Cour d'Appel · 5e chambre civile — 2 avril 2024

ARRÊT n°































Grosse + copie

délivrées le

à































COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



5e chambre civile



ARRET DU 02 AVRIL 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 21/03728 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PBCG





Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 mai 2021 

Tribunal de proximité de Sète - N° RG 20/000465





APPELANT :



Monsieur [P] [L]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par Me Michel-Pierre RAYNAUD-BARDON de la SCP RAYNAUD-BARDON BANCE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/008378 du 30/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)







INTIMEE :



Syndicat de copropriétaire [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, exercice la SARL CITYA THERMES ATHENA, société inscrite au RCS de MONTPELLIER sous le numéro 524 472 842, dont le siège social est sis [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Jassime AMMARI substituant Me Sandy RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO - DUBOIS, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant 

















Ordonnance de clôture du 22 Janvier 2024



COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 FEVRIER 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :



Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Mme Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Henriane MILOT

 



ARRET : 



- contradictoire



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.





*

* *





EXPOSE DU LITIGE



M. [P] [L] est copropriétaire, dans l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] (34), du lot n° 2, consistant en un appartement de type T3, situé au rez-de-chaussée, d'une superficie de 72 m2, plus une cour de 14 m2.



Par jugement du 28 mai 2014, M. [P] [L] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 483,25 euros au titre des charges échues au 20 janvier 2014.



Les appels de charges ultérieurs demeurant impayés, M. [P] [L] a été mis en demeure les 19 janvier 2016 et 9 février 2016, puis un commandement de payer lui a été signifié le 7 juillet 2017, sans résultat.



Une mise en demeure lui a encore été adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires le 18 avril 2018, suivie de relances en janvier et avril 2019. Une ultime mise en demeure lui été notifiée le 9 octobre 2020.



Son compte de charges faisant apparaître au 7 octobre 2020 un solde débiteur d'un montant de 4 670,97 euros pour charges échues impayées, ainsi que 2 854,25 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a saisi le tribunal de proximité de Sète le 21 octobre 2020, afin d'en obtenir le paiement.



Postérieurement à cette saisine, le syndicat des copropriétaires a actualisé sa créance devant le premier juge, y incluant les nouveaux appels de fonds échus, à hauteur de 5 986,20 euros en principal au titre des charges échues impayées, et 3 070,15 euros de frais au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.



Par jugement du 5 mai 2021, le tribunal de proximité de Sète a :




 Débouté M. [P] [L] de sa demande d'expertise judiciaire ;

Condamné M. [P] [L] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic la SARL Citya Thermes Athena, la somme de 4 283,99 euros au titre des frais exposés et charges de copropriété impayées échues jusqu'au 31 mars 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2018 ;

Dit que les intérêts échus des capitaux, dus au moins pour une année entière, produiront des intérêts ;

Débouté pour le surplus le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL Citya Thermes Athena, de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

Débouté M. [P] [L] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [P] [L] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL Citya Thermes Athena, la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [P] [L] aux dépens, ce compris les frais de délivrance du commandement de payer du 7 juillet 2017 et de l'assignation du 21 octobre 2020 ;

Rappelé que le jugement était exécutoire par provision.




S'agissant du paiement des arriérés de charges, demandé à hauteur de 5 986,20 euros pour la période allant du 1er avril 2014 au 1er avril 2021 inclus, le premier juge a commencé par rappeler que l'affaire ayant été audiencée le 17 mars 2021, les appels de fonds du 1er avril 2021 devaient être écartés du litige, puisque, par jugement du 28 mai 2014, devenu définitif, M. [P] [L] avait été condamné à s'acquitter de la somme de 5 483,25 euros au titre des charges échues au 20 janvier 2014.



Analysant le compte de copropriété de M. [P] [L], le premier juge a fixé le total des charges dues à 12 471,54 euros au titre de la période en litige, du 1er avril 2014 au 12 mars 2021 inclus. En ce qui concerne les règlements de M. [P] [L], effectués entre le 4 août 2014 et le 7 janvier 2021, qui s'élèvent à 12 322,58 euros, auxquels le premier juge a ajouté des régularisations en sa faveur, de 1 303,22 euros, totalisant 13 625,80 euros, dont il a soustrait 5 483,25 euros au titre des charges échues au 20 janvier 2014, dont l'échéancier n'a pas été honoré, arrivant ainsi au total de 8 187,55 euros de règlements effectivement réalisés.



Le premier juge en a déduit que M. [P] [L] restait redevable d'une somme de 12 471,54 euros - 8 187,55 euros = 4 283,99 euros de charges au titre de la période s'achevant en mars 2021.



Sur la demande en paiement des divers frais exposés par le syndicat pour recouvrer sa créance, au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le premier juge a écarté les frais réclamés au titre du commandement de payer du 7 juillet 2017 et de la délivrance de l'assignation du 22 octobre 2020 au motif qu'ils étaient arbitrés dans le cadre des dépens.



S'agissant des frais de rédaction, de transmission du dossier à l'avocat et de « contentieux », le premier juge les a écartés en rappelant que les honoraires d'avocat étaient arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile et que les frais d'huissier l'étaient dans le cadre des dépens.



Enfin il a souligné que les honoraires de syndic concernant la transmission du dossier à l'avocat, n'étaient pas des frais nécessaires exposés par le syndicat au sens de l'article 10-1 de la loi de 1965 dès lors que la prestation ne dépassait pas le cadre de la gestion courante du syndic, comme en l'espèce, pour rejeter l'intégralité de cette demande.



Sur la demande subsidiaire du syndic en dommages et intérêts, le premier juge l'a rejetée au motif qu'au regard du montant des charges effectivement impayées, le syndic n'établissait pas l'existence d'un préjudice différent d'un simple retard de paiement, lequel était indemnisé par l'octroi d'intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et la capitalisation de ces intérêts.



Sur la demande d'expertise faite par M. [P] [L], le premier juge l'a rejetée après avoir constaté que les relevés bancaires produits par lui constituaient des éléments de preuve suffisamment détaillés.



Monsieur [P] [L] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 8 juin 2021.



Dans ses conclusions déposées le 11 août 2021, il demande à la cour de :




 « Réformer le jugement du tribunal de proximité de Sète en date du 5 mai 2021, en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

Ordonner une expertise judiciaire et commettre un expert pour y procéder avec la mission de :

 se rendre sur les lieux, les visiter et les décrire,

se faire communiquer tous documents utiles, recevoir les explications des parties, entendre s'il y a lieu tout sachant,

déterminer et chiffrer les charges à attribuer à M. [P] [L] au titre des charges locatives et ce, depuis l'année 2014 jusqu'au jour de l'expertise,

parvenir à un apurement des comptes entre les parties,

entreprendre toutes mesures susceptibles de régler le litige,

fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre au Tribunal d'apprécier les éventuels préjudices subis,

faire toutes observations utiles à la solution du litige et répondre aux dires des parties après avoir provoqué leurs observations en leur adressant un pré-rapport ou une note de synthèse de ses opérations ;

 A titre subsidiaire,

Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions au titre des charges et des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou, subsidiairement, au titre du préjudice financier ;

En tout état de cause,

Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à payer à M. [P] [L] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] aux entiers dépens. »




M. [P] [L] soutient que c'est à tort que le premier juge a rejeté sa demande d'expertise comptable, qui seule permettra, selon lui, d'apurer les comptes dès lors qu'il estime que les documents produits par le syndicat des copropriétaires ne sont ni lisibles ni compréhensibles et que ses propres documents ne font pas ressortir les mêmes chiffres.



Il soutient qu'il ne doit rien au titre des charges, ni des frais, ni du préjudice financier.



Dans ses conclusions déposées le 27 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :




 « Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [P] [L] de l'ensemble de ses demandes, et ainsi,

Rejeter la demande d'expertise de M. [P] [L] 

Débouter M. [P] [L] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ; 

Statuant à nouveau, 

Condamner M. [P] [L] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 3 739,26 euros en principal au titre des charges échues impayées arrêtées au 27 octobre 2021, avec les intérêts de droit au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 janvier 2016 jusqu'à parfait paiement ;

Condamner M. [P] [L] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], à titre principal, la somme de 3 059,45 euros au titre des frais de recouvrement autres que dépens et frais irrépétibles, disant et jugeant que pour cette créance ainsi justifiée seront imputables à la seule requise en application de l'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de relance et de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

Subsidiairement,

Condamner M. [P] [L] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 3 059,45 euros en réparation du préjudice financier subi par la copropriété ;

En tout état de cause,

Condamner M. [P] [L] à payer syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 2 000 euros en raison de sa résistance abusive ;

Condamner M. [P] [L] à payer syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, avec application des articles 1343-1 et 1343-2 du code civil, en disant et jugeant que toutes sommes susceptibles d'être versées par le requis sur les sommes sus-visées, s'imputeront tout d'abord sur les intérêts dus si le règlement n'est pas intégral, et les entiers dépens. »




Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] fait valoir que la demande d'expertise comptable doit être rejetée au motif qu'il a lui-même produit un décompte précis et ventilé, l'intégralité des procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes, l'intégralité des appels de fonds échus réclamés, les justificatifs de frais au titre de l'article 10-1, reprenant le montant des appels de fonds exercice par exercice, ainsi qu'une liste de l'intégralité des frais dont le paiement est sollicité.



De surcroît et comme rappelé par le premier juge, le syndicat souligne que le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 de la loi de 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.



S'agissant du paiement des arriérés de charges, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] soutient que le premier juge s'est trompé en fixant à 12 471,54 euros les charges dues pour la période du 1er avril 2014 au 12 mars 2021, estimant que ce montant est erroné car il n'est pas fondé sur le relevé de compte ni sur les charges appelées, qu'il en va de même s'agissant de la somme de 8 187,55 euros, exposant que le juge est parti du montant des règlements allégués par M. [P] [L], savoir 12 322,58 euros, ajoutant le montant des régularisations de charges à son crédit (1 303,22 euros), soit 13 625,80 euros, et retranchant à tort une seconde fois ce même montant de 1 303,22euros correspondant aux mêmes régularisations, qu'ainsi, il a conclu à tort que M. [P] [L] était finalement redevable d'une somme de 4 283,99 euros.



Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'il a actualisé son calcul en cause d'appel, en l'arrêtant au 27 octobre 2021.



Il se fonde, d'une part, sur les appels de fonds échus depuis la première condamnation, conformément aux procès-verbaux d'assemblée produits à l'instance et demeurés impayés, et impute les règlements aux dettes les plus anciennes en application de l'article 1342-10 alinéa 2 du code civil.



Au terme de ce décompte actualisé, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [P] [L] au paiement de la somme totale de 3 739,26 euros au titre des charges échues impayées arrêtées au 27 octobre 2021.



Sur la demande en paiement de la somme de 3 059,45 euros de frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour recouvrer sa créance au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, celui-ci fait valoir qu'en assemblée générale du 10 juillet 2018, a été adopté à l'unanimité, dont M. [P] [L] qui était présent, la résolution n° 19, intitulée « Clause d'aggravation des charges - Article 24 », qui énonce que « Pour la bonne collaboration et le maintien d'une relation harmonieuse entre les copropriétaires, l'Assemblée Générale des copropriétaires, après en avoir délibéré, décide que, d'une façon générale, tous les frais exposés par le Syndicat des copropriétaires, par la faute ou la négligence d'un copropriétaire ou de l'une des personnes résidant sous son toit, lui seront imputés de plein droit. »



Le syndicat des copropriétaires entend rappeler que l'assemblée générale est souveraine et que M. [P] [L], qui a voté cette résolution, ne peut pas s'en dédire, a fortiori en l'absence de toute contestation de cette assemblée dans le délai imparti à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.



Sur la résistance abusive de M. [P] [L] et la demande de 2 000 euros à ce titre, le syndicat des copropriétaires met en avant que M. [P] [L] se soustrait à son obligation de participer au règlement des charges de copropriété depuis plusieurs années, ce qui cause un préjudice à l'ensemble des copropriétaires et souligne que ces impayés engendrent un important manque de trésorerie, attesté par des appels de fonds de trésorerie pour combler la défaillance du copropriétaire.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 janvier 2024.





MOTIFS



1. Sur la demande d'expertise



M. [P] [L] sollicite de la cour, comme il l'avait déjà fait en première instance, une mesure d'expertise en avançant que « seule une mesure d'expertise comptable pourra apurer les comptes ».



Or, selon l'article 146 du code du procédure civile, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'élément suffisant pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.



En l'espèce, comme l'a justement relevé le premier juge, M. [P] [L] soutient, encore devant la cour, que certains des règlements qu'il aurait effectués n'ont pas été pris en compte par le syndicat des copropriétaires dans son décompte et qu'il en rapporterait la preuve par la production de ses relevés bancaires et d'un décompte, que toutefois, il n'est nul n'est besoin d'une mesure d'expertise comptable pour apporter la preuve des règlements effectués, qui peut être rapportée par d'autres moyens et notamment ses relevés bancaires, ainsi que lui-même le soutient, de sorte qu'en l'absence de toute critique utile de ce motif, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de M. [P] [L] de ce chef.



2. Sur la demande en paiement du syndicat des copropriétaires au titre des charges échues impayées



Le jugement déféré a condamné M. [P] [L] à lui payer la somme de 4 283,99 euros au titre des charges échues impayées, arrêtées au 12 mars 2021.



En l'état des pièces versées au débat, des arguments soutenus par le syndicat des copropriétaires, il apparaît qu'en l'état des nouveaux appels de fonds échus et des règlements intervenus, tenant compte des éléments avancés par l'appelant, il convient d'actualiser la condamnation de M. [P] [L] à la somme totale de 3 739,26 euros, au titre des charges échues impayées, arrêtées au 27 octobre 2021.



La cour infirmera en conséquence le jugement déféré sur le quantum et, statuant à nouveau, l'actualisera à la somme de 3 739,26 euros.





3. Sur la demande en paiement du syndicat des copropriétaires au titre des frais



Le syndicat des copropriétaires entend rappeler que les frais de recouvrement exposés par le syndicat requérant sont imputables aux seuls requis, dont notamment les frais de mise en demeure, les frais de rappel postérieurs à la mise en demeure et antérieurs à l'assignation, les frais exposés qui traduisent les diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre le recouvrement de la créance justifiée à l'encontre du défaillant, dont notamment les frais et honoraires du syndic engagés pour obtenir le paiement des charges et que, ce n'est qu'à titre subsidiaire, si par extraordinaire il n'était pas fait droit à sa demande de paiement sur le fondement de l'article 10-1, que le syndicat vient demander la condamnation de M. [P] [L] à hauteur de la somme de 3 059,45 euros, en réparation du préjudice financier subi par la copropriété puisque ce montant serait alors supporté par les autres copropriétaires.



En l'espèce, en l'état des éléments produits par le syndicat des copropriétaires et au surplus des dispositions de la résolution n°19 adoptée lors de l'assemblée générale du 10 juillet 2018, le jugement dont appel sera infirmé sur le quantum alloué à ce titre. Statuant à nouveau, M. [P] [L] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 059,45 euros au titre des frais exposés pour la mise en place d'un suivi spécifique depuis de nombreuses années.



4. Sur la demande de condamnation de M. [P] [L] au paiement de dommages-intérêts au motif de sa résistance abusive



En cause d'appel, le syndicat des copropriétaires n'établit pas avoir subi un préjudice différent du simple retard de paiement déjà indemnisé par l'octroi d'intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il l'a débouté de sa demande de ce chef, pour le même motif.



5. Sur les dépens et les frais non remboursables



Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [P] [L] sera condamné aux dépens de l'appel.



M. [P] [L], qui échoue en son appel, sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.











PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;



CONFIRME le jugement rendu le 5 mai 2021 par le tribunal de proximité de Sète, sauf en ce qu'il a fixé à la somme totale de 4 283,99 euros la condamnation de M. [P] [L] au titre des frais exposés et charges de copropriété impayées échues jusqu'au 31 mars 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2018 ;



Statuant à nouveau sur ce quantum,



FIXE à la somme de 3 739,26 euros en principal le montant de la condamnation de M. [P] [L] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], au titre des charges échues impayées, arrêtées au 27 octobre 2021, avec les intérêts de droit au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 janvier 2016, jusqu'à parfait paiement ;



FIXE à la somme de 3 059,45 euros, le montant de la condamnation de M. [P] [L] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], au titre des frais de recouvrement autres que les dépens et les frais irrépétibles,



CONDAMNE M. [P] [L] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ;



CONDAMNE M. [P] [L] aux dépens de l'appel.



Le Greffier La Présidente