Cour d'Appel · 1ère Chambre — 2 avril 2024

HP/SL



COUR D'APPEL de CHAMBÉRY





Chambre civile - Première section 



Arrêt du Mardi 02 Avril 2024 



 

N° RG 23/00637 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HHD4



Décision attaquée : Ordonnance du Juge de la mise en état d'[Localité 19] en date du 06 Avril 2023





Appelants





S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE, dont le siège social est situé [Adresse 12] - [Localité 16]



Représentée par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SAS LEGALPS AVOCATS-HERLEMONT ET ASSOCIES, avocats plaidants au barreau d'ANNECY







M. [A] [O]

né le 23 Mai 1953 à [Localité 31] (93), demeurant [Adresse 42] - [Localité 9] MAROC



Mme [V] [O] [CH]

née le 03 Mars 1948 à [Localité 36], demeurant [Adresse 42] - [Localité 9] MAROC



Mme [T] [X]

née le 13 Septembre 1963 à [Localité 22], demeurant [Adresse 14] - [Localité 6] BELGIQUE



Mme [N] [E] épouse [Y]

née le 21 Mai 1955 à [Localité 21], demeurant [Adresse 7] - [Localité 18]



M. [C] [Y]

né le 06 Juillet 1955 à [Localité 35] (03), demeurant [Adresse 7] - [Localité 18]



M. [TA] [NY]

né le 14 Avril 1962 à [Localité 49], demeurant [Adresse 14] - [Localité 6] BELGIQUE



M. [L] [XT]

né le 22 Avril 1961 à [Localité 37], demeurant [Adresse 48] - 1[Localité 1] BELGIQUE



Mme [N] [LC]

née le 18 Novembre 1962 à [Localité 52], demeurant [Adresse 48] - 1090 BRUXELLES BELGIQUE



M. [W] [ZP]

né le 13 Novembre 1976 à [Localité 55], demeurant [Adresse 53] - [Localité 5] BELGIQUE



M. [GS] [AI]

né le 07 Juin 1970 à [Localité 41] (75), demeurant [Adresse 4] - [Localité 15]



Mme [CP] [IX]

née le 22 Avril 1975 à [Localité 50] (38), demeurant [Adresse 4] - [Localité 15]



Représentés par la SELARL VIARD-HERISSON GARIN, avocats postulants au barreau d'ALBERTVILLE

Représentés par la SCP GOBERT & ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de MARSEILLE













Intimés



M. [EV] [I]

né le 24 Septembre 1948 à [Localité 39], demeurant [Adresse 26] - 00000 [Localité 27] ROYAUME-UNI



Mme [S] [I]

née le 10 Mars 1953 à [Localité 33], demeurant [Adresse 26] - 00000 [Localité 27] ROYAUME-UNI



M. [F] [Z]

né le 01 Janvier 1968 , demeurant [Adresse 2] - 00000 [Localité 11] LUXEMBOURG



Mme [VN] [J]

née le 05 Janvier 1970 à [Localité 24], demeurant [Adresse 2] - 00000 [Localité 11] LUXEMBOURG



M. [TA] [R]

né le 23 Février 1960 à [Localité 32], demeurant [Adresse 47] - 00000 [Localité 10] BELGIQUE



Mme [G] [U]

née le 24 Mai 1963 à [Localité 32], demeurant [Adresse 47] - 00000 [Localité 10] BELGIQUE



M. [V] [TR]

né le 27 Avril 1966 à [Localité 30], demeurant [Adresse 51] - 00000 [Localité 23] SUISSE



Mme [B] [EM]

née le 14 Février 1969 à [Localité 34], demeurant [Adresse 51] - 00000 [Localité 23] SUISSE



M. [PV] [ZY], demeurant [Adresse 54] - 00000 [Localité 8] ITALIE



Mme [H] [P], demeurant [Adresse 54] - 00000 [Localité 8] ITALIE



M. [HA] [NP]

né le 30 Mars 1961 à [Localité 25], demeurant [Adresse 13] - 00000 [Localité 45] ROYAUME-UNI



Mme [TI] [M]

née le 06 Janvier 1960 à [Localité 38], demeurant [Adresse 13] - 00000 [Localité 44] ROYAUME-UNI



M. [RL] [AF]

né le 05 Mars 1959 à [Localité 40], demeurant [Adresse 28] - 00000 [Localité 20] BELGIQUE



S.C.I. MARY, dont le siège social est situé [Adresse 3] - [Localité 17]



Représentés par la SELARL VIARD-HERISSON GARIN, avocats postulants au barreau d'ALBERTVILLE

Représentés par la SCP GOBERT & ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de MARSEILLE







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Date de l'ordonnance de clôture : 04 Décembre 2023



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 janvier 2024 



Date de mise à disposition : 02 avril 2024 





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Composition de la cour :



- Mme Hélène PIRAT, Présidente, 



- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,



- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, 



avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,





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Faits et procédure





Entre 2005 et 2006, la société Compagnie de Gestion Hôtelière (Sas) a conclu des baux commerciaux avec les propriétaires des appartements de la [Adresse 43] située [Adresse 46] à [Localité 29], pour une durée de 11 ans. Par actes sous seings privés conclus en 2016-2017, les baux ont été renouvelés pour une durée de 9 ans.



Par exploits d'huissier en date du 30 décembre 2021, quinze copropriétaires, M. [EV] [I] et Mme [S] [I], M. [A] [O] et Mme [V] [O] [CH], Mme [LK] [K], M. [F] [Z] et Mme [VN] [J], M. [TA] [R] et Mme [G] [U], M. [C] [Y] et Mme [N] [E], M. [V] [TR] et Mme [B] [EM], M. [PV] [ZY] et Mme [H] [P], M. [TA] [NY] et Mme [T] [X], M. [HA] [NP] et Mme [TI] [M], M. [RL] [AF], la Sci Mary, M. [L] [XT] et Mme [N] [LC], M. [W] [ZP], M. [GS] [AI] et Mme [CP] [IX] ont assigné la société Compagnie de Gestion Hôtelière devant le tribunal judiciaire d'Albertville notamment aux fins de voir réputée non écrite la clause forfaitaire de charge, remise en cause la contribution audio-visuelle, l'absence d'occupation normale en 2020 et l'annulation de l'autofacturation ou le dégrèvement en cas de non occupation.



La société Compagnie de Gestion Hôtelière soulevait un incident de procédure tendant à voir déclarer la demande des copropriétaires tendant à voir annulaer la calsue d'approbation stipulée à l'article 4-6 des baux initiaux et à l'article 6 des actes de renouvellement.



Par ordonnance du 6 avril 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Albertville a :



- Constaté le désistement partiel de Mme [LK] [K] concernant sa demande de nullité de la clause d'approbation stipulée à l'article 4.6 du bail commercial ;



- Déclaré recevable l'action en nullité engagée par la SCI Mary, M. [EV] [I], Mme [S] [I], M. [F] [Z], Mme [VN] [J], M. [TA] [R], Mme [G] [U], M. [V] [TR], Mme [B] [EM], M. [PV] [ZY], Mme [H] [P], M.[HA] [NP], Mme [TI] [M] et M. [RL] [AF] ;



- Déclaré irrecevable l'action en nullité de la clause 4.6 engagée par M. [A] [O], Mme [V] [O] [CH], M. [C] [Y], Mme [N] [E], M. [TA] [NY], Mme [T] [X], M. [L] [XT], Mme [N] [LC], M. [W] [ZP], M. [GS] [AI] et Mme [CP] [IX] ;



- Condamné la société Compagnie de Gestion Hôtelière aux dépens de l'incident, dont distraction au profit de M. [JF] ;



- Condamné la société Compagnie de Gestion Hôtelière à payer à chacun des 8 propriétaires (la Sci Mary, M. [EV] [I], Mme [S] [I], M. [F] [Z], Mme [VN] [J], M. [TA] [R], Mme [G] [U], M. [V] [TR], Mme [B] [EM], M. [PV] [ZY], Mme [H] [P], M.[HA] [NP], Mme [TI] [M] et M. [RL] [AF]) la somme de 100 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Débouté M. [A] [O], Mme [V] [O] [CH], M. [C] [Y], Mme [N] [E], M. [TA] [NY], Mme [T] [X], M. [L] [XT], Mme [N] [LC], M. [W] [ZP], M. [GS] [AI] et Mme [CP] [IX] de leur demande d'indemnité pour frais irrépétibles ;



- Renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état électronique du 8 juin 2023 pour conclusions au fond des demandeurs.





Au visa principalement des motifs suivants : 




Le nouvel acte consenti par la SCI Mary conclu aux fins de renouvellement du bail commercial constitue un nouveau contrat dans la mesure où le document ne se contente pas de modifier certaines clauses du bail initial mais réécrit dans son intégralité la convention ;





Les actes de renouvellement de M. [EV] [I], Mme [S] [I], M. [F] [Z], Mme [VN] [J], M. [TA] [R], Mme [G] [U], M. [V] [TR], Mme [B] [EM], M. [PV] [ZY], Mme [H] [P], M.[HA] [NP], Mme [TI] [M] et M. [RL] [AF] sont formulés différemment et la date de conclusion de cet avenant adoptant une nouvelle clause de répartition des charges doit être celle prise en compte pour faire courir le délai de l'action en nullité de la clause litigieuse ;





S'agissant de M. [A] [O], Mme [V] [O] [CH], M. [C] [Y], Mme [N] [E], M. [TA] [NY], Mme [T] [X], M. [L] [XT], Mme [N] [LC], M. [W] [ZP], M. [GS] [AI] et Mme [CP] [IX], il n'est produit aucun nouveau contrat de bail ou avenant conclu postérieurement au 30 décembre 2016.






Par déclaration au greffe du 17 avril 2023, la société Compagnie de Gestion Hôtelière a interjeté appel de la décision en ses dispositions ayant déclaré recevable l'action en nullité engagée par la SCI Mary, M. [EV] [I] et Mme [S] [I], M. [F] [Z] et Mme [VN] [J], M. [TA] [R] et Mme [G] [U], M. [V] [TR] et Mme [B] [EM], M. [PV] [ZY] et Mme [H] [P], M.[HA] [NP] et Mme [TI] [M], M. [RL] [AF] et l'ayant condamné au paiement des dépens et d'une indemnité procédurale.



Cet appel a été enrôlé sous le numéro de rôle RG 23/637.





Par déclaration au greffe du 10 mai 2023, M. [A] [O] et Mme [V] [O] [CH], M. [C] [Y] et Mme [N] [E], M. [TA] [NY] et Mme [T] [X], M. [L] [XT] et Mme [N] [LC], M. [W] [ZP], M. [GS] [AI] et Mme [CP] [IX] ont interjeté appel de la décision en ce qu'elle a :



- déclaré irrecevable leur action en nullité de la clause 4.6 ;

- les a déboutés de leur demande d'indemnité pour frais irrépétibles ;



Cet appel a été enrôlé sous le numéro de rôle RG 23/738.









Prétentions et moyens des parties





Par dernières écritures en date du 9 août 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, dans les deux dossiers et identiques dans les deux dossiers, la société Compagnie de Gestion Hôtelière sollicite l'infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour de :





- Ordonner la jonction de la procédure d'appel actuellement pendante devant la cour de céans enrôlée sous le n°RG 23/637 avec la procédure d'appel également pendante sous le n°RG 23/738 ; 



- Infirmer l'ordonnance rendue le 6 avril 2023 par le Juge de la mise en état près du tribunal Judiciaire d'Albertville en ce qu'elle a : 



- Déclaré recevable l'action en nullité engagée par la Sci Mary, M. [EV] [I], Mme [S] [I], M. [F] [Z], Mme [VN] [J], M. [TA] [R], Mme [G] [U], M. [V] [TR], Mme [B] [EM], M. [PV] [ZY], Mme [H] [P], M.[HA] [NP], Mme [TI] [M] et M. [RL] [AF] ; 

- L'a condamné aux dépens de l'incident, dont distraction au profit de Me [JF], 

- L'a condamné à payer à chacun des 8 propriétaires (la Sci Mary, M. [EV] [I], Mme [S] [I], M. [F] [Z], Mme [VN] [J], M. [TA] [R], Mme [G] [U], M. [V] [TR], Mme [B] [EM], M. [PV] [ZY], Mme [H] [P], M.[HA] [NP], Mme [TI] [M] et M. [RL] [AF]) la somme de 100 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état électronique du 8 juin 2023 pour conclusions au fond des demandeurs ; 



Et statuant de nouveau,



- La déclarer recevable et bien fondée en son appel et son incident ; 



- Prendre acte du désistement pur et simple de Mme [LK] [K], concernant sa demande formulée au visa de l'article 1304-2 du code civil aux fins de voir annuler la clause « d'approbation » stipulée à l'article 4-6 des baux commerciaux initiaux sur le fondement de la potestativité ; 



- Prendre acte du désistement pur et simple de M. [GS] [AI] et Mme [CP] [IX], concernant leur demande formulée au visa de l'article 1304-2 du code civil aux fins de voir annuler la clause « d'approbation » stipulée à l'article 4-6 des baux commerciaux initiaux sur le fondement de la potestativité ; 

- Déclarer prescrite la demande formulée par l'ensemble des copropriétaires-bailleurs requérants au visa de l'article 1304-2 du code civil et aux fins de voir annuler la clause « d'approbation » stipulée à l'article 4-6 des baux commerciaux initiaux de l'ensemble des demandeurs sur le fondement de la potestativité ; 



- Déclarer l'ensemble des copropriétaires-bailleurs requérants irrecevables en leurs demandes aux fins de voir annuler la clause « d'approbation » stipulée à l'article 4-6 des baux commerciaux initiaux de l'ensemble des demandeurs sur le fondement de la potestativité, en particulier la Sci Mary, M. [EV] [I], Mme [S] [I], M. [F] [Z], Mme [VN] [J], M. [TA] [R], Mme [G] [U], M. [V] [TR], Mme [B] [EM], M. [PV] [ZY], Mme [H] [P], M.[HA] [NP], Mme [TI] [M] et M. [RL] [AF], M. [A] [O], Mme [V] [O] [CH], M. [C] [Y], Mme [N] [E], M. [TA] [NY], Mme [T] [X], M. [L] [XT], Mme [N] [LC], M. [W] [ZP], M. [GS] [AI] et Mme [CP] [IX] ; 



En conséquence, 



- Rejeter purement et simplement, sans examen au fond, la demande formulée par les copropriétaires-bailleurs requérants au visa de l'article 1304-2 du code civil et aux fins de voir annuler la clause « d'approbation » stipulée à l'article 4-6 des baux commerciaux de l'ensemble des demandeurs sur le fondement de la potestativité ; 



- Débouter la SCI Mary, M. [EV] [I], Mme [S] [I], M. [F] [Z], Mme [VN] [J], M. [TA] [R], Mme [G] [U], M. [V] [TR], Mme [B] [EM], M. [PV] [ZY], Mme [H] [P], M.[HA] [NP], Mme [TI] [M] et M. [RL] [AF], M. [A] [O], Mme [V] [O] [CH], M. [C] [Y], Mme [N] [E], M. [TA] [NY], Mme [T] [X], M. [L] [XT], Mme [N] [LC], M. [W] [ZP], M. [GS] [AI] et Mme [CP] [IX], de toute demande contraire et de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; 



- Condamner in solidum les copropriétaires-bailleurs requérants à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamner les mêmes aux entiers dépens de l'instance avec pour ceux d'appel application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la Selurl Bollonjeon. 









Par dernières écritures en date du 12 juillet 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, dans le dossier enrôlé sous le numéro RG 23/637, la sci Mary, M. [EV] [I] et Mme [S] [I], M. [F] [Z] et Mme [VN] [J], M. [TA] [R] et Mme [G] [U], M. [V] [TR] et Mme [B] [EM], M. [PV] [ZY] et Mme [H] [P], M.[HA] [NP] et Mme [TI] [M], M. [RL] [AF] sollicitent de la cour de :



- Infirmer l'ordonnance rendue le 6 avril 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Albertville en ce qu'elle a : 

- Déclaré irrecevable l'action en nullité de la clause 4.6 engagée par M. [A] [O], Mme [V] [O] [CH], M. [C] [Y], Mme [N] [E] épouse [Y], M. [TA] [NY], Mme [T] [X], M. [L] [XT], Mme [N] [LC], M. [W] [ZP],

- Débouté M. [A] [O], Mme [V] [O] [CH], M. [C] [Y], Mme [N] [E] épouse [Y], M. [TA] [NY], Mme [T] [X], M. [L] [XT], Mme [N] [LC], M. [W] [ZP], de leur demande d'indemnité pour frais irrépétibles ; 



Statuant à nouveau,



- Débouter la société Compagnie de Gestion Hôtelière de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 



- Dire non prescrite la demande formulée par les copropriétaires bailleurs requérants aux fins de voir annuler la condition potestative de la clause d'approbation par le preneur de toute dépense engagée par le copropriétaire bailleur sans l'accord exprès du preneur, figurant à l'article 6 de la « Proposition de renouvellement de bail commercial ou à l'article 4-6 de l'« Avenant au bail commercial » ; 



- Déclarer recevable l'action en nullité de l'article 6 de la « Proposition de renouvellement de bail commercial » ou de l'article 4-6 de l' « Avenant au bail commercial » qu'ils ont engagée ; 



- Condamner la société Compagnie de Gestion Hôtelière à leur payer chacun la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- Condamner la société Compagnie de Gestion Hôtelière aux entiers dépens. 











Par dernières écritures en date du 12 juillet 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, dans le dossier enrôlé sous le numéro RG 23/738, M. [A] [O] et Mme [V] [O] [CH], M. [C] [Y] et Mme [N] [E], M. [TA] [NY] et Mme [T] [X], M. [L] [XT] et Mme [N] [LC], M. [W] [ZP], M. [GS] [AI] et Mme [CP] [IX] sollicitent l'infirmation des chefs critiqués de la décision et demandent à la cour de :



- Recevoir le désistement pur et simple de M. [GS] [AI] et de Mme [CP] [IX] concernant leur demande formulée au visa de l'article 1304-2 du code civil aux fins de voir annuler la clause « d'approbation » stipulée à l'article 4-6 du bail commercial initial sur le fondement de la potestativité ; 

Statuant à nouveau,



- Débouter la société Compagnie de Gestion Hôtelière de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 



- Dire non prescrite la demande formulée par les copropriétaires bailleurs requérants aux fins de voir annuler la condition potestative de l'article 4-6 des avenants au bail ; 



- Déclarer recevable leur action en nullité de la clause 4.6 ; 



- Condamner la société Compagnie de Gestion Hôtelière à payer à chacun la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- Condamner la société Compagnie de Gestion Hôtelière aux entiers dépens ; 

- Et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Me [D] [JF] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.







Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.



Une ordonnance en date du 4 décembre 2023 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 9 janvier 2024.











MOTIFS ET DÉCISION







1 - Sur la procédure





' sur la jonction



Une bonne administration de la justice commande, s'agissant de la même décision dont appel dans les deux instances, de joindre celles-ci et de dire qu'elles continueront sous le numéro de rôle 23-637.



' sur le désistement



M. [GS] [AI] et Mme [CP] [IX] se sont désistés partiellement de leur demande de nullité de la clause 'd'approbation' stipulée à l'article 4-6 du bail commercial initial sur le fondement de la potestativité. Devant la cour, il ne peut s'agir que d'un désistement d'appel de l'ordonnance du juge de la mise en état ayant déclaré leur demande à ce titre irrecevable. 



La société Compagnie de Gestion Hôtelière a accepté ce désistement dans ses dernières écritures.



En vertu des articles 395 et 400 du code de procédure civile, la cour constate ce désistement, désistement parfait comme ayant été accepté par le défendeur.









2 - Sur le fond





La compétence du juge de la mise en état pour statuer sur la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action en nullité de la clause litigieuse, non contestée, résulte effectivement de l'article 789 du code de procédure civile.



La prescription quinquennale issue de l'article 2224 du code civil n'est pas non remise en cause par les parties.



Dans l'assignation délivrée par les copropriétaires susvisés en date du 30 décembre 2021, ces derniers demandent à la juridiction de dire que la clause 4-6 du bail comporte une condition potestative et d'annuler cette condition potestative de l'article 4-6 des baux.



L'alinéa de cette clause, qui contient selon les copropriétaires une condition potestative est le suivant : 'En ce qui concerne les charges de copropriété, il est également convenu que toute dépens (hors celles-ci dessus) engagée par le bailleur sans l'accord exprès du preneur restera à la charge exclusive du bailleur'.



La société Compagnie de Gestion Hôtelière fait valoir que la clause dite d'approbation des charges par le preneur des dépenses de copropriété stipulée à l'article 4.6 dernier alinéa des baux initiaux a été reconduite à l'identique dans les avenants portant renouvellement à l'article 6 dernier alinéa. Selon elle, les actes portant renouvellement des baux initiaux n'emportent pas la création de nouveaux baux commerciaux, mais simplement le renouvellement des baux initiaux venus à expiration et ce aux mêmes conditions, de sorte que le délai de prescription quinquennale doit courir à compter de la signature des baux initiaux et non des avenants de renouvellement. Surtout, elle soutient, comme elle dit l'avoir fait en première instance, que la demande de nullité des copropriétaires ne porte que sur l'article 4.6 des baux initiaux et non sur l'article 6 de l'acte de renouvellement du bail.



Les copropriétaires font valoir que la prescription court à compter du bail renouvelé qui est un nouveau bail et qu'ils sollicitent l'annulation de l'article 4-6 des baux, c'est à dire des nouveaux baux et non des baux initiaux.



Sur ce, 



Il ressort à l'évidence de l'assignation des copropriétaires qu'ils sollicitent la nullité de la clause 'd'approbation' telle qu'elle figure dans les baux qui les lient actuellement à la preneuse, même si cette clause figurait déjà dans le bail initial, sachant que dans le bail initial, il s'agissait du dernier alinéa de l'article 4 intitulé 'conditions' point n°6 et que dans le document intitulé par la société Compagnie de Gestion Hôtelière 'avenant au bail commercial', il est indiqué, s'agissant de l'ensemble de la clause contenant cette clause d'approbation, modification de l'article 6, ce qui signifie obligatoirement le point 6 de l'article 4, puisque l'article 6 du bail initial correspondant à toute autre chose soit l'organisation du droit de séjour lié au loyer en nature, d'autant que pour l'avenant concernant M. [AF], il est expressément mentionné 'Modification de l'article 4-6 du bail initial'. Ainsi, il ressort de ces circonstances que les copropriétaires entendent voir annuler cette clause d'approbation incluse dans le point 6 de l'article 4 des baux, ce qui correspond parfaitement à leur prétention telle qu'elle figure dans leur assignation.



La question qui en réalité oppose les parties, pour déterminer si cette demande d'annulation de la clause dite 'd'approbation' figurant au point 6 de l'article 4 du bail renouvelé, est prescrite ou non, est de rechercher si le renouvellement du bail vaut conclusion d'un nouveau bail ou prolongation du bail initial. Dans le premier cas, l'action ne serait pas prescrite sous réserve de la date de signature des baux renouvelés, dans le second cas, l'action serait évidemment prescrite eu égard à la date de signature des baux initiaux.



L'article 145-9 du code commerce al 1 énonce 'par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement' et l'article 145-12 alinéa 3 prévoit 'le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande'.



Selon la jurisprudence constante depuis 1980, réitérée par l'assemblé plénière de la cour de cassation par arrêt en date du 7 mai 2004, le bail commercial renouvelé, après la délivrance d'un congé, est un nouveau bail, le précédant cessant par l'effet du congé. Le bail renouvelé est autonome par rapport au bail initial et ce principe vaut aussi pour les baux de droit commun et même pour les baux ruraux. Il importe peu que le bail renouvelé ait une identité de clauses avec le bail initial ou au contraire que des clauses aient été modifiées ou encore que de nouvelles clauses aient été ajoutées, puisqu'il s'agit d'un nouveau contrat, qui se distingue ainsi d'une tacite reconduction. 



En l'espèce, la société Compagnie de Gestion Hôtelière a donné congé avec offre de renouvellement à l'ensemble des copropriétaires appelants ou intimés et chacun d'entre eux a signé un nouveau contrat, peu importe que ce dernier soit intitulé 'avenant', qui au demeurant comporte des modifications du contenu de certaines clauses par rapport au bail initial et notamment cet article 4 point 6 qui met à la charge du bailleur les charges liées aux travaux de rénovation et de réfection et qui précise que tous les travaux ou réparations nécessaires du fait de dommages portant atteinte à la solidité de l'ouvrage ou rendant ce dernier impropre à sa destination seront à la charge du bailleur, sans évoquer d'autres modifications ou ajouts comme le forfait 'embellissement' ou la charge de la taxe audio-visuelle.



Tous les nouveaux baux ont été signés après le 30 décembre 2016, soit dans la période quinquennale avant l'assignation en date du 30 décembre 2021. Seul le nouveau bail signé par les époux [O] ne comporte pas de date. Toutefois, la charge de la preuve du point de départ d'un délai de prescription incombe à celui qui invoque cette fin de non-recevoir (jurisprudence constante et réitérée voir nota cass com 24 janv 2024 pourvoi n°22-10492). La société Compagnie de Gestion Hôtelière ne soutient pas que le nouveau bail ait été signé avant le 30 décembre 2016.



En conséquence, l'action en nullité de la clause 'd'approbation' de la clause 4.6 des baux liant les parties sera déclarée recevable pour l'ensemble des copropriétaires qui ne se sont pas désistés. Dès lors, l'ordonnance sera infirmée en ce qu'elle a déclaré irrecevable l'action en nullité de la clause 4.6 engagée par M. [A] [O] et Mme [V] [O] [CH], M. [C] [Y] et Mme [N] [E], M. [TA] [NY] et Mme [T] [X], M. [L] [XT] et Mme [N] [LC], M. [W] [ZP]. Elle sera confirmée pour l'ensemble de ses autres dispositions dont appel.









3 - Sur les mesures accessoires





Succombant, la société Compagnie de Gestion Hôtelière sera tenue aux dépens, distraits au profit de Me [JF], sur son affirmation de droit.



L'équité commande de faire droit à la demande d'indemnité procédurale de 200 euros à M. [A] [O] et Mme [V] [O] [CH] ensemble, M. [C] [Y] et Mme [N] [E] ensemble, M. [TA] [NY] et Mme [T] [X] ensemble, M. [L] [XT] et Mme [N] [LC] ensemble, M. [W] [ZP], la SCI Mary, M. [EV] [I] et Mme [S] [I] ensemble, M. [F] [Z] et Mme [VN] [J] ensemble, M. [TA] [R] et Mme [G] [U] ensemble, M. [V] [TR] et Mme [B] [EM] ensemble, M. [PV] [ZY] et Mme [H] [P] ensemble, M.[HA] [NP] et Mme [TI] [M] ensemble, M. [RL] [AF].









PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,



Ordonne la jonction des instances enrôlées sous les numéros RG 23-637 et 23-738 sous le numéro RG 23-637, 



Constate le désistement de M. [GS] [AI] et de Mme [CP] [IX] de leur appel à l'encontre de l'ordonnance du juge de la mise en état d'[Localité 19] en date du 6 avril 2023 ayant déclaré irrecevable leur action en nullité de la clause 'd'approbation' stipulée à l'article 4.6 du bail,



Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a déclaré irrecevable l'action en nullité de la clause 4.6 engagée par M. [A] [O] et Mme [V] [O] [CH], M. [C] [Y] et Mme [N] [E], M. [TA] [NY] et Mme [T] [X], M. [L] [XT] et Mme [N] [LC], M. [W] [ZP],



Statuant à nouveau de ce seul chef,



Déclare recevable l'action en nullité de la clause 4.6 engagée par M. [A] [O] et Mme [V] [O] [CH], M. [C] [Y] et Mme [N] [E], M. [TA] [NY] et Mme [T] [X], M. [L] [XT] et Mme [N] [LC], M. [W] [ZP],



Y ajoutant,



Condamne la société Compagnie de Gestion Hôtelière aux dépens d'appel, distraits au profit de Me [JF], sur son affirmation de droit,



Condamne la société Compagnie de Gestion Hôtelière à payer une indemnité procédurale de 200 euros à M. [A] [O] et Mme [V] [O] [CH] ensemble, M. [C] [Y] et Mme [N] [E] ensemble, M. [TA] [NY] et Mme [T] [X] ensemble, M. [L] [XT] et Mme [N] [LC] ensemble, M. [W] [ZP], la SCI Mary, M. [EV] [I] et Mme [S] [I] ensemble, M. [F] [Z] et Mme [VN] [J] ensemble, M. [TA] [R] et Mme [G] [U] ensemble, M. [V] [TR] et Mme [B] [EM] ensemble, M. [PV] [ZY] et Mme [H] [P] ensemble, M.[HA] [NP] et Mme [TI] [M] ensemble, M. [RL] [AF].





Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, 



et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.





Le Greffier, La Présidente,





















Copie délivrée le 02 avril 2024 

à 

la SELARL VIARD-HERISSON GARIN

la SELARL BOLLONJEON











Copie exécutoire délivrée le 02 avril 2024 

à 

la SELARL VIARD-HERISSON GARIN