Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 2 avril 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 4



ARRÊT DU 02 AVRIL 2024



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/00355 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC4CU



Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Novembre 2020 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 11-19-014498





APPELANT

 

Monsieur [X] [P]

Né le 19 avril 1962

[Adresse 1] 

[Adresse 6]

[Localité 4]



Représenté par Me Séréna ASSERAF, avocat au barreau de PARIS, toque : B 489





INTIMÉ



Monsieur [B] [R]

Né le 17 octobre 1954 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représenté par Me Philippe LASSERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0598, substitué à l'audience par Me Aude LASSERRE, avocat au barreau de PARIS





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre, chargée du rapport

Madame Marie MONGIN, Conseillère 

Monsieur Claude CRETON, Président magistrat honoraire



Greffier, lors des débats : Madame Dorothée RABITA



 





ARRÊT :

- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre, et par Madame Aurély ARNELL, greffier, présent lors de la mise à disposition.





***

EXPOSÉ DU LITIGE



Par contrat de bail signé le 30 septembre 2015, M. [B] [R] a donné en location à M. [X] [P] un bien situé en rez-de-chaussée au [Adresse 1] [Localité 4], pour un loyer mensuel de 1 350 euros, outre 210 euros de provision sur charges. 



Se plaignant de désordres provenant notamment, de la société Trans Art d'où proviendraient des fumées et gaz, M. [X] [P] s'est adressé à son assureur protection juridique qui a fait diligenter une expertise amiable au contradictoire du bailleur et de la société Trans Art. L'expert a déposé son rapport le 25 septembre 2019. 



Un commandement de payer, établi conformément aux prescriptions de l'article 24 de la loi du6 juillet 1989, a été signifié à M. [X] [P] 1e 3 septembre 2019 obligeant ce dernier à verser la somme principale de 4 778,57 euros au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours. M. [X] [P] s'est acquitté de cette dette le 15 septembre 2020. 



Un nouveau commandement de payer, établi conformément aux prescriptions de l'article 24 de la 1oi du 6 juillet 1989, a été signifié à M. [X] [P] le 3 mars 2021 obligeant ce dernier à verser la somme principale de 4 985 euros au titre des arriérés des loyers et charges de décembre 2020, janvier et février 2021, outre les frais et débours.



Saisi par M. [X] [P] par acte d'huissier de justice délivré le 17 octobre 2019 aux fins d'opposition au commandement de payer, par jugement réputé contradictoire rendu le 27 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a : 

- déclaré M. [B] [R] irrecevable en ses demandes de constat et de prononcé de la résiliation du bail ; 

- débouté M. [B] [R] de sa demande en paiement au titre de l'arriéré locatif, la dette ayant été soldée ; 

- débouté M. [X] [P] de l'ensemble de ses demandes en réduction de loyer, indemnisation et injonction de travaux ; 

- dit n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- laissé à la charge de chacune des parties les dépens supportés par elle ; 

- rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. 



Par déclaration reçue au greffe le 28 décembre 2020, M. [X] [P] a interjeté appel de ce jugement, sauf en ce qu'il a déclaré M. [B] [R] irrecevable en ses demandes de constat et de prononcé de la résiliation du bail. 



Dans ses dernières conclusions déposées le 22 janvier 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [X] [P] demande à la cour de : 

- débouter M. [B] [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

- prendre acte de ce qu'il a été expulsé des lieux loués suivant procès-verbal d'expulsion en date du 18 septembre 2023 ;

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, juge des contentieux et de la protection du 27 novembre 2020 (RG N° 11-19-014498) en ce qu'il a déclaré M. [B] [R] irrecevable en ses demandes de constat et de prononcé de la résiliation du bail et en ce qu'il a débouté M. [B] [R] de sa demande en paiement au titre de l'arriéré locatif, la dette ayant été soldée ; 

- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, juge des contentieux et de la protection du 27 novembre 2020 (RG N° 11-19-014498) pour le surplus ; 

statuant à nouveau : 

- dire que le loyer devant s'appliquer au contrat de bail lui ayant été consenti ne saurait excéder la somme de 888,80 euros par mois hors charges ; 

- fixer le montant du loyer de l'appartement donné en location par M. [B] [R] à lui, à la somme de 888,80 euros hors charges, rétroactivement au mois de janvier 2016 et jusqu'à la libération des lieux ; 

en conséquence : 

- condamner M. [B] [R] à lui payer, au titre du trop-perçu de loyers entre le mois de janvier 2016 et mars 2021, la somme de 32 079, 60 euros ; 

- condamner M. [B] [R] à lui payer, à titre de dommages et intérêts provisionnels arrêtés au 30 mars 2021, la somme de 31 500 euros en réparation de ses préjudices de jouissance ;

- condamner M. [B] [R] aux entiers dépens de l'instance ; 

- condamner M. [B] [R] à lui payer une somme de 4 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Dans ses dernières conclusions déposées le 9 octobre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [B] [R] demande à la cour de : 

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [X] [P] de l'ensemble de ses demandes en réduction de loyer, indemnisation, injonction de travaux et de sa demande d'expertise judiciaire ;

- prendre acte de ce que l'ordonnance de référé en date du 18 novembre 2022 revêtant l'autorité de la chose jugée a prononcé l'expulsion de M. [X] [P] laquelle est effectivement intervenue le 18 septembre 2023 ;

- infirmer le jugement en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

et statuant à nouveau, 

- débouter M. [X] [P] de toutes ses demandes ; 

- condamner M. [X] [P] à la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2024.





MOTIFS DE LA DÉCISION



La cour observe qu'elle n'est saisie d'aucune demande d'expulsion, celle-ci étant néanmoins effective depuis le 18 septembre 2023, date à laquelle M. [X] [P] a quitté les lieux en exécution de l'ordonnance rendue par le juge des référés le 18 novembre 2022 qui l'a prononcée, considérant acquise la clause résolutoire figurant au bail.



La cour n'est pas davantage saisie d'un différend sur le montant du solde locatif. En effet, M. [B] [R] soutenant d'abord qu'il existe une dette locative de 42 362,36 euros au 31 août 2023, ne forme finalement qu'une demande de rejet des prétentions de son adversaire de réduction du loyer et d'indemnisation, le jugement entrepris ayant quant à lui, débouté le bailleur de sa demande en paiement au titre de l'arriéré locatif, la dette ayant été soldée.





Il est en outre observé que l'ordonnance rendue par le juge des référés le 18 novembre 2022, sans retenir l'existence d'une contestation sérieuse qui n'a d'ailleurs pas été soulevée, condamne M. [X] [P] à payer la somme provisionnelle de 13 910,26 euros correspondant à l'arriéré de loyers calculé conformément au bail, charges et indemnité d'occupation jusqu'au 1er mars 2022, et qu'à la connaissance de la cour, cette ordonnance est devenue définitive. Les parties n'en tirent cependant aucune conséquence juridique.



Sur l'application d'un loyer de référence minoré et sur l'obligation de délivrance



M. [X] [P] sollicite une réduction de loyer et une indemnisation faute pour son bailleur d'avoir respecté son obligation de délivrance. Dans ses dernières conclusions il a abandonné ses demandes de travaux et d'expertise.



Arguant de la présence de souris dans l'appartement, de 'rejets de gaz' provenant de l'entreprise Trans Art et d'un dégât des eaux en août 2020, il demande l'application d'un loyer de référence minoré de 17,60 euros le m², estimant que le loyer qui lui est réclamé de 27,68 euros le m² ne correspond ni au prix du marché, ni au standing de l'immeuble. Il réclame le remboursement d'un trop perçu de 32 079,60 euros.



Aux termes de l'article 17 I de la loi du 6 juillet 1989 applicable en l'espèce pour un bail signé le 30 septembre 2015 : 'le représentant de l'Etat dans le département fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique.'



L'article 17 I I indique : 'dans les zones où s'applique l'arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature dudit contrat'.



Il est constant que le loyer de référence majoré applicable est de 30,1 euros par m² (pièce 2 du locataire). Il est donc établi que le loyer réclamé par le bailleur qui y est inférieur, ne peut être réduit en raison d'une infraction aux règles relatives à l'encadrement des loyers.



Dans ces conditions, la réduction demandée sur le fondement d'un loyer de référence minoré de 17,60 euros le m² ne répond qu'au manquement allégué du bailleur à son obligation de délivrance qui doit dès lors être tranchée par la cour.



Il résulte en effet des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.



Par ailleurs, les loyers et charges sont dus par le locataire jusqu'à la date de remise de l'intégralité des clés du logement.



En contrepartie, selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée. L'étendue de l'obligation de délivrance est précisée par l'article 1720 du même code qui dispose que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce ».



L'article 1219 du code civil prévoit qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Dans ces conditions, un manquement du bailleur à son obligation de délivrance peut entraîner une réfaction de loyer.



Des dommages et intérêts peuvent être alloués au locataire en raison d'un trouble de jouissance avéré.



Par application des dispositions de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



Dans ces conditions, la charge de la preuve des manquements du bailleur repose sur le locataire.

 

En l'espèce, M. [X] [P] verse aux débats notamment le rapport d'expertise amiable diligenté par sa compagnie d'assurance déposé le 25 septembre 2019 après que l'expert s'est rendu à son domicile le 19 septembre précédent, en présence du mandataire du bailleur, du représentant de la société Trans Art et de M. [G] pour le locataire.



- Concernant le conduit de climatisation dépendant de la société Trans Art, si l'expert prend pour acquis le fait qu'il doit être déplacé par une action conjointe de cette dernière et du syndic de l'immeuble, pour autant le préjudice de M. [X] [P] n'est nullement établi, le dépôt de particules noires observé correspondant à celles présentes dans l'air parisien. Par ailleurs aucune émission de particule d'amiante n'est établie. Enfin, aucune sensation de chaleur ou de fraîcheur qui résulterait du rejet d'air de la climatisation n'a été observée. Dès lors, ce rapport d'expertise amiable qui indique que le principal préjudice de M. [X] [P] est la présence de rejet de la ventilation de la société Trans Art à proximité de ses portes-fenêtres, sans impact toutefois sur sa santé, qui n'est au surplus corroboré ni par d'autres éléments de preuves ni même pas les observations de l'expert, ne peut suffire à justifier une réduction de loyer ou l'octroi de dommages et intérêts. 



- Concernant la présence de nuisibles que M. [X] [P] avait signalée à plusieurs reprises ce qui ne peut suffire, de même que sont insuffisants les clichés photographiques non datés produits aux débats, ce même rapport ne permet pas de l'établir, aucune souris, aucun excrément n'ayant été constaté dans l'appartement ou dans les parties communes de l'immeuble. Il est par ailleurs établi que l'immeuble est régulièrement traité par une entreprise spécialisée, ce qui ne peut cependant caractériser la preuve d'une présence de nuisibles dans la copropriété.



- Concernant le dégât des eaux susceptible d'avoir entraîné des dommages dans la cuisine et dans la pièce à vivre, les clichés photographiques encore une fois non datés, qui montrent la chute de peintures décollées au niveau du mur et du plafond de la cuisine, le constat amiable établi avec le locataire du logement où se situe la cause des désordres et le rapport d'expertise qui le confirme, ne suffisent pas à démonter un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.



Dans ces conditions, faute de démontrer y compris grâce aux mesures d'investigation de son propre assureur, l'existence de son préjudice, M. [X] [P] n'établit pas le manquement du bailleur qu'il allègue à son obligation de délivrance. Rien ne justifie donc une réduction du loyer ou l'octroi de dommages et intérêts et M. [X] [P] doit être débouté de ses demandes formées à ce titre, le jugement étant confirmé en ce qu'il a jugé de ce chef.



Sur les demandes accessoires 



Le jugement sera également confirmé en ses dispositions relatives aux dépens de première instance.



Partie perdante, M. [X] [P] sera condamné aux dépens d'appel. 



Il est en outre inéquitable de laisser à l'intimé la charge des frais irrépétibles. L'appelant sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



Confirme le jugement rendu le 27 novembre 2020 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en ses chefs critiqués et dans la limite de sa saisine, 



Y ajoutant, 



Condamne M. [X] [P] à payer à M. [B] [R] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



Rejette toute autre demande,



Dit que M. [X] [P] supportera la charge des dépens d'appel. 



 

La greffière La présidente