Cour d'Appel · 5e chambre civile — 2 avril 2024

ARRÊT n°



































Grosse + copie

délivrées le

à















COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



5e chambre civile



ARRET DU 02 AVRIL 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 23/03567 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P4OD





Décision déférée à la Cour : 

Arrêt du 10 MAI 2023 

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 

N° RG 21/01538







DEMANDEUR A L'OPPOSITION :





Monsieur [P] [V]

né le 21 Février 1984 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Christophe RUFFEL de la SELARL CHRISTOPHE RUFFEL, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-006486 du 27/10/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER), avocat postulant

assisté de Me Gabriel CARBONNIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant







DEFENDEUR A L'OPPOSITION :





Monsieur [K] [O]

né le 28 Juin 1953 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Bruno GUIRAUD de la SCP SPORTOUCH BRUN, GUIRAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant



















Ordonnance de clôture du 15 Janvier 2024

COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Février 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.



Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Mme Corinne STRUNK, Conseillère



Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY



ARRET : 



- Contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.





*

* *





EXPOSE DU LITIGE



M. [K] [O] a donné le 15 juin 2014 à M. [P] [V], un bail à usage d'habitation, pour une pièce [Adresse 1] avec utilisation des parties communes désignées au bail, pour un loyer mensuel de 270 euros, charges comprises. 



Le 8 novembre 2019, M. [K] [O] a fait délivrer à M. [P] [V] un congé pour le 25 mai 2020 fondé sur des motifs sérieux et légitimes rappelant une situation de loyers impayés du mois d'avril à novembre 2019 et un défaut de remise de l'attestation d'assurance.



Le 1er juillet 2020, le locataire a mis en demeure le bailleur de réaliser des travaux dans le logement.



Suite à un refus de quitter les lieux et une absence de règlement des loyers, M. [K] [O] a fait délivrer un commandement de payer et de justifier de l'assurance locative visant la clause résolutoire en date du 31 août 2020. 



Par jugement rendu le 18 décembre 2020 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier, M. [K] [O] a été débouté de l'intégralité de ses demandes tendant au prononcé de la résiliation du contrat de bail et à l'expulsion du preneur au motif que les causes du commandement avaient disparu et qu'ainsi, le commandement avait été fructueux. Il a par ailleurs été condamné à effectuer des travaux dans les lieux (mise aux normes de l'installation électrique, fourniture des moyens de production d'eau chaude sanitaire et mise en place d'une ventilation suffisante dans le logement) et à verser à M. [V] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance. 



M. [K] [O] a interjeté appel de cette décision le 9 mars 2021 et M. [P] [V] n'a pas constitué avocat. 



L'arrêt rendu le 10 mai 2023 par la cour d'appel de Montpellier :




Confirme le jugement rendu le 18 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier, sauf en ce qu'il a débouté M. [K] [O] de ses demandes de résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, d'expulsion et de fixation d'une indemnité mensuelle d'occupation ;


Statuant à nouveau,


Constate la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut d'assurance ;

Ordonne l'expulsion de M. [P] [V] ;

Condamne M. [P] [V] à payer à M. [K] [O] une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au dernier loyer d'habitation, charges et accessoires à compter du jour de la résiliation du bail, jusqu'à son départ effectif des lieux ;

Dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais non remboursables exposés en appel ;

Condamne M. [P] [V] aux dépens de l'appel.




Le juge d'appel a relevé que M. [P] [V] ne justifiait pas que le logement ait été assuré sur la période antérieure au 19 juin 2020 alors même que le bailleur est en droit de solliciter la justification rétroactive d'une assurance des lieux loués dès lors que l'obligation d'assurance prend effet dès la remise des clés.



Le juge d'appel a retenu que M. [K] [O] échouait à justifier en quoi M. [P] [V] aurait résisté de façon abusive à son action et ne justifiait pas non plus d'un préjudice en rapport avec cette résistance.



M. [P] [V] a formé opposition à l'arrêt par déclaration au greffe du 29 juin 2023.



Dans ses dernières conclusions du 23 novembre 2023, M. [P] [V] demande à la cour de :





Confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection de Montpellier en date du 18 décembre 2020 en toutes ces dispositions ;

Débouter M. [K] [O] de l'ensemble de ses demandes ;

Condamner M. [K] [O] aux entiers dépens de l'instance et à verser à Me Ruffel la somme de 2.000 euros sur le fondement des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991.





M. [P] [V] soutient que la demande de constat de résiliation du bail pour défaut d'assurance doit être rejetée. Il affirme avoir justifié de l'assurance logement dans les délais impartis ce qui n'a entrainé aucun préjudice pour son bailleur qui ne peut donc pas se prévaloir d'un manquement contractuel sur le fondement de l'article 1231 du code civil. Le commandement fructueux ne peut fonder la résiliation du contrat.



M. [P] [V] fait valoir qu'il n'a pas commis de manquement à ses obligations justifiant la résiliation du bail, le bien n'ayant pas été assuré uniquement pour une durée de trois mois. Il justifie également du versement du loyer et affirme que l'arriéré allégué par M. [K] [O] provient du dispositif de l'arrêt attaqué qui n'est actuellement pas exécutoire puisque frappé d'opposition.



M. [P] [V] soutient que le logement est indécent comme l'ont constaté les services municipaux, la CAF et le premier juge qui a condamné M. [K] [O] à effectuer des travaux de remise en état. Cette condamnation doit être confirmée.



Dans ses dernières conclusions du 22 décembre 2023, M. [K] [O] demande à la cour de :



Rejeter l'opposition de M. [P] [V] comme infondée et le débouter de toutes ses demandes concernant la résiliation ordonnée ;



Au principal



Confirmer la décision du 10 mai 2023 et ainsi rejeter toute demande de rétractation de cette décision en ce qu'elle a :


Constaté la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire visée aux termes du commandement du 31 août 2020,

Ordonné l'expulsion de M. [P] [V],

Condamné M. [P] [V] à payer à M. [K] [O] une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au dernier loyer d'habitation, charges et accessoires à compter du jour de la résiliation du bail jusqu'à son départ effectif des lieux et remise des clefs,


Subsidiairement 



Ordonner la résiliation la résiliation judiciaire du bail pour défaut d'assurance constant de M. [P] [V] et pour manquement grave et répété de ce dernier à ses obligations tant contractuelles que légales ;

Rejeter toute demande contraire ;

Ordonner l'expulsion de M. [P] [V] ainsi que cette de tout occupant de son chef avec au besoin les services de la force publique ;

Ordonner la condamnation de M. [P] [V] à verser au concluant une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au dernier loyer d'habitation, charge et accessoires à compter du jour de la résiliation du bail jusqu'à son départ effectif des lieux et remise des clefs au concluant ;



A titre très subsidiaire



Ordonner par l'effet du congé la résiliation du bail ;

Rejeter toute demande contraire ;

Ordonner l'expulsion de M. [P] [V] ainsi que cette de tout occupant de son chef avec au besoin les services de la force publique ;

Ordonner la condamnation de M. [P] [V] à verser au concluant une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au dernier loyer d'habitation, charge et accessoires à compter du jour de la résiliation du bail jusqu'à son départ effectif des lieux et remise des clefs au concluant ;

Réformer et/ou Rétracter le jugement du 18 décembre 2020 en ce qu'il a alloué à M. [P] [V] la somme de 500 euros au titre du préjudice de jouissance et débouté M. [P] [V] de cette demande ;

Réformer le jugement du 18 décembre 2020 en ce qu'il a ordonné à l'encontre du concluant la réalisation de travaux de mise aux normes et rejeter toute demande contraire comme injuste et infondée ;

Allouer au concluant la somme de 5.100 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive de M. [P] [V] et pour préjudice subi et réformer ainsi le jugement du tribunal judiciaire du 18 décembre 2020 ;



En tout état de cause



Condamner M. [P] [V] à verser à M. [K] [O] la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, de première instance, d'appel et d'opposition ;

Débouter M. [P] [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions comme étant injustifiées.





M. [K] [O] soutient que l'opposition doit être rejetée en ce que M. [P] [V] ne justifie pas d'avoir été assuré, si ce n'est pour trois mois entre septembre et décembre 2020 et continue pour autant de se maintenir dans les lieux malgré la délivrance du congé. En outre, des photographies démontrent que ce dernier n'a pas respecté le règlement intérieur de l'immeuble rappelé dans le bail en cuisinant dans sa chambre et installant divers appareils électroménagers.



M. [K] [O] soutient que le bail doit être résilié et que M. [P] [V] doit être expulsé dès lors que ce dernier ne justifie pas de son assurance habitation depuis 2014, peu importe qu'un sinistre soit survenu ou non.



L'intimé fait valoir qu'il n'y a pas lieu à réaliser des travaux dans le logement dès lors qu'il ressort de l'état des lieux d'entrée que celui-ci était parfaitement décent et que les problèmes proviennent des violations du règlement intérieur par M. [P] [V] qui surutilisait les prises électriques. Par ailleurs, les travaux de réhabilitation de l'immeuble ont débuté fin juin 2020, période durant laquelle M. [P] [V] a fait réaliser un constat en date du 29 juillet 2020 par les services d'hygiène alors même que les travaux étaient en cours. En outre et des suites de l'opposition, M. [K] [O] se trouve actuellement dans l'impossibilité de poursuivre les travaux, lui causant ainsi un préjudice certain.



M. [K] [O] soutient que M. [P] [V] a manqué à son obligation de règlement des loyers entre les mains de son bailleur. Le peu de documents que ce dernier produit ne permet en rien d'attester que les loyers ont bien été réglés, les sommes invoquées ne couvrant pas même les loyers dus au titre de l'année 2023.



Compte tenu de la mauvaise foi dont fait preuve M. [P] [V], M. [K] [O] soutient que la somme de 5.100 euros doit lui être allouée au titre de dommages-intérêts.



A titre subsidiaire, M. [K] [O] fait valoir que l'absence de souscription à une assurance habitation depuis 2014 constitue un manquement grave et répété à son obligation de locataire et justifie de la résiliation du bail.



A titre très subsidiaire, M. [K] [O] fait valoir que M. [P] [V] ne conteste pas le congé et reconnait donc être occupant sans droit ni titre. Son expulsion ainsi que la condamnation à verser au propriétaire un indemnité d'occupation doivent être prononcées.



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 15 janvier 2024.





MOTIFS



1/ Sur la résiliation du contrat de bail par l'effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes :

Selon l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Selon l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989, la clause de résiliation de plein droit du bail ne peut trouver application que pour l'absence de souscription d'une assurance pour les risques locatifs et non pour l'absence de production de justificatif dans le délai d'un mois imparti. Aussi, ce qui importe n'est pas la communication d'une assurance dans le délai imparti mais bien la justification que le bien est assuré dans le délai donné. 

Au cas d'espèce, les parties sont liées par un contrat de bail signé le 15 juin 2014 soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et qui contient une clause prévoyant expressément « qu'à défaut de souscription d'assurance par le locataire, le présent bail est résilié de plein droit. Cette résiliation produira effet un mois après un commandement demeuré infructueux en cas de défaut d'assurance ».

M. [K] [O] a fait délivrer le 31 août 2020, par acte d'huissier de justice, à M. [P] [V] un commandement de payer les loyers et d'avoir à fournir l'attestation d'assurance tout en visant la clause résolutoire.

Le premier juge a retenu que les loyers avaient été payés et l'attestation d'assurance produite dans les délais du commandement délivré le 31 août 2020 de sorte qu'il n'était pas demeuré infructueux.

S'agissant de l'apurement de la dette locative, M. [V] a été mis en demeure de régler la somme de 540 euros au titre de l'arriéré des loyers des mois de juillet et août 2020.

Il résulte tant de la décision déférée que des justificatifs de paiements versés aux débats par l'intimé que celui-ci s'est acquitté de la dette locative dans le délai imparti en sorte que la clause résolutoire n'est pas acquise comme l'a justement retenu le premier juge.

S'agissant du défaut d'assurance, M. [V] produit aux débats deux attestations d'assurance établies par la Matmut indiquant que le bien est assuré du 11 septembre 2020 au 31 décembre 2020, puis du 1er janvier 2021 jusqu'au 31 décembre 2021. (pièce 13-intimé). Il indique que la première attestation a été transmise le 21 septembre 2020, soit dans le mois ayant suivi la délivrance du commandement en date du 31 août 2020.

En vertu de l'article 7g, le preneur doit justifier dans le délai imparti que le local est assuré ce qui est le cas en l'espèce puisque M. [V] démontre que le logement bénéficie d'un contrat d'assurance depuis le 11 septembre 2020, soit dans le délai prescrit d'un mois.

Il ne peut en conséquence être fait application de la clause résolutoire pour défaut de remise d'une attestation d'assurance.

M. [O] ne peut donc valablement réclamer la résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire.

Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé sur ce point.



2/ Sur la résiliation du contrat de bail pour faute grave et les demandes subséquentes :

En application de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 7b lui fait obligation de jouir paisiblement des lieux loués.

Enfin, selon l'article 7g, le locataire doit s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

En premier lieu, s'agissant de la situation d'impayé, M [O] ne produit aucune pièce confirmant l'existence d'une dette locative qu'il évalue en appel à la somme de 10.000 euros étant relevé qu'il n'a adressé à son locataire aucune mise en demeure l'invitant à se conformer à son obligation de paiement. Il verse aux débats des relevés bancaires inexploitables et qui ne peuvent caractériser à eux seuls une situation d'impayé.

Sur l'usage paisible des lieux, M. [O] reproche au preneur l'utilisation dans le logement d'équipements ménagers proscrits par le contrat de bail. Il verse aux débats un règlement intérieur prévoyant notamment une utilisation très limitée de la cuisine s'agissant de simples chambres. Il fait également grief à M. [V] de stocker des objets dans les parties communes

Sur le premier point, la lecture du contrat de bail ne révèle aucune interdiction de cette nature étant souligné que le logement décrit dans le bail comporte une cuisine sans que ne soit fait mention de restrictions quant à son utilisation.



Par ailleurs, le règlement, dont se prévaut le bailleur, n'est pas opposable au preneur en l'absence de preuve que ce document ait été porté à sa connaissance effective en l'absence de toute signature de sa part. 



Enfin, M. [O] n'établit pas de faits de nature à caractériser un abus de jouissance du bien loué, la production de photographies étant insuffisantes à établir la matérialité des faits dénoncés s'agissant d'une occupation irrégulière des parties communes.



S'agissant du défaut d'assurance, M [V] ne justifie pas que le logement pris à bail était assuré au moment de la délivrance du commandement ni sur la période antérieure alors que l'obligation d'assurance prend effet à compter de la remise des clés. 



En outre, s'il produit aux débats deux attestations d'assurance établies par la Matmut indiquant que le bien est effectivement assuré du 11 septembre 2020 au 31 décembre 2020, puis du 1er janvier 2021 jusqu'au 31 décembre 2021, il ne justifie pas de ce que le logement bénéficie d'une assurance pour les années 2022 et 2023 alors que le bailleur saisit la cour d'une demande en résiliation en visant expressément le défaut d'assurance.



M. [V] ne peut valablement s'opposer à la demande de résiliation du contrat de bail pas la seule absence de sinistre de nature à causer au bailleur un préjudice alors que l'obligation d'assurer le bien lui est opposable.



Il en résulte que le défaut d'assurance du bien du 15 juin 2014 jusqu'au 11 septembre 2020 puis à compter du 1er janvier 2022 constitue un manquement grave du locataire à l'obligation posée par l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989 et justifie la résiliation du bail à compter de la présente décision.

Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé en ce qu'il a débouté M. [O] de sa demande de résiliation du contrat de bail, et des demandes subséquentes tenant à l'expulsion de M. [V] et la fixation d'une indemnité d'occupation.

Il s'ensuit que M. [V] étant occupant sans droit ni titre, il convient d'ordonner son expulsion, à défaut de départ volontaire, et de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du jour de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.



2/ Sur le préjudice de jouissance et les réparations :

En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a l'obligation de mettre à disposition un logement en bon état d'usage et de réparation et de délivrer un logement décent. Il doit également assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.

Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

La décence du logement, telle qu'elle est définie par l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, s'entend du respect des conditions suivantes :

« '

5- les réseaux et les branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et les règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6- le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

' »

L'article 3 al 6 ajoute que « le logement doit comporter un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne ».



Le premier juge a retenu l'existence d'un préjudice de jouissance et a accordé à M. [V] une somme de 500 euros à titre d'indemnisation considérant l'indécence du logement établie par le « diagnostic-constat décence » du service d'hygiène et santé de la ville de [Localité 3] en date du 29 juillet 2020 qui relève une aération insuffisante des pièces, la nécessité de mettre aux normes les moyens de production d'eau chaude ainsi que les équipements électriques. 



Sur le constat d'une mise en demeure adressée par le locataire le 1er juillet 2020 et d'une carence du bailleur, il a évalué ce préjudice à une somme de 500 euros tout en condamnant le bailleur à la réalisation de travaux de mise aux normes.



En appel, M. [O] critique cette décision sans toutefois produire de nouvelles pièces de nature à remettre en cause les constatations faites dans le cadre du « diagnostic-constat décence » et attestant de la décence du logement. Plus encore, il ne justifie pas que son locataire serait à l'origine des désordres et notamment qu'il ne respecterait pas la destination des lieux loués.



Enfin, le prononcé de la résiliation du bail ne dispense pas M. [O] de son obligation de délivrance en sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a ordonné à l'encontre de l'appelant la réalisation de travaux de mise aux normes.



Pour finir, la condamnation de M. [O] au paiement d'une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour indemniser M. [V] de son préjudice de jouissance sera également confirmée en appel, l'absence de fourniture d'eau chaude justifiant une telle somme.





3/ Sur l'allocation de dommages et intérêts pour résistance abusive :

Les demandes de M. [V] étant partiellement fondées en appel, M. [O] ne caractérise pas la mauvaise foi de son locataire. Sa demande indemnitaire sera donc rejetée. 



4/ Sur les demandes accessoires :

La décision entreprise sera infirmée sur les dépens. 

En application de l'article 696 du code de procédure civile, il y lieu de condamner M. [V] aux entiers dépens. 

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe, 

Confirme le jugement rendu le 18 décembre 2020 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier, sauf en ce qu'il a :


 débouté M. [K] [O] de sa demande de résiliation du contrat de bail, et des demandes subséquentes tenant à l'expulsion de M. [V] et la fixation d'une indemnité d'occupation, 

Condamné M. [K] [O] aux dépens,




Statuant à nouveau,

Prononce la résiliation du contrat de bail conclu le 15 juin 2014 entre M. [K] [O] et M. [P] [V], portant sur le local sise [Adresse 1], à compter de la présente décision,



Constate la qualité d'occupant sans droit ni titre de M. [P] [V] et autorise, à défaut de départ volontaire, son expulsion dans le délai prescrit de deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux,



Condamne M. [P] [V] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au dernier loyer d'habitation, charges et accessoires, à compter de la résiliation du contrat de bail jusqu'à la libération effective des lieux.



Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [P] [V] aux entiers dépens.



Le greffier, La présidente,