Cour d'Appel · 1ère Chambre — 2 avril 2024

1ère Chambre





ARRÊT N°116



N° RG 22/07256 - N° Portalis DBVL-V-B7G-TLF6













M. [C] [D]

Mme [V] [D]



C/



Me [A] [G]

S.A.R.L. [G]

S.A.S. CERENICIMO



















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 02 AVRIL 2024





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre entendu en son rapport,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,





GREFFIER :



Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :



A l'audience publique du 23 janvier 2024





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 02 avril 2024 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 26 mars 2024 à l'issue des débats



****



APPELANTS :



Monsieur [C] [D]

né le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 11] (AUTRICHE)

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représenté par Me Tiphaine LE BERRE BOIVIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Anne-Sophie RAMOND, Plaidant, avocat au barreau de PARIS



Madame [V] [D]

née le [Date naissance 2] 1954 à [Localité 16] (89)

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représentée par Me Tiphaine LE BERRE BOIVIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Anne-Sophie RAMOND, Plaidant, avocat au barreau de PARIS











INTIMÉS :



Maître [A] [G]

né le [Date naissance 5] 1951 à [Localité 10] 

[Adresse 7]

[Localité 9]



Représenté par Me Alexandre DE LORGERIL de la SELARL LALLEMENT SOUBEILLE & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NANTES

Représenté par Me Michel RONZEAU, Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE



La SARL [G], Notaires (anciennement dénommée SCP [B] [G] Notaire associé, et auparavant dénommée SCP [A] [G] et [B] [G]), immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Saint-Denis sous le n°403.326.580, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

[Adresse 7]

[Localité 9]



Représentée par Me Alexandre DE LORGERIL de la SELARL LALLEMENT SOUBEILLE & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par Me Michel RONZEAU, Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE



La société CERENICIMO, SAS immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nantes sous le n°401.206.305, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

[Adresse 6]

[Localité 8]



Représentée par Me Vincent BERTHAULT de la SELARL HORIZONS, avocat au barreau de RENNES







EXPOSÉ DU LITIGE



1. M. [C] [D] et Mme [V] [M] épouse [D] (les époux [D]) ont souhaité investir dans une opération de défiscalisation immobilière soumise aux dispositions fiscales de la loi Girardin. 



2. Le 29 novembre 2007, les époux [D] ont signé un contrat de réservation avec la SCCV Alexandre pour un appartement en l'état futur d'achèvement d'une surface de 25,55 m² au prix de 142.620 € TTC situé à [Localité 12] sur l'Île de La Réunion.



3. Le même jour, les époux [D] ont confié à la Sit Oit, aux droits de laquelle vient désormais la société Citya, la gestion locative de cet appartement et souscrit une garantie des loyers impayés. 



4. La vente a été réitérée par acte authentique du 16 juin 2008 devant l'étude de Maître [A] [G], membre de la SCP [A] [G] et [B] [G].



5. Pour financer cet achat, les époux [D] ont souscrit un emprunt de 149.515 € d'une durée de 240 mois auprès de la Caisse d'Épargne et de Prévoyance Midi Pyrénées.



6. Par acte d'huissier des 13, 22, 23, 28 février 2017, 9 et 10 mars 2017, les époux [D] ont fait assigner la société Cerenicimo (plate-forme de commercialisation), M. [B] [W], M. [T] [Z], IBN Gestion, la Caisse d'Épargne et de Prévoyance Midi Pyrénées, Me [A] [G], la SCP [A] [G] et [B] [G], la Caisse centrale de garantie de la responsabilité professionnelle des notaires, MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles devant le tribunal de grande instance de Nantes en paiement des sommes suivantes : 



- 98.348,61 € à titre provisionnel sur le préjudice matériel décomposé par les demandeurs comme étant constitué de la différence entre le prix payé et le prix auquel pourrait être revendu l'appartement, somme à parfaire à dire d'expert,

- 20.000 € à titre de réparation du préjudice moral,

- 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens. 



7. Les époux [D] se sont désistés de leurs demandes à l'encontre de la société IBN Gestion, de M. [B] [W] et de M. [T] [Z].



8. Par jugement du 8 novembre 2022, le tribunal a :



- déclaré irrecevable comme étant prescrite l'action engagée par les époux [D] à l'encontre de la société Cerenicimo, la SCP [A] [G] et [B] [G], Me [A] [G], la Caisse centrale de garantie de la responsabilité professionnelle des notaires, MMA Iard, MMA Iard assurances mutuelles et la Caisse d'Épargne et de Prévoyance Midi Pyrénées,

- débouté la société Cerenicimo de ses demandes reconventionnelles de dommages et intérêts,

- condamné in solidum les époux [D] aux dépens,

- admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- condamné in solidum les époux [D] à payer la somme de 1.000 € à la société Cerenicimo au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum les époux [D] à payer la somme de 1.000 € à la Caisse d'Épargne et de Prévoyance Midi Pyrénées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum les époux [D] à payer à Me [A] [G] et la SCP [A] [G] et [B] [G], MMA Iard Sa et MMA Iard Assurances Mutuelles la somme totale de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum les époux [D] à payer à la Caisse centrale de garantie des notaires la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. 



9. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que les époux [D] invoquent des manoeuvres dolosives constituées de la transmission d'une somme d'informations erronées et d'affirmations mensongères quant à la demande locative, au prix du bien, la présentation des risques et la rentabilité de l'investissement, afin de les déterminer à acheter un bien à un prix très surévalué, alors qu'il leur appartenait, en leur qualité d'investisseurs diligents, de vérifier le marché immobilier local afin de mesurer la rentabilité de leur investissement et qu'à défaut de justifier de l'impossibilité d'effectuer de telles démarches, le point de départ de la prescription se situe au jour de la vente authentique, soit le 16 juin 2008.



10. Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Rennes du 14 décembre 2022, les époux [D] ont interjeté appel de cette décision, uniquement à l'encontre de la société Cerenicimo, de Me [A] [G] et de la SCP [A] [G] et [B] [G].



* * * * *



11. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 7 mars 2023, les époux [D] demandent à la cour de :



- infirmer le jugement en ce qu'il : 

* a déclaré irrecevable comme prescrite leur action. 

* les a condamnés in solidum à payer la somme de 1.000 € à la société Cerenicimo au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

* les a condamnés in solidum à payer la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

* les a condamnés in solidum aux dépens, 

* les a déboutés de leurs demandes tendant à voir : 

' dire et juger que leur consentement a été vicié par des man'uvres dolosives, 

' dire et juger que la société Cerenicimo, la SCP [A] [G] et [B] [G] et Me [A] [G] ont manqué à leur devoir d'information et de conseil, 

' condamner solidairement la société Cerenicimo, la SCP [A] [G] et [B] [G] et Me [A] [G] à leur payer la somme de 97.620 € à parfaire à titre de dommages et intérêts, 

' condamner solidairement la société Cerenicimo, la SCP [A] [G] et [B] [G] et Me [A] [G] à leur payer la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

- statuant à nouveau,

- les recevoir en leurs demandes et les dire bien fondées,

- débouter la société Cerenicimo, la SCP [A] [G] et [B] [G] et Me [A] [G] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- au visa de l'article 1116 du code civil (nouveau 1137 du code civil), 

- juger que leur consentement a été vicié par des man'uvres dolosives de la société Cerenicimo et de la SCP [A] [G] et [B] [G], 

- au visa de l'article 1382 du code civil (nouveau 1240 du code civil), 

- juger que la société Cerenicimo, la SCP [A] [G] et [B] [G] et Me [A] [G] ont manqué à leur devoir d'information et de conseil,

- en conséquence, 

- condamner solidairement la société Cerenicimo, la SCP [A] [G] et [B] [G] et Me [A] [G] à leur payer la somme de 97.620 € à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, 

- en tout état de cause, 

- condamner solidairement la société Cerenicimo, la SCP [A] [G] et [B] [G] et Me [A] [G] à leur payer la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'instance et d'appel lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



12. À l'appui de leurs prétentions, les époux [D] font en effet valoir :



- sur la prescription,

- que le point de départ de la prescription civile est un point de départ glissant et subjectif qui dépend de la date à laquelle le titulaire du droit a eu connaissance des faits lui permettant d'agir, avec la seule limite du délai butoir de vingt ans prévu à l'article 2232 du code civil,

- que, si le droit à la réparation de la victime se prescrivait uniquement depuis le moment de la réalisation du dommage in abstracto, cela défavoriserait la victime qui ne pourrait agir dans les délais,

- qu'au cas particulier du dol, le point de départ de la prescription n'est jamais la date de conclusion du contrat mais celle de la découverte du dol,

- que, concernant les opérations de défiscalisation, les investisseurs ne sont en mesure de se rendre compte du déséquilibre de l'investissement, lié à la surévaluation du bien à l'achat et de l'estimation trompeuse à la revente, qu'à l'issue de l'opération de défiscalisation, étant ici souligné l'interdiction de vendre le bien à l'intérieur du délai prescrit sauf à perdre l'avantage fiscal concédé par l'Etat,

- qu'ils ne se sont réellement rendus compte des manquements à l'obligation d'information et de conseil dont ils ont été victimes que lorsque qu'ils ont fait estimer leur bien par la société Citya, soit le 13 août 2014,

- sur le fond,

- que la société Cerenicimo a mis en avant son expertise en les incitant pourtant à investir dans un bien surévalué, alors qu'elle est elle-même à l'origine des informations transmises,

- que la société Cerenicimo, en s'abstenant de s'informer sur la véritable valeur du bien dont dépendaient la viabilité et la rentabilité de l'opération, a engagé à leur égard leur responsabilité délictuelle,

- que le dol est constitué en ce que la société Cerenicimo commercialise et réalise des publicités présentant une opération de défiscalisation dont elle sait dès l'origine, puisqu'elle connaît les prix des marchés, que la rentabilité économique ne sera pas atteinte,

- qu'en toute hypothèse, tant la société Cerenicimo que la SCP [A] [G] et [B] [G] leur ont transmis des informations erronées sur la valeur vénale de l'appartement vendu, sur son potentiel locatif, sur l'évaluation des loyers, sur la rentabilité de l'opération, sur le prix à la revente du bien et sur les possibilités de défiscalisation mais se sont également abstenues de leur expliquer le mécanisme de l'investissement Girardin, ces faits étant constitutifs d'un grave manquement à leur obligation de conseil et d'information,

- que la responsabilité du conseiller en gestion de patrimoine est pré-contractuelle, laquelle n'est pas affectée par le caractère non contractuel des documents publicitaires et de la simulation, lesquels contiennent des informations erronées,

- que, de son côté, le notaire est traditionnellement tenu d'un devoir de conseil, justifié à la fois par ses compétences affichées et sa connaissance de l'objet des actes qu'il enregistre et parce que ces actes, correspondant à des opérations graves, présentent des risques importants pour ses clients,

- que Me [A] [G], qui était informé du prix du marché grâce au système institué par son ordre qui lui permet de disposer de statistiques fiables sur l'état de celui-ci et notamment les prix généralement pratiqués, ne les a, à aucun moment, mis en garde contre le caractère manifestement trop élevé du prix,

- que le notaire, le promoteur et le commercialisateur étaient clairement parties liées dans l'ensemble de l'opération de défiscalisation, alors qu'eux-mêmes peuvent recevoir la qualité de profanes, les intimés ne pouvant leur reprocher de ne pas s'être renseignés alors que leurs méthodes de commercialisation déloyales consistaient justement à les décourager de le faire, le délai de rétractation ne leur ayant pas permis de mesurer l'étendue de leur préjudice,

- que les intimés ne sauraient se retrancher derrière la souscription d'assurances carence locative, destinée à les rassurer, comme illustrant le risque consenti,

- que le standing de la résidence promis par la société Cerenicimo est loin d'être rempli, ce dont ils n'étaient pas en mesure d'avoir conscience en étant installés si loin de leur investissement, leur bien étant estimé à 50.000 € maximum alors qu'il leur avait été assuré qu'ils pourraient revendre leur bien au prix de 151.070 € en sortie d'opération, estimation présentée comme 'prudente', cette pratique de surévaluation à la vente étant une constante dans les opérations de défiscalisation,

- que leur perte de chance de ne pas avoir conclu le contrat litigieux est équivalente à la perte de valeur de leur bien.



* * * * *



13. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 7 juin 2023, la société Cerenicimo demande à la cour de :



- confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevables comme prescrites les demandes des époux [D], 

- rejeter, en conséquence, l'intégralité des demandes, fins et conclusions formulées par les époux [D]. 

- à titre subsidiaire, et si par extraordinaire la cour venait à infirmer le jugement et à considérer que les demandes des époux [D] ne seraient ni prescrites ni irrecevables, 

- rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions formulées par les époux [D], 

- déclarer irrecevable l'action des époux [D] en l'absence à la cause du vendeur de l'appartement litigieux, 

- débouter les époux [D] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre, 

- en tout état de cause, 

- condamner les époux [D] à payer à la société Cerenicimo une somme de 20.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, 

- condamner les époux [D] aux entiers dépens, en ce compris les dépens d'appel. 



14. À l'appui de ses prétentions, la société Cerenicimo fait en effet valoir :



- sur le contexte,

- qu'elle n'est que le commercialisateur d'un programme immobilier dont elle n'est pas le promoteur, qui est la SCCV Alexandre, constituée pour les seuls besoins de ce programme,

- que la société Hermès Conseils, partenaire indépendant, était ici le conseil des époux [D],

- que les époux [D] ne remettent en cause ni l'avantage fiscal ni les loyers perçus dans le cadre de l'investissement qu'ils dénoncent mais uniquement la valeur du bien au moment de son acquisition,

- que l'action des époux [D] constitue l'une des 150 procédures initiées en même temps pour des motifs similaires,

- sur la prescription,

- que, s'agissant d'une perte de chance de ne pas investir invoquée par les époux [D], le point de départ de la prescription doit être fixé à la date d'acquisition du bien servant de base à l'opération de défiscalisation,

- que les époux [D], qui étaient en mesure de connaître la valeur du bien au moment de leur investissement, produisent une estimation qui ne rend pas compte de la valeur du bien au moment de son achat, la perte de valeur dépendant de la conjoncture économique et rien n'empêchant ces derniers de continuer à le louer en attendant une meilleure conjoncture,

- que les époux [D] ont bénéficié à trois reprises d'un délai de réflexion, ce qui leur permettait de se renseigner sur le prix de vente,

- que le point de départ du délai de prescription invoqué est non seulement 'glissant' mais également totalement arbitraire,

- que les époux [D] pouvaient comparer le prix d'acquisition à d'autres programmes de défiscalisation sur La Réunion,

- sur l'irrecevabilité des demandes,

- que le dol n'est sanctionné que s'il a pour auteur l'une des parties au contrat et non un tiers, les époux [D] ayant fait le choix de ne pas assigner le promoteur la SCCV Alexandre (ni même d'ailleurs leur propre conseiller en patrimoine), seule l'erreur provoquée par le dol d'un tiers à la convention pouvant entraîner la nullité du contrat lorsqu'elle porte sur la substance même de ce contrat,

- sur le fond,

- que ce type d'opération comporte, comme tout investissement immobilier, nécessairement des aléas, contre lesquels les époux [D] n'ont jamais été garantis, leur qualité de profanes étant parfaitement indifférente dès lors qu'ils avaient le devoir de se renseigner avant leur investissement,

- que le dol n'est pas établi faute de preuve d'une collusion avec la SCCV Alexandre,

- que la conformité des informations transmises doit s'apprécier par rapport aux données de l'époque, et non par rapport aux données actuelles qui ont pu évoluer et la victime doit établir une intention de la tromper à travers des formulations exagérées excédant ce qui est usuellement admis dans les pratiques commerciales,

- qu'elle n'a communiqué aucune information mensongère, la description du logement, sa localisation, ses équipements, son environnement dans la plaquette commerciale et dans la notice descriptive étant conformes à la réalité,

- que la simulation financière est l'oeuvre de la société Hermès Conseils avec qui elle n'a aucun lien ni contractuel, ni capitalistique, ni juridique,

- que les contrats souscrits garantissent uniquement la carence locative,

- que les qualités de l'appartement acheté correspondent bien à ceux d'une résidence de standing, elle-même n'étant pas responsable des finitions reprochées par les époux [D],

- que le m² moyen à La Réunion en 2008 était supérieur au prix consenti par les époux [D], le fait que les prix de l'ancien 16 ans plus tard soient devenus bas ne procédant pas d'une tromperie mais de la loi du marché qu'elle ne pouvait pas anticiper, de la crise financière et de la concurrence de nouveaux dispositifs de défiscalisation,

- qu'elle n'était tenue à aucune obligation d'information et de conseil concernant le prix du bien, laquelle ne consiste jamais qu'en une obligation de moyen, les époux [D] ne disant pas en quoi l'information donnée était erronée,

- que les époux [D], qui se contentent de produire un simple avis de valeur de 2014, ne rapportent pas la preuve d'une perte de chance, préjudice qu'ils définissent comme 'l'impossibilité de revendre pour le montant investi',

- qu'en toute hypothèse, il ne s'agit que d'un préjudice hypothétique non réparable, l'action des époux [D] consistant en réalité à une action en réduction du prix de vente,

- que, compte tenu des avantages obtenus (défiscalisation, loyers perçus) sur lesquels ils sont taisants, il n'est pas établi que les époux [D] auraient renoncé à l'acquisition,

- que l'action des appelants, qui l'a considérablement désorganisée compte tenu de son aspect collectif (près de 150 procédure engagées), confine à la procédure abusive.



* * * * *



15. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 24 mars 2023, Me [A] [G] et la SCP [A] [G] et [B] [G] demandent à la cour de :



- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé irrecevable comme prescrite l'action des époux [D] dirigées à leur encontre et les a condamnés à leur payer la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles, 

- déclarer et juger l'action et les demandes époux [D], dirigées à leur encontre irrecevables comme prescrites, 

- subsidiairement, 

- au visa de l'article 1240 du code civil, 

- juger les époux [D] mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions, dirigées à leur encontre, 

- débouter purement et simplement les époux [D] de l'intégralité de leurs demandes dirigées à leur encontre, aucune faute professionnelle des notaires à l'origine d'un préjudice indemnisable n'étant démontrée, 

- condamner solidairement les époux [D] leur à payer la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner les époux [D] aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Alexandre de Lorgeril qui pourra les recouvrer directement en application de l'article 699 du code de procédure civile.

 

16. À l'appui de leurs prétentions, Me [A] [G] et la SCP [A] [G] et [B] [G] font en effet valoir :



- sur la prescription,

- qu'en matière de manquement au devoir de conseil et d'information, la jurisprudence fixe le point de départ du délai au jour de l'acte, dès lors que ce n'est pas l'opération de défiscalisation qui est en cause mais le prix d'acquisition,

- qu'ils ne peuvent se voir reprocher aucune man'uvre et n'ont nullement été sollicités par les acquéreurs pour leur donner un quelconque conseil sur la rentabilité espérée de l'opération de défiscalisation,

- qu'aucune man'uvre dolosive ne peut leur être reprochée, les époux [D] ayant été en mesure de vérifier que le prix, contractuellement fixé, était conforme au marché immobilier à la date à laquelle ils ont contracté,

- que l'acquéreur n'est pas dispensé du devoir de s'informer sur un élément aussi essentiel que le prix du bien, ce que les époux [D] pouvaient faire dès la date d'acquisition et à la faveur des différents délais de rétractation,

- que le point de départ de la prescription ne peut être laissé à la discrétion de celui qui l'invoque, sauf à lui conférer un caractère potestatif incompatible avec les impératifs de sécurité juridique garantis par la prescription,

- qu'à l'égard du notaire rédacteur d'acte, auquel il n'est reproché qu'un manquement au devoir de conseil et d'information au titre d'une prétendue surévaluation du prix au jour de la vente, c'est à partir de cette date que court le délai de prescription,

- sur le fond,

- que, dans le cadre d'opérations de ce type, le notaire ayant reçu l'acte de dépôt de pièces est celui qui reçoit les actes authentiques de vente, de sorte qu'il n'est nullement exceptionnel que le notaire concluant ait reçu l'ensemble des actes de vente relatif à ce programme,

- que, s'agissant plus précisément de la détermination du prix, qui relève de l'accord contractuel entre les parties, accord auquel le notaire est un tiers, il n'y a pas de devoir de conseil du rédacteur d'acte, sauf lésion manifeste quant au montant du prix fixé entre les parties,

- que les notaires n'avaient pas vocation à s'exprimer sur l'opportunité économique d'une opération de défiscalisation comportant des aléas que ne pouvaient ignorer les investisseurs,

- que les appelants ne rapportent pas la preuve que le bien était surévalué au jour de la signature de l'acte, tout investissement immobilier présentant un aléa lié à l'évolution du marché immobilier,

- que, bien plus, les prix au m² à La Réunion, constatés en 2018, sont conformes à ceux proposés aux appelants lors de l'acquisition de leur bien, s'agissant de biens immobiliers neufs, la différence de prix invoquée en 2014 n'étant que le fruit du marché,

- qu'il est par ailleurs fréquent qu'au-delà du dispositif fiscal, les acquéreurs entendent bénéficier de la propriété à long terme dans le but de se constituer un patrimoine locatif, source de revenus au moment notamment de la retraite,

- que le préjudice que les époux [D] invoquent est totalement hypothétique, dès lors qu'ils ne contestent pas avoir pu louer normalement le bien et avoir pu pleinement bénéficier des avantages fiscaux, éléments qu'ils ne produisent pas et qui viendraient nécessairement en diminution de la perte de chance alléguée de ne pas contracter,

- que la demande des époux [D] s'analyse en une action en réduction du prix qui n'est pas recevable contre le notaire.



* * * * *



17. L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 décembre 2023.



18. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.



MOTIFS DE LA DÉCISION





Sur l'irrecevabilité des demandes



1- tirée de la prescription de l'action :



19. L'article 2224 du code civil dispose que 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer'.



20. L'ancien article 2270-1 prévoyait un délai de prescription de dix ans pour les actions en responsabilité civile extra-contractuelle. La loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile a réduit ce délai de prescription à cinq ans. 



21. Selon les dispositions transitoires de l'article 26-II de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, 'les dispositions de la présente loi qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure'. 



22. La nouvelle loi modifie la durée du délai de prescription mais ne modifie pas pour autant le point de départ de l'action, qui se trouve consolidé 'au jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer'.



23. L'article 2232 prévoit en son 1er alinéa que 'le report du point de départ, la suspension ou l'interruption de la prescription ne peut avoir pour effet de porter le délai de la prescription extinctive au-delà de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit'.



24. Lorsqu'est alléguée la violation d'une obligation pré-contractuelle d'information et de conseil ou un dol, la prescription de l'action en responsabilité ne court qu'à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime, si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance et qu'elle avait pu légitimement ignorer ce dommage lors de la conclusion du contrat.



25. En matière de défiscalisation, le point de départ de la prescription correspond au jour où le risque s'est réalisé, c'est-à-dire le jour où l'acquéreur a appris qu'il serait dans l'impossibilité d'atteindre la rentabilité annoncée et non au jour de l'acte de vente, même lorsque le préjudice allégué réside dans la surévaluation du bien au moment de son acquisition.



26. Dans un arrêt du 1er février 2024 (22-13.446), la 3ème chambre de la Cour de cassation, rejoignant les autres chambres, censure l'arrêt d'une cour d'appel qui retient que le point de départ de la prescription se situe au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, que les acquéreurs invoquent des manquements au devoir d'information et de conseil par transmission d'informations erronées sur la valeur de l'appartement vendu, que la valeur du bien immobilier que l'on envisage d'acquérir est un élément accessible et connu au jour de l'acquisition et que les acquéreurs sont mal fondés à soutenir avoir découvert plus tard cette surévaluation, alors que le point de départ de la prescription est le jour où le risque s'est réalisé, soit celui où l'acquéreur a appris qu'il serait dans l'impossibilité de revendre le bien à un prix lui permettant de rembourser le capital emprunté.

 

27. En l'espèce, les époux [D] ont signé le 29 novembre 2007 un contrat de réservation avec la SCCV Alexandre pour un appartement en l'état futur d'achèvement d'une surface de 25,55 m² au prix de 142.620 € TTC situé à [Localité 12] sur l'Île de La Réunion et cette vente a été réitérée par acte authentique du 16 juin 2008 en l'étude de Maître [A] [G].



28. Les époux [D] considèrent qu'ils n'ont pu agir que lorsque qu'ils ont fait estimer leur bien par la société Citya, soit le 13 août 2014, alors que les intimés situent, comme les premiers juges, le point de départ de la prescription de l'action, qu'elle soit fondée sur le dol ou sur le manquement aux obligations pré-contractuelles de conseil et d'information, au jour de la vente authentique du 16 juin 2008.



29. C'est précisément parce que les époux [D], résidents métropolitains, éloignés de 11.000 km de La Réunion, avaient placé leur confiance dans des professionnels avisés, l'un spécialiste de la défiscalisation, l'autre notaire établi dans l'île, que les appelants, qui allèguent notamment un manquement à l'obligation de conseil, ne peuvent pas avoir eu conscience de leur préjudice le jour de la vente, faute de quoi ils n'auraient évidemment pas contracté.



30. Les époux [D] n'allèguent aucun problème lors des opérations de défiscalisation, notamment tenant à la carence ou vacance locative ou encore à l'insuffisance de rentabilité locative au regard des nécessités de remboursement de l'emprunt contracté auprès de la Caisse d'Épargne et de Prévoyance Midi Pyrénées, de sorte qu'ils n'avaient pas de raison de s'inquiéter de leur investissement jusqu'à la fin du programme dit 'Girardin droit commun' que leur a présenté la société Hermès Conseils. Sauf à perdre le bénéfice des avantages fiscaux, ils ne pouvaient d'ailleurs pas envisager la remise en vente de leur appartement avant les cinq années de location requises.



31. Si l'on ajoute ces cinq années à la date de l'acte de vente (16 juin 2013), les époux [D] ont parfaitement respecté le délai de prescription en assignant les intervenants à l'opération de défiscalisation avant le 16 juin 2018 (acte d'huissier des 13, 22, 23, 28 février 2017, 9 et 10 mars 2017).



32. En outre, compte tenu de l'effet dépressif sur le marché immobilier d'une mise en vente massive de biens identiques au même endroit en sortie de défiscalisation, les époux [D] avaient intérêt à attendre encore avant d'envisager la revente de leur bien, ce qui peut expliquer qu'ils n'aient fait leur demande d'estimation que l'année suivante, avec un résultat connu le 13 août 2014, soit un prix 'entre 45.000 et 50.000 €', sensiblement éloigné de l'investissement initial (142.620 €), alors qu'aux termes de leur tableau d'amortissement (différé dans le temps), le capital restant dû au titre de leur emprunt était de 153.898,50 € à cette date.



33. C'est cette date (13 août 2014) qui constitue le vrai point de départ de la prescription car elle matérialise l'événement qui a permis aux époux [D] de prendre conscience de leur préjudice et donc d'agir contre ceux qu'ils en estiment responsables. 



34. Contrairement à ce qu'indiquent les intimés, le point de départ de la prescription ainsi fixé n'est pas laissé à la discrétion de celui qui l'invoque, ni ne lui confère un caractère potestatif incompatible avec les impératifs de sécurité juridique garantis par la prescription, puisque le délai butoir de vingt ans prévu au 1er alinéa de l'article 2232 encadre l'action.



35. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable comme prescrite l'action des époux [D].



2 - tirée de l'absence du vendeur à la procédure :



36. La société Cerenicimo soulève le fait qu' 'il est essentiel et déterminant pour la solution du litige que (la SCCV Alexandre) soit à la cause' comme étant le promoteur-vendeur, au motif 'que le dol n'est sanctionné que s'il a pour auteur l'une des parties au contrat et non un tiers, l'article 1116 du code civil visant bien les man'uvres pratiquées « par l'une des parties »', ne serait-ce que 'pour éviter des erreurs d'appréciation sur les rôles de chaque partie et pour que la responsabilité de la société Cerenicimo soit écartée' (page 29 de ses conclusions).



37. Il sera répondu en premier lieu que l'action des époux [D] n'est pas uniquement fondée sur le dol, mais aussi sur le manquement à l'obligation d'information pré-contractuelle.



38. En deuxième lieu, l'action ne tend pas à l'annulation de la vente mais à l'allocation de dommages et intérêts.



39. En troisième lieu, il appartenait à la société Cerenicimo de mettre en cause la SCCV Alexandre si elle estimait que la juridiction devait le cas échéant effectuer un partage de responsabilités.



40. L'action des époux [D] sera donc déclarée recevable.



Sur le fond 



41. L'article 1116 du code civil, dans sa version applicable au litige, dispose que 'le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé'.



42. La jurisprudence, au-delà des manoeuvres, a assimilé la simple réticence à un dol, ce que le nouvel article 1137 alinéa 2 du code civil a ainsi consacré : 'Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie'.



43. Aux termes de l'article 1382 devenu 1240 du code civil, 'tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.



44. En l'espèce, c'est sur ces fondements que les époux [D] ont entrepris leur action à l'encontre de la société Cerenicimo, de Me [A] [G] et de la SCP [A] [G] et [B] [G], leur reprochant à la fois des manoeuvres dolosives et à tout le moins un manquement à l'obligation d'information pré-contractuelle et au devoir de conseil.



45. La responsabilité du conseiller en gestion de patrimoine est pré-contractuelle, c'est-à-dire qu'elle résulte d'un acte ou d'une omission antérieure à la formation proprement dite du contrat. Le professionnel qui offre à une clientèle déterminée un produit d'épargne ou d'investissement à caractère spéculatif est tenu de mettre en garde son client contre les risques encourus et de vérifier l'exactitude des renseignements ainsi que le sérieux des conditions de l'opération financière envisagée, la mention 'document non contractuel' apposée sur le support écrit de l'offre n'étant pas exonératoire de responsabilité à l'égard du client concerné. Le commercialisateur est responsable des techniques de commercialisation qu'il emploie. Lorsque le client n'a pas directement contracté avec le commercialisateur, cette responsabilité est de nature délictuelle.



46. Quant au notaire, il se doit d'effectuer une prestation donnant effectivité et efficacité à l'acte auquel il participe. Lorsqu'il est imposé par le mandataire du vendeur comme notaire instrumentaire unique d'un programme de défiscalisation, connaissant parfaitement les caractéristiques du programme construit, il se doit d'apporter l'attention des acquéreurs sur les risques mécaniques nés des conditions posées par les lois de défiscalisation applicables : obligation de louer à un loyer minimum durant une période minimale, dynamisme du marché immobilier de la location, adéquation de l'opération avec la situation fiscale du couple. Si le bien est situé dans une agglomération dépourvue de véritable marché locatif notamment, il a l'obligation d'informer les acquéreurs sur le risque pesant sur le projet de défiscalisation. Cette obligation d'information pèse de plus fort sur le notaire partenaire habituel du promoteur.



47. Concernant la société Cerenicimo, il s'agit d'une entreprise de 'conseil en gestion de patrimoine, négociation et vente de produits financiers et immobiliers'. Elle est spécialisée dans l'investissement immobilier outre-mer aux fins de défiscalisation (Sellier, Girardin). Son siège social est situé à [Localité 15] (44). Elle n'était que le relais des programmes de défiscalisation qui fleurissaient outre-mer à cette époque. Son partenariat avec Me [A] [G] apparaît de pure opportunité, rien ne permettant de suspecter une collusion frauduleuse entre eux du seul fait que ce dernier soit mentionné comme notaire intégré à l'opération de commercialisation des lots de la SCCV Alexandre, avec qui elle n'a aucun lien capitalistique, financier ou juridique.



48. Il convient de rappeler que les époux [D] ont été convaincus de l'opportunité de leur investissement par une étude intitulée 'plan d'épargne fiscal Girardin'établie le 29 novembre 2007 par la société Hermès Conseils. Cette étude prévoyait notamment une 'valeur de revente actualisée' de 151.070 €, soit un 'capital à terme' de 20.926 €, ainsi qu'une 'économie fiscale' de 29.994 €. 



49. La plaquette de commercialisation intitulée 'fiche produit' établie au nom de la société Cerenicimo, à partir de laquelle a travaillé la société Hermès Conseils pour soumettre aux époux [D] une proposition d'investissement, mentionne que 'la résidence est implantée dans un quartier résidentiel très verdoyant, entre mer et montagne, à deux pas du centre-ville de [Localité 12], bénéficiant ainsi de la proximité de tous les services administratifs et commerciaux. D'architecture traditionnelle, elle est composée de 120 appartements répartis entre six bâtiments sur un vaste terrain offrant une vue majestueuse sur l'Océan Indien. Les 14 appartements proposés du T1 au T3 sont prolongés d'une varangue et offrent des prestations et finitions de qualité pensées pour le confort et la qualité de vie de chacun'.



50. Au chapitre 'définition économique', la plaquette mentionne les éléments suivants :



- 'un potentiel démographique important et une croissance économique soutenue permettant à La Réunion de connaître une demande croissante en matière de logement',

- 'la commune de [Localité 12] conjuguant un cadre verdoyant et la proximité de l'ensemble des points administratifs, économiques et universitaires de [Localité 14] génèrent un fort potentiel locatif',

- 'la situation privilégiée et les équipements de qualité de la résidence Alexandre permettront d'attirer une clientèle à la recherche d'un réel confort de vie',

- 'la gestion locative sera assurée par la SIT Océan Indien et sera accompagnée de l'ensemble des garanties locatives (mise en place du premier locataire, absence locataire, loyers impayés et dégradations)'.



51. C'est uniquement sur la plaquette présentée par la Sit Oi (gestionnaire), dont la cour ignore si elle est distincte ou complémentaire de celle de la société Cerenicimo, que la résidence est présentée comme étant 'de standing'. Il n'est par ailleurs justifié d'aucun mensonge, ni d'aucune approximation ou exagération dans les termes, somme toute prudents et conformes aux usages commerciaux, dans la plaquette de commercialisation diffusée par la société Cerenicimo qui ne recèle aucune tromperie. Les problèmes de finition allégués par les époux [D] (qui ne justifient pas avoir formulé des réserves lors de la réception de l'ouvrage et dont l'appartement jouit bien d'une vue sur mer), matérialisés par quelques photographies, ne sont pas opposables au commercialisateur, ni d'ailleurs au notaire, le bien ayant été vendu en état futur d'achèvement ('achèvement du plancher haut du sous-sol' mentionné au paragraphe 'état d'achèvement des travaux', page 7 de l'acte authentique du 16 juin 2008).



52. Concernant Me [A] [G], les époux [D] ont recensé son intervention dans 15 ventes soumises à la loi Girardin dans le programme immobilier de la SCCV Alexandre portant sur la résidence Alexandre à [Localité 12] (La Réunion). Par ailleurs, la plaquette commerciale de la société Cerenicimo le cite comme notaire parmi les intervenants qui sont tous domiciliés à La Réunion, du promoteur au gestionnaire en passant par l'architecte. Me [A] [G] se trouvait donc débiteur d'une obligation de renseignement renforcée vis-à-vis des acquéreurs, a fortiori installés en métropole et sans connaissance aucune du marché immobilier réunionnais.



53. Les époux [D] ne font pas état d'une défaillance du notaire dans l'obligation de les sensibiliser au risque fiscal puisque le préjudice qu'ils allèguent ne concerne pas l'impossibilité de défiscaliser en raison de la carence locative d'un bien qui se serait situé hors secteur à demande locative. Ils lui reprochent d'avoir instrumenté une vente pour un prix manifestement surévalué.



54. Ils produisent à cet effet une estimation du 13 août 2014 de la société Cytia (qui a repris les activités de la Sit Oi) rappelant les caractéristiques du bien ('1 pièce principale, 1 kitchenette, 1 salle de bains, 1 wc ainsi qu'une varangue, 1 place de parking extérieure, appartement actuellement loué'). Cette estimation donne 'une fourchette de prix comprise entre 45.000 et 50.000 €' et est ainsi motivée : 'Nous avons tenu compte pour cette estimation de sa situation, du quartier dans lequel il se trouve, de la proximité des commodités (transports, commerces, écoles, etc.), de la qualité de l'environnement. Nous avons également retenu l'année de construction des bâtiments, leur état, les surfaces (tant habitables que du terrain), la rationalité du logement, ses éléments de confort et ses prestations. Le tout, en comparaison des affaires similaires réalisées antérieurement ainsi que de notre connaissance du marché'.



55. Dans une note de conjoncture immobilière d'octobre 2018, la chambre des notaires de La Réunion a repris les 'chiffres médians des transactions à la vente constatés depuis un an (de juillet 2017 à juin 2018)' et indique que, 'sur un an, la médiane des prix de vente des appartements neufs se situe à 4.250 €/m² pour La Réunion contre 4.060 €/m² l'année dernière, soit une augmentation des prix au m² de 4,9%'. La courbe établie tend à ramener les prix du neuf vers le niveau, élevé, de 2008. 



56. Toutefois, la note précise que, 'sur un an, les prix de l'immobilier à La Réunion sur l'ancien sont globalement orientés à la baisse. Cela est particulièrement significatif pour les appartements anciens (- 5,6 %) qui subissent une baisse quasi continue depuis maintenant cinq ans', avec une tendance accrue à [Localité 12] (- 6,8 %), cependant que les prix sont en hausse dans le neuf (croissance de 4,9 % sur un an et de 11 % sur cinq ans). 



57. L'estimation pratiquée par la société Cytia le 13 août 2014 est le reflet de cette tendance baissière. Mais elle ne permet pas, contrairement à l'analyse de la chambre des notaires basée sur les données Perval, d'établir la valeur du prix du neuf au m² en 2007/2008, pas plus que l' 'analyse de valeur vénale' effectuée le 14 août 2023, toujours par la société Cytia, ou l'avis émis le 17 août 2023 par M. [P], négociateur au sein de cette société, indiquant : 'ce n'est pas le fait d'avoir acheté en défiscalisation le problème, c'est plutôt votre prix d'achat. Ou le prix du neuf par rapport à l'ancien', même si celui-ci reconnaît que 'l'écart se retrouve partout en France'.



58. Suivant cette note de la chambre des notaires, en 2008, le prix du m² moyen dans le neuf à La Réunion était d'environ 4.228 €. Le prix proposé aux époux [D] était de 142.620 € dans le contrat de réservation du 29 novembre 2007 pour 25,55 m², soit un prix de 5.582 € le m², ce qui permet de conclure à une majoration du prix d'acquisition de 32 %. Mais si l'on tient compte de la varangue de 9,95 m², le prix du m² pour un total de superficie habitable porté 35,5 m² est ramené à 4.017 €, soit un prix légèrement inférieur à la moyenne constatée à l'époque sur l'ensemble de l'île.



59. En effet, une réponse ministérielle publiée au journal officiel le 3 février2009 précise : 'La varangue est une particularité du mode de vie dans les départements et collectivités d'outre-mer. Contrairement à la véranda en métropole, elle est utilisée comme une véritable pièce à vivre outre-mer, alors même qu'elle fait partie de la surface extérieure du logement. Bien qu'il n'y ait pas de définition juridique de la varangue, en tant que spécialité architecturale spécifique, cette notion est connue et utilisée dans le cadre de la réglementation des aides à la pierre qui ne fait pas de distinction entre les appartements et les maisons. L'article 46 AG terdecies de l'annexe III du code général des impôts précise que, pour l'application des articles 199 undecies A et 217 undecies, la surface habitable à prendre en compte, tant en ce qui concerne l'assiette maximum au mètre carré que les loyers, doit s'entendre de « la surface habitable au sens de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation. Il est toutefois tenu compte de la surface des varangues dans une limite maximale de 14 mètres carrés ». Dès lors, les services fiscaux prennent en compte la surface intérieure et la surface des varangues, dans la limite de ces 14 mètres carrés. En revanche, ils sont fondés à exclure de l'assiette éligible les mètres carrés dépassant la surface de varangue réglementaire. Cette limite de 14 m² existe également pour les subventions attribuées pour la construction de logements locatifs sociaux et très sociaux dans les DOM. Par ailleurs, le projet de loi pour le développement économique outre-mer sera suivi d'un décret d'application précisant l'assiette éligible de l'avantage fiscal au titre des opérations de constructions de logements'. 



60. En d'autres termes, la surévaluation invoquée par les époux [D] est loin d'apparaître manifeste.



61. Les causes de la flambée des prix sur La Réunion au milieu des années 2000 sont connues : à la suite de l'adoption de la loi n° 2003-660 du 21 juillet 2003 de programme pour l'outre-mer, dite loi Girardin, de nombreux investisseurs ont souhaité bénéficier de l'avantage fiscal prévu en cas d'investissement immobilier en outre-mer, dont La Réunion. 



62. Pour le surplus, ni le commercialisateur, ni le notaire ne pouvaient anticiper une dégradation du marché immobilier, notamment à la faveur de la crise financière de 2008, de la multiplication des dispositifs de défiscalisation cette fois tournés vers la métropole, comme la loi Sellier, ou encore de la décote de biens défiscalisés parfois construits à la hâte par des entrepreneurs peu scrupuleux. Il n'y a donc aucune faute, pour l'un comme pour l'autre, à avoir relayé le prix fixé par le promoteur et librement accepté par les époux [D].



63. Au demeurant, s'agissant d'une perte de chance de ne pas contracter fondée sur une surévaluation du prix de vente, les époux [D], qui ont abandonné en appel la demande d'expertise portée en première instance, ne font état que d'un préjudice qui demeure hypothétique puisqu'ils sont toujours propriétaires de leur appartement et il n'est pas certain qu'ils n'auraient pas contracté dès lors que l'objectif spéculatif (amortissement par la location, défiscalisation) a, de son côté, été atteint.



64. Il s'ensuit que les époux [D] seront déboutés de leurs demandes.









Sur les demandes reconventionnelles



1 - le préjudice de désorganisation :



65. La société Cerenicimo fait état de la nécessité de consacrer un temps particulièrement important à décortiquer environ 150 assignations provenant d'investisseurs de tous horizons.



66. Les époux [D] ne sont pas responsables du fait que plusieurs investisseurs aient estimé pouvoir se plaindre en même temps des services de la société Cerenicimo.



67. En outre, la société Cerenicimo ne justifie pas en quoi l'analyse de l'assignation des époux [D] devrait être indemnisée différemment des frais irrépétibles exposés par ailleurs, lesquels ont donné lieu à compensation par le tribunal.



68. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Cerenicimo de ce chef. 



2 - la procédure abusive :



69. L'article 32-1 du code de procédure civile dispose que 'celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés'.



70. En l'espèce, la société Cerenicimo fait état d' 'une action judiciaire (...) sans l'ombre d'un fondement sérieux, sans pièces justificatives, mais sur la seule base d'arguments téméraires, de contre-vérités et d'allégations non étayées'.



71. Elle produit à cette fin un procès-verbal de la '2ème réunion des girardindons' du 31 mai 2015 qui rassemble les victimes du programme de défiscalisation en cause, dans lequel il est indiqué : 'Nous avons pris les bons avocats expérimentés afin de transformer votre investissement toxique en un investissement d'une rentabilité hors norme équivalent à un 100 m² à [Localité 13] !'.



72. Outre le fait que les époux [D] ne participaient pas à cette réunion, la cour voit dans cette outrance davantage l'humour du désespoir qu'une intention malveillante. Même si elle n'a pas prospéré, l'action des époux [D], argumentée en droit, n'apparaît pas abusive.



73. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Cerenicimo de ce chef. 



Sur les dépens 



74. Les dispositions relatives aux dépens de première instance seront confirmées. Les époux [D], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





Sur l'article 700 du code de procédure civile 



75. Les dispositions relatives aux frais irrépétibles