Cour d'Appel · Chambre civile 1-2 — 2 avril 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51H



Chambre civile 1-2



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 02 AVRIL 2024



N° RG 22/01165 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VA3W



AFFAIRE :



Mme [S] [C]





C/



M. [E] [V]

 ...



Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 31 Décembre 2021 par le Juge des contentieux de la protection de VERSAILLES



N° RG : 1120001492



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 02/04/24

à : 



Me Isabelle TOUSSAINT



Me Sophie JULIENNE







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DEUX AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [S] [C]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentant : Maître Isabelle TOUSSAINT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 249

Représentant : Maître Vincent OLLIVIER de la SELEURL SELARL TERSEE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0846 - 



APPELANTE

****************



Monsieur [E] [V]

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentant : Maître Sophie JULIENNE de l'AARPI JUNON AVOCATS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 704



Madame [R] [T] épouse [V]

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentant : Maître Sophie JULIENNE de l'AARPI JUNON AVOCATS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 704



INTIMES

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 1er Février 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,







EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 24 juin 2016, Mme [S] [C] a donné à bail à M. [E] [V] et Mme [R] [V] née [T] un local à usage d'habitation sis [Adresse 2]), moyennant un loyer mensuel de 1 485 euros, outre une provision sur charges de 315 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 3 600 euros. 



M. et Mme [V] ont donné congé le 7 décembre 2019. 



Par acte d'huissier de justice délivré le 9 décembre 2020, M. et Mme [V] ont assigné Mme [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles.



A l'audience, ils ont demandé, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la condamnation de Mme [C] :

- à leur verser la somme de 3 600 euros en restitution du dépôt de garantie versé, majorée d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 13 mars 2020,

- au versement d'une somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- aux entiers dépens.



Mme [C] a quant à elle demandé au juge des contentieux et de la protection de:

- débouter M. et Mme [V] de leurs demandes,

- déclarer recevable sa retenue de la somme de 3 130 euros sur le dépôt de garantie,

- condamner M. et Mme [V] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Par jugement contradictoire du 31 décembre 2021, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Versailles a :

- condamné Mme [C] à payer à M. et Mme [V] la somme de 3 600 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, ladite somme étant majorée d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 13 mars 2020, et ce jusqu'à complet paiement, 

- condamné Mme [C] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné Mme [C] aux dépens,

- rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.



Par déclaration reçue au greffe le 25 février 2022, Mme [C] a relevé appel de ce jugement. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 25 janvier 2024.



Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 30 janvier 2024, Mme [C], appelante, demande à la cour de :

- infirmer le jugement rendu le 31 octobre 2021 par le tribunal judiciaire de Versailles en ce qu'il l'a: 

* condamnée à payer à M. et Mme [V] la somme de 3 600 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, ladite somme étant majorée d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 13 mars 2020, et ce jusqu'à complet paiement, 

* condamnée au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamnée aux dépens, 

Statuant à nouveau : 

- condamner solidairement M. et Mme [V] à lui verser la somme de 502,09 euros à titre de réparation du préjudice emporté par les manquements des preneurs à leurs obligations, avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2020 et capitalisation annuelle par année écoulée,

- condamner solidairement M. et Mme [V] à lui verser la somme de 8 349,60 euros à titre de réparation du préjudice emporté par la perte de chance de la bailleresse de relouer son local avant la fin des travaux de remise en état, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2020 et capitalisation annuelle par année écoulée,

- condamner M. et Mme [V] à lui verser la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. et Mme [V] aux entiers dépens, en ce compris les frais de constat d'huissiers, lesquels pourront être directement recouvrés par Maître Isabelle Toussaint en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Aux termes de leurs conclusions aux fins de rabat de clôture et récapitulatives signifiées le 26 janvier 2024, M. et Mme [V], intimés, demandent à la cour de : 

- ordonner le rabat de la clôture prononcé selon ordonnance de clôture du 25 janvier 2024, 

- juger irrecevables les nouvelles prétentions formulées au stade de l'appel par Mme [C] tenant à solliciter leur condamnation à lui verser la somme de 1 278,70 euros au titre de la dépréciation du réfrigérateur et du four, ainsi que la somme de 8 349,60 euros à titre de réparation du préjudice emporté par la perte de chance de la bailleresse de relouer son local avant la fin des travaux de remise en état, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2020 et capitalisation annuelle par année écoulée, 

- rejeter l'ensemble des demandes de Mme [C],

- juger que le contrat de bail litigieux est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relatives à la location nue, et non aux dispositions relatives à la location meublée, 

- confirmer le jugement rendu le 31 décembre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles en ce qu'il a :

- condamné Mme [C] à leur payer la somme de 3 600 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, ladite somme étant majorée d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 13 mars 2020, et ce jusqu'à complet paiement, 

- condamné Mme [C] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné Mme [C] aux dépens,

- rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit,

- rejeter l'ensemble des demandes, fins et prétentions de Mme [C],

- condamner Mme [C] à leur verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais de procédure engagés en appel, 

- condamner Mme [C] aux entiers dépens de la procédure au fond en première instance et en appel, dont distraction pour ceux la concernant au profit de Maître Sophie Julienne qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



La révocation de l'ordonnance de clôture du 25 janvier 2024 et la clôture de l'instruction ont été prononcées le 1er février 2024 conformément à l'accord des parties à l'audience.



La cour a soulevé d'office le moyen tiré de la recevabilité de la demande de dommages et intérêts de Mme [C] au titre de la réparation du préjudice emporté par la perte de chance de relouer son local avant la fin des travaux de remise en état au visa de l'article 910-4 du code de procédure civile, s'agissant d'une prétention ne figurant pas dans ses premières conclusions d'appelante. Les parties ont été autorisées à faire valoir leurs observations en cours de délibéré.



Par messages RPVA des 5 et 26 février 2024, Mme [C] et M. et Mme [V] ont respectivement adressé une note en délibéré sur ce point.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la recevabilité de la demande de Mme [C] au titre du coût de la dépréciation du réfrigérateur et du four



M. et Mme [V] soutiennent que les demandes de Mme [C] au titre du coût de la dépréciation du réfrigérateur et du four de la cuisine sont nouvelles en cause d'appel et doivent être déclarées irrecevables sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile.



Mme [C] réplique que la jurisprudence est constante à affirmer que les demandes reconventionnelles visant à opérer compensation sont toujours recevables et qu'en l'espèce, sa demande vient en réponse à la demande principale des preneurs de la voir condamner au paiement de la somme de 3 600 euros.



Sur ce,



En application de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



En demandant que soit mise à la charge de M. et Mme [V] la perte de valeur du réfrigérateur et du four pour s'opposer à la restitution du dépôt de garantie telle que sollicitée par les intimés, cette prétention s'analyse en une demande nouvelle visant à opposer compensation et faire écarter les prétentions adverses. Elle doit donc être déclarée recevable.



Sur la recevabilité de la demande en réparation du préjudice résultant de la perte de chance de relouer le bien avant la fin des travaux de remise en état



* Sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile



M. et Mme [V] soutiennent que la demande de Mme [C] au titre de la réparation du préjudice résultant de la perte de chance de relouer le bien est nouvelle en cause d'appel et doit être déclarée irrecevable sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile.



Mme [C] réplique que la jurisprudence est constante à affirmer que les demandes reconventionnelles visant à opérer compensation sont toujours redevables et qu'en l'espèce, sa demande vient en réponse à la demande principale des preneurs de la voir condamner au paiement de la somme de 3 600 euros.



Sur ce,



En application de l'article 567 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles sont recevables en appel.



En l'espèce, il convient de relever que la demande en dommages et intérêts présentée par Mme [C] en cause d'appel pour la première fois s'analyse en une demande reconventionnelle qui se rattache par un lien suffisant aux prétentions originaires des intimés et doit être déclarée recevable sur ce fondement.







* Sur le fondement de l'article 910-4 du code de procédure civile



Mme [C] soutient que sa demande est recevable dans la mesure où elle est destinée à répliquer aux conclusions et pièces adverses en répondant à l'argumentation des preneurs selon laquelle est serait débitrice à leur profit de la somme de 3 600 euros. 



Elle ajoute que les dispositions de l'article 910-4 du code de procédure civile ne font pas obstacle à ce qu'une partie invoque des moyens nouveaux au soutien de sa demande principale. Elle soutient que sa demande étant l'infirmation du jugement déféré au motif qu'elle se trouve créancière des preneurs une fois effectuée la compensation entre leurs créances respectives, elle est donc recevable à avancer un moyen nouveau au soutien de cette compensation, matérialisé en l'occurrence par la perte d'une chance de percevoir des loyers. Elle affirme qu'il s'agit ainsi non pas d'une prétention nouvelle mais d'un moyen nouveau. Elle ajoute que le fait d'ajouter un chef de préjudice nouveau en cause d'appel ne modifie pas cette analyse dès lors que chacun de ces chefs repose sur le même fondement, à savoir le manquement par les preneurs à leurs obligations contractuelles qui fonde sa demande de compensation.



M. et Mme [V] concluent à l'irrecevabilité de cette demande en faisant valoir qu'elle ne constitue pas un moyen nouveau mais bien une prétention nouvelle qui n'est pas justifiée par la survenance d'un événement postérieur à la signification des premières conclusions d'appelante. 

Ils ajoutent qu'aucune compensation ne peut intervenir en ce que les demandes indemnitaires formulées par Mme [C] au titre des prétendues dégradations du bien et de ses équipements excèdent déjà le montant du dépôt de garantie, ne laissant aucune compensation possible avec la nouvelle prétention formulée; que l'article 1293 du code civil interdit la compensation légale entre une créance et un dépôt de garantie à restituer; et qu'en tout état de cause, ce dernier ne vise qu'à compenser les sommes dont le locataire est redevable au titre de la location alors que la perte de chance de pouvoir relouer le logement rapidement ne constitue pas un préjudice indemnisable par compensation avec le dépôt de garantie en ce que le locataire n'en est pas redevable en vertu des dispositions du contrat de bail. 



Sur ce,



L'article 910-4 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. 



Force est de constater que dans le dispositif de ses premières conclusions d'appelante signifiées le 24 mai 2022, Mme [C] demandait à la cour de:

- déclarer recevable la retenue, par Mme [C], de la somme de 3 130 euros sur le dépôt de garantie versé par les époux [V], 

- condamner les époux [V] à lui verser la somme de 300 euros à titre de remboursement du lave-vaisselle manquant,

- condamner les époux [V] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile 

- condamner les époux [V] aux entiers dépens, en ce compris les frais de constat d'huissier.



Elle n'a donc formulé sa demande de dommages et intérêts pour perte de chance que dans ses conclusions n°2 notifiées le 24 janvier 2024.



Mme [C] n'explicite pas en quoi il s'agirait de répondre aux conclusions et pièces adverses dans la mesure où les intimés se bornent à solliciter la restitution de leur dépôt de garantie, comme en première instance, et que la perte de chance de relouer le bien ne constitue pas un préjudice indemnisable par compensation avec le dépôt de garantie en ce que le locataire n'en est pas redevable en vertu des dispositions du contrat de bail ainsi que le soutiennent justement les intimés.



En outre, cette prétention ne résulte pas de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou la révélation d'un fait depuis ses premières conclusions, ce que l'appelante ne soutient pas au demeurant.



Par ailleurs, il est rappelé que l'étendue des prétentions dont est saisie la cour d'appel étant déterminée dans les conditions fixées par l'article 954 du code de procédure civile, le respect des diligences imparties par l'article 910-4 du même code est nécessairement apprécié en considération des prescriptions de l'article 954. 



Or, la jurisprudence retient que des conclusions qui se bornent, dans leur dispositif, à demander à la cour de réformer la décision entreprise, sans formuler aucune prétention relative aux dispositions du jugement et aux demandes de son adversaire, ne répondent pas aux exigences de l'article 954 du code de procédure civile. L'appelant ne peut donc se borner à solliciter l'infirmation ou l'annulation du jugement et doit, ensuite, émettre des prétentions sur le fond dans le dispositif de ses conclusions.



Ainsi, Mme [C] ne peut utilement soutenir que sa demande en dommages et intérêts n'est qu'un moyen au soutien de sa demande d'infirmation du jugement déféré. 



La cour relève enfin qu'elle ne sollicite pas le rejet des demandes des intimés dans le dispositif de ses conclusions mais qu'elle formule une demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts en réparation de son préjudice, de sorte que celle-ci ne peut s'analyser en un moyen. Il s'agit donc d'une prétention au fond qu'elle n'avait pas formulée dans ses premières conclusions d'appelante. 



Il convient en conséquence de déclarer cette demande irrecevable. 



Sur la qualification du bail



M. et Mme [V] demandent à la cour de dire que le contrat de bail est soumis aux dispositions de la location nue de la loi du 6 juillet 1989 et non de la location meublée contrairement à la mention figurant dans le contrat dans la mesure où le logement n'était pas pourvu de la majorité des équipements obligatoires prévus par l'article 2 du décret du 31 juillet 2015. Ils ajoutent qu'il n'y a aucun inventaire annexé au contrat de bail listant les éléments d'équipements mis à disposition par le bailleur dans la mesure où en présence d'une seule cuisine équipée, les parties ont conclu un contrat de location nue comme ils en avaient l'intention. 



Mme [C] soutient, dans ses conclusions, que cette demande est irrecevable sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile en ce qu'elle est nouvelle pour n'avoir jamais été formée en première instance. Elle ajoute que la question de savoir si le bail était vide ou meublé est sans incidence sur le montant du préjudice de la bailleresse, seul point en débat.



Sur ce,



Outre le fait que la demande d'irrecevabilité n'a pas été formée par Mme [C] dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisit la cour en application de l'article 954 du code de procédure civile, il convient de relever que la cour doit qualifier le contrat de bail pour déterminer les dispositions légales applicables au présent litige conformément aux dispositions de l'article 12 du code de procédure civile, de sorte qu'il sera statué sur ce point.



L'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.



En l'espèce, le contrat de bail précise qu'il s'agit d'un contrat de location de logement meublé soumis au titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989 et prévoit un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyers.



Pour autant, la qualification de bail meublé exige que les meubles soient en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire de vivre convenablement. Dans le contrat, au titre des éléments d'équipements du logement, il est noté: 'cuisine équipée: four, réfrigérateur, lave-vaisselle, plaque induction, 2 salle de bains, 2 WC: l'armoire de toilette vitrée'. Aucun inventaire et état détaillé du mobilier n'est produit par les parties et il n'est pas établi, ni même allégué, que des éléments d'équipements autres que ceux mentionnés dans le bail auraient été présents.



Dans ces conditions, en l'absence de vaisselle dans la cuisine et d'éléments d'équipement suffisants dans le reste du logement, il convient de requalifier le bail en bail d'habitation de locaux nus soumis à la loi modifiée du 6 juillet 1989.



En tout état de cause, la cour relève qu'en application de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, les articles 7 et 22 sont applicables aux logements meublés.



Sur les dégradations et réparations locatives



Mme [C] fait grief au premier juge d'avoir ordonné la restitution du dépôt de garantie versé par les locataires aux motifs qu'elle avait déjà été indemnisée de son préjudice par les assurances au titre des dégâts des eaux survenus au sein du bien donné à bail et qu'elle n'était donc pas fondée à solliciter une somme complémentaire.



Elle soutient que:



- les preneurs, qui sont tenus de répondre des dégradations et pertes survenant durant la location et de prendre en charge l'entretien courant du logement, sont entrés dans un appartement refait à neuf et ont restitué les lieux dans un état dégradé avec un équipement manquant. 



- les preneurs ont laissé les lieux se dégrader volontairement et il existe d'autres désordres que ceux identifiés par l'assureur liés à un dégât des eaux non déclarés par les preneurs, lesquels lui ouvrent droit à une indemnisation complémentaire de celle versée par l'assurance; que ces autres désordres sont illustrés par le procès-verbal de constat dressé à son initiative le 15 mai 2020 et ne peuvent être expliqués par un usage ordinaire des lieux. Elle affirme qu'au contraire, les constatations de l'huissier font apparaître un appartement dégradé dans lequel les preneurs n'ont pas effectué les réparations locatives leur incombant sans démontrer que ces dégradations résulteraient de la force majeure ou du fait d'un tiers.



- être libre de rapporter la preuve des dégradations par ce constat d'huissier nonobstant l'existence d'un état des lieux de sortie ne mentionnant pas tous ces désordres dès lors qu'il est soumis à la libre discussion des parties. Elle ajoute que l'état des lieux de sortie ne constitue pas une preuve irréfragable et qu'il se borne à constater une situation de fait jusqu'à preuve du contraire.



M. et Mme [V] sollicitent la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a condamné Mme [C] à leur restituer le dépôt de garantie en reprenant les motifs du premier juge.



Ils font ainsi valoir que:



- Mme [C] ne saurait être indemnisée à deux reprises au titre des sinistres pour lesquels elle justifie sa retenue du dépôt de garantie alors qu'elle l'a déjà été par leur assureur auprès duquel ils ont procédé à une déclaration de sinistre, sans contester le montant de l'indemnisation perçue auquel elle a donné son accord.



- les points litigieux relevés dans l'état des lieux de sortie correspondent à ceux relevés dans le rapport d'expertise ayant donné lieu à indemnisation de Mme [C] et qu'aucune mention relative à l'imputabilité de ces dégradations au locataire ne figure dans cet état des lieux.



- seul l'état des lieux de sortie leur est opposable. Ils contestent l'opposabilité et la sincérité du constat d'huissier de justice dressé hors de leur présence plus de 4 mois après leur départ des lieux à l'initiative de Mme [C] qui a pu, dans l'intervalle, mettre le bien à disposition d'un tiers ou le dégrader. 



- ils s'opposent à l'imputabilité des dégradations liées au décollement des peintures en relevant qu'il résulte du rapport d'expertise que les désordres survenus en plafond sont imputables à des dégâts des eaux survenus dans les étages supérieurs, ce dont ils ne sont pas responsables; que ces décollements sur les murs apparaissent dans les pièces humides et témoignent d'un désordre généralisé, lié à une malfaçon des travaux réalisés (défaut de qualité du revêtement mural utilisé) ou un défaut de conception de l'appartement (défaut de ventilation en l'absence d'un système de ventilation mécanique), comme il en résulte du défaut de conformité de l'installation électrique pourtant déclarée comme refaite, et qu'en tout état de cause, Mme [C] n'a pas fait la preuve que les décollements de peinture seraient la conséquence d'un usage anormal ou illicite de la chose par les locataires.



Sur ce,



En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de:

c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

d) prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. 



L'existence de dégradations imputables au locataire s'apprécie notamment par la comparaison des états des lieux dressés lors de l'arrivée et du départ du locataire. 



En application de ces textes, c'est au bailleur qu'il appartient de prouver l'existence de dégradations locatives imputables au locataire lesquelles ne résultent pas d'une usure normale. 



Dès que cette preuve est établie, c'est au preneur de démontrer que la dégradation a eu lieu sans sa faute, c'est-à-dire qu'il n'en est pas l'auteur, ni personne de son fait, ou qu'il résulte d'un cas de force majeure ou qu'il est dû à l'usure normale ou à la vétusté.



Le bailleur est en droit de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le locataire des réparations locatives, étant rappelé que l'indemnisation à laquelle il peut prétendre n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations, ni même à la justification d'un préjudice. 



En l'espèce, les parties ont établi un état des lieux contradictoire le 11 janvier 2020 date à laquelle la bailleresse a reçu quatre jeux de clés. Il n'est pas contesté que le dernier jeu de clé a été restitué à la gardienne le 13 janvier 2020. 



Mme [C] verse aux débats:



- un constat d'huissier de justice réalisé le 15 mai 2020 hors la présence des locataires, 



- une attestation du gardien de l'immeuble (pièce 23) qui déclare n'avoir remis à personne les clés de l'appartement entre le 13 janvier et le 15 mai 2020 et qu'à sa connaissance, personne n'est monté dans l'appartement. 



Cependant, cet élément est insuffisant pour établir que l'état de l'appartement tel que constaté par l'huissier de justice était celui dans lequel il se trouvait au jour de la sortie des locataires et que ces derniers seraient ainsi à l'origine des dégradations relevées, étant au surplus rappelé que la bailleresse était en possession des autres clés qui lui avaient été remises.



Dans ces conditions, Mme [C] ne peut se prévaloir de ce constat d'huissier réalisé quatre mois après la restitution des clés, étant rappelé que le bailleur ne peut réclamer paiement de réparations locatives à son locataire qu'en rapportant d'abord la preuve de ce que les dégradations qu'il invoque sont survenues en cours de bail (Cass. 3e civ. 1er février 2011).



Il ressort de l'état des lieux d'entrée que la peinture des murs et plafonds de toutes les pièces est neuve, de même que le parquet, à l'exception, pour le sol, de celui de la cuisine, des deux salles de bain et des deux WC qui sont mentionnés en bon état. 



Le rapport d'expertise réalisé par la MACIF, assureur de Mme [C], après une visite du 17 février 2020, mentionne les dommages suivants:



- cuisine mur: dommages sur un pan de mur suite à un éventuel débordement de machine à laver (date non identifiée)

- cuisine plafond: fuite en provenance des étages supérieurs (date non identifiée) 

- WC: un mur et plafond: fuite en provenance de l'étage supérieur (date non identifiée)

- salle de bains plafond et mur: infiltrations à travers les joints d'étanchéité de la baignoire.



Il y est précisé qu'il s'agit de trois sinistres non déclarés par le locataire occupant. Il n'est pas contesté que Mme [C] a reçu une somme de 1 944,88 euros de l'assureur des locataires pour les embellissements à réaliser suite à ces dégradations. 



1) Pour la cuisine



L'état des lieux de sortie mentionne : 'OK - porte du four fonctionne mal - volet cuisine ' - peinture écaillée - lave-vaisselle manquant'.



Mme [C] demande, au titre de son indemnisation pour cette pièce, une somme totale de 1 607,30 euros HT et 1 768,03 euros TTC (pièce 11 - facture du 21 juin 2020 - postes 1 à 7) correspondant à:

- finition murs endommagés: 260 euros HT

- finition autres murs: 252 euros HT

- finition plafond: 350 euros HT

- finition porte meuble et crédence: 370 euros HT

- forfait pose de carrelage derrière le LL: 96 euros HT

- fourniture carrelage blanc brillant: 27,30 euros HT

- finitions intérieur placard couloir et cuisine: 252 euros HT.



Au vu de l'état des lieux de sortie, Mme [C] ne justifie pas de dégradations locatives pour la porte du meuble et la crédence, le carrelage et le placard et doit donc être déboutée de ces demandes.



Concernant les dégradations du plafond, elles ne sauraient être mises à la charge des locataires du fait qu'elles ne leur sont pas imputables mais résultent, selon le rapport d'expertise, d'une fuite en provenance des étages supérieurs.



Concernant les murs, l'assurance a indemnisé Mme [C] pour la remise en état du pan de mur endommagé qui résulterait d'un éventuel débordement de machine à laver et la remise en état du plafond à hauteur de 508 euros. Mme [C] n'établit pas qu'elle n'aurait pas été intégralement indemnisée par son assurance pour la remise en état de ce mur et du plafond, l'expertise ne distinguant pas entre les deux éléments. 





L'état des lieux de sortie, peu précis, ne permet pas d'établir l'existence de dégradations autres que celles constatées par l'assurance notamment sur les autres murs dont la facture ne précise pas qu'ils sont endommagés.



2) Pour les WC



L'état des lieux de sortie mentionne 'peinture usage', ce qui ne permet d'imputer de dégradations aux locataires, étant ajouté que Mme [C] a déjà été indemnisée par son assureur pour les dégradations du plafond et d'un mur.



Mme [C] sera en conséquence déboutée de sa demande d'indemnisation à ce titre. 



3) Pour la salle de bains n°1



L'état des lieux de sortie ne distingue pas les deux salles de bains ni les observations les concernant. Il est fait état d'une peinture écaillée comme le relèvent les locataires (page 12 de leurs conclusions).



Mme [C] demande, au titre de son indemnisation pour cette pièce, une somme totale de 1 090,23 euros HT et 1 199 euros TTC (pièce 11 - facture du 21 juin 2020 - postes 12 à 14) correspondant à:

- finition plafonds endommagés: 234 euros HT (dégât des eaux antérieur)

- finition des autres murs: 406 euros HT

- réfection tablier baignoire et meuble vasque: 450 euros HT. 



Mme [C] a été indemnisée par l'assurance pour la salle de bain (plafond et mur) à hauteur de 580,80 euros. Elle n'établit pas qu'elle n'aurait pas été intégralement dédommagée pour la réfection de ce sinistre.



L'état des lieux de sortie ne permet pas d'établir l'existence de dégradations autres que celles constatées par l'assurance notamment sur les autres murs dont la facture ne précise au demeurant pas qu'ils sont endommagés.



L'état des lieux de sortie ne comporte aucune constatation sur la baignoire et le meuble.



Mme [C] sera en conséquence déboutée de sa demande au titre des réparations locatives pour lesquelles elle demandait une indemnisation totale de 3 596,23 euros.



4) Sur les équipements manquants



L'état des lieux de sortie fait apparaître que le lave-vaisselle est manquant.



M. et Mme [V] soutiennent qu'ils ont déploré un dégât des eaux en septembre 2016 en raison du débordement du lave-vaisselle et qu'ils ont informé Mme [C] de sa défaillance et de son enlèvement. 



Pour autant, ils ne justifient nullement de la panne de cet équipement, la seule mention dans le rapport d'expertise que le dégâts des eaux en cuisine serait le fait du débordement du lave-linge (en réalité du lave-vaisselle selon eux) étant insuffisant à l'établir. Faute pour les locataires d'établir que cette perte aurait eu lieu par cas de force majeure ou par vétusté, il convient d'indemniser la bailleresse de cette perte à hauteur de 659 euros au vu de la pièce 17 et d'infirmer le jugement déféré de ce chef. 



En revanche, l'état des lieux de sortie ne comporte aucune mention quant au réfrigérateur ne permettant pas d'imputer de dégradations à l'encontre des locataires sur cet élément. 



La seule mention selon laquelle la porte du four fonctionne mal ne permet pas de mettre à la charge des locataires sortants le coût de son remplacement, Mme [C] n'établissant pas qu'il ne peut plus servir à l'usage auquel il est destiné.



Mme [C] est en conséquence déboutée de ses demandes à ce titre.



Sur la restitution du dépôt de garantie



En application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.

(...)

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

(..)

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.





Mme [C] sera donc condamnée à restituer à M. et Mme [V] la somme de 2 941 euros (3 600 - 659) au titre du solde du dépôt de garantie majorée d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 13 mars 2020. 



Le jugement est partiellement infirmé de ce chef.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Mme [C], qui succombe à titre principal en son appel, est condamnée aux dépens, les dispositions du jugement critiqué relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant par ailleurs confirmées.



Elle est condamnée à verser à M. et Mme [V] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS



La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe,



Déclare recevables les demandes de Mme [C] au titre du coût de la dépréciation du réfrigérateur et du four de la cuisine ;



Déclare irrecevable la demande de Mme [C] en réparation du préjudice résultant de la perte de chance de relouer le bien avant la fin des travaux de remise en état ;



Confirme le jugement sauf sur le quantum du montant du dépôt de garantie à restituer par Mme [C] ;



Statuant à nouveau de ce seul chef;



Condamne Mme [C] à payer à M. [E] [V] et Mme [R] [V] née [T] la somme de 2 941 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, ladite somme étant majorée d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 13 mars 2020 et ce jusqu'à complet paiement ;



Y ajoutant,



Requalifie le bail en bail d'habitation de locaux nus soumis à la loi modifiée du 6 juillet 1989 ;





Déboute Mme [S] [C] de ses demandes au titre du coût de la dépréciation du réfrigérateur et du four de la cuisine ;



Condamne Mme [S] [C] à verser à M. [E] [V] et Mme [R] [V] née [T] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [S] [C] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 6969 du code de procédure civile avec distraction au profit de Maître Julienne qui en fait la demande.



- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le greffier, Le président,