Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 2 avril 2024

AFFAIRE : N° RG 21/02313 - N° Portalis DBVC-V-B7F-GZ6J

 



 ARRÊT N° 



 





 ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de COUTANCES du 01 Juillet 2021 

 RG n° 21/254







COUR D'APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 02 AVRIL 2024

 

 

APPELANTE :



Madame [I] [K]

née le 12 Juin 1966 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 2]



représentée par Me Diane BESSON, avocat au barreau de CAEN, assistée de Me Philippe LAPILLE, avocat au barreau de SAINT-MALO



 



INTIMÉ :



Monsieur [S],[O] [T]

né le 28 Juillet 1972 à [Localité 4]

[Adresse 5]

[Localité 1]



représenté par Me Valérie DUMONT-FOUCAULT, avocat au barreau de COUTANCES, assisté de Me Sophie BARBERO, avocat au barreau de PARIS







DÉBATS : A l'audience publique du 01 février 2024, sans opposition du ou des avocats, Mme VELMANS, Conseillère, a entendu seule les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré



GREFFIER : Mme COLLET



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



M. GUIGUESSON, Président de chambre,

Mme VELMANS, Conseillère,

Mme DELAUBIER, Conseillère,



ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 02 Avril 2024 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier







EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte notarié du 3 mai 2016, Madame [I] [K] a acquis de Monsieur [S] [T], au prix de 120.000,00 €, une maison d'habitation située [Adresse 3] (50).



Elle a rapidement constaté différents problèmes dans l'immeuble et a dû faire réaliser des travaux non prévus.



Le vendeur n'ayant pas donné suite à sa demande de prise en charge desdits travaux formulée par l'intermédiaire de l'agent immobilier qui lui avait vendu le bien, elle a sollicité la désignation d'un expert judiciaire.



Par ordonnance du 13 juillet 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Coutances a fait droit à sa demande, et a désigné Monsieur [H] pour y procéder.



Celui-ci a déposé son rapport le 27 août 2018.



Par acte d'huissier du 4 février 2019, Madame [K] a assigné Monsieur [T] devant le tribunal de grande instance de Coutances afin d'obtenir l'indemnisation de ses préjudices ( troubles de jouissance, perte de valeur du bien, préjudice financier attaché à son activité professionnelle).



Par jugement du1er juillet 2021, le tribunal a :



- condamné Monsieur [T] à payer à Madame [K] la somme de 1.359,14 € en réparation du trouble de jouissance,



- rejeté la demande de Madame [K] au titre de la valeur du bien,



- rejeté la demande de Madame [K] en réparation de son préjudice financier,



- débouté Madame [K] de ses plus amples demandes,



- condamné Monsieur [T] à payer à Madame [K] la somme de 1.000,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamner Monsieur [T] à supporter les dépens,



- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.



Par déclaration du 3 août 2021, Madame [K] a formé appel de la décision sauf s'agissant de la condamnation de Monsieur [T] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Aux termes de ses écritures en date du 22 octobre 2021, elle demande à la cour au visa des articles 1792, 1134 alinéa 3, 1135, 1147 et 1602 du code civil de :



- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de Monsieur [T] et l'a condamné au paiement d'une somme de 1.359,14 €,



- l'infirmer pour le surplus et débouter Monsieur [T] de ses conclusions, constater sa mauvaise foi dans les négociations,



En conséquence,



- condamner Monsieur [T] à lui payer la somme de 59.924,00 € pour troubles de jouissance et perte de valeur du bien,



- condamner Monsieur [T] au paiement de la somme de 2.400,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamner Monsieur [T] aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise et frais irrépétibles de procédure.



Aux termes de ses écritures en date du 21 janvier 2022, Monsieur [T] conclut au rejet des prétentions adverses et demande à la cour :



- d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déclaré responsable des anomalies d'isolation au titre de la garantie décennale, et l'a condamné à payer à Madame [K] une somme de 1.359,14 € en réparation de son trouble de jouissance, 



- de juger que sa responsabilité n'est pas engagée au visa des articles 1792, 1134 alinéa 3, 1135, 1147 et 1602 du code civil,



En toutes hypothèses,



- condamner Madame [K] au paiement d'une indemnité de 2.400,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamner Madame [K] aux entiers dépens, y compris ceux de première instance et d'expertise judiciaire. 



Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 janvier 2024.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la responsabilité de Monsieur [T]



Aux termes de l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Le constructeur peut s'exonérer de sa responsabilité s'il prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.



Par ailleurs, l'article 1792-1 assimile au constructeur de l'ouvrage, toute personne qui vend après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire.



La cour relève que si l'annonce de l'agence immobilière fait état d'une maison 'entièrement rénovée', une telle mention ne figure pas dans l'acte de vente.



Tel n'était manifestement pas le cas, dès lors qu'il est précisé dans cet acte, que l'installation intérieure d'électricité comportait des anomalies pour lesquelles il était vivement recommandé d'agir afin d'éliminer les dangers qu'elle présentait, que la consommation énergétique résultant du DPE, était de classe E et que le raccordement du réseau d'assainissement était non conforme.



Monsieur [T] reconnaît toutefois dans ses écritures avoir effectué certains travaux, et produit des photographies démontrant qu'il a réalisé l'isolation intérieure du séjour.



Sa responsabilité décennale ne saurait donc être recherchée qu'à ce titre, Madame [K] ayant été parfaitement informée lors de la vente des autres anomalies affectant l'immeuble (électricité et raccordement au réseau d'assainissement notamment).



L'expert judiciaire a constaté :

- des discontinuités d'isolation et de pare-vapeur dans les combles, laissant passer de l'air entre l'isolant et le volume en-dessous, outre la présence de gravats sous l'isolant qui n'ont pas été évacués,



- un manque d'étanchéité au niveau des coffres de volets roulants, laissant passer de l'air froid,



- l'existence de ponts thermiques au plafond dûs au passage d'air froid sous l'isolant,



- l'absence d'isolation du plancher, ce qui augmente les déperditions.



Le tribunal a donc estimé à juste titre, qu'il devait être retenu la responsabilité décennale de Monsieur [T] au titre des travaux d'isolation qui peuvent être assimilés à des travaux de construction d'un ouvrage, ce qui n'est pas sérieusement débattu.



L'impropriété à destination résulte des températures anormalement basses relevées dans le procès-verbal de constat d'huissier du 23 décembre 2016, qui sont inférieures à 15 °C dans les pièces de vie alors que les radiateurs étaient allumés à leur maximum.



Par contre, Madame [K] est mal fondée à rechercher la responsabilité de Monsieur [T] pour les autres travaux qui ne relèvent pas de la garantie décennale, et qu'elle vise dans ses écritures, dès lors qu'elle était informée par l'acte de vente et le diagnostic de performance énergétique qui y était joint, de certaines anomalies relatives à l'électricité, au raccordement du réseau d'assainissement, et à la préconisation de mise en place d'une VMC hygroréglable, et du remplacement du ballon d'eau chaude par un matériel plus performant.



Quant au changement des manivelles de volets roulants, en raison de la difficulté pour ouvrir les volets, il s'agit de désordres apparents que Madame [K] pouvait aisément constater par elle-même avant la signature de l'acte de vente.



La mauvaise foi du vendeur ne peut donc pas être retenue s'agissant de ces défauts et il est bien-fondé à se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés prévue à l'acte de vente.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Madame [K] de sa demande d'indemnisation au titre de ces préjudices pour un montant de 1.714,55 €, et du coût de l'expertise amiable qu'elle a fait réaliser et qui concerne l'ensemble des désordres dont elle se plaignait.



Sur la demande d'indemnisation au titre du trouble de jouissance et de la perte de valeur du pavillon



Madame [K] justifiant de sa surconsommation d'électricité, ainsi que l'a relevé le tribunal, le jugement sera confirmé en ce qu'il lui a alloué une somme de1.359,14 € en réparation du trouble de jouissance résultant de cette surconsommation.



Elle a revendu l'immeuble le 6 août 2019 pour un prix de 65.000,00 €, alors qu'elle l'avait acquis au prix de 120.000,00 €.



Elle estime donc avoir subi une perte de valeur de 55.000,00 € qu'elle entend faire supporter à Monsieur [T].



Elle verse aux débats une attestation de valeur établie par une agence immobilière le 12 décembre 2018, qui indique que la maison peut être évaluée à 70.000,00 €.



Elle n'établit pas toutefois que le prix auquel elle a acquis l'immeuble correspondait effectivement au prix du marché lors de son acquisition, prix qu'elle indique elle-même ne pas avoir négocié.



En outre, cette unique attestation de valeur est insuffisante à établir qu'une baisse de la valeur de l'immeuble de près de moitié, est la conséquence exclusive des défauts d'isolation imputables à Monsieur [T], et qu'elle n'a pu trouver à le vendre à un prix supérieur.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Madame [K] de sa demande d'indemnité au titre de la perte de valeur de l'immeuble. 



Sur les frais irrépétibles et les dépens



L'équité commande de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Monsieur [T] au paiement d'une indemnité de 1.000,00 € sur le fondement de l'article 700 et de débouter les parties de leurs demandes à ce titre en cause d'appel.



Succombant à titre principal, Monsieur [T] sera condamné aux dépens d'appel et de première instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,



CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Coutances du 1er juillet 2021,



Y ajoutant,



DEBOUTE les parties de leurs demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile,



REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires,



CONDAMNE Monsieur [S] [T] aux dépens d'appel et de première instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire.







LE GREFFIER LE PRÉSIDENT









M. COLLET G. GUIGUESSON