Cour d'Appel · Chambre civile 1-2 — 2 avril 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



chambre 1 - 2



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 2 AVRIL 2024



N° RG 22/05811 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VNLO



AFFAIRE :



Mme [E] [L] [P]





C/



M. [R] [M]









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Août 2022 par le Juge des contentieux de la protection de PONTOISE



N° RG : 11-22-158



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 2/04/24

à : 



Me Julie BARRERE



Me Emilie VAN HEULE



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DEUX AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [E] [L] [P]

née le 8 septembre 1988 à [Localité 9] - CAMEROUN

de nationalité camerounaise

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représentant : Maître Julie BARRERE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 638 

Représentant : Maître Carine SANCHEZ, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0972 -



APPELANTE

****************



Monsieur [R] [M]

né le 03 Juillet 1994 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 5]



Représentant : Maître Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 13 - N° du dossier 20220040



INTIME

****************



Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Novembre 2023, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN

EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 5 janvier 2019, M. [B] [U] [C] a consenti à Mme [E] [L] [P], un bail portant sur un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 8].



Le bien a fait l'objet d'une vente sur adjudication et par jugement du 29 juin 2021, M. [R] [M] a été adjudicataire.



Le changement de bailleur a été notifié à Mme [L] [P] par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2021.



Une dette locative s'est constituée. 



Par acte de commissaire de justice délivré le 19 janvier 2022, M. [M] a assigné Mme [L] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :



- voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail,



- voir ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec si besoin est le concours de la force publique,



- la voir condamner au paiement de la somme de 7 700 euros au titre des loyers échus selon décompte arrêté au mois de janvier 2022,



- la voir condamner à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération définitive des lieux,



- la voir condamner à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens incluant le coût du commandement.



Par jugement contradictoire du 16 août 2022, le tribunal judiciaire de Pontoise a : 



- dit le bail du 15 décembre 2020 inopposable à M. [M],



- dit que les rapports entre les parties sont régis par le bail du 5 janvier 2019, 



- débouté Mme [L] [P] de ses demandes tenant à la nullité du commandement de payer du 28 octobre 2021 et au caractère non écrit de la clause résolutoire du bail du 5 janvier 2019,



- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à Mme [L] [P] à compter du 28 décembre 2021 à 24h00,



- ordonné faute de départ volontaire de Mme [L] [P] dans les deux mois de la délivrance du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique,



- condamné Mme [L] [P] à payer à M. [M] à compter du 29 décembre 2021, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail à défaut de résiliation, jusqu'à libération effective des lieux loués,



- condamné Mme [L] [P] à payer à M. [M] la somme de 11 800 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus, décompte arrêté au 20 juin 2022, terme du mois de juin 2022 inclus,



- débouté Mme [L] [P] de toutes ses demandes reconventionnelles,



- condamné Mme [L] [P] à payer à M. [M] la somme de 800 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,



- rappelé que l'exécution provisoire est de droit,



- condamné Mme [L] [P] aux dépens incluant notamment le commandement de payer du 28 octobre 2021. 



Par déclaration reçue au greffe en date du 19 septembre 2022, Mme [L] [P] a relevé appel de ce jugement.



 Aux termes de ses conclusions signifiées le 2 octobre 2023, Mme [L] [P] , appelante, demande à la cour de :



- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Pontoise du 16 août 2022 en toutes ses 

dispositions, ayant : 

* dit le bail du 15 décembre 2020 inopposable à M. [M],

* dit que les rapports entre les parties sont régis par le bail du 5 janvier 2019, 

* débouté Mme [L] [P] de ses demandes tenant à la nullité du commandement de payer du 28 octobre 2021 et au caractère non écrit de la clause résolutoire du bail du 5 janvier 2019,

* constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à Mme [L] [P] à compter du 28 décembre 2021 à 24h00,

* ordonné faute de départ volontaire de Mme [L] [P] dans les deux mois de la délivrance du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique,

* condamné Mme [L] [P] à payer à M. [M] à compter du 29 décembre 2021, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail à défaut de résiliation, jusqu'à libération effective des lieux loués,

* condamné Mme [L] [P] à payer à M. [M] la somme de 11 800 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échue, décompte arrêté au 20 juin 2022, terme du mois de juin 2022 inclus,

* débouté Mme [L] [P] de toutes ses demandes reconventionnelles,

* condamné Mme [L] [P] à payer à M. [M] la somme de 800 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

* rappelé que l'exécution provisoire est de droit,



juger à nouveau :



- annuler le commandement de payer du 28 octobre 2021, 



- dire qu'il n'y a pas acquisition de la clause résolutoire, 



- dire que le bail du 15 décembre 2020 est opposable à M. [M], 



- condamner M. [M] en sa qualité de bailleur à rembourser à Mme [L] [P] la facture n° F-2022053 du 1er mai 2022 d'un montant de 2 475 euros relative aux frais déjà exposés pour les travaux incombant au bailleur,



- condamner M. [M] à payer à Mme [L] [P] la somme de 8 400 euros au titre du préjudice de jouissance correspondant à 21 mois de loyers (400 euros X21),

 

A titre subsidiaire,



- accorder Mme [L] [P] des délais de paiement sur 36 mois, 

 

En tout état de cause,



- débouter M. [M] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de Mme [L] [P],



- condamner M. [M] en sa qualité de bailleur à régler à Mme [L] [P] la somme de 3 540 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris la somme de 300 euros au titre du procès-verbal de constat d'huissier. 

 

Aux termes de ses conclusions signifiées le 28 septembre 2023, M. [M], intimé et appelant à titre incident, demande à la cour de : 



- débouter Mme [L] [P] de l'ensemble des demandes,



- confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise du 16 août 2022 en toutes ses dispositions, 

 

Vu l'expulsion de Mme [L] [P] pratiquée le 25 avril 2023, 



- condamner Mme [L] [P] à payer à M. [M] la somme de la somme de 24489,76 euros correspondant à l'arriéré arrêté au 11 juillet 2023, date d'expiration du délai de reprise des effets personnels et mobiliers abandonnés dans le logement,



- recevoir M. [M] en son appel incident, et vu l'omission de statuer, 



- condamner Mme [L] [P] à rembourser à M. [M] la somme de 716,10 euros correspondant au coût du débouchage de canalisation selon facture EAV du 15 juin 2022, 



-condamner Mme [L] [P] à verser à M. [M] la somme de 2 000 euros en cause d'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamner l'appelante aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Evodroit.



Mme [L] [P] a été expulsée le 25 avril 2023.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 5 octobre 2023.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.





MOTIFS DE LA DÉCISION



I) Sur l'opposabilité du bail du 15 décembre 2020 à M. [M]



Moyens des parties 



L'appelante fait grief au premier juge d'avoir déclaré, sur le fondement de l'article L. 321-4 du code des procédures civiles d'exécution, le bail du 15 décembre 2020 inopposable à M. [M] parce qu'il est postérieur au commandement valant saisie immobilière. 



Elle demande à la cour de juger que le bail du 15 décembre 2020 est opposable à M. [M] et qu'il régit les rapports entre les parties. 



Elle soutient, à hauteur de cour, que, selon la jurisprudence de la Cour de cassation, la délivrance d'un commandement valant saisie immobilière n'interdit pas la conclusion d'un bail ou la reconduction tacite d'un bail antérieurement conclu et que le bail, même conclu après la publication d'un tel commandement, est opposable à l'adjudicataire qui en a eu connaissance avant l'adjudication (Cass. 2ème civ. 27 février 2020, n°18-19.174).



Elle souligne que M. [M] reconnaît dans ses conclusions de première instance que le bail a été porté à sa connaissance le 17 juin 2021, soit avant le jugement d'adjudication du 29 juin 2021 et qu'il est établi qu'il a visité les biens en qualité de potentiel acquéreur du bien. 



M. [M], adjudicataire du bien, soutient que, comme l'a retenu le premier juge, Mme [L] [P] est mal fondée à se prévaloir du bail qui lui aurait été consenti par le précédent propriétaire du bien immobilier, M. [U], du fait que : 



- aux termes de l'article L.321-4 du code des procédures civiles d'exécution, les baux consentis par le débiteur après l'acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur, et, en application des dispositions de l'article R.321-13 du même code, l'indisponibilité du bien court à compter de la signification du commandement de payer valant saisie et ses effets à l'égard des tiers courent du jour de la publication du commandement ; en l'espèce, le commandement valant saisie immobilière a été signifié au précédent propriétaire le 27 août 2020 et publié au service de la publicité foncière le 25 septembre 2020, de sorte que le bien était indisponible à l'égard de l'ancien propriétaire et des tiers au jour où le bail litigieux a été conclu (15 décembre 2020), 



- le cahier des conditions de vente du bien ne fait pas mention de bail et ne mentionne que le seul bail du 5 janvier 2019, 



- contrairement à ce que soutient l'appelante, il n'a jamais reconnu avoir eu connaissance du bail conclu le 15 décembre 2020 et n'était pas présent lors de la visite préalable à la vente, de sorte qu'il n'a pas eu connaissance du bail avant la vente,



- ce bail est manifestement entaché de nullité, au visa de l'article 1169 du code civil, en l'absence de prix sérieux, le montant du loyer mensuel étant fixé à la somme de 100 euros, qui est dérisoire par rapport à la valeur locative d'un appartement de 75 m², situé dans la ville d'[Localité 7], le contrat de bail initial prévoyant un loyer de 950 euros.



Réponse de la cour 



Il résulte de l'article 1743 du Code civil que l'acquéreur doit respecter le bail conclu avant la vente, dès lors qu'il est authentique ou à date certaine.



L'article L. 321-4 du Code des procédures civiles d'exécution complète l'article 1743 en précisant que ' les baux consentis par le débiteur après l'acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur'.



La délivrance d'un commandement de payer valant saisie immobilière n'interdit, toutefois pas, en application de la jurisprudence de la Cour de cassation, la conclusion d'un bail ou la reconduction tacite d'un bail antérieurement conclu, et le bail, même conclu après la publication d'un tel commandement, est opposable à l'adjudicataire qui en a eu connaissance avant l'adjudication ( Cass. 2e Civ., 27 février 2020, pourvoi n° 18-19.174).



Au cas d'espèce, il n'est cependant pas établi, contrairement à ce que soutient l'appelante, que M. [M] ait eu connaissance du bail du 15 décembre 2020 qui lui aurait été consenti par le précédent propriétaire du bien immobilier, M. [U].



En effet, la preuve de cette connaissance n'est pas rapportée par le paragraphe des conclusions de première instance dont l'appelante entend se prévaloir pour rapporter la preuve qui lui incombe, et qui est ainsi libellé : 



' Le requérant (M. [M]) apprendra après l'acquisition du bien, via le conseil du créancier ayant poursuivi la saisie immobilière que l'huissier de justice a relevé lors des opérations de visite du 17 juin 2021 : la locataire de l'appartement de trois pièces, Mme [L], a remis un nouveau bail de complaisance en date du 15 décembre 2020 moyennant un loyer mensuel de 100 euros'. 



Ce paragraphe vise, en effet, un courrier - pièce n°30 de l'appelante - adressé le 18 juin 2021 par le commissaire de justice à l'avocat du précédent propriétaire du bien et non à M. [M] et dans lequel il est écrit ' je vous précise que la locataire de l'appartement de trois pièces, Mme [L], a remis un nouveau bail de complaisance en date du 15 décembre 2020 moyennant un loyer mensuel de 100 euros'. 



Il n'est nullement établi que ce courrier et le procès-verbal de visite des lieux aux potentiels acquéreurs, qui y est joint, ont été portés à la connaissance de M. [M] le 17 juin 2021, soit avant le jugement d'adjudication du 29 juin 2021. 



Il n'est pas davantage établi que M. [M] était présent lors de la visite préalable à la vente, alors même qu'il affirme le contraire, et que, partant, il aurait eu connaissance du bail litigieux avant cette même vente. 



Il convient d'ajouter que le cahier des conditions de vente ne fait pas mention du bail du 15 décembre 2020. 



Dès lors qu'il n'est pas établi que M. [M] a eu connaissance de ce bail, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré le bail litigieux inopposable à M. [M] et dit que les rapports entre les parties étaient régis par le bail du 5 janvier 2019.



II) Sur la validité du commandement de payer valant saisie immobilière du 28 octobre 2021 et l'acquisition de la clause résolutoire



Moyens des parties 



Mme [E] [L] [P] conclut à la nullité du commandement de payer qui lui a été délivré, en faisant valoir que ce commandement se fonde sur un bail qui n'est pas celui régissant les rapports entre les parties, qu'en application des dispositions du bail du 15 décembre 2020, elle était à jour du paiement de ses loyers à la date de délivrance du commandement litigieux, qu'elle produit une attestation et des quittances valables de loyers délivrées par l'ancien propriétaire et qu'en raison de la nullité du commandement de payer, le premier juge ne pouvait constater l'acquisition de la clause résolutoire. 



M. [M], bailleur intimé, de répliquer que : 



- Mme [E] [L] [P] ne peut soutenir que le commandement de payer serait nul pour avoir été délivré sur le fondement du bail du 15décembre 2020, dès lors que ce bail est inopposable au bailleur et, en outre, entaché de nullité, 



- le changement de propriétaire bailleur a été dûment notifié à Mme [E] [L] [P] par courrier et par acte de commissaire de justice, et Mme [E] [L] [P] ne peut se prévaloir de quittances délivrées par son ancien propriétaire durant la période du mois de mars au mois d'octobre 2021, alors même qu'elle savait dès le mois de juin 2021, que le bien avait changé de mains,



- le commandement de payer litigieux étant régulier, l'acquisition de la clause résolutoire pouvait parfaitement être constatée. 



Réponse de la cour 



Il convient de rappeler, à titre liminaire, que, si en vertu des dispositions de l'article 503 du code de procédure civile, les jugements ne peuvent être exécutés contre ceux auxquels ils sont opposés qu'après leur avoir été notifiés, Mme [E] [L] [P], qui tient ses droits du saisi, auquel a été régulièrement signifié le jugement d'adjudication transmettant de plein droit la propriété de l'immeuble à l'adjudicataire, peut se voir opposer sans pouvoir arguer d'un défaut de signification personnelle, laquelle n'est pas prévue par les dispositions de l'article R. 322-60 du code des procédures civiles d'exécution, tous les effets de l'adjudication et notamment celui de régler au nouveau propriétaire les loyers qui lui sont dus. 



Mme [E] [L] [P] reconnaît avoir été informée, au mois de septembre 2021, que M.[M] était son nouveau bailleur (conclusions de l'appelante, p.10).



En outre, selon l'article 24 , I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".



Au cas d'espèce, le bail du 5 janvier 2019 comporte une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 



Comme l'a pertinemment relevé le premier juge, cette clause ne saurait être réputée non écrite motif pris de ce qu'elle prévoit la résiliation dans le délai d'un mois de la délivrance au lieu de deux, et il convient seulement de vérifier si les causes du commandement ont été réglées dans les deux mois de la délivrance de l'acte litigieux, ainsi que le prévoit la loi. 



Il ressort du commandement litigieux qu'au 28 octobre 2021, date de délivrance du commandement, Mme [E] [L] [P] n'était pas à jour du paiement de ses loyers, comme elle le soutient puisqu'elle restait devoir les loyers des mois de juillet, août, septembre et octobre 2021, représentant la somme totale de 4 400 euros. 



Les causes du commandement n'ayant point été réglées dans les deux mois de sa délivrance, c'est à bon droit que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 28 décembre 2021 et, subséquemment, ordonner l'expulsion de Mme [E] [L] [P] et la condamner au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération définitive des lieux donnés à bail. 



Le moyen tiré du fait que le commandement encourrait la nullité en raison du fait qu'il se fonde sur le bail du 5 janvier 2019 et non sur celui du 15 décembre 2020 est inopérant, ce dernier bail ne régissant pas les relations des parties et étant inopposable à M. [M], ainsi qu'il a été expliqué au paragraphe précédent. 



Dans ces conditions, la cour confirmera le jugement contesté en ce qu'il a débouté Mme [E] [L] [P] de sa demande de nullité du commandement litigieux et a, subséquemment, constaté l'acquisition de la clause résolutoire, et condamné Mme [E] [L] [P] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation. 



III) Sur le montant actualisé de la dette locative 



Moyens des parties 



Mme [E] [L] [P] sollicite, dans le dispositif de ses conclusions, qui saisit la cour, l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer à l'adjudicataire, M. [M], une somme de 11 800 euros au titre de la dette locative arrêtée au 20 juin 2022 et conclut au débouté de la demande en paiement de son nouveau propriétaire au titre de l'arriéré locatif. 



Mme [E] [L] [P] verse aux débats des quittances de loyers, correspondant au bail du 15 décembre 2020 (100 euros de loyers + 300 euros de provisions sur charges), pour les mois de mars 2021 à novembre 2021, accompagnées d'une attestation de l'ancien propriétaire du bien, M. [U], qui indique avoir reçu les loyers pour les mois de juillet, août, septembre et octobre 2021.



Elle indique avoir effectué un versement de 900, 56 euros au mois de janvier 2023, qui n'aurait pas été intégré dans le décompte de son bailleur et demande à la cour de déduire, des montants réclamés, la somme de 1 600 euros versée à son ancien bailleur. 



M. [M] sollicite l'actualisation de sa créance locative en versant aux débats un décompte locatif - pièce n°44 de l'intimé - dont il ressort que Mme [E] [L] [P] reste lui devoir la somme de 24 489, 76 euros, pour la période allant du mois de juillet 2021 au 11 juillet 2023.



M. [M] expose à la cour que Mme [E] [L] [P] a été expulsée le 25 avril 2023, qu'elle avait, cependant, laissé du mobilier et des effets personnels dans les lieux qu'elle occupait, que le procès-verbal lui ouvrant un délai de deux mois pour récupérer ses effets lui a été signifié le 11 mai 2023 et que Mme [E] [L] [P] n'ayant pas récupéré ses affaires dans un délai de deux mois, celles-ci ont été mises au rebut à l'expiration du délai de deux mois, soit le 11 juillet 2023, si bien que le décompte locatif doit être arrêté à cette date. 



Réponse de la cour



Comme il a été précisé ci-avant, Mme [E] [L] [P], qui tient ses droits du saisi, auquel a été régulièrement signifié le jugement d'adjudication transmettant de plein droit la propriété de l'immeuble à l'adjudicataire, peut se voir opposer sans pouvoir arguer d'un défaut de signification personnelle, laquelle n'est pas prévue par les dispositions de l'article R. 322-60 du code des procédures civiles d'exécution, tous les effets de l'adjudication et notamment celui de régler au nouveau propriétaire les loyers qui lui sont dus à compter du 1er juillet 2021.



Partant, Mme [E] [L] [P] est mal fondée à solliciter la déduction des sommes qu'elle indique avoir versées à son ancien bailleur, au titre des loyers des mois de juillet, août, septembre, et octobre 2021.



D'autant moins, qu'elle reconnaît dans ses écritures avoir été informée -conclusions de l'appelante, p.10 - de la vente du bien qu'elle occupait dès le mois de septembre 2021, comme il a été dit ci-avant, tandis que M. [M] produit le courrier simple qu'il lui a adressé à cette fin le 6 septembre 2021.



Par ailleurs, l'occupation sans droit ni titre d'un immeuble confère à son propriétaire un droit au paiement d'une indemnité d'occupation, dont le versement s'impose tant que l'occupant n'a pas libéré les lieux, ce qui est le cas lorsqu'il continue à y entreposer son mobilier et ses effets personnels (3e Civ., 8 avril 2021, pourvoi n° 20-15.010).



Par suite, le décompte locatif doit être arrêté au 13 juillet 2023, date à laquelle les locaux ont été effectivement libérés par suite de l'enlèvement des effets personnels de Mme [E] [L] [P], qui est mal fondée à soutenir qu'il devrait être arrêté au 31 mai 2023, date à laquelle le commissaire de justice a réceptionné les clefs du logement qu'elle lui avait envoyées. 



Mme [E] [L] [P] ne justifie pas avoir versé une somme de 900, 56 euros au mois de janvier 2023, alors même que cette preuve lui incombe. 



Il s'ensuit que Mme [E] [L] [P] doit être condamnée à payer à M. [M] la somme de 24 489, 76 euros au titre de l'arriéré locatif. 



IV) Sur les demandes reconventionnelles de Mme [E] [L] [P] 



Moyens des parties 



Mme [E] [L] [P] sollicite le remboursement d'une somme de 2 475 euros correspondant à des travaux qu'elle aurait réalisés pour le compte de son bailleur, et l'indemnisation d'un préjudice de jouissance à hauteur de la somme de 8 400 euros. 



Elle expose à la cour que : 



- elle a alerté M. [M] de l'indécence de son logement par courrier du 12 mai 2022, en l'informant que les canalisations d'évacuation des eaux étaient obstruées depuis le mois d'août 2020 et présentaient un grave risque sanitaire,



- le logement a été infesté par des cafards, 



- elle a fait établir, pour prouver ses allégations, un procès-verbal de commissaire de justice le 27 avril 2022 et un rapport réalisé par un plombier, la société Nathylelec, qui confirme l'obstruction des canalisations,



- elle a subi un nouveau dégât des eaux au mois de juin 2022, 



- ces désordres, qui engagent la responsabilité de son bailleur, même s'ils proviennent d'une canalisation partie commune de l'immeuble, lui ont occasionné un important trouble de jouissance qui doit être réparé. 



M. [M] s'oppose aux demandes de Mme [E] [L] [P] en faisant valoir devant la cour qu'il ne peut lui être reproché aucun manquement à ses obligations de bailleur, dès lors que :



- il n'est pas démontré qu'il a eu connaissance des désordres dès l'année 2021,



- il n'est pas démontré que l'obstruction de la canalisation de l'évier est imputable à un défaut d'entretien dont il serait responsable, le débouchage des canalisations d'eau étant à la charge du locataire en application du décret du 26 août 1987, 



- il a fait preuve de diligence en demandant au syndic d'intervenir pour engager une opération de vérification des réseaux dès le 26 mai 2022, et cette opération de vérification a permis de constater seules les canalisations de la locataire étaient obstruées, et non celle de l'immeuble,



- Mme [E] [L] [P] est à l'origine du dégât des eaux qui s'est produit au mois de juin 2022, étant relevé que ce dégât des eaux est dû à la défectuosité d'un joint dont l'entretien incombe à Mme [E] [L] [P],



- la présence de cafards dans l'immeuble, l'obstruction des canalisations et la fuite d'eau dans la salle de bains de Mme [E] [L] [P] s'expliquent par un défaut d'entretien du logement imputable à la locataire. 



Réponse de la cour 



a) Demande de remboursement de la somme de 2 475 euros. 



Cette somme correspond à une facture, datée du 1er mai 2022, de la société Nathylelec, entreprise d'électricité ' courants fort et faible', selon le cachet apposé sur la facture, qui est intervenue au domicile de Mme [E] [L] [P] et a indiqué ' constat alarmant : le tuyau horizontal en fonte de diamètre 125 est complètement bouché sur une bonne longueur et impossible de le déboucher ; un nouveau devis sera établi après les travaux entrepris par la copropriété pour réparer'.



Mme [E] [L] [P] n'a pas informé son nouveau propriétaire avant de faire appel à cet électricien qui n'a pu désengorger la canalisation. 



En outre, M. [M] verse une facture de débouchage de la société EAV du 15 juin 2022 mentionnant ' curage canalisation de diamètre 40 jusqu'au collecteur' dont il ressort que la canalisation obstruée n'était pas la canalisation commune (collecteur de diamètre 125) mais une canalisation privative reliant l'évier de Mme [E] [L] [P] au collecteur, canalisation commune. 



Par suite, M. [M] est bien fondé à solliciter le rejet de la demande de remboursement de Mme [E] [L] [P], cette dépense relative au débouchage des canalisations incombant au locataire au titre des dépenses d'entretien courant des équipements dont il est tenu aux termes de l'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n° 87-712 du 26 août 1987.



Le jugement déféré sera, par suite, confirmé en ce qu'il a débouté Mme [E] [L] [P] de cette demande. 





b) Demande d'indemnisation du préjudice de jouissance



Selon l'article 1719 du code civil et l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au jour du contrat de bail, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat.



Mme [E] [L] [P] verse aux débats pour démontrer l'insalubrité de son logement et fonder sa demande en indemnisation un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 27 avril 2022, dont il ressort que ' dans la cuisine, l'évier est rempli d'eau sale qui ne s'évacue pas... un seau plein d'eau sale est positionné à l'aplomb du siphon à l'intérieur du placard sous l'évier. De nombreux insectes morts ou vivants (blattes, cafards) sont visibles à l'intérieur du placard'. 



Il a été rappelé, ci-avant, que le défaut d'évacuation de l'eau sale dans l'évier était imputable à l'obstruction d'une canalisation privative dont l'entretien incombe à Mme [E] [L] [P]. 



S'agissant de la présence de cafards sous l'évier de la cuisine, il est produit par le bailleur intimé, deux attestations des voisins de Mme [E] [L] [P] - les époux [X], Mme [Z] et M. [T] (pièces n°11 et 12 de l'intimé) que 'l'ensemble des locataires de l'immeuble a fait procéder à une désinsectisation, en raison de la présence de cafards, à l'exception de Mme [E] [L] [P] qui se montre 'irrespectueuse des parties communes et n'applique pas les règles d'hygiène adaptées à la vie en collectivité'. 



Il résulte de ce qui précède que les désordres relevés par le commissaire de justice - défaut d'évacuation de l'eau dans l'évier et présence de cafards sous le seul évier de la cuisine - ne permettent pas de caractériser les manquements invoqués du bailleur à son obligation d'assurer à sa locataire une jouissance paisible des lieux. 



De même, Mme [E] [L] [P] est mal fondée à invoquer le dégât des eaux qui s'est produit au mois de juin, dès lors qu'elle était occupante sans droit ni titre depuis six mois lorsque ce sinistre est survenu, et qu'au surplus, ce sinistre engage sa responsabilité et non celle de son bailleur, dès lors qu'il s'est produit dans la salle de bains de Mme [E] [L] [P] et en raison de la défectuosité d'un joint dont l'entretien incombait à cette dernière. 



Le jugement déféré sera, par suite, confirmé en ce qu'il a débouté Mme [E] [L] [P] de sa demande d'indemnisation d'un préjudice de jouissance. 



V) Sur la demande de remboursement de la facture de 716, 10 euros de M. [M]





M. [M], formant appel incident du jugement déféré à la cour, sollicite le remboursement de cette facture en exposant à la cour que : 



- la société EAV -Cergy est intervenue le 8 juin 2022, à la demande du syndic de l'immeuble pour curer les canalisations de Mme [E] [L] [P],



- cette facture a été imputée sur son compte de copropriétaire alors que le curage des canalisations privatives incombe au locataire, 



- il a formé cette demande devant lors de l'audience devant le premier juge mais le premier juge a omis de statuer sur cette demande. 



 Mme [E] [L] [P] précise dans ses conclusions que le juge des contentieux de la protection a rendu, le 10 mars 2023, un jugement de rectification sur omission de statuer suite à la requête de M. [M] du 23 août 2022 et que dans ce jugement, qu'elle verse aux débats, le premier juge a débouté M. [M] de sa demande en raison du fait que la facture devait, comme Mme [E] [L] [P] l'avait sollicité le jour de l'audience, être écartée des débats parce qu'ayant été produite le jour de l'audience, elle ne respectait pas le principe du contradictoire. 



Elle fait valoir à la cour que M. [M] doit être débouté de sa demande de remboursement en raison du fait qu'il n'est pas démontré que le curage opéré concerne le logement qu'elle occupait et que le premier juge a justement écarté des débats la facture justificative produite par M. [M] en raison du fait qu'elle avait été produite tardivement et, par suite, n'avait pu être soumise à la libre discussion des parties. 





Réponse de la cour 



Il convient de relever que le jugement qui se prononce sur une omission de statuer est susceptible des mêmes voies de recours que celles qui sont ouvertes à l'encontre de la décision modifiée (Cass. 2e civ., 30 juin 2022, n° 21-13.393 ; Cass. com., 16 oct. 2007, n° 06-10.018 ) et qu'à défaut d'appel interjeté dans le délai légal à l'encontre du jugement ayant complété un précédent jugement frappé d'un appel général, l'appel incident peut être formé contre les chefs du jugement le complétant, lequel s'incorpore à la décision complétée ( Cass. soc., 4 mars 2008, n° 06-45.22). 



L'appel incident formé par M. [M] est donc recevable.



Il est, en outre, bien fondé. 



En effet, comme il a été dit auparavant, la dépense relative au désengorgement des canalisations incombe au locataire au titre des dépenses d'entretien courant des équipements dont il est tenu aux termes de l'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n° 87-712 du 26 août 1987.



Contrairement à ce que soutient la locataire appelante, il est établi que la facture transmise par la société prestataire au syndic de la copropriété concerne bien le logement qui était occupé par 

Mme [E] [L] [P], le syndic précisant dans un courrier électronique adressé à M.[M] - pièce n°38 de l'intimé : 



' à titre d'information, je vous joins copie de la facture d'intervention de la société EAV concernant l'engorgement au niveau de la cuisine de cette dernière (Mme [E] [L] [P]). Sachez qu'il n'existait pas de problème au niveau du réseau commun en vide sanitaire mais un problème entre l'évacuation de votre locataire et le collecteur commun'.



En outre, la facture litigieuse a été à hauteur de cour librement soumise à la discussion des parties, Mme [E] [L] [P] ayant pu la contester. 



Par suite, le jugement dont appel sera infirmé en ce qu'il a débouté M. [M] de sa demande en paiement et Mme [E] [L] [P] sera condamnée à payer la somme de 716,10 euros. 



VI) Sur la demande de délais de 36 mois pour apurer sa dette faite par Mme [E] [L] [P] 



Moyens des parties 



Mme [E] [L] [P] sollicite un délai de trente six mois pour s'acquitter de sa dette, dans la mesure où son bailleur ne justifie pas des difficultés financières dont il fait état, dans la mesure où, étant propriétaire d'un deuxième logement dans l'immeuble, il continue de percevoir des loyers et où, enfin, l'appartement objet du litige a été restitué. 



M. [M] déclare s'opposer 'fermement' à cette demande, parce que Mme [E] [L] [P] ne lui a versé que 1 400 euros depuis le mois de juin 2021, alors que ses revenus mensuels sont supérieurs à 2 000 euros, et qu'étant actuellement sans emploi et ne pouvant prétendre en raison de sa situation d'indépendant aux allocations de Pôle emploi, il éprouve de réelles difficultés financières pour subvenir aux besoins de sa famille.



Réponse de la cour 





Mme [E] [L] [P] fonde sa demande sur les dispositions de l'article 24 (V) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, selon lesquelles le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.



Cependant, pour obtenir des délais de paiement sur le fondement de ce texte, encore faut-il que le locataire n'ait pas encore quitté le logement car l'octroi d'un délai de paiement de 3 ans ne s'entend que comme l'accessoire d'une demande visant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire et si, comme en l'espèce, le locataire a quitté les lieux après que le juge a constaté l'acquisition de la clause, le seul délai susceptible de lui être accordé est le délai de 2 ans prévu par l'article 1343-5 du Code civil. 



Par application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 



Au cas d'espèce, Mme [E] [L] [P] a déjà bénéficié des délais de la procédure qu'elle n'a pas mis à profit pour commencer à s'acquitter de sa dette, qui s'est accrue dans des proportions notables depuis le prononcé du jugement dont appel. 



Elle sera, par suite, déboutée de sa demande de délais de paiement. 



VII) Sur les demandes accessoires 



Mme [E] [L] [P], qui succombe, sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces mêmes dépens, étant, par ailleurs, confirmées. 







PAR CES MOTIFS 



La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe 



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l'exception de celle ayant débouté M. [R] [M] de sa demande en paiement de la somme de 716, 10 euros, et sauf à l'émender en celle de ses dispositions ayant condamné Mme [E] [L] [P] à payer à M. [R] [M] une somme de 11 800 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté 20 juin 2022; 



Statuant à nouveau des seuls chefs annulé et émendé 



Condamne Mme [E] [L] [P] à payer à M. [R] [M] une somme de 716, 10 euros ; 



Condamne Mme [E] [L] [P] à payer à M. [R] [M] une somme de 24 489, 76 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 11 juillet 2023 ; 



Déboute Mme [E] [L] [P] de la totalité de ses demandes ; 



Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme [E] [L] [P] à payer à M. [R] [M] une indemnité de 2 000 euros ; 



Condamne Mme [E] [L] [P] aux dépens de la procédure d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par la SCP Evodroit, qui en a fait la demande. 





- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,