Cour d'Appel · 1ère Chambre — 2 avril 2024

SF/SH



Numéro 24/01138 





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRÊT DU 02/04/2024 







Dossier : N° RG 22/02862 - N° Portalis DBVV-V-B7G-ILE2 





Nature affaire :



Demande en réparation des dommages causés par un produit ou une prestation de services défectueux







Affaire :



[C] [W]

S.A.R.L. NEMO



C/



S.A.S.U. NJ BAT MAISONS RUSTIC LA BONNE MAISON



























Grosse délivrée le :



à :

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 02 Avril 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 





APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 05 Février 2024, devant :



Madame de FRAMOND, magistrate chargée du rapport,



assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l'appel des causes,





Madame [L], en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame FAURE, Présidente

Madame de FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère





qui en ont délibéré conformément à la loi.

























dans l'affaire opposant :









APPELANTS :



Monsieur [C] [W]

né le [Date naissance 1] 1951 à [Localité 7] (ITALIE)

[Adresse 4]

[Localité 5]



S.A.R.L. NEMO

[Adresse 4]

[Localité 5]





Représentés et assistés de Maître DABADIE, avocat au barreau de PAU











INTIMEE :



S.A.S.U. NJ BAT MAISONS RUSTIC LA BONNE MAISON

[Adresse 3]

[Localité 6]





Représentée et assistée de Maître GIRAL de la SELARL BAQUE-GIRAL, avocat au barreau de TARBES























sur appel de la décision 

en date du 04 OCTOBRE 2022

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU

RG numéro : 20/01758 























 M. [C] [W] a signé le 16 décembre 2019 une promesse de vente pour acquérir un terrain à bâtir situé [Adresse 2], avec faculté de substitution au profit de la SARL NEMO, cette dernière ayant souscrit le 9 décembre 2019 un contrat de marché de travaux privés avec la SASU NJ BAT MAISONS RUSTIC en vue de faire construire un immeuble de rapport locatif.



La promesse de vente prévoyait au titre des conditions suspensives, l'obtention d'un permis de construire devant être déposé par le constructeur.



Le permis de construire a été refusé par la commune de [Localité 8] le 6 mars 2020, refus notifié le 6 avril 2020, au motif qu'il n'était pas conforme au plan local d'urbanisme intercommunal en vigueur depuis le 1er janvier 2020.



La promesse de vente est devenue caduque le 15 septembre 2020 et la vente n'a pas été réalisée.



Par acte du 20 octobre 2020 M. [W] et la SARL NEMO on fait assigner la SASU NJ BAT MAISONS RUSTIC devant le tribunal judiciaire de Pau en réparation de leur préjudice notamment au titre de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs. 



Par jugement du 4 octobre 2022, le tribunal judiciaire de, a :

- débouté M. [W] et la SARL NEMO de l'ensemble de leurs demandes

- condamné M. [W] et la SARL NEMO in solidum aux entiers dépens

- condamné M. [W] et la SARL NEMO in solidum à payer à la SASU NJ BAT MAISONS RUSTIC la somme de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile

- rejeté tout autre demande des parties.



Dans sa motivation, le tribunal a estimé qu'il ne ressortait pas des pièces produites la preuve d'un manquement par la SASU NJ BAT MAISONS RUSTIC à ses obligations contractuelles, celle-ci démontrant qu'elle avait correctement accompli les démarches nécessaires au dépôt du permis de construire refusé par l'autorité administrative.

 



M. [W] et la SARL NEMO ont relevé appel par déclaration du 20 octobre 2022, critiquant le jugement en toutes ses dispositions.





Dans leurs dernières conclusions notifiées le 1er juin 2023, M. [W] et la SARL NEMO appelants, demandent à la cour de :



- Réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

- Condamner la SASU NJ BAT MAISONS RUSTIC à payer à : 

1) la SARL NEMO les sommes de : 

' 2 500,00 € au titre de la prestation non réalisée, 

' 404 604,78 € au titre de la perte de chance, 

' 4 500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

2) solidairement à la SARL NEMO et à M. [C] [W] les sommes de : 

' 300,00 € au titre des frais de notaire, 

' 314 754,09 € au titre de la perte de chance, 

' 4 500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamner la SASU NJ BAT MAISONS RUSTIC aux entiers dépens. 







Au soutien de leurs prétentions M. [W] et la SARL NEMO font valoir principalement, sur le fondement des articles 1231-1, 1353 alinéa 2 du Code civil, 12 du code de procédure civile, et L153-41 et suivants du code de l'urbanisme que :



- la SASU NJ BAT MAISONS RUSTIC avait l'obligation contractuelle de préparer le dossier de permis de construire et de le déposer au nom de la SARL NEMO, 

- le permis déposé n'était pas conforme aux règles du PLU, et la SASU NJ BAT MAISONS RUSTIC n'a pas essayé de rectifier le projet après la décision de refus,

- la SASU NJ BAT MAISONS RUSTIC avait une obligation de résultat ou en tout cas devait tout mettre en 'uvre pour déposer un permis de construire valide,

- le changement du PLU est intervenu avant le dépôt du permis de construire qu'elle ne pouvait ignorer en sa qualité de professionnelle, l'attente de l'aval préfectoral ne constituant pas un obstacle à l'établissement d'un permis conforme, d'autant que la modification d'un PLU fait l'objet de consultations diverses et d'affichage largement diffusés, et qu'il est en outre d'usage d'obtenir un préavis de l'administration sur la validité du permis envisagé,

- la SASU NJ BAT MAISONS RUSTIC est responsable de n'avoir effectué aucune démarche en vue d'obtenir un permis de construire modificatif avant la caducité de la promesse de vente dont elle était informée,

- l'intervention d'un architecte sous-traitant n'est pas de nature à exonérer la SASU NJ BAT MAISONS RUSTIC de ses fautes envers M. [W] et la SARL NEMO - la faute contractuelle de la SASU NJ BAT MAISONS RUSTIC leur a causé un préjudice qui peut être réparé sur le fondement délictuel,

- la SARL NEMO est bien fondée à réclamer le remboursement du prix de la mission qui lui a été confiée et qui n'a pas été remplie et à l'indemniser de la perte de chance d'avoir pu réaliser la construction en vue de la location dont le rendement locatif net moyen sur [Localité 8] est de 7,5 % pour une construction de 359'648 € pour un bâtiment de 240 m² soit sur 15 ans, un revenu perdu de 404'604,78 €, et la perte de chance pour M. [W] de réaliser un investissement immobilier qui doit être retenu à hauteur de 70 % de la valeur de construction majorée de celle du terrain, soit un préjudice de 314'754,09 €,

- C'est l'absence de vigilance par la SASU NJ BAT MAISONS RUSTIC dans l'ensemble du processus et du dépôt du permis de construire conforme qui est la cause des préjudices évoqués.





 Dans ses dernières conclusions notifiées le 8 septembre 2023, la SASU NJ BAT MAISONS RUSTIC intimée, demande à la cour de :



- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris.

- Débouter les appelants de l'ensemble de leurs moyens, fins et conclusions.

- Condamner in solidum la SARL NEMO et M. [W] à verser à la société LA BONNE MAISON la somme de 5 000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.



Au soutien de ses prétentions la SASU NJ BAT MAISONS RUSTIC fait valoir principalement, sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil , que :



- la SASU NJ BAT MAISONS RUSTIC a fait d'abord réaliser une simulation thermique et d'optimisation du projet en vue de la demande du permis de construire ; elle s'est ensuite adressée à un architecte pour la réalisation du permis qui a été déposé le 23 décembre 2019,

- c'est le 19 décembre 2019 que la communauté d'agglomération a voté son nouveau PLU, validé le 23 décembre 2019 par l'autorité préfectorale et devant entrer en vigueur au 1er janvier 2020,

- suite au refus par la commune de [Localité 8] du permis de construire, la SASU NJ BAT MAISONS RUSTIC a entrepris avec le bureau d'études thermiques une correction de celle-ci et a sollicité de la commune un avis sur le dépôt d'une nouvelle demande de permis de construire,

- la SASU NJ BAT MAISONS RUSTIC considère donc qu'elle a accompli toutes les diligences, et a sollicité tous les professionnels compétents pour accomplir sa mission qui relevait d'une obligation de moyens et non de résultat, seule la commune étant compétente pour délivrer le permis de construire,

- la réglementation invoquée sur les demandes de préavis concerne les règles applicables en Île-de-France,

- le dossier a été constitué en seulement 15 jours avec une date butoir contractuelle du 31 décembre 2019, ne permettant pas à l'intimée de différer le dépôt du permis de construire,

- l'examen du permis de construire par la commune en 2020 selon les règles du nouveau PLU ne pouvait être anticipé dès lors que le dépôt avait bien été effectué en décembre 2019,

- la SASU NJ BAT MAISONS RUSTIC a bien effectué un second projet de permis de construire, pré-validé le 10 juillet 2020 et conforme au nouveau PLU, mais que M. [W] n'est jamais venu signer malgré relances de l'intimée et alors que la promesse de vente était encore valide, démontrant que les appelants avaient renoncé à leur projet,

- S'agissant des préjudices des appelants, la SASU NJ BAT MAISONS RUSTIC soutient qu'aucune inexécution contractuelle n'est caractérisée, que la perte de chance de percevoir des revenus locatifs est tout à fait théorique, aucune pièce n'étant produite, et chiffrée de manière outrancière. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 janvier 2024.



 

MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur'les demandes en paiement de M. [W] et la SARL NEMO :



* sur la responsabilité de la SASU NJ BAT MAISONS RUSTIC:



En application de l'article 1231-1 du Code civil le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l'inexécution d'une obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.



En l'espèce, M. [W] verse au débat la promesse de vente du bien immobilier [Adresse 2] sur lequel était projetée la construction, signée par lui le 16 décembre 2019, et mentionnant une date d'expiration de la promesse au 15 septembre 2020, incluant au titre des conditions suspensives particulières, l'obtention d'un permis de construire dans le délai de 5 mois à compter de la promesse, portant sur un immeuble collectif en R+2, de 5 logements minimum après démolition du hangar existant, le tout en conformité avec la réglementation en vigueur. 



Il ressort par ailleurs du contrat de marché de travaux signé le 09 décembre 2019 entre la SARL NEMO, maître d'ouvrage, et la SASU NJ BAT MAISONS RUSTIC, en qualité de maître d''uvre, que ce contrat portait bien sur la construction d'un immeuble de 6 appartements et incluait, à la charge de l'entrepreneur,

« La mise en place du dossier de dépôt de permis de construire au [Adresse 2] avec plan, imprimé Cerfa, attestation de conformité RT 2012 et validation du dossier par un architecte ». 



 Cette mission basée sur un devis établi pour la somme TTC de 2 500 € , avait été signée par les parties le 9 décembre 2019 avec la précision manuscrite suivante «sous réserve du dépôt du permis en 2019» apposée par M. [W] gérant de la SARL NEMO .



La SASU NJ BAT MAISONS RUSTIC produit l'étude effectuée 12 décembre 2019 par APITM sur l'optimisation énergétique et l'étude thermique pour le projet de construction de la SARL NEMO afin d'obtenir une attestation de conformité. Ce document permet de constater que le projet concerne bien les 6 logements dans un immeuble en R+2 comme deprévu dans la promesse de vente.





Le 12 décembre 2019, une note d'honoraires de 600 € est réglée par le constructeur à l'architecte M. [H] pour son assistance au permis de construire de la SARL NEMO.



Il n'est pas contesté que le nouveau plan local d'urbanisme intercommunal a été approuvé par le conseil communautaire le 19 décembre 2019 ayant vocation à s'appliquer à compter de janvier 2020.



Il ressort également des pièces du dossier que la demande de permis a été déposée le 23 décembre 2019 pour la construction d'un immeuble de 6 logements.



Une facture de 2 500 € correspondant au dépôt du permis de construire a été éditée le 14 janvier 2020 et réglée par la SARL NEMO le 26 février 2020.



Dans sa décision de refus du permis de construire du 6 mars 2020, le maire de la commune de [Localité 8] vise les articles 8, 9 et 13 du nouveau PLU et relève que la propriété se situe en zone Ubc du plan, que le coefficient de pleine terre (coefficient pour les espaces verts ) est désormais fixé à 30% et non pas zéro comme le projet le propose, que les murs pleins, de clôture, ne doivent pas dépasser 1,50 m, alors que le projet prévoit une hauteur de 1,60 m et enfin que l'espace de recul pour les aires de stationnement doit être d'au moins 5,5 m alors que le projet proposait un recul de 4,50 m.



Aucune faute ne peut être reprochée à la SASU NJ BAT MAISONS RUSTIC du fait du refus de la demande de permis de construire qui relève de la seule compétence de la commune, la mission du constructeur ne portait que sur le dépôt d'une demande avant le 31 décembre 2019, soit dans un délai très court de 15 jours sans aucune garantie que la commune examine la demande dans ce même délai aux moments des fêtes de fin d'année, avant le 31 décembre.



La mission de la SASU NJ BAT MAISONS RUSTIC ne comportait donc pas l'obligation d'obtenir un permis de construire avant cette date.



La mission initiale de la SASU NJ BAT MAISONS RUSTIC ayant été accomplie (dépôt de la demande de permis de construire avant le 31 décembre 2019), il appartenait à la SARL NEMO de signer un nouveau mandat avec le maître d'oeuvre pour déposer une nouvelle demande sur le 2ème projet, ou de déposer elle-même cette demande.



Or, la SASU NJ BAT MAISONS RUSTIC justifie, par les mails échangés avec APITM, avoir, le 27 mai 2020, travaillé sur la reprise du projet de construction de la SARL NEMO, la modification des plans et des installations électriques et demandé au cabinet APITM une correction pour l'étude thermique le 3 juin 2020.



Le nouveau projet de construction portait désormais sur 4 logements T2 en R+1 selon les plans établis en date du 23 juin de 2020 produits par la SASU NJ BAT MAISONS RUSTIC, avec un maintien d'espace vert sur 30% de la surface.



La SASU NJ BAT MAISONS RUSTIC justifie avoir également adressé le 8 juillet 2020 au service urbanisme de l'agglomération de [Localité 8] le nouveau projet de permis de construire de la SARL NEMO sur lequel ce service a adressé le 10 juillet 2020 un avis favorable au regard des règles d'urbanisme de la ville de [Localité 8]. A cette date, la promesse de vente était encore valide, le délai pour obtenir le permis de construire s'achevant le 15 septembre 2020.



Pourtant les appelants ne produisent aucune pièce, aucune lettre ou mail démontrant avoir échangé avec la SASU NJ BAT MAISONS RUSTIC sur ce deuxième permis de construire dont la faisabilité a pourtant été étudiée nécessairement à leur demande, aux frais de la SASU NJ BAT MAISONS RUSTIC (notamment correction de l'étude thermique par APITM pour 288 €).



Il résulte ainsi de l'ensemble de ces documents que la SASU NJ BAT MAISONS RUSTIC a correctement rempli sa mission consistant à déposer avant le 31 décembre 2019 une demande de permis de construire pour le compte de la SARL NEMO assortie de l'attestation thermique RT2012, à partir du projet envisagé par celle-ci et son gérant M. [W] devant acquérir le terrain sur lequel devait être édifiée la construction, projet qui prévoyait au moins 5 logements sur le bâtiment en R +2 .



Et il est ainsi manifeste qu'en imposant expressément à la SASU NJ BAT MAISONS RUSTIC de déposer le permis de construire du projet initial de 6 logements avant le 31 décembre 2019, M. [W] espérait bénéficier de la réglementation du PLU antérieur au 1er janvier 2020 pour son projet de construction et optimiser la rentabilité économique de son investissement avant les restrictions d'urbanisme dont il était à l'évidence informé.



Il est tout aussi manifeste que c'est en raison du caractère moins rentable de l'investissement locatif de leur projet immobilier au regard des nouvelles conditions du PLU que M. [W] et la SARL NEMO ont renoncé à faire déposer un 2ème permis de construire modificatif qui les aurait alors engagés à acquérir le bien immobilier en vertu de la promesse signée, et c'est avec une particulière mauvaise foi qu'ils ont essayé d'imputer au constructeur, qui n'a été que leur mandataire, les conséquences d'une modification des règles d'urbanisme qu'ils ont tenté en vain de contourner.



La cour comme le premier juge déboute M. [W] et la SARL NEMO de toutes leurs demandes et confirme les mesures prises au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sur les dépens pour la première instance.



Y ajoutant,



Sur les mesures accessoires':



Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dont il a fait une équitable application. 



En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé sur ces dispositions.



Y ajoutant :



 M. [W] et la SARL NEMO seront condamnés in solidum aux entiers dépens de la procédure d'appel et devront payer in solidum à la SASU NJ BAT MAISONS RUSTIC une indemnité de 5 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.



La cour déboute les appelants de leurs demandes de ce chef. 





 PAR CES MOTIFS 



La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



Confirme le jugement rendu le 4 octobre 2022 en toutes ses dispositions ; 



et y ajoutant, 



Condamne M. [C] [W] et la SARL NEMO in solidum aux entiers dépens de la procédure d'appel ;



Condamne in solidum M. [C] [W] et la SARL NEMO à payer à la SASU NJ BAT MAISONS RUSTIC une indemnité de 5 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;







Rejette la demande de M. [C] [W] et la SARL NEMO fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.







LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,









Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE