de responsabilité entre les parties dont la responsabilité serait retenue et de fixer à 95 % la part de responsabilité de M. [W] ; 

- en tout état de cause, de condamner ce dernier à payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Il fait valoir :

- que la jurisprudence retient qu'en cas de dommage trouvant son origine dans une partie commune telle qu'une toiture-terrasse, dont l'usage a été réservé à un copropriétaire, ce dernier est responsable à moins que ce dommages soit imputable à un vice de construction ou un défaut d'entretien de l'ossature de l'ouvrage commun réputé intégré au gros 'uvre de l'immeuble ;

- qu'en l'espèce, M. [W] bénéficie d'un usage exclusif de la terrasse litigieuse tandis que les désordres ne sont pas imputables à un vice de construction ou à l'ossature de l'ouvrage commun intégré au gros 'uvre, l'expert judiciaire ayant retenu qu'ils sont uniquement la conséquence de la dégradation du revêtement d'étanchéité de la toiture terrasse à défaut d'entretien ;

- qu'il n'est pas établi qu'il avait connaissance de fuites d'eau depuis plusieurs années ;

- que si le Syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d'entretien de l'immeuble en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, il peut s'en exonérer en établissant la force majeure ou une faute de la victime ou d'un tiers ;

- que précisément, il résulte de la motivation du tribunal de première instance que M. [W] a commis une faute de nature à l'exonérer lui-même de toute responsabilité ;

- que si la cour confirmait le jugement de première instance, les condamnations mises à sa charge constitueront une augmentation des charges de copropriété, de sorte qu'en application de l'article 13 B du règlement de copropriété M. [W] devrait supporter seul l'intégralité des dépenses ainsi occasionnées ;

- qu'étant relevé qu'aucune demande n'est formulée à l'encontre du syndic actuel, celui-ci n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité.





Les deux procédures ont été jointes par ordonnance rendue le 09 mai 2023 par le conseiller de la mise en état.





M. [W] a interjeté appel incident par conclusions transmises le 10 janvier 2023 puis a répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 15 janvier 2024 pour demander à la cour d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et demande à la cour statuant à nouveau :

- de débouter Mme [V] [U] et Mme [C] [Z] de leurs demandes, fins et conclusions ;

- de les condamner à lui régler la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- de les condamner, solidairement avec le Syndicat des copropriétaires et la société Agence Elia, à lui régler la somme de 10 523 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2024 ; 

- de les condamner à lui verser, chacun, la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- de condamner in solidum Mme [V] [U] et Mme [C] [Z] ainsi que le Syndicat des copropriétaires et la société Agence Elia aux entiers dépens.



Subsidiairement, M. [W] demande à la cour, si celle-ci le condamnait : 

- de diminuer le montant des dommages-intérêts et des pertes de loyer à de plus justes proportions ;

- de confirmer la décision en ce qu'elle a condamné le Syndicat des copropriétaires et la société Agence Elia à le garantir des condamnations rendues contre lui ;

- de condamner la société Agence Elia et le Syndicat des copropriétaires à lui verser chacun la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- de les condamner aux entiers dépens. 





Il expose :



Concernant son absence de responsabilité :

- que contrairement aux conclusions du rapport d'expertise judiciaire comportant de nombreuses erreurs et approximations le privant de force probante, tant le toit-terrasse que les descentes d'eau pluviale constituent des parties communes ;

- que les conclusions expertales sont contredites par la note établie le 14 avril 2020 par M. [X] ainsi que par le rapport détaillé établi par M. [I] suite à sa vivite des lieux le 05 mars 2022 ;

- que la jurisprudence considère que les travaux de réfection ou réparation de l'étanchéité d'un toit-terrasse relèvent du Syndicat des copropriétaires tandis que les travaux relatifs au revêtement relèvent du copropriétaire occupant ;

- que tel que jugé en première instance, tant l'entretien que la réfection ou les réparations des descentes d'eaux pluviales relèvent de la responsabilité du syndicat et du syndic ;

- que dès lors, l'expert ayant retenu que les dommages trouvent leur origine dans la membrane bitume d'étanchéité et le défaut d'entretien des descentes d'eaux pluviales, seule la responsabilité du Syndicat des copropriétaires est engagée ;

- que la clause contenue dans l'acte du 13 décembre 1979, dont il reconnaît qu'elle lui est opposable malgré le défaut de communication à son endroit par le notaire, ne fait pas peser sur l'occupant de la terrasse la charge de l'entretien de l'étanchéité mais uniquement la pose d'un revêtement destiné à protéger ladite étanchéité ;



Concernant la responsabilité du Syndicat des copropriétaires :

- que si la membrane s'est détériorée car elle avait été mal posée en raison du défaut de soudure et d'absence d'équerres de renfort, cela relève de la responsabilité du Syndicat des copropriétaires qui a charge d'assurer l'étanchéité de la terrasse ;

- que le bitume élastomère censé assurer l'étanchéité, et non pas le carrelage posé ensuite, étant affecté d'un vice de construction, le Syndicat des copropriétaire est, aux termes de la jurisprudence dont il se prévaut lui-même, responsable, au même titre qu'en ce qui concerne la conduite d'évacuation des eaux pluviales ;



Concernant la responsabilité de la société Agence Elia :

- que tel que relevé en première instance, le syndic a engagé sa responsabilité sur le fondement de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 en ne remédiant pas aux fuites provenant de la terrasse et de la descente des eaux pluviales constituant des parties communes, alors qu'elle était informée des difficultés ;

- que cette faute, sur laquelle le quitus de fin de gestion est sans incidence, a contribué au dommage ;



Subsidiairement, concernant les dommages-intérêts réclamés :

- que le montant du préjudice relatif aux travaux n'est fondé sur aucun devis, les devis postérieurs ayant été établis non contradictoirement tandis que les propriétaires ont une part de responsabilité dans la dégradation des cellules commerciales dépourvues de chauffage et de ventilation depuis plusieurs années et dont le doublage ne respecte pas les règles de l'art ;

- que le chiffrage de l'indemnisation au titre des pertes de loyers n'est fondé sur aucun élément de comparaison tandis que Mme [V] [U] et Mme [C] [Z] ne produisent aucun élément sur ce point ;

- que la demande de condamnation à la prise en charge par ses soins de la réfection de la terrasse et des descentes d'eau pluviale est infondée alors même qu'il a fait l'avance de la somme de 10 523 euros dont il sollicite donc le remboursement auprès du Syndicat des copropriétaires, de Mme [V] [U] de Mme [C] [Z] et de la société Agence Elia.





Mme [V] [U] et Mme [C] [Z] ont répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 08 janvier 2024 pour demander à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de débouter M. [W] de l'ensemble de ses demandes et de le condamner à leur payer la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris ceux du référé expertise, de l'expertise et de la première instance.



Elles exposent :



Concernant la responsabilité de M. [W] :

- que tel que relevé en première instance, l'origine des désordres réside dans un défaut d'étanchéité de la terrasse aux termes du rapport d'expertise, confirmé sur ce point par les notes établies par MM. [X] et [I], mais aussi par le rapport établi par la société Sari 25 ;

- que la responsabilité est imputable au seul 'propriétaire et utilisateur de la terrasse accessible du premier étage attribuée à l'appartement de M. [W]', selon les termes de la clause intégrée à l'acte du 13 décembre 1979 dont il résulte que ce dernier doit assurer l'étanchéité de la terrasse ;



Concernant l'indemnisation :

- que M. [W] n'a transmis aucun élément concernant l'évaluation des préjudices dans le cadre de l'expertise judiciaire ;

- que le rapport d'expertise précise que l'ensemble des dégradations constatées sur les deux cellules commerciales sont exclusivement imputables à ce dernier ;

- que le jugement doit être confirmé concernant les quantum d'indemnisation.





Pour l'exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 09 janvier 2024 et l'affaire a été appelée à l'audience du 30 janvier suivant et mise en délibéré au 02 avril 2024.



En application de l'article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.





Motifs de la décision



La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'donner acte', de 'constater' ou de 'dire et juger' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.



Par ailleurs et en considération des demandes formées spécifiquement sur ce point par la société Agence Elia et le Syndicat des copropriétaires, la cour observe enfin que Mme [V] [U] et Mme [C] [Z] ayant la qualité d'intimées dans le cadre de la présente procédure, l'arrêt à intervenir leur sera commun et opposable comme à toutes les parties.





- Sur la responsabilité de M. [W],



En application des articles 1240 et 1241 du code civil, la responsabilité délictuelle d'une personne est engagée dès lors que celle-ci a commis une faute, par son fait ou par sa négligence ou son imprudence, causant de manière directe et certaine un dommage à autrui.



L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.



Aux termes du chapitre 6 du règlement de copropriété de l'ensemble immobilier situé [Adresse 8] objet de l'acte notarié établi le 10 novembre 1979, sont définis comme étant des parties communes 'celles qui ne sont pas affectées à l'usage ou à l'utilité d'un copropriétaire déterminé' comprenant notamment le sol, les clôtures, l'armature de l'immeuble y compris 'toutes les terrasses accessibles ou non', les façades, les locaux, espaces et services communs, ainsi que les canalisations y compris celles d'écoulement des eaux pluviales et ménagères 'sauf toutefois les parties des canalisations ou conduites affectées à l'usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire, et se trouvant à l'intérieur des parties privatives'.



L'acte notarié établi le 13 décembre 1979 a opéré cession, par la société Cotra à M. [K], en contrepartie d'une indemnité de 2 000 francs, du droit d'usage d'une terrasse de 3,50 mètres de largeur d'une manière permanente et perpétuelle sur la toiture terrasse du lot n° 10 pour l'assiette d'un salon de jardin - solarium à l'exclusion de toute autre destination.

L'acte précise que la cession est consentie à charge pour M. [K], ou toute personne physique ou morale se substituant à lui par la suite, de végétaliser cette terrasse, tandis que celui-ci 's'engage de manière définitive et irrévocable à prendre toutes précautions nécessaires pour maintenir l'étanchéité de la terrasse notamment par la pose d'un carrelage'.



Il est constant que M. [W] s'est substitué à M. [K] dans ses droits et obligations suite à l'acquisition de M. [S] et Mme [G] des lots n° 1 et 17 opérée par acte authentique établi le 20 mars 2006.



M. [L] a constaté, aux termes de son rapport d'expertise judiciaire, des désordres affectant les locaux appartenant à Mme [V] [U] et Mme [C] [Z] d'une part et à Mme [O] et M. [F] d'autre part, liés à des infiltrations provenant de la toiture-terrasse de M. [W].

L'expert indique que l'origine de celles-ci est un défaut d'étanchéité de ladite terrasse et renvoie au rapport établi le 09 avril 2019 par son sapiteur, la société Sari 25, dont il résulte :

- que la descente d'eau de pluie est bouchée sur la terrasse utilisée par M. [W] à l'aplomb des dégradations, le test d'arrosage avec colorant dans ladite descente ayant conduit à une mise en charge de la terrasse avec des écoulements colorés au droit des dégradations ;

- que la membrane bitumée apposée sur la terrasse utilisée par M. [W] n'est plus étanche ;

- que le test d'arrosage avec colorant réalisé sur la terrasse commune et sur les fissures en façade n'a conduit à aucune présence de colorant au droit des dégradations ;

- que le sondage destructif réalisé sur la membrane PVC de la terrasse commune a conduit à la découverte de traces de colorant provenant de la terrasse utilisée par M. [W].



Ces conclusions ne sont pas contredites par le contenu de la note technique établie le 14 avril 2020 par M. [X], sollicité en ce sens par le conseil de M. [W], lequel qualifie le rapport d'expertise d'incomplet en ce qu'il n'envisage pas la responsabilité de la société ACV qui a réalisé des travaux en 2010 et ne prend pas en compte le fait que l'étanchéité de la terrasse est de la responsabilité de la copropriété, sans évoquer d'élément de nature à remettre en cause les constatations effectuées par l'expert judiciaire s'étant, à la différence de M. [X], rendu sur les lieux.



Il en est aussi de même concernant le courriel intitulé 'rapport infiltrations toiture terrasse propriétaire M. [W] [B]' adressé le 05 mars 2022 à M. [W] par M. [I], ce dernier relevant un défaut d'étanchéité au niveau des recouvrements de la membrane en bitume élastomère de la terrasse, l'absence de platine en plomb et d'équerre de renfort, la pose du treillis métallique de la chape en béton du carrelage à même la membrane générant un risque de perforation, des fissures voire des trous au niveau des relevés de finition et un défaut de ferblanterie au niveau du seuil de la porte fenêtre.



Le rapport d'expertise amiable établi le 16 janvier 2017 à la demande de la SA Aviva Assurances en qualité d'assureur de la société Agence Elia conclue aussi à un défaut d'entretien de l'étanchéité de la toiture-terrasse.



Dès lors, tant d'une part le rapport d'expertise judiciaire que d'autre part l'ensemble des documents susvisés dont les auteurs ont émis des considérations juridiques relatives aux responsabilités sans être en possession des pièces et éléments juridiques à même de leur permettre d'en tirer des conséquences éclairées sur le droit d'usage exclusif de ladite terrasse, établissent la conjonction de deux facteurs aux infiltrations litigieuses, à savoir :

- le bouchage du conduit d'évacuation des eaux de pluie située au niveau de la toiture-terrasse, ce indépendamment du constat par l'expert judiciaire de la présence d'une barre à mine dont il ne peut être déduit aucun certitude sur son utilisation ;

- la défaillance de la membrane d'étanchéité de la toiture-terrasse utilisée par M. [W].



Or, il résulte du règlement de copropriété susvisé que tant la gouttière que la toiture-terrasse constituent des parties communes dont l'entretien relève par principe de la copropriété.



Par ailleurs, il ne résulte de l'acte notarié établi le 13 décembre 1979 que le cessionnaire du droit d'usage de la toiture-terrasse n'est débiteur que d'une obligation de prendre toutes précautions pour maintenir l'étanchéité de la terrasse, c'est-à-dire de la protéger par la pose d'un carrelage. Dès lors, sauf à établir que M. [W] aurait lui-même abîmé la membrane d'étanchéité en cause ou ne s'est pas conformé à cette obligation de maintenir une protection au dessus de celle-ci, l'entretien de l'étanchéité du toit-terrasse relève de la seule copropriété.



En l'absence d'une telle preuve et alors que la présence de carrelage au-dessus de la membrane d'étanchéité est établie, aucune faute de nature à engager la responsabilité de M. [W] dans la survenance des infiltrations liées au bouchage du conduit d'évacuation des eaux pluviales et à la défaillance de la membrane d'étanchéité de la toiture-terrasse n'est caractérisée.



Le jugement dont appel sera donc infirmé en ce qu'il a condamné M. [W] à payer diverses sommes indemnitaires à Mme [V] [U] et Mme [C] [Z] et à procéder à la réparation de la toiture terrasse ainsi qu'au remplacement de la descente des eaux de pluie sous astreinte.



Mme [V] [U] et Mme [C] [Z] seront déboutées de leurs demandes indemnitaires formées à l'encontre de M. [W] et le Syndicat des copropriétaires et la société Agence Elia seront déboutés de leurs demandes tendant à voir ce dernier déclaré entièrement responsable du dommage et, subsidiairement, à voir ordonner un partage de responsabilité dont 95 % à la charge de M. [W].



Pour les mêmes motifs, Mme [V] [U] et Mme [C] [Z] seront déboutées de leur demande tendant à la condamnation de M. [W] à procéder, sous astreinte, à la réparation de la toiture-terrasse ainsi qu'au remplacement de la conduite d'évacuation des eaux de pluie.





- Sur les appels en garantie,



En l'absence de condamnation de M. [W], les demandes de garantie formées par ce dernier à l'encontre du Syndicat des copropriétaires et de la société Agence Elia sont sans objet.

Le jugement dont appel sera donc infirmé en ce sens.





- Sur la recevabilité des demandes formées en appel par M. [W] et par Mme [V] [U] et Mme [C] [Z] à l'encontre de la société Agence Elia,



Aux termes de l'article 914 du code de procédure civile, les parties soumettent au conseiller de la mise en état, qui est seul compétent depuis sa désignation et jusqu'à la clôture de l'instruction, leurs conclusions, spécialement adressées à ce magistrat, tendant à :

- prononcer la caducité de l'appel;

- déclarer l'appel irrecevable et trancher à cette occasion toute question ayant trait à la recevabilité de l'appel ; les moyens tendant à l'irrecevabilité de l'appel doivent être invoqués simultanément à peine d'irrecevabilité de ceux qui ne l'auraient pas été ;

- déclarer les conclusions irrecevables en application des articles 909 et 910 ;

- déclarer les actes de procédure irrecevables en application de l'article 930-1.



Les parties ne sont plus recevables à invoquer devant la cour d'appel la caducité ou l'irrecevabilité après la clôture de l'instruction, à moins que leur cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement. Néanmoins, sans préjudice du dernier alinéa du présent article, la cour d'appel peut, d'office, relever la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'appel ou la caducité de celui-ci.



En application de ces dispositions, la cour d'appel excède ses pouvoirs en se prononçant sur le moyen tiré de l'irrecevabilité des conclusions en application des articles 909 et 910 sans que celui-ci n'ait été révélé postérieurement au dessaisissement du conseiller de la mise en état.



Il en résulte que les demandes tendant à l'irrecevabilité des conclusions transmises, dans le cadre de la mise en état, par Mme [V] [U] et Mme [C] [Z] d'une part et par M. [W] d'autre part après expiration des délais prévus par les articles 909 et 910 du code de procédure pénale ne relèvent pas des pouvoirs de la cour et sont donc irrecevables devant celle-ci.





Les demandes formées en appel par M. [W] et par Mme [V] [U] et Mme [C] [Z] à l'encontre de la société Agence Elia seront donc déclarées recevables.





- Sur la demande en paiement formée en appel par M. [W] à l'encontre du Syndicat des copropriétaires, de la société Agence Elia ainsi que de Mme [V] [U] et Mme [C] [Z],



Il résulte des motifs ci-avant exposés qu'il n'est établi aucune obligation à la charge de M. [W] de remédier aux désordres affectant la gouttière et la toiture-terrasse constituant des parties communes dont l'entretien relève par principe de la copropriété.



Dès lors, le Syndicat de copropriété sera condamné à rembourser M. [W] des sommes qu'il justifie avoir exposées au titre de l'exécution du jugement de première instance, soit la somme de 10 523 euros correspondant aux factures référencées 2022.06.1341 et 2022.06.1356 d'un montant de 4 209,28 euros et 6 313,91 euros établies les 02 et 14 juin 2022 par la SARL [H] [I], outre les intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2024 correspondant à la date de sa demande.



Cette condamnation sera prononcée en deniers et quittances compte tenu de la procédure d'appel initiée par ailleurs sous le n° 22/01044 et mettant en cause certaines des mêmes parties.



A défaut de tout élément de nature à établir une obligation similaire à la charge de la société Agence Elia ainsi que de Mme [V] [U] et Mme [C] [Z], la demande de M. [W] sera cependant rejetée pour le surplus.





- Sur la demande formée en appel par le Syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation de M. [W] à régler seul les charges de copropriété générées par une condamnation,



Le deuxième alinéa de l'article 13 du règlement de copropriété, invoqué par le Syndicat des copropriétaires, prévoit que 'les copropriétaires qui aggraveraient les charges générales par leur fait, celui des personnes à leur service et de leurs locataires, supporteraient seuls l'intégralité des dépenses ainsi occasionnées'.



En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires ne produit aucun élément de nature à établir que les frais liés à la remise en état de la conduite d'évacuation des eaux pluviales et de la membrane d'étanchéité du toit-terrasse, relevant de l'entretien régulier des parties communes, constituent une aggravation des charges générales imputable à M. [W].



Dès lors, il sera débouté de sa demande.





Par ces motifs,



La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi :



Infirme, dans les limites de l'appel, le jugement rendu entre les parties le 24 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Vesoul ;



Statuant à nouveau et y ajoutant :



Déclare recevables les demandes formées en appel par M. [B] [W] et par Mme [V] [U] et Mme [C] [Z] à l'encontre de la SARL Agence Elia ;



Déboute Mme [V] [U] et Mme [C] [Z] de leurs demandes indemnitaires formées à l'encontre de M. [B] [W] ;







Déboute le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 8] et la SARL Agence Elia de leurs demandes tendant à voir M. [B] [W] déclaré entièrement responsable du dommage et, subsidiairement, à voir ordonner un partage de responsabilité dont 95 % à la charge de M. [W] ;



Déboute Mme [V] [U] et Mme [C] [Z] de leur demande tendant à la condamnation de M. [B] [W] à procéder, sous astreinte, à la réparation de la toiture-terrasse ainsi qu'au remplacement de la conduite d'évacuation des eaux de pluie ;



Constate que l'ensemble des appels en garantie sont sans objet ;



Condamne le Syndicat de copropriété de l'immeuble situé [Adresse 8] à payer à M. [B] [W] la somme de 10 523 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2023, en deniers et quittances ;



Déboute M. [B] [W] du surplus de sa demande en paiement dirigée à l'encontre de la SARL Agence Elia, de Mme [V] [U] et Mme [C] [Z] ;



Déboute le Syndicat de copropriété de l'immeuble situé [Adresse 8] de sa demande tendant à la condamnation de M. [B] [W] à régler seul les charges de copropriété générées par une condamnation ;



Condamne Mme [V] [U] et Mme [C] [Z] aux dépens de première instance et d'appel, relatifs tant à l'instance principale qu'aux appels en garantie ;



Accorde aux avocats de la cause qui l'ont sollicité, le droit de se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Et, vu l'article 700 du code de procédure civile :

- déboute Mme [V] [U] et Mme [C] [Z] de leur demande et les condamne à payer à M. [B] [W] la somme de 1 000 euros ;

- déboute le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 8] de sa demande et le condamne à payer à M. [B] [W] la somme de 1 000 euros ;

- déboute M. [B] [W] du surplus de ses demande ;

- déboute la SARL Agence Elia de sa demande. 











Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Fabienne Arnoux, greffier.





Le greffier, Le président de chambre,