Cour d'Appel · 1ère Chambre — 2 avril 2024

HP/SL





COUR D'APPEL de CHAMBÉRY





Chambre civile - Première section 



Arrêt du Mardi 02 Avril 2024 



 

N° RG 23/00643 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HHEL



Décision attaquée : Ordonnance du Juge de la mise en état d'ALBERTVILLE en date du 06 Avril 2023





Appelante



S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE, dont le siège social est situé [Adresse 23]



Représentée par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SAS LEGALPS AVOCATS-HERLEMONT ET ASSOCIES, avocats plaidants au barreau d'ANNECY









Intimés



M. [W] [P]

né le 25 Décembre 1962 à [Localité 39], demeurant [Adresse 8]



Mme [OS] [P]

née le 08 Décembre 1965 à [Localité 50], demeurant [Adresse 8]



M. [WN] [J]

né le 07 Décembre 1957 à [Localité 62], demeurant [Adresse 27]



Mme [OG] [J]

née le 08 Décembre 1958 à [Localité 48], demeurant [Adresse 27]



M. [TA] [Y]

né le 21 Décembre 1965 à [Localité 44], demeurant [Adresse 4]



M. [I] [R]

né le 26 Décembre 1959 à LAOS, demeurant [Adresse 14]



M. [AB] [N]

né le 15 Décembre 1966 à [Localité 29], demeurant [Adresse 43] (Belgique) BELGIQUE



Mme [VF] [LE]

née le 19 Décembre 1970 à [Localité 70], demeurant [Adresse 43] (Belgique) BELGIQUE



M. [NY] [T]

né le 04 Décembre 1969 à [Localité 68], demeurant [Adresse 13]



Mme [Z] [T]

née le 28 Décembre 1992 à [Localité 37], demeurant [Adresse 13]



Mme [YW] [L] [G]

née le 23 Décembre 1969 à [Localité 69] BE, demeurant [Adresse 42] (Belgiq BELGIQUE



M. [X] [BG]

né le 28 Décembre 1962 à [Localité 51], demeurant [Adresse 1]



Mme [TL] [BG]-[SX]

née le 02 Avril 1957 à [Localité 72], demeurant [Adresse 1]



M. [WC] [RO]

né le 03 Mai 1960 à [Localité 55], demeurant [Adresse 57] (Suisse) SUISSE



Mme [GR] [RO]

née le 26 Juin 1963 à [Localité 35], demeurant [Adresse 57] (Suisse) SUISSE



Mme [LP] [XK]

née le 12 Juillet 1970 à [Localité 64], demeurant [Adresse 20]



M. [C] [MB]

né le 30 Décembre 1954 à [Localité 58], demeurant [Adresse 17]



M. [KH] [MM], demeurant [Adresse 11]



Mme [DO] [MM], demeurant [Adresse 11]



M. [AZ] [FU]

né le 09 Avril 1964 à [Localité 59], demeurant [Adresse 9]



M. [MY] [FU]

né le 10 Avril 1966 à [Localité 67], demeurant [Adresse 9]



Mme [GR] [RD]

née le 02 Juin 1953 à [Localité 28], demeurant [Adresse 25]



M. [WC] [KT]

né le 07 Décembre 1961 à [Localité 31], demeurant [Adresse 24]



Mme [A] [KT]

née le 05 Octobre 1967 à [Localité 41], demeurant [Adresse 24]



M. [EL] [FI]

né le 12 Juillet 1953 à [Localité 66], demeurant [Adresse 38] (Be BELGIQUE



M. [H] [PG]

né le 21 Février 1970 à [Localité 53], demeurant [Adresse 3]



M. [BN] [JW]

né le 04 Avril 1958 à [Localité 47], demeurant [Adresse 19]



Mme [O] [JW]

née le 21 Décembre 1958 à [Localité 47], demeurant [Adresse 19]



M. [TI] [XW]

né le 12 Octobre 1965 à [Localité 63], demeurant [Adresse 10]



M. [IZ] [CO]

né le 10 Mai 1966 à [Localité 73], demeurant [Adresse 49]



Mme [V] [CO]

née le 12 Septembre 1966 à [Localité 65], demeurant [Adresse 49]



M. [AZ] [JK]

né le 03 Juin 1970 à [Localité 58], demeurant [Adresse 26]



Mme [S] [JK]

née le 07 Septembre 1965 à [Localité 58], demeurant [Adresse 26]



M. [W] [EX]

né le 21 Septembre 1957 à [Localité 71], demeurant [Adresse 21]



Mme [OG] [EX]

née le 16 Février 1960 à [Localité 34], demeurant [Adresse 21]



M. [AZ] [OV]

né le 22 Août 1969 à [Localité 60], demeurant [Adresse 7]



Mme [SA] [OV]

née le 17 Juillet 1970 à [Localité 52], demeurant [Adresse 7]



Mme [TL] [EA]

née le 18 Février 1956 à [Localité 58], demeurant [Adresse 5]



Mme [YT] [ZE], demeurant [Adresse 16]



Mme [S] [IK]

née le 13 Août 1956 à [Localité 33], demeurant [Adresse 18]



M. [UI] [DX]

né le 10 Juillet 1965 à [Localité 30], demeurant [Adresse 32] PAYS-BAS



Mme [TX] [IN] épouse [DX], demeurant [Adresse 32] PAYS-BAS



Mme [HZ] [EI]

née le 06 Novembre 1957 à [Localité 40], demeurant [Adresse 2]



M. [WN] [AP]

né le 13 Février 1954 à [Localité 54], demeurant [Adresse 22]



Mme [PS] [AP]

née le 30 Mars 1956 à [Localité 45], demeurant [Adresse 22]



Mme [YH] [OJ]

née le 10 Juillet 1954 à [Localité 36], demeurant [Adresse 12]



M. [BS] [OJ]

né le 07 Juin 1952 à [Localité 56], demeurant [Adresse 12]



S.C.I. AGRANGES, dont le siège social est situé [Adresse 15] LUXEMBOURG



S.N.C. ETERLOU PLAGNE, demeurant [Adresse 6]



Représentés par la SELARL VIARD-HERISSON GARIN, avocats postulants au barreau d'ALBERTVILLE

Représentés par la SCP GOBERT & ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de MARSEILLE







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Date de l'ordonnance de clôture : 04 Décembre 2023



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 janvier 2024 



Date de mise à disposition : 02 avril 2024 





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Composition de la cour :



- Mme Hélène PIRAT, Présidente, 



- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,



- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, 



avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,





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Faits et procédure





Entre 2005 et 2006, la société Compagnie de Gestion Hôtelière (Sas) a conclu des baux commerciaux avec les propriétaires des appartements de la [Adresse 61] à [Localité 46], pour une durée de 11 ans. Par actes sous seings privés conclus entre avril 2018 et février 2020, les baux ont été renouvelés pour une durée de 9 ans. 



Par exploits d'huissier du 31 décembre 2021, M. [W] [P], Mme [OS] [P], M. [K] [B], Mme [IW] [BW], M. [WN] [J], Mme [OG] [J], M. [TA] [Y], M. [I] [R], M. [AB] [N], Mme [VF] [LE], M. [VR] [D], Mme [WZ] [D], M. [NY] [T], Mme [Z] [T], M. [CW] [E], Mme [GF] [IC], Mme [YW] [L] [G], M. [X] [BG], Mme [TL] [BG]-[SX], M. [WC] [RO], Mme [GR] [RO], Mme [LP] [XK], M. [C] [MB], Mme [NB] [HC], M. [KH] [HN], Mme [DO] [HN], M. [AZ] [FU], Mme [MY] [FU], Mme [GR] [RD], M. [WC] [KT], Mme [A] [KT], M. [EL] [FI], M. [H] [PG], M. [BN] [JW], Mme [O] [JW], M. [TI] [XW], M. [IZ] [CO], Mme [V] [CO], M. [AZ] [JK], Mme [S] [JK], M. [W] [EX], Mme [OG] [EX], M. [ZP] [NM], Mme [PD] [NM], M. [AZ] [OV], Mme [SA] [OV], Mme [TL] [EA], M. [BZ] [UU], M. [SD] [DL], Mme [F] [AK], M. [NJ] [ZT], Mme [PD] [ZT], Mme [YT] [ZE], la Sarl Lam, la Sarl L'immobilière du Bocage, la Sarl Pocigamy, la société de droit luxembourgeois SCI Agranges, Mme [S] [IK], la Snc Eterlou Plagne, la société de droit belge Srl Consulting Leasing and Sales, M. [UI] [DX], Mme [TX] [M] [IN], M. [UF] [JH], Mme [HZ] [EI], M. [WN] [AP], mme [PS] [AP], M. [BS] [OJ], Mme [YH] [OJ], M. [EL] [DD] G.A.F. ont assigné la société Compagnie de Gestion Hôtelière devant le tribunal judiciaire d'Albertville notamment aux fins que soit réputée non écrite la clause forfaitaire de charge.





Par ordonnance du 6 avril 2023, le juge de la mise en état a du tribunal judiciaire d'Albertville a :



- Constaté le désistement de M. [K] [B], Mme [IW] [BW], M. [VR] [D], Mme [WZ] [D], M. [CW] [E], Mme [GF] [IC], Mme [NB] [HC], M. [ZP] [NM], Mme [PD] [NM], la Sarl Lam, la Sarl L'immobilière du Bocage, la Sarl Pocigamy, M.. [UF] [JH], M. [EL] [DD], M. [BZ] [UU], M. [SD] [DL], Mme [F] [AK], M. [NJ] [ZT], Mme [PD] [ZT] et la société de droit belge Srl Consulting Leasing and Sales concernant sa demande de nullité de la clause d'approbation stipulée à l'article 4.6 du bail commercial ;



- Déclaré recevable l'action en nullité engagée par M. [W] [P], Mme [OS] [P], M. [WN] [J], Mme [OG] [J], M. [TA] [Y], M. [I] [R], M. [AB] [N], Mme [VF] [LE], M. [NY] [T], Mme [Z] [T], Mme [YW] [L] [G], M. [X] [BG], Mme [TL] [BG]-[SX], M. [WC] [RO], Mme [GR] [RO], Mme [LP] [XK], M. [C] [MB], M. [KH] [HN], Mme [DO] [HN], M. [AZ] [FU], Mme [MY] [FU], Mme [GR] [RD], M. [WC] [KT], Mme [A] [KT], M. [EL] [FI], M. [H] [PG], M. [BN] [JW], Mme [O] [JW], M. [TI] [XW], M. [IZ] [CO], Mme [V] [CO], M. [AZ] [JK], Mme [S] [JK], M. [W] [EX], Mme [OG] [EX], M. [AZ] [OV], Mme [SA] [OV], Mme [TL] [EA], Mme [YT] [ZE], la société de droit luxembourgeois Sci Agranges, Mme [S] [IK], la Snc Eterlou Plagne, M. [UI] [DX], Mme [TX] [M] [IN], Mme [HZ] [EI], M. [WN] [AP], Mme [PS] [AP], M. [BS] [OJ] et Mme [YH] [OJ] ;



- Condamné la société Compagnie de Gestion Hôtelière aux dépens de l'incident, dont distraction au profit de M. [SL] ;



- Condamné la société Compagnie de Gestion Hôtelière à payer à chacun des 32 propriétaires la somme de 100 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état électronique du 8 juin 2023 pour conclusions au fond des demandeurs.





Au visa principalement des motifs suivants : 




Le nouvel acte conclu aux fins de renouvellement du bail commercial constitue un nouveau contrat dans la mesure où le document ne se contente pas de modifier certaines clauses du bail initial mais réécrit dans son intégralité la convention. 




Par déclaration au greffe du 18 avril 2023, la société Compagnie de Gestion Hôtelière a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu'elle a :



- Constaté le désistement de M. [K] [B], Mme [IW] [BW], M. [VR] [D], Mme [WZ] [D], M. [CW] [E], Mme [GF] [IC], Mme [NB] [HC], M. [ZP] [NM], Mme [PD] [NM], la Sarl Lam, la Sarl L'immobilière du Bocage, la Sarl Pocigamy, M.. [UF] [JH], M. [EL] [DD], M. [BZ] [UU], M. [SD] [DL], Mme [F] [AK], M. [NJ] [ZT], Mme [PD] [ZT] et la société de droit belge Srl Consulting Leasing and Sales concernant sa demande de nullité de la clause d'approbation stipulée à l'article 4-6 du bail commercial.









Prétentions et moyens des parties





Par dernières écritures en date du 9 août 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Compagnie de Gestion Hôtelière sollicite l'infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour de :



- Déclarer irrecevable l'appel incident formé par M. [SD] [DL] et Mme [F] [AK], non intimés, à l'encontre de l'ordonnance rendue le 6 avril 2023 par le Juge de la mise en etat près du tribunal judiciaire d'Albertville ; 



- Rejeter purement et simplement, sans examen au fond, l'ensemble des demandes, fins et conclusions formulées par M. [SD] [DL] et Mme [F] [AK] ; 



Et statuant de nouveau,



- La déclarer recevable et bien fondée en son appel et en son incident d'instance ;



- Prendre acte du désistement pure et simple M. [K] [B], Mme [IW] [BW], M. [VR] [D], Mme [WZ] [D], M. [CW] [E], Mme [GF] [IC], Mme [NB] [HC], M. [ZP] [NM], Mme [PD] [NM], la Sarl Lam, la Sarl L'immobilière du Bocage, la Sarl Pocigamy, M. [UF] [JH], M. [EL] [DD], M. [BZ] [UU], M. [SD] [DL], Mme [F] [AK], M. [NJ] [ZT], Mme [PD] [ZT] et la société de droit belge Srl Consulting Leasing and Sales concernant leur demande formulée au visa de l'article 1304-2 du code civil aux fins de voir annuler la clause « d'approbation » stipulée à l'article 4.6 des baux commerciaux initiaux sur le fondement de la potestativité ; 



- Dire et juger prescrite la demande formulée par les copropriétaires-bailleurs requérants au visa de l'article 1304-2 du code civil et aux fins de voir annuler la clause « d'approbation » stipulée au dernier alinéa de l'article 4-6 des baux commerciaux initiaux et reprise au dernier alinéa de l'article 6 des actes de renouvellement de l'ensemble des demandeurs sur le fondement de la potestativité ; 



- Déclarer les copropriétaires-bailleurs requérants irrecevables en leurs demandes aux fins de voir annuler la clause « d'approbation » stipulée au dernier alinéa de l'article 4-6 des baux commerciaux initiaux et reprise au dernier alinéa de l'article 6 des actes de renouvellement de l'ensemble des demandeurs sur le fondement de la potestativité ; 



En conséquence, 



- Rejeter purement et simplement, sans examen au fond, la demande formulée par les copropriétaires-bailleurs requérants au visa de l'article 1304-2 du code civil et aux fins de voir annuler la clause « d'approbation » stipulée au dernier alinéa de l'article 4-6 des baux commerciaux initiaux et au dernier alinéa de l'article 6 des actes de renouvellement de l'ensemble des demandeurs sur le fondement de la potestativité ; 



- Condamner in solidum les copropriétaires-bailleurs requérants à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamner les mêmes aux entiers dépens de l'instance avec pour ceux d'appel application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la Selurl Bollonjeon.









Par dernières écritures en date du 12 juillet 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [W] [P], Mme [OS] [P], M. [WN] [J], Mme [OG] [J], M. [TA] [Y], M. [I] [R], M. [AB] [N], Mme [VF] [LE], M. [NY] [T], Mme [Z] [T], Mme [YW] [L] [G], M. [X] [BG], Mme [TL] [BG]-[SX], M. [WC] [RO], Mme [GR] [RO], Mme [LP] [XK], M. [C] [MB], M. [KH] [HN], Mme [DO] [HN], M. [AZ] [FU], Mme [MY] [FU], Mme [GR] [RD], M. [WC] [KT], Mme [A] [KT], M. [EL] [FI], M. [H] [PG], M. [BN] [JW], Mme [O] [JW], M. [TI] [XW], M. [IZ] [CO], Mme [V] [CO], M. [AZ] [JK], Mme [S] [JK], M. [W] [EX], Mme [OG] [EX], M. [AZ] [OV], Mme [SA] [OV], Mme [TL] [EA], Mme [YT] [ZE], la société de droit luxembourgeois Sci Agranges, Mme [S] [IK], la Snc Eterlou Plagne, M. [UI] [DX], Mme [TX] [M] [IN], Mme [HZ] [EI], M. [WN] [AP], Mme [PS] [AP], M. [BS] [OJ], Mme [YH] [OJ], M. [SD] [DL] et Mme [F] [AK] sollicitent de la cour de :



- Confirmer l'ordonnance rendue le 6 avril 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Albertville en ce qu'elle a : 



- Constaté le désistement partiel de M. [K] [B], Mme [IW] [BW], M. [VR] [D], Mme [WZ] [D], M. [CW] [E], Mme [GF] [IC], Mme [NB] [HC], M. [ZP] [NM], Mme [PD] [NM], la Sarl Lam, la Sarl L'immobilière du Bocage, la Sarl Pocigamy, M. [UF] [JH], M. [EL] [DD], M. [BZ] [UU], M. [NJ] [ZT], Mme [PD] [ZT] et la société de droit belge Srl Consulting Leasing and Sales concernant leur demande de nullité de la clause d'approbation stipulée à l'article 4-6 du bail commercial ; 



- Déclaré recevable l'action en nullité engagée par M. [W] [P], Mme [OS] [P], M. [WN] [J], Mme [OG] [J], M. [TA] [Y], M. [I] [R], M. [AB] [N], Mme [VF] [LE], M. [NY] [T], Mme [Z] [T], Mme [YW] [L] [G], M. [X] [BG], Mme [TL] [BG]-[SX], M. [WC] [RO], Mme [GR] [RO], Mme [LP] [XK], M. [C] [MB], M. [KH] [HN], Mme [DO] [HN], M. [AZ] [FU], Mme [MY] [FU], Mme [GR] [RD], M. [WC] [KT], Mme [A] [KT], M. [EL] [FI], M. [H] [PG], M. [BN] [JW], Mme [O] [JW], M. [TI] [XW], M. [IZ] [CO], Mme [V] [CO], M. [AZ] [JK], Mme [S] [JK], M. [W] [EX], Mme [OG] [EX], M. [AZ] [OV], Mme [SA] [OV], Mme [TL] [EA], Mme [YT] [ZE], la société de droit luxembourgeois Sci Agranges, Mme [S] [IK], la Snc Eterlou Plagne, M. [UI] [DX], Mme [TX] [M] [IN], Mme [HZ] [EI], M. [WN] [AP], Mme [PS] [AP], M. [BS] [OJ] et Mme [YH] [OJ] ; 



- Condamné la société Compagnie de Gestion Hôtelière aux dépens de l'incident, dont distraction au profit de M. [SL] ; 



- Condamné la société Compagnie de Gestion Hôtelière à payer à chacun des 32 propriétaires la somme de 100 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- Infirmer l'ordonnance rendue le 6 avril 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Albertville dans toutes ses dispositions, soit en ce qu'elle a : 



- Déclaré irrecevable l'action en nullité engagée par M. [SD] [DL] et Mme [F] [AK] ; 



Statuant à nouveau,



- Débouter la société Compagnie de Gestion Hôtelière de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 



- Dire non prescrite la demande formulée par les copropriétaires bailleurs requérants aux fins de voir annuler la condition potestative de la clause d'approbation par le preneur de toute dépense engagée par le copropriétaire bailleur sans l'accord exprès du preneur, figurant à l'article 6 du nouveau bail ; 



- Déclarer recevable leur action en nullité engagée ; 

- Condamner la société Compagnie de Gestion Hôtelière à payer à chacun la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- Condamner la société Compagnie de Gestion Hôtelière aux entiers dépens.







Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.



Une ordonnance en date du 4 décembre 2023 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 9 janvier 2024.











MOTIFS ET DÉCISION







I - Sur la procédure





La société Compagnie de Gestion Hôtelière soulève l'irrecevabilité de l'appel incident de M. [DL] et Mme [AK], lesquels n'ont pas été intimés, s'étant désistés en première instance de leur demande en nullité.



Il résulte de l'ordonnance entreprise que les consorts [DL]-[AK] se sont désistés de leur demande en nullité de la clause 'd'approbation' stipulée à l'article 4.6 du bail commercial, désistement constaté par le juge de la mise en état.



Par ailleurs, la société Compagnie de Gestion Hôtelière n'a pas interjeté appel contre les consorts [DL]-[AK], ne remettant pas en cause leur désistement.



Par message Rpva du 17 janvier 2014, autorisé à l'audience, l'avocate des intimés a confirmé que les consorts [DL]-[AK] n'avaient pas signé le nouveau bail de sorte qu'il s'agissait d'un désistement tacite de leur part.



A défaut d'avoir été intimé, les consorts [DL]-[AK] ne pouvaient interjeter appel incident au surplus sur un chef de décision n'existant pas (irrecevabilité de leur action).



Leur appel incident est donc irrecevable.







II - Sur le fond





La compétence du juge de la mise en état pour statuer sur la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action en nullité de la clause litigieuse, non contestée, résulte effectivement de l'article 789 du code de procédure civile.



La prescription quinquennale issue de l'article 2224 du code civil n'est pas non remise en cause par les parties.



Dans l'assignation délivrée par les copropriétaires susvisés en date du 31 décembre 2021, ces derniers demandent à la juridiction de dire que la clause 4-6 du bail initial et l'article 6 du nouveau bail comporte une condition potestative et d'annuler cette condition potestative de l'article 4-6 des baux initiaux et de l'article 6 des nouveaux baux.



L'alinéa de cette clause, qui contient selon les copropriétaires une condition potestative est le suivant : 'En ce qui concerne les charges de copropriété, il est également convenu que toute dépens (hors celles-ci dessus) engagée par le bailleur sans l'accord exprès du preneur restera à la charge exclusive du bailleur'.



La société Compagnie de Gestion Hôtelière fait valoir que la clause dite d'approbation des charges par le preneur des dépenses de copropriété stipulée à l'article 4.6 dernier alinéa des baux initiaux a été reconduite à l'identique dans les avenants portant renouvellement à l'article 6 dernier alinéa. Selon elle, les actes portant renouvellement des baux initiaux n'emportent pas la création de nouveaux baux commerciaux, mais simplement le renouvellement des baux initiaux venus à expiration et ce aux mêmes conditions, de sorte que le délai de prescription quinquennale doit courir à compter de la signature des baux initiaux et non des avenants de renouvellement.



Les copropriétaires font valoir que la prescription court à compter du bail renouvelé qui est un nouveau bail.



Sur ce, 



Il ressort à l'évidence de l'assignation des copropriétaires qu'ils sollicitent la nullité de la clause 'd'approbation' telle qu'elle figure dans les baux qui les lient actuellement à la preneuse, même s'ils se réfèrent à cette clause qui figurait déjà dans le bail initial, sachant que dans le bail initial, il s'agissait du dernier alinéa de l'article 4 intitulé 'conditions' point n°6 et que dans le document intitulé par la société Compagnie de Gestion Hôtelière 'proposition de renouvellement de bail commercial', elle figure sous l'article 6 dans le paragraphe intitulé 'conditions'. Ainsi, il ressort de ces circonstances que les copropriétaires entendent voir annuler cette clause d'approbation des baux, ce qui correspond parfaitement à leur prétention telle qu'elle figure dans leur assignation.



La question qui en réalité oppose les parties, pour déterminer si cette demande d'annulation de la clause dite 'd'approbation' figurant au point 6 des conditions générales du bail renouvelé, est prescrite ou non, est de rechercher si le renouvellement du bail vaut conclusion d'un nouveau bail ou prolongation du bail initial. Dans le premier cas, l'action ne serait pas prescrite sous réserve de la date de signature des baux renouvelés, dans le second cas, l'action serait évidemment prescrite eu égard à la date de signature des baux initiaux.



L'article 145-9 du code commerce al 1 énonce 'par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement' et l'article 145-12 alinéa 3 prévoit 'le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande'.



Selon la jurisprudence constante depuis 1980, réitérée par l'assemblé plénière de la cour de cassation par arrêt en date du 7 mai 2004, le bail commercial renouvelé, après la délivrance d'un congé, est un nouveau bail, le précédant cessant par l'effet du congé. Quand bien même aucun congé n'eût été délivré, la prolongation tacite n'a pas perduré, la société Compagnie de Gestion Hôtelière ayant sollicité le renouvellement et de nouveaux contrats ont été signés. Le bail renouvelé est autonome par rapport au bail initial et ce principe vaut aussi pour les baux de droit commun et même pour les baux ruraux. Il importe peu que le bail renouvelé ait une identité de clauses avec le bail initial ou au contraire que des clauses aient été modifiées ou encore que de nouvelles clauses aient été ajoutées, puisqu'il s'agit d'un nouveau contrat, qui se distingue ainsi d'une tacite reconduction. 



En l'espèce, les baux initiaux conclus entre la société Compagnie de Gestion Hôtelière et les copropriétaires pour une durée de 11 ans, entrés en vigueur entre décembre 2007 et décembre 2008 sont arrivés à expiration entre décembre 2017 et décembre 2018 et des négociations ont été engagées entre les parties pour continuer leurs relations contractuelles. Chacun des copropriétaires intimés a signé un nouveau contrat, peu importe que ce dernier soit intitulé 'proposition de renouvellement de bail commercial', qui au demeurant comporte des modifications du contenu de certaines clauses par rapport au bail initial et notamment cet article 6 qui met à la charge du bailleur les charges liées aux travaux de rénovation et de réfection ou modification des parties communes et qui précise que tous les travaux ou réparations nécessaires du fait de dommages portant atteinte à la solidité de l'ouvrage ou rendant ce dernier impropre à sa destination seront à la charge du bailleur, sans qu'il soit nécessaire d'évoquer d'autres modifications ou ajouts comme le forfait 'embellissement'.



Les nouveaux baux ont été signés après le 31 décembre 2016, soit dans la période quinquennale avant l'assignation en date du 31 décembre 2021. Toutefois, les nouveaux baux signés par M. [BG] et Mme [SX], M. Mme [HN], M. Mme [FU], M. [PG], M. Mme [EX], M. Mme [ZE], Mme [IK] ne sont pas datés. Cependant, la charge de la preuve du point de départ d'un délai de prescription incombe à celui qui invoque cette fin de non-recevoir (jurisprudence constante et réitérée voir nota cass com 24 janv 2024 pourvoi n°22-10492). En tout état de cause, la société Compagnie de Gestion Hôtelière ne soutient pas que ces baux aient été signés avant le 31 décembre 2016, d'autant que les premiers baux initiaux sont arrivés à expiration en décembre 2017.



En conséquence, l'action en nullité de la clause 'd'approbation' des baux liant actuellement les parties sera déclarée recevable pour l'ensemble des copropriétaires intimés. Dès lors, l'ordonnance sera confirmée en toutes ses dispositions.











III - Sur les mesures accessoires





Succombant, la société Compagnie de Gestion Hôtelière sera tenue aux dépens,



L'équité commande de faire droit à la demande d'indemnité procédurale de 200 euros à M. [W] [P] et Mme [OS] [P] ensemble, M. [WN] [J] et Mme [OG] [J] ensemble, M. [TA] [Y], M. [I] [R], M. [AB] [N] et Mme [VF] [LE] ensemble, M. [NY] [T] et Mme [Z] [T] ensemble, Mme [YW] [L] [G], M. [X] [BG] et Mme [TL] [BG]-[SX] ensemble, M. [WC] [RO] et Mme [GR] [RO] ensemble, Mme [LP] [XK], M. [C] [MB], M. [KH] [HN] et Mme [DO] [HN] ensemble, M. [AZ] [FU] et Mme [MY] [FU] ensemble, Mme [GR] [RD], M. [WC] [KT] et Mme [A] [KT] ensemble, M. [EL] [FI], M. [H] [PG], M. [BN] [JW] et Mme [O] [JW] ensemble, M. [TI] [XW], M. [IZ] [CO] et Mme [V] [CO] ensemble, M. [AZ] [JK] et Mme [S] [JK] ensemble, M. [W] [EX] et Mme [OG] [EX] ensemble, M. [AZ] [OV] et Mme [SA] [OV] ensemble, Mme [TL] [EA], Mme [YT] [ZE], la Sci Agranges, Mme [S] [IK], la Snc Eterlou Plagne, M. [UI] [DX] et Mme [TX] [M] [IN] ensemble, Mme [HZ] [EI], M. [WN] [AP] et Mme [PS] [AP] ensemble, M. [BS] [OJ] et Mme [YH] [OJ] ensemble.









PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,



Déclare l'appel incident de M. [SD] [DL] et de Mme [U] [AK] irrecevable,



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions dont appel, 



Y ajoutant,



Condamne la société Compagnie de Gestion Hôtelière aux dépens d'appel,



Condamne la société Compagnie de Gestion Hôtelière à payer une indemnité procédurale de 200 euros à M. [W] [P] et Mme [OS] [P] ensemble, M. [WN] [J] et Mme [OG] [J] ensemble, M. [TA] [Y], M. [I] [R], M. [AB] [N] et Mme [VF] [LE] ensemble, M. [NY] [T] et Mme [Z] [T] ensemble, Mme [YW] [L] [G], M. [X] [BG] et Mme [TL] [BG]-[SX] ensemble, M. [WC] [RO] et Mme [GR] [RO] ensemble, Mme [LP] [XK], M. [C] [MB], M. [KH] [HN] et Mme [DO] [HN] ensemble, M. [AZ] [FU] et Mme [MY] [FU] ensemble, Mme [GR] [RD], M. [WC] [KT] et Mme [A] [KT] ensemble, M. [EL] [FI], M. [H] [PG], M. [BN] [JW] et Mme [O] [JW] ensemble, M. [TI] [XW], M. [IZ] [CO] et Mme [V] [CO] ensemble, M. [AZ] [JK] et Mme [S] [JK] ensemble, M. [W] [EX] et Mme [OG] [EX] ensemble, M. [AZ] [OV] et Mme [SA] [OV] ensemble, Mme [TL] [EA], Mme [YT] [ZE], la Sci Agranges, Mme [S] [IK], la Snc Eterlou Plagne, M. [UI] [DX] et Mme [TX] [M] [IN] ensemble, Mme [HZ] [EI], M. [WN] [AP] et Mme [PS] [AP] ensemble, M. [BS] [OJ] et Mme [YH] [OJ] ensemble.







Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, 



et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.





Le Greffier, La Présidente,



















































Copie délivrée le 02 avril 2024 

à 

la SELARL BOLLONJEON

la SELARL VIARD-HERISSON GARIN











Copie exécutoire délivrée le 02 avril 2024 

à 

la SELARL VIARD-HERISSON GARIN