Cour d'Appel · 4ème CHAMBRE COMMERCIALE — 2 avril 2024

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 02 AVRIL 2024









N° RG 22/01690 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MUO4









S.A.S. [Adresse 14]

S.A.S. [Adresse 18]



c/



Monsieur [V] [K] [X]

Madame [N], [P], [F] [Y] épouse [X]



























Nature de la décision : AU FOND





























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 10 mars 2022 (R.G. 19/00298) par le Tribunal Judiciaire de LIBOURNE suivant déclaration d'appel du 04 avril 2022





APPELANTES :



S.A.S. [Adresse 14], agissant en la personne de son représentant légal, la société LNA SANTE elle-même représentée par M. [E] [H] en qualité de Président de ladite société, domiciliée en cette qualité au siège sis [Adresse 1]



S.A.S. [Adresse 18], anciennement dénommée RESIDENCE LE BOURGAIL,venant aux droits de la société LES BEAUX JOURS, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]



représentées par Maître Maxime CHEVALLIER de la SELARL AVOLIS, avocat au barreau de BORDEAUX et assistées par Maître Christian PEREZ, avocat au barreau de BAYONNE





INTIMÉS :



Monsieur [V] [K] [X], né le 24 Mai 1956 à [Localité 16] (97), de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]



Madame [N], [P], [F] [F] [Y] épouse [X], née le 06 Décembre 1952 à [Localité 4], de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]



représentés par Maître Conny KNEPPER de la SELARL CMC AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 13 février 2024 en audience publique, devant la Cour composée de :



Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, 

Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller,

Nicolas GETTLER, Vice-Président Placé,



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.



EXPOSE DU LITIGE:



Le 2 octobre 2012, la SC des Gréziens, ayant pour gérant M. [X], a cédé à la SARL [T] [D] Développement la totalité des actions qu'elle détenait dans le capital de la SAS [6], laquelle exploitait un EHPAD de 18 lits à [Localité 11] (Gironde).



Selon bail commercial du 26 octobre 2012, [V] [X] et son épouse [N] [Y] (ci-après désignés les époux [X]) ont donné en location à la SAS Le [6], ayant désormais pour gérant M. [T] [D], un immeuble situé à [Localité 11] (Gironde) ayant pour destination l'exploitation d'une maison de retraite moyennant un loyer de 30.000 euros TTC par an soit 2.500 euros TTC par mois.



Le 8 juillet 2013, la SAS [8] a procédé à un apport partiel d'actif, limité à son activité d'exploitation de l'EHPAD [6] et au bail commercial du 26 octobre 2012 à la SARL Les Beaux Jours, ayant également pour gérant M. [T] [D], qui exploitait un autre EHPAD à [Localité 13].



Puis le 9 septembre 2013 est intervenue la dissolution de la SAS [6] par transmission universelle de son patrimoine à la société [T] [D] Développement.



Au terme d'une visite effectuée le 5 février 2014, la commission de sécurité de la sous-préfecture de [Localité 5] a conclu à la nécessité impérative de réaliser des travaux de mise en conformité de l'établissement de [Localité 11].



Par acte d'huissier du 17 février 2014, la SARL les Beaux Jours, venant aux droits de la SAS [8], a mis en demeure les époux [X] de réaliser des travaux de mise en conformité en matière d'incendie; puis elle les a fait assigner en référé par acte du 25 février 2014 devant le président du tribunal de grande instance de Libourne.



Le 5 mars 2014, le gérant de la société Les Beaux Jours a sollicité le transfert de l'autorisation d'exploitation dont il bénéficiait pour 18 lits dans l'établissement de [Localité 11] 



Par arrêté du 13 mars 2014, le maire de [Localité 11] a ordonné la fermeture administrative de l'EHPAD; les pensionnaires ont en conséquence été relogés dans d'autres établissements, les salariés licenciés et les contrats conclus avec les fournisseurs résiliés.



Par ordonnance du 31 mars 2014, le président du tribunal de grande instance de Libourne statuant en référé a autorisé la société Les beaux jours à réaliser les travaux nécessaires à la mise aux normes de sécurité incendie, tels que préconisés par la commission de sécurité et d'accessibilité dans son avis en date du 19 septembre 2013 et du 5 février 2014, mais il s'est déclaré incompétent sur la demande en paiement de la somme de 116 893.80 euros nécessaire à l'exécution des travaux.



La fermeture de l'EHPAD [6] est intervenue le 1er avril 2014.



La SARL Les Beaux Jours a saisi au fond le tribunal de grande instance de Libourne dans le cadre d'une procédure à jour fixe, par acte du 5 mai 2014





Par jugement du 31 octobre 2014, le tribunal a :

- prononcé la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs des bailleurs;

- condamné les époux [X] à rembourser à la SARL les Beaux Jours les loyers payés de mars à septembre 2014 soit la somme de 12.541,80 euros HT ;

- condamné les époux[X] à restituer à la SARL les Beaux Jours le dépôt de garantie soit la somme de 2.090,30 euros ;

- ordonné l'exécution provisoire ;

- condamné les époux [X] à payer à la SARL Les Beaux Jours une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Le tribunal a considéré que les époux [X] avaient manqué à leur obligation d'entretien en refusant de prednre en charge les travaux prescrits par l'autorité administrative, et que la fermeture avait eu des conséquences rendant impossible l'activité de la maison de retraite.



Par acte en date du 6 février 2015, la SARL [T] [D] Développement a fait assigner la SC des Gréziens devant le tribunal de commerce de Libourne en paiement de la somme de 793'208 euros au titre de la garantie d'actif et de passif.



Par jugement en date du 2 octobre 2015, confirmé par arrêt de la cour d'appel de Bordeauxldu 14 mars 2018, le tribunal de commerce de Libourne a débouté la société [T] [D] développement de l'ensemble de ses demandes.



Par acte du 27 novembre 2015, la société Les Beaux Jours a demandé au juge des référés d'ordonner une expertise afin d'évaluer la perte du fonds de commerce et du droit au bail.



Par arrêt infirmatif en date du 15 décembre 2016, la cour d'appel de Bordeaux a fait droit à la demande d'expertise et a désigné pour y procéder M. [A] [I] qui a déposé son rapport définitif le 29 juin 2017, en formulant les conclusions suivantes:

-valeur du droit au bail: 100 000 euros,

-valeur du fonds de commerce: 700 000 euros

-préjudice évalué entre 71023 euros HT et 97 411.50 euros HT

 

Par actes d'huissier du 6 mars 2019, la société Les Beaux Jours a fait assigner au fond les époux [X] devant le tribunal de grande instance de Libourne en indemnisation de ses préjudices, par suite de la résiliation du bail et de la perte de son fonds de commerce.



Le 2 juin 2020, les titres de la société Les Beaux Jours ont été cédés à la société [Adresse 14] La société Les beaux jours a fait l'objet d'une dissolution à compter du 20 novembre 2020, avec tranmission universelle de son patrimoine à la société [Adresse 14].



Par ordonnance du 8 décembre 2020, le juge de la mise en état a ordonné sous astreinte la communication par la SARL les Beaux Jours aux époux [X] des actes de cession de titres de la société intervenus depuis le 8 juillet 2013, de la copie du registre des mouvements de titres à jour de la société et du détail du compte fonds commercial du bilan clos le 31 décembre 2019 de la société.

 

Par jugement du 10 mars 2022, le tribunal judiciaire de Libourne a statué comme suit:

-Déclare recevables les demandes formulées par la SAS [Adresse 14],

-Condamne in solidum [V][X]et [N] [Y] épouse [X] à payer à la SAS [Adresse 14] venant aux droits de la SAS [6] et de la SARL les Beaux Jours les sommes suivantes :

- 100.000 euros au titre de la perte du droit au bail ;

- 85.227 euros au titre des frais de licenciement du personnel, de relogement des pensionnaires dans différents établissements et de résiliation des contrats avec les fournisseurs ;

- 30.000 euros au titre des frais de personnel exposés pour la fermeture de l'établissement de [Localité 11] ;

-Condamne in solidum [V][X]et [N] [Y] épouse[X]aux dépens, y compris les frais d'expertise judiciaire et les dépens de référé ayant conduit à la désignation de l'expert (ceux relatifs à l'ordonnance du 4 février 2016 rendue par le juge des référés du tribunal de grande instance de Libourne et à l'arrêt de la cour d'appel de Bordeaux du 15 décembre 2016), 

-Condamne in solidum [V] [X] et [N] [Y] épouse[X] à payer à la [Adresse 14] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-Déboute les parties du surplus de leurs demandes.



Le tribunal a retenu que la résiliation du bail commercial aux torts des bailleurs, prononcée par décision définitive sur le fondement des articles 1719 et 1741 du code civil, n'avait pas entraîné la perte du fonds de commerce exploité dans les locaux, celui-ci étant demeuré transférable, dès lors que la société société [Adresse 14] disposait toujours de l'autorisation d'exploiter, qui n'était pas attachée au site de Mazion, et qu'elle pouvait soit céder à un tiers, soit mettre en oeuvre dans un autre site.



Il a évalué la perte du droit au bail à 100 000 euros, représentant le montant des travaux de mise en conformité nécessaires; il a en outre estimé que la société [Adresse 14] ne pouvait s'en prendre qu'à elle-même si l'autorisation administrative de transfert des 18 lits dont elle bénéficiait depuis 2016 était devenue caduque en l'absence de concrétisation de son projet de regroupement.



Par déclaration du 4 avril 2022, les sociétés Villa Bourgailh et [Adresse 14] ont formé appel partiel de ce jugement, en ses chefs expressément critiqués.



Les époux [X] ont formé appel incident.



Par dernières conclusions notifiées le 1er décembre 2022, la société [Adresse 18] demande à la cour de:

Vu les articles 1227, 1228, 1719 et 1741 du code civil, 

Vu l'ordonnance de référé rendue le 31 mars 2014,

Vu le jugement prononcé le 31 octobre 2014 par le tribunal de grande instance de Libourne,

Vu l'arrêt de la cour d'appel de Bordeaux du 15 décembre 2016,

Vu le rapport d'expertise, 

 

- Déclarer recevable et bien fondée la société [Adresse 14] venant aux droits de la société les Beaux Jours en son appel et y faire droit, 



A TITRE PRINCIPAL :

- Confirmer le jugement du 10 mars 2022 en ce qu'il a :

o Reconnu à la société [Adresse 14] venant aux droits de la société les Beaux Jours le bien fondé du préjudice invoqué au titre des frais de personnel exposés pour la fermeture de l'établissement de [Localité 11],

o Alloué à la société [Adresse 14] venant aux droits de la société les Beaux Jours la somme de 85.227 euros au titre des frais de licenciement de personnel, de relogement de pensionnaires dans différents établissements et de résiliation des contrats avec les fournisseurs,

o Condamné solidairement les époux[X] aux dépens, y compris les frais d'expertise judiciaire et les dépens de référé ayant conduit à la désignation de l'expert (ceux relatifs à l'ordonnance du 4 février 2016 rendue par le juge des référés du tribunal de grande instance de Libourne et à l'arrêt de la Cour d'Appel de Bordeaux du 15 décembre 2016), 

o Alloué une indemnité article 700 à la Société [Adresse 14] venant aux droits de la Société les Beaux Jours au titre de la première instance,



Pour le surplus, il est demandé à la cour de réformer le jugement dont appel et statuant à nouveau de :

- dire et juger que la société [Adresse 14] venant aux droits de la société les Beaux Jours a été victime d'une perte de son fonds de commerce de [Localité 11] du fait de la faute du bailleur,

- dire et juger que le fonds de commerce de la société [Adresse 14] venant aux droits de la société les Beaux Jours n'était pas transférable du fait de la perte de la clientèle,

- Dire et juger que l'autorisation d'exploitation n'était pas transférable indépendamment du fonds de commerce auquel elle se rapportait,

- Dire et juger que la société [Adresse 14] venant aux droits de la société les Beaux Jours était dans l'impossibilité d'effectuer l'opération de regroupement de ses fonds de commerce suite à la fermeture brutale de l'établissement de [Localité 11] du fait de la faute du bailleur,



En conséquence, 

- Condamner solidairement M. [V][X] et Mme [N] [X] à verser la somme de 800.000 euros à la société [Adresse 14] venant aux droits de la société les Beaux Jours en réparation du préjudice subi consistant en la perte du fonds de commerce de [Localité 11],

- Majorer l'indemnisation au titre des frais de personnel exposée pour la fermeture de l'établissement de [Localité 11] au bénéfi ce de la société [Adresse 14] venant aux droits de la société les Beaux Jours à la somme de 71.023 euros HT, soit 85.227,60 euros TTC,

- Condamner solidairement M. [V][X] et Mme [N] [X] au paiement de la somme de 71.023 euros HT, soit 85.227,60 euros TTC au titre des frais de personnel exposée pour la fermeture de l'établissement de [Localité 11],

- Condamner solidairement M. [V][X]et Mme [N] [X] à verser la somme de 80.831,40 euros HT, soit 96.997,68 euros TTC correspondant au préjudice financier né de la fermeture de l'établissement aux torts exclusifs du bailleur,

- Condamner solidairement M. [V][X] et Mme [N] [X] à verser la somme de 25.602,41 euros au titre des frais d'expertise, de conseil et d'huissier de justice de première instance (référés et fond).

- Majorer l'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 10.000 euros au titre de la première instance,

- Condamner solidairement M. [V] [X] et Mme [N] [X] au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance,



A TITRE SUBSIDIAIRE, si par impossible la cour rejetait la qualifi cation de perte de fonds de commerce, il est demandé à la cour de :



- Confirmer la condamnation solidaire de M. [V] [X] et de Mme [N] [X] à verser la somme de 100.000 euros à la société [Adresse 14] venant aux droits de la société les Beaux Jours en réparation du préjudice subi consistant en la perte du droit au bail,



Pour le surplus, réformer le jugement dont appel et statuant à nouveau de :



- Dire et juger que la société [Adresse 14] venant aux droits de la société les Beaux Jours a été victime de la dépréciation de son fonds de commerce de [Localité 11] du fait de la faute du bailleur, 

- Condamner solidairement M. [V][X] et Mme [N] [X]à verser la somme de 700.000 euros à la société [Adresse 14] venant aux droits de la société les Beaux Jours en réparation du préjudice subi consistant en la dépréciation du fonds de commerce de [Localité 11],

- Condamner solidairement M. [V][X] et Mme [N][X] à verser la somme de 80.000 euros à la société [Adresse 14] venant aux droits de la société les Beaux Jours en réparation du préjudice subi consistant en la perte de chance d'exploiter et/ou de céder le fonds de commerce de [Localité 11],

- Condamner solidairement M. [V][X] et Mme [N] [X] au paiement de la somme de 71.023 euros HT, soit 85.227,60 euros TTC au titre des frais de personnel exposée pour la fermeture de l'établissement de [Localité 11],

- Condamner solidairement M. [V][X]et Mme [N] [X] à verser la somme de 80.831,40 euros HT, soit 96.997,68 euros TTC correspondant au préjudice financier né de la fermeture de l'établissement aux torts exclusifs du bailleur,

- Condamner solidairement M. [V][X]et Mme [N] [X] à verser la somme de 25.602,41 euros au titre des frais d'expertise, de conseil et d'huissier de justice de première instance (Référés et fond).



EN TOUT ETAT DE CAUSE :



- Débouter M. [V] [X] et Mme [N] [X] de leur appel incident et de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- Dire et juger que M. [V] [X] et Mme [N] [X] ne subissent aucun préjudice résultant de la résiliation du bail et de l'absence de loyers,

- En conséquence, débouter M. [V] [X] et Mme [N] [X]de leur demande indemnitaire à hauteur de 175.585,20 euros.

- Condamner solidairement M. [V] [X]et Mme [N] [X] à verser à la Société [Adresse 14] venant aux droits de la Société les Beaux Jours la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'appel, 

- Condamner solidairement M. [V][X]et Mme [N][X]aux entiers frais et dépens d'appel.



Par dernières conclusions notifiées le 31 aout 2023, les époux[X] demandent à la cour de: 

 

Vu l'article 1355 du code civil ; 

Vu l'article 122 du code de procédure civile ; 

Vu les articles L.313-1 6°, L.313-12, L.313-18 et L.331-5 du code de l'actions sociale et des familles 

Vu les articles 1347 et suivants du code civil ; 

Vu les articles 1240 et 1241 du code civil ; 

Vu les jugements du 31 octobre 2014 et du 2 octobre 2015 ; 

Vu le rapport d'expertise ; 

 



Reformer le jugement du tribunal judiciaire de Libourne en ce qu'il a : 

 

-Condamné in solidum [V][X] et [N] [Y] épouse [X] à payer à la SAS [Adresse 14] venant aux droits de la Sas Domaine des Gresiens et de la SARL les Beaux Jours les sommes suivantes : 

 

- 100.000 euros au titre de la perte du droit au bail, 

- 85.227 euros au titre des frais de licenciement du personnel, de relogement des pensionnaires dans différents établissements et de résiliation des contrats avec les fournisseurs, 

- 30.000 euros au titre des frais de personnel exposés pour la fermeture de l'établissement de [Localité 11] ; 

 

-Débouté M. et Mme [X] de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de la [Adresse 14] 

 

Statuant à nouveau et y faisant droit, 

 

-Débouter La [Adresse 14] de l'ensemble de ses demandes, fins et 

conclusions à l'encontre de M. et Mme[X] 

 

A titre subsidiaire, 

 

-Dire et juger que l'indemnisation pour perte de fonds de commerce de la [Adresse 14] ne pourra excéder la somme de 71.023euros HT soit 85.227euros TTC et en tant que de besoin, 

 -Condamner M. [V] [X] et Mme [N] [X] au paiement de cette somme. 

 

A titre reconventionnel, 

 

-Condamner la société [Adresse 14] à verser à M. [V] [X] et Mme [N] [X] la somme de 175.585,20 euros TTC en réparation du préjudice subi à la suite de la résiliation du bail,

 

Si par extraordinaire la Cour devait faire droit aux demandes de condamnation à l'encontre de M. et Mme [X] 

 

-Ordonner la compensation des éventuelles créances réciproques des parties, 

 

En tout état de cause, 

 

-Condamner la sociétéRésidence le Bourgailh au paiement de la somme 5.000,00 eurosau titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

 

-Dire et juger que chaque partie conservera la charge de ses dépens. 



En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

 









MOTIFS DE LA DECISION:



Concernant la demande principale de la société [Adresse 18] en indemnisation de ses préjudices:



1- La société appelante soutient que du fait l'inaction des bailleurs depuis 1998, en matière de sécurité incendie, et de la fermeture administrative du jour au lendemain, elle a perdu toute sa clientèle, tous les patients ayant dû être transférés dans d'autres EHPAD concurrents, ce qui doit être considéré comme perte du fonds de commerce 

Elle souligne que l'autorisation de transfert d'exploitation de 18 lits dont elle a bénéficié par arrêté du 14 juin 2016, deux ans après la fermeture du site, était dépourvue de valeur patrimoniale intrinsèque, puisque sa mise en oeuvre nécessitait une autorisation préalable de l'ARS et d'autres autorisations administratives afin que l'établissement de 'regroupement' dispose d'une extension, ou afin d'ouvrir un autre établissement.



2- Les époux [X] répliquent en substance que la SARL [T] [D] Developpement a acheté les titres de la SAS [6] le 2 octobre 2012 dans le but exclusif de transférer les 18 lits de l'EHPAD [6], et de fermer l'établissement de [Localité 11]; que le fonds de commerce de l'établissement de [Localité 11] existe toujours en dépit de la résiliation du bail commercial; que le transfert d'autorisation d'exploitation des 18 lits de la société Domaine de Greziens a été expressément autorisé, de sorte que l'appelante ne peut invoquer la perte de son fonds de commerce.

Elles ajoutent qu'ils n'ont aucune responsablité dans l'absence de diligences de la société appelante pour réaliser son projet de regroupement dans un nouvel EHPAD.



Sur ce:



3- Selon les dispositions de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.



4- Selon les dispositions de l'article 1147 du code civil, sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.



5- Le bail commercial conclu le 26 octobre 2012 a été résilié aux torts exclusifs des bailleurs, [V] et [N] [X], par jugement définitif du tribunal de grande instance de Libourne du 31 octobre 2014.



6- Les époux [X] sont donc tenus solidairement d'indemniser les conséquences dommageables de leur manquement à l'obligation d'effectuer les travaux de mise en conformité prescrits par la commission de sécurité, ayant entraîné la fermeture de l'établissement.



7- Contrairement à ce que soutient la société [Adresse 18], l'arrêt de la cour d'appel de Bordeaux du 15 décembre 2016 n'a pas autorité de chose jugée sur le principe de la perte du fonds de commerce lors de la résiliation du bail, dès lors qu'il a été rendu dans le cadre d'une procédure de référé.



La cour a d'ailleurs rappelé expressément que la question du préjudice réellement subi tenant à la disparition effective du fonds de commerce ou à la possibilité de transférer l'activité dans d'autres locaux était de la compétence du seul juge du fond.



8- Il résulte des articles L.141-5 et L.142-2 du code de commerce que le fonds de commerce de l'Epadh [6] était comportait un ensemble d'éléments corporels et incorporels, incluant pour ces derniers le nom commercial, l'enseigne, le droit au bail, la clientèle et les autorisations administratives y attachées.



9- Dans les suites de l'arrêté du maire de [Localité 11] du 14 mars 2014, ordonnant la fermeture au public de l'EHPAD [6], eu égard à l'état des locaux compromettant gravement la sécurité du public, les résidents ont quitté les lieux et ont été immédiatement accueillis dans d'autres maisons de retraite (Le Foyer de retraite du combattant à [Localité 5], l'EHPAD [12] de [Localité 5], [9] à [Localité 15] et [10] à [Localité 17]).



10- A la date de l'arrêté de fermeture de l'établissement Domaines des Gréziens, la SARL [T] [D] Développement bénéficiait d'une autorisation d'exploitation de 18 lits permanents valable pour 15 ans, conférée par arrêté conjoint du Préfet de la Gironde et du président du Conseil général de la Gironde du 24 aout 2012, conformément à l'article L.313-1 du code de l'action sociale et des familles.



11- Il est constant que la cessation de l'activité de l'établissement entraîne en principe de plein droit la caducité de l'autorisation de fonctionner (en ce sens, Conseil d'Etat, Section - 26 juillet 1985, 46236, publié au recueil Lebon).



12- Il convient cependant de rappeler que selon les dispositions de l'article L.313-18 alinéa 3 du code de l'action sociale et des familles, dans sa rédaction applicable au litige, lorsque l'établissement ou le service relève d'une autorisation conjointe du représentant de l'Etat dans le département ou du directeur général de l'agence régionale de santé et du président du conseil général, la décision de fermeture de cet établissement ou de ce service est prise conjointement par ces deux autorités. En cas de désaccord entre ces deux autorités, la décision de fermeture peut être prise par le représentant de l'Etat dans le département.



13- Aucune décision de fermeture valant retrait de l'autorisation ou constatant la caducité de l'autorisation n'a été prise par les autorités précitées.

 

14- En revanche, et conformément aux dispositions de l'article L.313-18 alinéa 2 du code de l'action sociale et des familles, le président du Conseil départemental de la Gironde et le directeur général de l'Agence régionale de santé Aquitaine-Limousin-Poitou-Charentes ont, par arrêté n°2016-26 du 14 juin 2016, autorisé le transfert à la SARL Les beaux jours de l'autorisation délivrée à la SARL [T] [D] Développement, pour l'exploitation des 18 lits d'hébergement permanent de l'EHPAD [6], dans le cadre de leur regroupement dans un nouvel EHPAD soumis à autorisation (l'autorisation d'exploitation de l'EHPAD [6] délivrée par arrêté conjoint du 24 aout 2012 étant expressément visée dans l'arrêté du 14 juin 2016).



15- Il doit en conséquence être considéré qu'en dépit de la fermeture de l'établissement [6] par arrêté municipal, et du départ des résidents vers des structures d'accueil concurrentes et géographiquement proches, il subsistait dans la zone de chalandise une clientèle réelle et certaine, attachée au droit d'exploitation de 18 lits, et constituant la valeur essentielle du fonds de commerce, car générant un chiffre d'affaires de 44 000 euros par lit, soit 792 000 euros pour 18 lits (ce calcul ayant d'ailleurs servi aux parties pour évaluer le prix des actions lors de la cession de titres le 2 octobre 2012 ainsi que l'indique l'expert judiciaire en page 36 de son rapport).



16- La société Villa Bougailh ne peut utilement soutenir que le fonds aurait été perdu du fait du démantèlement de ses éléments consécutive à la faute des bailleurs, alors que le procès-verbal de constat d'huissier du 1er avril 2014 mentionne la présence de certains éléments corporels du fonds (notamment tous les équipements de la cuisine, les machines à laver, outre des meubles, lits, tables, armoires), et que l'exploitante a elle-même pris la décision de licencier tout le personnel à partir du 14 mars 2014, et de résilier les contrats à exécution successive avec les fournisseurs. 



17- La société [Adresse 18] oppose également le fait que l'autorisation de transfert d'exploitation donnée par l'arrêté du 14 juin 2016 est devenue caduque, et elle rappelle les dispositions de l'article D.313-7-2 du code de l'action sociale et des familles, selon lesquelles le délai mentionné au troisième alinéa de l'article L. 313-1, à l'issue duquel l'autorisation qui n'a pas reçu un commencement d'exécution est caduque, est de trois ans.

 

18- Il convient toutefois de relever que la société Villa Burgailh n'a pas communiqué de décision constatant la caducité de cette autorisation de transfert d'exploitation.

En toutes hypothèses, l'appelante ne peut tirer argument d'une caducité alors qu'elle ne justifie d'aucune diligence pour trouver des locaux adéquats, en considération des besoins du territoires, ni pour faire des travaux dans des locaux existants, afin de localiser les deux fonds de commerce existant en un même lieu.



19- Il doit en outre être relevé que les comptes de la société Les Beaux jours, arrêtés au 31 décembre 2019 comportent toujours à l'actif immobilisé du bilan (compte 207000 Fonds commercial) une valeur de 3 381 597.81 euros, ce qui correspond à:

-2 170 000 euros au titre de la valeur du fonds de commerce de la société La renaissance,

-802377.55 euros, au titre des apports de titres de la société [7], par suite de l'opération de transmission universelle de patrimoine, évalués sur la base de la valeur du fonds de commerce, selon les explications données par M. [A] [O], expert-comptable.

Désigné en qualité de commissaire à la transformation, lors de la transformation de la SARL Les Beaux Jours en société par actions simplifiée, M. [G] [U], commissaire aux comptes, a indiqué qu'il avait effectué les diligences nécessaires pour vérifier la réalité des biens composant l'actif social, à partir des comptes annuels établis au 31 décembre 2019 et qu'il n'avait pas d'observation à formuler sur la valeur des biens composant cet actif. 



20- En définitive, et au regard de ces éléments, la preuve n'est donc pas rapportée de la perte totale du fonds de commerce, par suite du manquement des bailleurs à leurs obligations contractuelles, puisque subsistait au bénéfice de la société exploitante, à la date de fermeture par arrêté municipal, une autorisation d'exploiter 18 lits, qui constituait l'élément essentiel du fonds de commerce.

Le tribunal a donc écarté à juste titre la demande en paiement de la somme de 800 000 euros au titre de la perte entière du fonds de commerce.



21- Il convient d'écarter, comme inopérante, l'argumentation développée par les époux [X], selon laquelle l'exploitante, aux droits de laquelle se trouve la société [Adresse 18], aurait eu une attitude fautive, à l'origine de la fermeture de l'établissement de [Localité 11], ce qui devrait entraîner le rejet et à défaut la minoration de la demande d'indemnisation.



En effet, dans son jugement définitif du 11 septembre 2014, qui a donc force de chose jugée, le tribunal de grande instance de Libourne a prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs des époux [X], pour avoir manqué à leur obligation de réaliser les travaux prescrits par l'autorité administrative, qui leur incombaient.

Il ne peut donc être utilement soutenu que la société Les beaux jours aurait commis une faute à l'origine de son propre préjudice en ayant transformé la maison de retraite du [6] en EHPAD, établissement type U de 5ème catégorie, modifiant ainsi de manière unilatérale la destination des lieux loués, alors que ce moyen a déjà été examiné et rejeté par le tribunal dans son jugement du 11 septembre 2014.

Pour la même raison, il ne peut être valablement soutenu que la société Les beaux jours aurait fait preuve d'une passivité fautive en s'abstenant de réaliser les travaux de mise en conformité préconisés par la commission de sécurité.



22- Le préjudice certain résultant de la résiliation judiciaire du bail aux torts des époux [X] comporte en premier lieu la perte du droit au bail, que le premier juge a indemnisé à bon droit à hauteur de la somme de 100 000 euros, ainsi que proposé par l'expert judiciaire.



23- La société appelante sollicite en outre paiement de la somme de 700 000 euros, au titre de la dépréciation du fonds de commerce.



24- Cette réclamation n'est pas fondée puisque les documents comptable versés au débat et précédemment rappelés ne permettent nullement de conclure à fin décembre 2020, à une diminution de la valeur des actifs de la société Les beaux jours, ce qui incluait la valeur des titres de la société [7] correpondant à celle du fonds de commerce (802 377.55 euros).



25- En revanche, il est incontestable que la société Les beaux jours a perdu une chance de percevoir des bénéfices commerciaux dans le cadre de l'exploitation du fonds de commerce de maison de retraite de [Localité 11] dans les locaux de [Localité 11], du fait de la non-conformité des locaux donnés à bail, rendant ceux-ci impropres à leur destination, pour des motifs qui ne tiennent nullement au comportement du preneur ni à un changement de destination non autorisé mais à la dangerosité de l'établissement (visite du 5 mai 2014) qui avait donné lieu à des avertissements préalables par la commission, et à des avis défavorable à la poursuite de l'exploitation, du fait d'abord de la non-conformité de la défense incendie (visites du 7 décembre 1998, du 24 janvier 2002, du 16 janvier 2003), puis ensuite en raison de locaux décrits comme à risque et non conformes (visite du 2 avril 2008, avec absence de prise en compte des prescriptions de la précédente visite).



26- Au vu des bilans comptables versés au débat, et joints au rapport d'expertise, qui mettent en évidence un chiffre d'affaires moyen de 373 500 euros par an (exercices clos les 31 mars 2010, 31 mars 2011, 31 mars 2012 et 31 mars 2013), et un résultat net moyen de 14750 euros sur ces mêmes années, et en tenant compte de l'aléa lié à la revente d'un fonds de commerce dans une structure ancienne, la perte de chance de percevoir un revenu dans le cadre de l'exploitation de la maison de retraite sera justement réparé par une indemnité de 20 000 euros.

En revanche, dès lors que la cour retient que le fonds de commerce n'était pas perdu, par le fait des bailleurs, il ne peut y avoir de préjudice certain né de la perte de chance de vendre ce fonds. 



27- Par des motifs pertinents, qui ne sont pas utilement critiqués en cause d'appel et que la cour fait siens, le tribunal a fixé à juste titre à 85227 euros, conformément aui rapport d'expertise judiciaire, la réparation du préjudice lié aux frais de licenciement du personnel, de relogement des pensionnaires dans différents établissement et de résiliation des contrats avec les fournisseurs. 

Le jugement sera confirimé de ce chef.



28- Par voie d'infirmation du jugement déféré, la société appelante sollicite la condamnation solidaire des époux [X] à lui payer la somme de 96'997,68 euros TTC correspondant au préjudice né de la fermeture de l'établissement.



29- La calcul proposé par la société appelante équivaut à trois semaines de masse salariale; toutefois il n'est nullement démontré que l'ensemble des salariés aient consacré 100% de leur temps de travail durant trois semaine pour gérer les formalités liées à la fermeure de l'établissement.



30 - Le trouble commercial lié à la nécessité d'organiser en urgence durant trois semaines le relogement de tous les résidents, en contact avec les services du Conseil départemental, les familles, les médecins et auxiliaires de vie a été justement évalué par le tribunal à 30 000 euros. 

Le jugement sera confirmé de ce chef.



31- C'est également à juste titre que le tribunal a rejeté la demande formée par la société Bourgailh en remboursement des frais d'expertise, d'avocat et de huissier de justice exposée au cours des précédentes procédures. 

En effet, ces frais ne constituent pas un préjudice réparable mais entrent soit dans l'évaluation de l'indemnité due au titre de l'article 700 du code de procédure civile, soit dans le cadre des dépens.



Sur la demande reconventionnelle des époux [X]:



32- Les époux [X] demandent à la cour de réformer le jugement qui les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts en réparation d'un préjudice subi par suite de la résiliation du bail, et ceci pour un montant de 175'585,20 euros.

Ils soutiennent que la SARL les beaux jours a volontairement laissé ordonner la fermeture de l'établissement en s'abstenant de réaliser les travaux pour lesquels elle était autorisée à intervenir selon ordonnance de référé du 31 mars 2014.



33- Toutefois, dès lors que le bail a été judiciairement résilié à leurs torts exclusifs, par jugement définitif, pour voir refusé de prendre en charge les travaux prescrits par l'autorité admnistrative, manquant ainsi à leur obligation d'entretien, les époux [X] ne sauraient prétendre à indemnisation du préjudice qu'ils auraient subi, par la faute du locataire en raison de la perte de loyers.

En effet, si le locataire avait certes obtenu par ordonnance de référé l'autorisation de faire procéder aux travaux exigés par la commission de sécurité, il n'en avait nullement l'obligation contractuelle, et il ne saurait encourir de responsabilité pour ne pas avoir utilisé ce droit. 



34- Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.



Sur les demandes accessoires:



35- Compte tenu de la succombance partielle de chacune des parties devant la cour, il n'est pas inéquitable de rejeter les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.











PAR CES MOTIFS: 



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :



Confirme le jugement, en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne in solidum M. [V] [X] et Mme [N] [Y] épouse [X] à payer à la société [Adresse 18] la somme de 20 000 euros en réparation de la perte de chance d'exploiter le fonds de commerce,



Rejette les autres demandes,



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel.





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. 



Le Greffier Le Magistrat