Cour d'Appel · 1ère Chambre — 2 avril 2024

COUR D'APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE







Du 02 avril 2024

N° RG 22/01205 - N° Portalis DBVU-V-B7G-F2NK 

-LB- Arrêt n° 



[V] [A], [W] [D] / [S] [T], [C] [T], [F] [T]



Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 09 Mai 2022, enregistrée sous le n° 21/00840



Arrêt rendu le MARDI DEUX AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE



COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président 

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Mme Laurence BEDOS, Conseiller



En présence de :

Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé



ENTRE :



M. [V] [A]

et Mme [W] [D]

[Adresse 8]

[Localité 13]

Représentés par Maître Jean-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté



APPELANTS



ET :



M. [S] [T]

[Adresse 1]

[Localité 9]

et

M. [C] [T]

[Adresse 2]

[Localité 3]

et

M. [F] [T]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Tous trois représentés par Maître Patrick ROESCH de la SELARL JURIDOME, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté



INTIMES



DÉBATS : A l'audience publique du 12 février 2024







ARRÊT : CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 02 avril 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



Signé par M. VALLEIX, président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES :

 

M. [B] [G], M. [M] [G], Mme [R] [T], M. [S] [T], M. [C] [T] et M. [F] [T] étaient propriétaires indivis de plusieurs parcelles de terrain situées à [Localité 12] (Puy-de-Dôme), constituant des lots destinés à recevoir des immeubles en construction. 



Ces lots ont été mis en vente par l'intermédiaire de maître [N] [K], notaire à [Localité 13] (Puy-de-Dôme).



Courant avril 2020, M.[V] [A] et Mme [W] [D] ont manifesté un intérêt pour l'achat du lot n°3, constitué des parcelles cadastrées section ZE [Cadastre 4],[Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], au prix de 100'000 euros. 



Maître [N] [K] a préparé un projet de promesse synallagmatique de vente qu'il a adressé par courriel du 1er mai 2020 à la SCP de notaires [14], notaire de M.[V] [A] et Mme [W] [D].



Le 25 mai 2020, M. [F] [T], M. [E] [T] et M. [C] [T] ont signé un courrier rédigé au nom du « Lotissement [T] », libellé en ces termes :



« Par cette présente, nous acceptons votre proposition d'achat pour notre parcelle n° 3 faisant 807 m² moyennant le prix de 100'000 euros située chemin de [Localité 10] à [Localité 9] ».



Le 9 juin 2020, M.[V] [A] et Mme [W] [D] ont conclu avec la SARL [11] un contrat de maîtrise d''uvre pour l'édification d'une maison individuelle sur les parcelles. 



Le 10 août 2020, une promesse synallagmatique de vente des parcelles a en définitive été signée entre les membres de l'indivision [T] et un autre acquéreur, M. [O], au prix de 101'000 euros.



Par acte d'huissier en date du 30 septembre 2020, M.[V] [A] et Mme [W] [D] 

on fait adresser à chacun des membres de l'indivision [T]-[G] une sommation interpellative leur demandant de prendre position sur l'offre d'achat acceptée uniquement par M. [C] [T], M. [S] [T] et M. [F] [T] (ci-après les consorts [T]), ce à quoi il a été répondu par M. [F] [G], M. [B] [G], M. [S] [T], M. [C] [T] et M. [F] [T] que le compromis de vente préparé par leur notaire n'avait jamais été signé du fait des requérants.



Par courrier du 12 octobre 2020, le conseil de M.[V] [A] et Mme [W] [D], invoquant un accord intervenu sur la chose et le prix entre eux-mêmes et les consorts [T], ces derniers pour le compte de l'ensemble des indivisaires, a demandé à chacun d'eux de faire connaître ses intentions.





Par courrier en réponse en date du 2 novembre 2020, le conseil des consorts [T] a indiqué que la vente n'avait pu intervenir en raison de l'inertie des acquéreurs, demeurés selon lui silencieux nonobstant de multiples relances, rappelant qu'au demeurant l'offre d'acquisition n'était pas suffisamment précise et ferme pour qu'il puisse être considéré qu'une rencontre de volontés était intervenue.



Par acte d'huissier en date des 1er et 9 mars 2021, M.[V] [A] et Mme [W] [D] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand M. [S] [T], M. [C] [T] et M. [F] [T] pour obtenir leur condamnation à leur payer la somme de 15'000 euros à titre de dommages et intérêts en invoquant leur manquement à leur obligation de loyauté contractuelle et de transparence, leur reprochant de s'être comportés comme les seuls propriétaires des biens proposés à la vente alors que ceux-ci dépendaient d'une indivision plus large.



Par jugement du 9 mai 2022, le tribunal judiciaire a statué en ces termes :



- Déboute M.[V] [A] et Mme [W] [D] de l'ensemble de leurs demandes ;



-Déboute M. [F] [T], M. [C] [T] et M. [S] [T] de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive ;



-Condamne in solidum M.[V] [A] et Mme [W] [D] à verser à M. [F] [T], M. [C] [T] et M. [S] [T] la somme de 2500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- Condamne in solidum M.[V] [A] et Mme [W] [D] aux dépens.



M.[V] [A] et Mme [W] [D] ont relevé appel de cette décision par déclaration électronique enregistrée le 13 juin 2022.



La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 14 décembre 2023.



Vu les conclusions en date du 20 juillet 2022 aux termes desquelles M. [V] [A] et Mme [W] [D] demandent à la cour de :



-Dire et juger que les consorts [T] ont manqué à une obligation de loyauté et de transparence, en se comportant comme les seuls propriétaires apparents des biens, qu'ils avaient proposé à la vente, alors que ceux-ci étaient la propriété également d'autres indivisaires ;



-Condamner in solidum les consorts [T] au paiement d'une indemnité de 15'000 euros à titre de dommages et intérêts et à titre de réparation du préjudice, toutes causes confondues ;



-Débouter les consorts [T] de toutes leurs demandes reconventionnelles et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



-Les condamner également in solidum à une indemnité de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



-Les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Vu les conclusions en date du 13 septembre 2022 aux termes desquelles M. [S] [T], M. [C] [T] et M. [F] [T] demandent à la cour de :



-Débouter purement et simplement Mme [W] [D] et M. [V] [A] de leur appel interjeté à l'endroit du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en date du 9 mai 2022 ;



-Dire en effet que l'indivision [T] n'a jamais manqué à une obligation de loyauté et de transparence ;



-Juger que si la vente n'a pu intervenir c'est en raison de la seule carence de Mme [W] [D] et de M. [V] [A] ;



Vu l'article 1116 du code civil et en l'absence de retour des documents signés par Mme [W] [D] et M. [V] [A] dans un délai raisonnable, dire et juger que les appelants étaient libres de contracter avec des acquéreurs plus diligents ;



En conséquence,



-Confirmer purement et simplement le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à ajouter une condamnation in solidum de Mme [W] [D] et M. [V] [A] à leur payer une somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Les condamner enfin aux entiers dépens.



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l'exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.





MOTIFS DE LA DÉCISION :



Il sera rappelé en premier lieu qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu'elle n'a pas à se prononcer sur les demandes de « constater que... » ou de « dire et juger que...» lorsque celles-ci ne correspondent pas à des prétentions au sens des articles 4, 31 et 954 du code de procédure civile, mais en réalité à des moyens ou arguments invoqués au soutien des véritables prétentions.



- Sur la responsabilité des consorts [T] dans l'échec de la vente :



Le litige opposant les parties concerne des parcelles de terrain situées à [Localité 12] (Puy-de-Dôme), cadastrées section ZE [Cadastre 4],[Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] qui étaient la propriété d'une indivision composée de M. [B] [G], M. [M] [G], Mme [R] [T], M. [S] [T], M. [C] [T] et M. [F] [T].



Suite à une offre d'achat émise pour le prix de 100'000 euros par M.[A] et Mme [D], M. [F] [T], M. [E] [T] et M. [C] [T] ont signé un courrier daté du 25 mai 2020, rédigé au nom du « Lotissement [T] », libellé en ces termes :



« Par cette présente, nous acceptons votre proposition d'achat pour notre parcelle n° 3 faisant 807 m² moyennant le prix de 100'000 euros située chemin de [Localité 10] à [Localité 9] ».



Une promesse de vente a en définitive été régularisée le 10 août 2020 entre les membres de l'indivision [T]-[G] et un autre acquéreur.



M. [A] et Mme [D] reprochent aux consorts [T] d'être responsables de l'échec de la vente projetée, soutenant qu'ils se sont comportés en légitimes propriétaires du bien mis en vente qu'en réalité ils ne pouvaient vendre dès lors que ce bien était la propriété d'une indivision plus large, situation qui selon eux leur avait été dissimulée. 



Ils indiquent ainsi dans leurs écritures : « En se comportant comme légitimes propriétaires, en n'indiquant pas la véritable situation juridique du bien, les consorts [T] ont manqué de transparence et de loyauté et ne pouvaient vendre un bien dont ils n'étaient pas intégralement propriétaires, sans l'accord des autres indivisaires, situation qu'ils ont laissé ignorer à l'origine aux concluants. Ils ont donc commis une faute engageant leur responsabilité quasi-délictuelle sur le fondement de l'article 1240 du code civil » 



Il sera observé à ce stade que les développements des parties quant à la question de savoir si le courrier du 25 mai 2020 constituait ou non l'acceptation d'une offre ferme et précise et si la vente était parfaite dès cette date est sans incidence sur l'issue du litige alors que précisément M. [A] et Mme [D] se prévalent de l'inefficacité de cet acte, en l'absence d'accord de tous les indivisaires, pour soutenir que cette situation les a empêchés de poursuivre la vente, ce qui serait à l'origine pour eux d'un préjudice matériel et moral.



Il appartient dès lors à M. [A] et Mme [D] d'établir d'une part la réalité de la dissimulation alléguée, d'autre part que la vente a échoué en raison de cette situation.



Il ressort de la chronologie des échanges entre les parties que si l'offre d'acquisition émise par M. [V] [A] et Mme [W] [D], qui n'est pas communiquée dans le cadre de la présente procédure et dont la cour ignore donc la date, a été acceptée par courrier du 25 mai 2020, les négociations sur le projet de vente étaient déjà avancées avant cette date.



En effet, M.[V] [A] et Mme [W] [D] ont manifesté un intérêt pour l'achat du lot considéré dès le mois d'avril 2020, ce qui ressort d'un courriel de maître [K], notaire des vendeurs, adressé à la SCP de notaires [14], notaire des appelants le 14 avril 2020, en ces termes :



« Mes clients, les consorts [G], se sont mis d'accord avec votre cliente, Mme [D] concernant la vente d'un terrain à [Localité 9]. Il s'agit du lot n° 3 pour un prix de 100'000 euros. Votre cliente a-t-elle pris contact avec vous ' Voici son numéro de téléphone (') Je reste à votre disposition (') ».



Il peut être relevé qu'il est fait référence dans ce courriel « aux consorts [G] », dont le nom est ainsi apparu dans le dossier dès le début des négociations.



Le notaire des acquéreurs a répondu le 15 avril 2020 à maître [K] que la personne chargée du dossier à l'étude, Mme [L] [A], était en congé, et qu'elle reprendrait contact la semaine suivante.



Dès le 1er mai 2020, maître [K] a adressé à la SCP de notaires [14] le projet de promesse synallagmatique de vente aux termes d'un courriel libellé en ces termes :



« Mon cher confrère, comme convenu voici le projet du compromis [G]/[A] [D] ».



Le projet de promesse de vente mentionnait, s'agissant de l'identité des vendeurs, tous les membres de l'indivision [T]/[G], à savoir M. [B] [G], M. [M] [G], Mme [R] [T], M. [S] [T], M. [C] [T] et M. [F] [T] 



Il apparaît ainsi que les acquéreurs étaient parfaitement informés par le notaire des vendeurs, au moins dès le début du mois de mai 2020, que l'indivision concernée par la vente était composée des consorts [T] et des consorts [G], ces derniers étant en outre déjà cités dans le courriel du mois d'avril 2020.



M. [A] et Mme [D] soutiennent que c'est précisément à l'occasion de la lecture de la promesse synallagmatique de vente, soit antérieurement à la réception de l'acceptation de l'offre d'achat, que pour autant ils n'ont pas rétractée, qu'ils se sont aperçus de l'existence d'autres indivisaires. 



Toutefois, ils ne justifient d'aucune démarche envers les vendeurs ou le notaire des ces derniers ou encore leur propre notaire, pour s'inquiéter de cette situation et, éventuellement, obtenir la preuve de l'accord de tous les indivisaires à la vente projetée s'ils estimaient que ce point demeurait obscur, entre le mois de mai 2020 et le 30 septembre 2020, date à laquelle ils ont fait délivrer à ces derniers une sommation interpellative de se positionner, étant rappelé que dans l'intervalle une promesse de vente avait été signée avec un autre acquéreur. 



Par ailleurs, M. [A] et Mme [D], qui ne rapportent pas la preuve que la situation d'indivision telle qu'elle existait leur avait été dissimulée, ne démontrent pas davantage que la vente aurait échoué en raison du défaut de consentement des indivisaires autres que les consorts [T]. 



Il convient de préciser sur ce point que [R] [T], qui n'a été touchée ni par la sommation interpellative du 30 septembre 2020, ni par le courrier du 12 octobre 2020, indique dans une attestation en date 7 septembre 2021 que son frère [C] [T] avait bien reçu mandat pour s'occuper de la vente des terrains, vente avec laquelle elle était parfaitement d'accord, et précise encore qu'aucun conflit n'a jamais existé entre eux à ce sujet.



Il sera observé enfin que tous les indivisaires ont signé la promesse synallagmatique de vente conclue le 10 août 2020 avec M.[O], ce dont il ressort qu'ils étaient tous d'accord pour vendre le bien. Par ailleurs, il ne peut sérieusement être soutenu que les consorts [T] auraient fui les engagements pris envers M. [A] et Mme [D] dans le but de saisir une meilleure opportunité, alors que la vente avec M. [O] a été conclue au prix de 101'000 euros, soit un prix supérieur de 1000 euros seulement au prix convenu avec les appelants.



Il ressort de l'ensemble de ces explications que M. [A] et Mme [D] ne démontrent pas que les consorts [T] auraient commis une faute à leur égard, justifiant que leur responsabilité quasi délictuelle soit retenue.



Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté M. [A] et Mme [D] de l'ensemble de leurs demandes.



- Sur les dépens et les frais irrépétibles :



Le jugement sera confirmé sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



Les appelants supporteront les dépens d'appel et seront condamnés in solidum à payer aux intimés, pris ensemble, la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

























PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement et contradictoirement,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 



Condamne M. [V] [A] et Mme [W] [D] aux dépens d'appel,



Condamne in solidum M. [V] [A] et Mme [W] [D] à payer à M. [F] [T], M. [C] [T] et M. [S] [T], pris ensemble, la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





Le greffier Le président