Cour d'Appel · Chambre commerciale — 2 avril 2024

ARRÊT n°































Grosse + copie

délivrées le

à





























COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



Chambre commerciale



ARRET DU 02 AVRIL 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 22/03328 - N° Portalis DBVK-V-B7G-POYC





Décision déférée à la Cour : 

Jugements du 15 AVRIL 2022 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER 

N° RG 20/00800, RG 20/00792 et RG 20/00795





APPELANTS :



Monsieur [M] [F]

de nationalité Française

[Adresse 15]

[Localité 13]

et

Monsieur [S] [F]

de nationalité Française

[Adresse 16]

[Localité 17]

et

Madame [P] [F]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 12]

Représentés par Me Bénédicte SAUVEBOIS PICON de la SELARL CABINET D'AVOCATS SAUVEBOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l'audience par Me Jordan GUIGNARD, avocat au barreau de MONTPELLIER





INTIMEE :



L'ADMINISTRATION DES FINANCES PUBLIQUES, poursuites et diligences du Directeur Régional des Finances Publiques de Provence-Alpes-Côte d'Azur et du département des Bouches-du-Rhône qui élit domicile en ses bureaux, 

[Adresse 19], 

[Adresse 19]

[Localité 1]

Représentée par Me Raymond ESCALE de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES substitué sur l'audience par Me Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER



Ordonnance de clôture du 13 Février 2024



COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 MARS 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :



Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre

Mme Anne-Claire BOURDON, conseillère

M. Thibault GRAFFIN, conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL



ARRET : 



- contradictoire, 



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre, et par Mme Audrey VALERO, greffière.





EXPOSÉ DU LITIGE



Le [Date décès 11] 2017, [G] [O] est décédée, laissant pour lui succéder ses trois enfants': [S], [M] et [P] [F]. 



Par déclaration de succession enregistrée le 29 décembre 2017 au service de la publicité foncière et d'enregistrement de [Localité 21], il est notamment mentionné à l'actif de la succession':

- un appartement et une cave sis [Adresse 2], à [Localité 22], estimés à 100'000 euros,

- un terrain à bâtir sis [Adresse 18] à [Localité 23], estimé à la somme de 175'000 euros. 



Le 29 octobre 2018, la direction départementale des finances publiques (DDFP) de l'Hérault a notifié à M. [S] [F], une proposition de rehaussement de la valeur des biens immobiliers, au titre de la succession':

- de l'appartement sis [Localité 22] à 179'000 euros, 

- du terrain à bâtir sis [Localité 23] AK [Cadastre 7] à 363'000 euros,

- et la réintégration à l'actif de la succession d'un bien omis, un terrain sis [Adresse 18], cadastré section AK [Cadastre 8] et [Cadastre 9], pour une valeur de 12'000 euros. 



Le 21 février 2019, suite aux observations formulées le 11 janvier 2019 par M. [S] [F], l'administration a maintenu la rectification proposée pour le terrain à bâtir sis à [Localité 23], mais a revu la valeur de l'appartement sis à [Localité 22] à 160'000 € et celle du terrain cadastré AK [Cadastre 8] et [Cadastre 9], à 2 euros. 



Le 28 juin 2019, s'alignant sur les valeurs proposées par un avis rendu par la commission départementale de conciliation le 7 juin 2019, l'administration a finalement retenu les suivantes :

- 133'800 euros pour l'appartement sis à [Localité 22] (soit une insuffisance de 33'800 €) ; 

- et 300'000 euros pour le terrain à bâtir sis à [Localité 23] (soit une insuffisance de 125'000 €).

Par ailleurs, elle a retenu une valeur rectifiée à l'euro symbolique pour le terrain cadastré AK [Cadastre 8] et [Cadastre 9] sis à [Localité 23].



Les impositions supplémentaires ont été mises en recouvrement le 30 août 2019 par AMR n° 20190805215 pour un montant total de 34'281 euros (33'348 euros en droits et 933 euros en pénalités). 

 

Par lettre du 27 septembre 2019, les consorts [F] ont adressé une réclamation contentieuse laquelle a fait l'objet d'une décision de rejet le 6 novembre 2019.



Par exploits du 13 décembre 2019, les consorts [F] ont chacun assigné la direction régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d'Azur et du département des Bouches-du-Rhône aux fins d'obtenir la décharge des impositions contestées. 



Par 3 jugements contradictoires en date du 15 avril 2022 (n° RG 20/800 pour Mme [P] [F], n° RG 20/792 pour M. [M] [F], et n° RG 20/795 pour M. [S] [F] ) le tribunal de judiciaire de Montpellier a :

- ordonné la décharge de l'imposition supplémentaire correspondant à l'appartement sis [Adresse 2] à [Localité 22] résidence «'[Adresse 20]'» ;

- dit l'imposition supplémentaire opérée pour le terrain à bâtir situé [Adresse 18] à [Localité 23] cadastré section AK [Cadastre 7] régulière et fondée, et rejeté la demande de décharge ;

- et dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et condamné Mme [P] [F] aux dépens. 



Par déclaration du 21 juin 2022, Mme [P] [F] a relevé appel de ce jugement, appel enregistré sous le numéro RG 22/03328. 

Par déclaration du 22 juin 2022, M. [M] [F] a également relevé appel de ce jugement (RG n°22/03344). 

Par déclaration du même jour, M. [S] [F] en a fait de même (RG n°22/03341). 



Les procédures ont été jointes par le magistrat chargé de la mise en état le 28 juin 2022 sous le premier numéro. 



Par conclusions du 29 novembre 2022, Mme [P] [F], M. [M] [F] et M. [S] [F] demandent à la cour, au visa de l'article L.57 du livre des procédures fiscales :

- de les recevoir en leur appel ; 

- de réformer les jugements rendus les 15 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier, 

- de prononcer la décharge pure et simple des impositions contestées avec toutes conséquences de droit,

- et de condamner aux dépens l'administration fiscale et à leur verser la somme de 5 000 € chacun au titre au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par conclusions du 17 octobre 2022, la direction régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d'Azur et du département des Bouches-du-Rhône demande à la cour, au visa de l'article 666 du code général des impôts et de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales, de'confirmer le jugement attaqué, de débouter les consorts [F] de toutes leurs prétentions, de confirmer la décision de rejet en date du 6 novembre 2019 de leur réclamation du 27 septembre 2019, et de les condamner aux entiers dépens de l'instance ainsi qu'à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Il est renvoyé, pour l'exposé exhaustif des moyens des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 









MOTIFS



Au soutien de leur appel, les consorts [F] font valoir les moyens suivants:

- Aux termes de l'article L. 57 du livre des procédures fiscales, pour remettre en cause la valeur vénale déclarée des biens, l'administration fiscale doit procéder à l'examen concret d'au moins trois comparaisons tirées de la cession de biens intrinsèquement similaires en fait et en droit ;

- Or deux des termes de comparaison doivent être écartés en ce que leur surface est nettement inférieure pour être de 500 et 450 m², alors que le prix au m² est plus élevé lorsque la surface est réduite, de sorte que la seule parcelle Al [Cadastre 14] d'une surface de 819 m2 ne saurait être regardée comme un terme comparable ;

- Le terrain à bâtir litigieux sis à [Localité 23] cadastré AK [Cadastre 7] est détaché d'une parcelle initiale de 2 046 m2 AK[Cadastre 4] qui avait été évaluée par un expert judiciaire à 369 000 € dans le cadre de la liquidation et du partage du régime matrimonial des époux [F], soit pour 877 m2, une valeur de 158382 € qui avait été validée par un arrêt de la cour d'appel de Montpellier du 9 novembre 2010, à majorer de 10%, soit une majoration supérieure à l'évolution réelle du marché immobilier entre 2009 et 2017 ;

- Les caractéristiques particulières de ce terrain n'ont pas été prises en compte par l'administration fiscale dans la mesure où il présente notamment un dénivelé important, un amoncèlement de gravas et de remblais de plus de 2 mètres et par ailleurs il est soumis à un règlement de copropriété. 



L'administration fiscale répond :

- que selon les articles L.17 et L. 57 du livre des procédures fiscales, elle n'est pas tenue de produire des termes de comparaison parfaitement identiques ni que ces termes soient au nombre de trois, si ceux-ci constituent une motivation suffisante ;

- que la valeur retenue pour le terrain à bâtir sis à [Localité 23] est issue de trois termes de comparaison correspondant également à des terrains à bâtir répondant aux mêmes règles de constructibilité, situés dans un rayon de 300 mètres ; 

- que le prix retenu de 342,07 euros au m² est inférieur au prix du m² pour 2017, date du fait générateur, figurant sur la courbe de l'évolution du prix au m² sur la commune, intégré dans les conclusions des appelants ; 

- qu'il ne peut être pris en considération le prix du terrain qui avait été retenu par le juge en 2009 puisque la comparaison doit être réalisée avec des mutations de biens similaires à des dates les plus proches possibles de celle du fait générateur de la mutation litigieuse ; 

- que même si les biens retenus sont d'une superficie inférieure au terrain litigieux, le prix au m² de chacun d'eux reste inférieur au prix moyen des terrains à [Localité 23] en 2017 ;

- et que le moyen tiré d'un dénivelé important de la parcelle et celui de l'amoncèlement de gravats compliquant la réalisation d'une construction immobilière sont des arguments infondés puisque le dénivelé s'appuie notamment sur un rapport produit par les consorts [F], réalisé non par un géomètre-expert, mais par un cabinet d'étude d'ingénierie géotechnique chargée non d'une étude topographique, mais d'une étude des sols en vue d'un projet immobilier. 



SUR CE



La valeur à retenir pour la liquidation des droits d'enregistrement est la valeur vénale réelle du bien qui correspond au prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, abstraction faite de toute valeur de convenance. 



Elle est déterminée de manière concrète et objective, à partir de termes de comparaison tirés de la cession de biens intrinsèquement similaires, en nombre suffisant, même s'ils ne sont pas strictement identiques, à une date proche de la mutation litigieuse et du fait taxable. 



En l'espèce, la valeur vénale des immeubles composant la succession doit être déterminée à la date du fait générateur de l'impôt, à savoir en l'espèce le décès de [G] [O] le [Date décès 11] 2017, et non en se fondant sur une valeur retenue judiciairement en 2009.



Le terrain en cause, sis [Adresse 18] à [Localité 23] cadastré section AK [Cadastre 7] qui a vocation de terrain à bâtir au regard de l'obtention d'un permis d'aménager, est d'une superficie de 877 m2.



L'administration fiscale a retenu 3 termes de comparaison situés dans un rayon de moins de 300 m du bien litigieux :

' la vente d'un terrain cadastré AI [Cadastre 14], d'une surface de 819 m² au prix de 260'000 €, soit 317,46 € le mètre carré ;

' la vente d'un terrain cadastré AH [Cadastre 10], d'une surface de 450 m² au prix de 234'300 €, soit 520,67 € le mètre carré ;

' la vente d'une parcelle cadastrée AK [Cadastre 5], d'une surface de 500 m² au prix de 240'000 €, soit au prix de 480 € le mètre carré ;

ce qui conduit à une valeur vénale de (317,46 + 520,67 + 480 = 1318,13/3) 439,37 € le mètre carré, soit pour 877 m², une valeur de 385'333 €.



L'administration est fondée d'avoir relevé un prix moyen au m² encore inférieur (413 €), ce qui conduit pour une superficie de 877 m2 à une valeur de 363 000 €, prix qu'elle a ensuite réduit encore à 300 000 €, suite à l'avis de la commission de conciliation ayant retenu une valeur vénale au m² de 342 € seulement.



Il convient en effet d'observer que le moyen tiré de la moindre surface de deux des éléments de comparaison est inopérant, d'une part les biens à comparer ne peuvent pas avoir tous strictement la même surface et d'autre part ils permettent de calculer un prix de vente moyen au m², étant relevé que les appelants ne démontrent pas qu'une surface de terrain inférieure serait mieux valorisée au m² qu'une grande surface de terrain à bâtir, alors que la surface importante d'un terrain sur lequel est assise une construction est plutôt un élément de valorisation.



De même, l'existence d'un règlement de copropriété datant de février 2014 plaçant le terrain en cause sous le régime du lotissement et ne permettant pas que celui-ci fasse l'objet d'une division ne représente pas nécessairement une moins-value liée à "une contrainte juridique certaine", une telle contrainte pouvant à l'opposé conférer une certaine homogénéité et valorisation aux biens immobiliers compris dans le lotissement.



Les appelants invoquent par ailleurs la présence d'un dénivelé d'1,50 m par rapport à la chaussée sur les deux tiers de la surface, soit une pente de l'ordre de 5 % vers le sud-est et la présence de remblais sur une profondeur de 2,10 m à 2,40 m induisant selon les appelants des surcoûts pour la réalisation de travaux de terrassement et de fondations.



Or l'administration plaide utilement que la description de la configuration de la parcelle résulte d'une étude d'un cabinet d'études d'ingénierie géotechnique, qui, n'étant pas géomètre expert, n'a pas effectué un relevé de terrain pour en définir la topographie, mais procédé à l'étude des sols en vue d'un projet immobilier pour déterminer la résistance des matériaux et les méthodes de construction devant être mises en place, de sorte que leur référence à 5 % n'est qu'une indication relative à l'existence d'une pente d'un bout à l'autre du terrain allant vers le sud-est. 

L'étude ne conclut pas que la surélévation d'1,50 m par rapport à la chaussée sur les deux tiers du terrain compliquerait la réalisation d'une quelconque construction.



Il n'est pas établi que la parcelle en cause se démarquerait des parcelles alentour.



La commission départementale de conciliation a ainsi estimé que les conditions d'accessibilité difficiles à la parcelle n'étaient pas démontrées par les consorts [F], et elle a retenu une valeur vénale pour ce terrain de 300'000 €, soit le même prix que celui pour la vente intervenue en juin 2015 de la parcelle AK [Cadastre 6], issue de la division de la même parcelle AK [Cadastre 4] comportant donc exactement les mêmes sujétions que la parcelle litigieuse AK [Cadastre 7], laquelle lui est accolée et strictement de même surface. La commission s'est basée sur cet unique élément pour proposer de ramener la valeur vénale de la parcelle à bâtir litigieuse à 300 000 euros.



En définitive, le jugement qui a dit régulière et fondée l'imposition pour cette parcelle et qui a rejeté la demande de décharge sera entièrement confirmé.



Les consorts [F] succombant devront supporter la charge des dépens d'appel, et verser en équité la somme de 3000 € à l'intimée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ne pouvant eux-mêmes prétendre au bénéfice de ce texte.



PAR CES MOTIFS 



La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, 



Condamne in solidum Mme [P] [F], M. [M] [F] et M. [S] [F] à payer à la direction régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d'Azur et du département des Bouches-du-Rhône la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



le greffier, le président,